用中國思維炒美國房產的陷阱多多

本文發表在《華爾街日報》中文版

用中國思維炒美國房產的陷阱多多

心路獨舞

        最近幾年，到美國買房的中國人越來越多，美國房地產經紀人協會公布的最新數據顯示，在美國買房的海外買家每花掉的1美元中就有24美分來自中國人，占外國客戶群體的首位，中國人去年一年在美國的置業消費總額已達220億美元，比前一年飆升了72%。與此同時，在美國購房的中國人群體構成也在悄悄地發生著改變——由富人階層向中產階級蔓延，由閑置資金到變賣國內房產轉向美國置業，而購置房產的地盤也從過去華人較多的熱門大城市逐漸向郊區、內地甚至邊遠地區滲透、擴大。

        這麼多的中國人紛紛到美國炒房，究竟有多大的賺錢空間呢？我之所以用了「炒房」這個詞，是因為在海外置業的中國人群體中，真正在海外生活的人很少，主要都是投資客，既然是投資就要考慮回報，短期內高回報率的投資才算是好的投資，可惜的是，美國房地產卻完全不屬於這個範疇。

        首先，美國房地產的升值空間很小。美國的房地產市場已有130多年的商業化歷史，不僅成熟穩定，而且法律齊全複雜，要想能像近些年中國房地產市場那樣的持續盈利幾乎是不可能的，按美國地產經紀人協會的統計數據，這一百多年來美國房地產市場的年均漲幅大概在3%左右，和美國的年均通貨膨脹率持平，也就是說，除去通脹因素后美國房價幾乎沒有漲幅。

        其次，也是最重要的，美國房地產的持有成本非常高，這主要表現在以下方面。

         1.  房產稅

        美國的房地產每年都要交付不菲的房產稅。房地產的稅率由當地政府決定，不僅各州之間會有不同，就是同一州內不同的郡市之間也可能不同，一般來說地段越好房地產稅率越高，相當房價總值的1%至6%不等，全國平均的房地產稅率約2%左右。若以中國人去年在美國置業總額220億美元的數字來計算，這些人此後每年要給美國政府繳納的房產稅將高達4.4億美元，這個數字之高足夠驚人。不過這還沒完，當地政府每隔幾年時間（各地規定的間隔不同）還會來給房屋重新估價，然後根據新的估價來徵收房產稅，也就是說房產增值地產稅徵收的基數隨之增加。

        2.  管理費

        美國的房地產出租歷史悠久，是一個法律複雜且非常規範的商業領域，因此其投資和經營必須有專業經紀人的參與才行，尤其炒房的投資人在中國，沒有專業的物業管理公司來打理幾乎寸步難行，陪潛在租戶看房子、簽約、收租金、安排修繕、更換租戶時清理房子、甚至簡單到幫鎖在門外的租戶打開房門等這些簡單事情等，在美國物業管理公司的收費不菲，至少要是租金總數的10%。

        3.  房屋保險

        美國是一個多自然災害的國家，房子必須買保險，否則天災人禍發生時所有的財產便會化為烏有，若是風吹倒了樹砸在房子上了的話需要保險來修繕，有人在你家地盤受傷了也可能索賠等。房屋的年保險各地不同，譬如我這裡自然災害較少，個人住房的年保險大約是房價的0.2%，而颶風較多的休斯頓年保險約是房價的0.7%，火災較多的加州保險費更高，而中國投資者的房子多不是自家住的，而是商業出租，房子保險費用更高，你若不按商業出租買保險的話，一旦房子出租時出問題保險公司是不會理賠的。

       4.  房屋修繕和維護

        美國養房子最貴，這和中國的國情完全不同，因為美國的人工相當昂貴。先說美國獨立房的外部，約20年需要翻新房頂，每年都要檢查房頂以防患未然，否則房子漏水修理更貴；木頭外牆的10-15年左右需要漆一次，塑膠外牆30年壽命需要翻新，房子每年要高壓水清洗；房子的引水管道要經常清理否則水會滲進房子里等，獨立房的院子要剪草，花園游泳池等要打理，每月還要噴灑防蟲害噴劑等。再說房子內部，自己住比較愛惜的話約每十年都要徹底粉刷一次，若是租給別人住基本上每換一次租戶就要粉刷一次；地攤得常洗，視磨損情況還要及時更新；管道漏水堵塞等還要找水管工，這是特別貴的，還有數不完的其他要修理的可能性等。此外還有，美國買房子的時候帶中央空調、冰箱、洗碗機、洗衣機、乾衣機、灶台、微波爐等電器，這些屬於業主的，壽命大約十年，壞了就得更新，比如我家房子十年多了，最近中央空調壞了，換一套新機器就花了5000美元。人不在美國的投資者遇到這些問題不僅要掏錢更新，還要補償涉及的人工費用。

        5.  物業費

        美國很多地區的是有物業費的，比如我家是門衛小區，物業價格居美國平均水平，每年物業費較低是600美元，而加州高檔小區的物業費每個月可能就會要這麼多，若是聯棟房、公寓房的話，公共區域要靠物業費維修保持，每個月一、兩百美元是最基本的。

         6.  房屋空置以及賴租等成本

        美國租房出去是有空置期的，在美國租約一般一簽一年，一年後租客續簽還好，不續簽了的話需要花時間整修清理出來，再簽上新租客，運氣好的時候很快就能簽上下一個，運氣不好會等很久，以我家族經營的商業公寓樓為例，雖地段較好，每年每套的平均空置期也接近一個月的樣子。另外美國還有賴租房客的成本，美國租房一般都要查租客的信用記錄，但還是不可避免要碰上賴租的，這時只有花錢走法律程序才能把房客「請出去」，這需要時間，有時甚至拖到輸掉半年的租金，如果再遇到臨走把房子破壞個爛七八糟的地痞的話，租房整年的利潤都可能打水漂。

        7.  個人收入稅

        按照美國稅法，不居住在美國的非美國公民在美國投資房地產的收入不受中美兩國合約（treaty）豁免，需要交聯邦稅，有的州還要徵收州稅。

         8.  其他費用

        持有美國房產一定要保證投資合法、各種報稅等齊全，律師和公共會計師等的費用不可忽略，除此之外的林林總總還不少，這裡不再一一例舉。

        很顯然，如果通脹因素已經洗白掉美國地產增值百分比的話，再減去上述各類維護和持有的成本，在美國投資地產要贏利幾乎是不可能的。不過這還沒完，你要交易房產的話還會產生更多的費用。在美國購買房產的時候，買主需要支付房產戶主易手的交易稅、律師費、產權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，取決各地規定的不同這些費用的總和可能會佔到總房價的3%至5%不等。而在美國銷售房產的時候又要支付一大筆錢，房產經紀人的傭金占房價的6%，房屋增值了還要交增值稅，還有過戶稅和其他的手續費不等，所有加在一起的總數弄不好就會達到房價的10%，因此一般來說，在美國持有房屋10年以下出手基本上是很難賺到多少錢的。

        如果把房地產留給子孫繼承呢？很多中國人沒有意識到在美國還有繼承稅，而這個稅對非美國公民來說非常高。對美國公民來說，繼承遺產時五百萬美元以內是免稅的；而非美國公民要繼承在美國的遺產時，合法常住美國（一年四分之三的時間）的人25萬美元以內的遺產免稅，對不常住美國的卻只有6萬美元，一套房產隨便都在30多萬美元左右，除去免稅的部分剩下的要交遺產稅，稅率幾乎達50%。雖然在買房后做個財產計劃（Estate Planning）的話可以省下一些遺產稅，但卻不可能徹底繞過它，除非繼承者在繼承之前及時變成美國公民。

        有些還會問：我在美國是抄底買的法拍房（foreclosure），成本很低難道還不賺錢嗎？殊不知買法拍房的陷阱更多，法拍房之所有成為法拍房是因為前房主付不起月供銀行沒收后拍賣的房產，若是出租可以支付月供的話原房主就不會落到法拍的地步了，就是美國地產經濟機構也會先低價買到手或拍走，怎麼也輪不到外國投資商抄底。多數法拍的房子都比較舊，質量較差，地段也不好，為了用租金抵銷日常維護費用和稅費，投資買主常被迫重新翻修，花的錢和買套好房子的錢就差不多了。更讓人鬱悶的是，修繕好的房子若在「窮人區」的話，不僅租金低、出租難，連租客賴房的幾率也明顯增加，這是讓美國房東都很頭疼的問題。另外，用中國炒房的思維慣性來「抄底」美國法拍房還有一個致命的陷阱，就是你只能看到紙面上的信息，不能仔細看房和檢房，在美國正常的買房人一般的程序是先選好職業經紀人，然後經紀人篩選出適合的房產供買家挑選，之後對意向房產的所有權、歷史、負債情況、房屋質量、周邊環境（如學校、垃圾填埋場、離醫院的距離等）等情況進行考察，通過之後簽約，再聘請房產律師交割，整個過程要長達幾個月，主要原因是美國房地產價值主要依靠地段，好地段、好學區、好套型的住房即使在金融危機的背景下也幾乎不降價，而壞地段的房價稍有經濟波動就可能一瀉千里，對任何一套房子來說價格、位置、社區、買賣時機及交易程序都是學問，而僅憑紙面信息買法拍房的人只靠運氣了，連來自邁斯林移民投資公司的經理都承認，目前在美國抄底炒樓的中國人有七成虧了。

        在資本市場比較成熟的美國，房地產從來都不是一個特別受歡迎的投資方式，它雖然比較保險，卻從來不是一個短期能回報的領域，實際上本土美國人中只有非常少的會選擇房產投資，更多的人青睞的是指數基金或債券。在美國做地產投資的人多數利用的是給美國公民的低息貸款、稅收優惠政策等來做長線規模投資，同時用地產的消費來抵消其他領域投資的收入，而這些優惠對拿現金來美國炒房的中國人都享受不到，等於光為活躍美國房地產市場和增加稅收做貢獻了。對蜂擁而至的中國炒房者來說，日本人的例子尤其值得借鑒，上個世紀八十年代日本人在美國房地產市場的投資曾一度震驚世界，買入過諸多象徵美國的標誌性房產建築，三菱地產購入洛克菲勒中心就是其中之一。但當年日本在美國購入的房產幾乎都有沒能長期持有，多數參與炒美國房地產的日本企業和個人很快遭到了沉重的打擊，1996年三菱地產宣布洛克菲勒中心項目破產，以3.08億美元的價格加上8億美元的債務重新賣回給包括洛克菲勒家族在內的美國人，這樣的歷史教訓是非常深刻的。​

        在要收筆的時候，我突然想起了中國經濟貿易促進會副會長王文利在接受《美國之音》採訪時對中國海外投資的總體評價，中國在美國的投資總數大約值八百億，其中屬低端沒有科技含量的房地產直接投資大約有兩百億美元，王文利評價說中國的這些海外投資「90%以上是虧損的」，而失敗的主要原因就出在文化、政治、法律等方面的矛盾和衝突，而我文中討論的房地產投資上的差異就是其中重要的一部分。

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