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海納愚夫:美國房價如何走?

作者:海納愚夫  於 2019-4-9 03:29 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

作者分類:美國隨筆|通用分類:移民生活

海納愚夫:美國房價如何走?

 

一、

 

始於20188月的美國房市調整,進入2019年,房價又會如何走?房市又會如何發展?是很多客戶,也是很多讀者朋友關心的問題。

 

作為美國房市交易的一個深度參與者,筆者就自己的感受與體驗,以及結合美國房市歷史觀察,談談自己的看法,供大家參考。

 

美國房市在過去三年(2015-2017),異常火爆,房市交易,不是買房,而是搶房,市場處於絕對的賣家優勢,在2018年上半年達到頂峰。

 

沒有隻漲不跌的房市,也沒有隻跌不漲的房市。2018下半年房市的突然趨冷,讓很多人以為美國房市完蛋了,2008年的房市危機將重現!

 

過去幾個月,對美國房市經紀人來說,絕對是一種煎熬,因為很多經紀人不得不被迫離開這一行。

 

筆者預計,2019年美國房價會趨穩,但是相較於過去幾年,今年交易量必將大幅萎縮,很多經紀人將被迫繼續離開這行,另謀生路(愚夫微信:1397154975)。。

 

買漲不買跌,這是人性,更是一種羊群效應。

 

美國本次房價調整,與2008年有著本質區別。筆者與圈內資深房產投資者、銀行資深貸款專業人士,探討2008年房市危機成因時,零首付、無信用的貸款模式,造成需求劇增,供需失衡,所以迎來了2004050607年房價瘋狂的上漲,市場完全失去理性。

 

2008年金融危機到來,很多購房人就露出原形,失去支付能力。房屋被銀行收回,進入拍賣市場,市場供需格局發生重大變化,美國迎來了百年難遇的房價大跌,很多區域房價腰斬,甚至跌破建築成本價。

 

美國本輪房價上漲的購房人,外籍人士很多全現金購房,即便貸款,首付比例也高達百分之三十到四十。美國本土居民貸款購房者,需要查信用、收入、報稅,根據這些指標倒推貸款額度,市場抗風險能力大大增強。美國房市出現2008年的市場格局,絕無可能!

 

二、

 

本次房價下跌,只是過去幾年房價上漲的一次正常修復,有利於美國房市未來走勢更穩,走得更遠。

 

筆者自去年十一月創造歷史性單月交易600多萬的記錄后,也進入了近三個月的相對冷清。

 

隨著四月房市旺季的到來,從近期參與市場交易來看,中低價位剛需市場,又進入了火爆的格局。

 

只要房屋沒有硬傷,屋況好,格局優,開價公道,就會引起多個買家競爭,加價購買已經成為普遍現象。

 

中高價位房屋市場相對平和理性,這世界上,窮人畢竟是絕大多數。對窮人們來說,能夠居者有其屋,就知足常樂了。

 

美國房市本輪的調整,是全美性的。中美貿易戰,中國資本出門難,只對美國個別區域的房價造成一些影響,很難影響美國房價整體走勢。

 

就大洛杉磯地區而言,部分華人聚集區,如亞凱迪亞、聖馬利諾等高端價位房屋,或將出現有價無市的局面。

 

亞凱迪亞在2018年出現了數百萬美元的房屋降價100萬求售的現象,這對亞凱迪亞高端房屋市場而言,就是一個信號!

 

華人置業熱門區域奇洛崗(Chino Hills)、爾灣(Irvine),或將出現滯漲現象,修復前幾年的過快上漲。

 

隨著第二代華人移民的成長,語言障礙的消失,從發展大格局、大趨勢看,未來必將形成以爾灣(Irvine)為中心的新貴華人聚集區。

 

目前爾灣已經有六萬多華人定居生活,占爾灣總人口比例已經達到百分之二十五左右。爾灣周邊十多個小城市,靠山臨海,環境優美,學區優良,社區安全。這些區域,將逐步被華人所蠶食,這必將是未來幾十年的發展大趨勢。

 

目前生活在爾灣與周邊城市的華人,已經十多萬。華人的持續增長,無法避免。

 

這些區域的房價目前處於多空博弈狀態,對剛需買家來說,無疑是買房的好時機。

 

三、

 

對華人老區聖蓋博、蒙特利公園市、阿罕布拉來說,中低價位房源剛需永遠存在,這一區域已經成為華人最成熟的生活工作區,期待這類剛需房屋價格下跌,基本沒有可能。

 

筆者目前有三個客人在這一區域買房,從參與市場看,可選擇房源非常有限,優質房源不加價,根本沒有機會。

 

從筆者獨家代理上市的房源來看,兩處已經上市的房源,一處在約巴林達,屬於中高端市場房屋,因為屋況與價格原因,無人問津;另一處在特美庫拉,看的人還不少,但無人出價(愚夫微信:1397154975)。

 

另一處在Orange City即將上市的房源,正在進行裝修。

 

美國賣房,要想快速賣出房子,並賣一個好價錢,房子不能有重大硬傷外,還必須進行裝修,硬體與軟體上的裝修。在開價上,執行低開高走的策略。

 

價格開高了,無人問津;價格開低了,眾人哄搶,價格自然上行。但是,華人傳統觀念就是喜歡侃價,所以,大多數人賣房喜歡高開,這也是一種文化因素所決定的。

 

然而,就目前市場格局看,筆者認為,當前市場適合買房,而不適合賣房。待本輪房市調整結束,多空不再糾纏,房價重新上揚,羊群效應重現,對賣家來說,福音即至。這種格局,未來二到三年內,或將出現。

 

海納愚夫 20194 於美國洛杉磯


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