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再說大洛杉磯地區房屋市場

作者：海納愚夫  於 2020-7-7 03:51 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

作者分類:美國隨筆|通用分類:熱點雜談

再說大洛杉磯地區房屋市場

一、先說美國總體房價狀況

2020年，美國經歷了疫情與暴亂的雙重衝擊，美國股市發生了歷史性的四次熔斷，美國房市為何還很堅挺呢？

觀點一：

美國房價經歷2008到2009年的大幅度調整后，目前價格也僅剛剛恢復到2007年高峰的水平，個別區域甚至還沒有達到2007年的價格。而世界其它幾個移民城市加拿大溫哥華、澳大利亞悉尼、紐西蘭的奧克蘭等，房價已經是2007年的數倍，美國房價並未泡沫化。

引起2008年房價大幅度下跌的次貸危機，目前也不存在。自2008年後，美國房屋貸款審查嚴格，自付比例與貸款人綜合實力都明顯提高，房屋持有者抗打擊能力明顯增強。房屋市場沒有出現大量破產屋、法拍屋。供需關係沒有發生明顯變化，房價目前沒有出現大幅下跌的格局。

觀點二：

蔓延全球的疫情，導致美國暫時停擺，全美失業人數史無前例，疫情後遺症還沒有到來，系統性的金融危機還沒有爆發。

可謂仁者見仁，智者見智。

作為從業者，目前市場狀態是100萬美元以內的剛需房屋，交易非常活躍。只要房屋沒有硬傷、房屋狀況良好、開價公道，進入市場就會被買家買走。

100萬美元以上的房屋，買家比較挑剔，要求比較高，交易周期相對長一些。

200萬美元以上的房屋，交易就非常清淡，大幅降價求售，在市場上非常普遍。個別區域，還處於崩盤現象。

二、再說大洛杉磯區域房屋市場

華人置業主要分佈在東區近三十多個城市（City），跨度四個縣（County）。

華人老區頂級城市阿凱迪亞（Arcadia）、聖馬利諾（San Marino），經歷了八十年代台灣移民，九十年代香港、東南亞華人移民的輪番交替后，將兩市房價推向了一個又一個高峰。2010年後，中國大陸華人成為了最後一棒接盤俠。

2015到2017年成為了兩個城市房價的歷史高點，榮光已經成為過去，200萬以上的高價房屋，隨著人口的轉移，高位接盤者，或許已經很難解套。

隨著華人二代語言障礙的消除，華人高端移民大量向老美區，向靠山臨海的區域轉移，享受更高的性價比，更優美的生活環境。

高端老美迴流兩市可能性很低，房價失去人口紅利的支撐。在老區工作、經商的群體需求是有限的，而且他們僅對100萬以內的房屋具有較大支撐力度。

市場現實就是，這兩市房屋出售難度之大，超過想象。耗時費力，還不一定討好。所以，筆者對這兩市的委託代理銷售，毫無興趣。

華人新區鑽石吧、核桃市房屋多建於1960、70年代，房屋格局怪怪的，大多也以1980年代台灣中產階級移民為主。這兩個城市房屋的換手，也以就近居民為主，房價絕大部分在中產階級承受範圍之內。

奇洛崗（Chino Hills），東谷（Eastvale）是最近幾年，中國大陸中產階級及以上階層移民置業的主要城市。兩市房價都經歷了2008年次貸危機的打擊，房價抗跌性能還是很強。兩市有很多格局不錯的房屋，符合現代人的品味與生活。

爾灣，這是華人置業最靠近海邊的一個城市。爾灣華人最近幾年大幅增加，比例達到百分之二十五左右。

爾灣以優美的環境、優質的學區、靠山臨海的區位優勢，吸引了中國大陸大量的中產階級及以上移民。

爾灣未來必然踏上亞凱迪亞、聖馬利諾的趨勢。爾灣新房開發成交量，在大洛杉磯地區絕對位居第一。

開發商為了自己利益最大化，透支了未來五到十年的房市預期。特別是200萬美元以上的房屋，買家被套住，時間不會太短。遇上格局有問題的房子，二次出售將會非常困難。

當然，爾灣國際化程度比亞凱迪亞、聖馬利諾高很多，這是爾灣房市的一個福音。人口持續流入，還將持續較長時間。所以，爾灣100萬左右的剛需房屋，將長期無憂。

最近爾灣開發商大幅降價拋售高端新建房屋，或許他們已經嗅到爾灣高端房屋崩盤的危險。因為，中國大陸客人是爾灣新建高端房屋的重要支撐客源。這些客源一旦消失，爾灣幾個高端樓盤開發商將面臨重大打擊。

爾灣的人口趨勢是，亞裔在大量進入，老美白人大量向東南方向城市移動。

爾灣人口外溢，帶動了周邊十多個靠山臨海的小城市。這些城市是傳統老美白人區，人均家庭收入高，社區漂亮，安全寧靜，宛若世外桃源。

三、關於洛杉磯的房屋投資

相對而言，美國房屋投資是安全穩定，長期投資最好的產品。當然，有兩個條件，一是房屋出租過程中的管理維護不能出現問題，一定要保證房產安全。二是選擇優質安全、租售比高的老美社區中低價位剛需房屋。這也是筆者的主要業務，為客人帶去長久、穩定、持續的收入，造福客人，就能造福自己。

筆者多年的買入、管理、出租經驗，對大洛杉磯地區各個城市了如指掌。老美區投資出租收益率比華人區高，爾灣出租投資價值非常低，爾灣周邊城市投資出租收益比都不錯。

在美國，想安度晚年，週遊世界，年輕時為自己存上十個公寓，老而無憂，比退休金還靠譜。美國的退休金，不夠維持原有生活。這是美國很多老人退休后，賣掉自己房子的重要原因。

美國買房，無論自住，還是投資，重大硬傷一定要避免，格局、格局、格局，格局包括大格局、中格局、小格局，決定著房屋的未來。

海納愚夫 2020年7月 於美國洛杉磯

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