來自北京銀行的理財忠告

2019，這些房子千萬別買，買了你就慘了！

和訊名家 2019-01-02

回望2018年，這一年註定是不同尋常的變化，經濟發展經歷了前所未有的變革、國內環境也發生了深刻改變，而作為大社會中的個體，我們的投資理念同樣也要順勢而為、發生轉變。

　　對於樓市投資而言，「蒙眼狂奔」的時代已經過去，隨便買套房就能坐等升值暴富的好機會已經一去不復返了。

　　在樓市下行期，房產投資將更考驗一個人的知識與判斷，不同區域、不同房產的投資價值將出現大分化，如果你不幸入坑，非但不能保本升值，還要承受損失本金的風險。

　　那麼，今天就簡單談一談2019年，我們必知的幾個買房大坑。

　　商鋪

　　以前有「一鋪養三代」的說法，可見商鋪投資還是很有價值的，可惜現在卻變成了「一鋪毀三代」。

　　首先從宏觀環境來看，隨著網際網路技術的發展，人們越來越青睞網上購物，天貓一個雙十一的流量隨隨便便就能秒殺一個商場好幾個月的收入，看看實體店不斷倒下的新聞就知道商鋪有多難過了。

　　所以，現在真正能賺錢的商鋪，一定要是地段很好、人流量很大，而且極考驗運營能力的。而不幸的是，這種商鋪，往往是不出售的。

　　比如以萬達為例，每個城市的萬達基本都有兩個部分組成，一部分是自持購物中心，萬達就靠這個來發家；而另一部分是萬達金街，其實就是用來銷售回款、讓散戶填坑的。

　　而且，從商鋪本身來看，前幾年我們經歷了一個大開發大建設的時代，無數商業地產拔地而起，目前已經嚴重過剩。

　　國家標準中商業人均面積在0.8－1.2之間較為合理，但如今我國多數城市早已超過安全線，一個居民小區附近甚至都有兩三家商業地產，市場根本無法消化，所以並不具備什麼投資價值，反而會成為負資產。

　　除此之外，商鋪的投資成本也是很高的，一方面在房屋交易階段，不會有各種稅收優惠，一定是封頂徵收；另一方面是在房屋持有階段，水電煤都貴，物業費更貴，如果買下后常年租不出去，光是物業費的成本就嚇死人。

　　而由於其前期投入比較高，所以一旦你上了這條船，如果中途再想反悔，那麼這個成本可就大了。

　　寫字樓

　　寫字樓與商鋪一樣，除了一線城市的CBD，寫字樓其實已經嚴重過剩，空置率也在持續增加，一直處於供大於求的狀態。

　　所以你一旦入手就要面臨租不出去的風險，而即使能租出去，綜合考慮各種成本，投資回報率其實也不高，也就最多和銀行保本理財一個水平。

　　況且寫字樓的轉手稅費實在太高，基本上達到了售價的30％左右，根本不是一般人能承受的起的，流動性很差，自然也沒有多少升值功能。

　　尤其值得注意的是，像寫字樓和商鋪這種投資性產品，往往會受到多種因素的影響，比如經濟周期、政府規劃、後期運營等等，不確定性很大。

　　現在的經濟大環境各位都感受到了，一旦經濟下行，率先被拋棄的一定是寫字樓和商鋪。

　　所以我的建議是，一般人別輕易碰，如果自需，租就可以了，千萬別買。

　　公寓

　　「不限購、不限貸、隨便買、單價便宜、性價比高、無需搖號、隨時可買」，公寓的賣點看似真的很撩人，比同地段住宅甚至可能便宜二分之一以上。但是，「買房子不是買菜，越便宜越好！」

　　買房買的是什麼？不僅僅是居住功能，還有配套，整個決定了你的生活方式，如果前期買的時候貪圖小便宜，後期交房之後各種煩惱將會接踵而至。

　　公寓儘管便宜，但用途本質上是SOHO，也就是在家裡辦公或者純公寓式住宅，買了之後你就會發現，無法落戶、孩子不能就近入學、同樓可能辦公跟居住混合，環境亂糟糟的！

　　況且公寓的便宜很可能只是一種幻覺，從貸款壓力看，公寓貸款上浮利率高、貸款年限僅為10年，比住宅差了不少；再加上稅費高，轉手成本大。所以流動性很差。

　　尤其是公寓目前正在面臨政策風險，多地都出台政策規定新建公寓的銷售對象和轉手對象只能面向企業、不能面向個人，這樣一來流動性就更差了。

　　旅遊地產

　　這些年來，隨著霧霾的加劇，投資旅遊地產成為了一個炒作的對象。例如海景房等等一些以景點為噱頭的房產，廣告打得非常響亮，各種灣、各種墅、各種面朝大海、春暖花開，特別的好，然後等買了之後人家還能幫著打理，甚至可以幫著租出去，賺錢各種服務等等……總之，就是投資價值大大的有了。

　　但這個時候，你就要注意了，旅遊地產未必有你想象的那麼好。從基本面來看，這些地方主要靠觀光客旅遊或者是養老來支撐，這個產業經濟發展的動力和活力還是很一般的，並沒有堅實的基本面支撐。

　　其實大家可以看看這些旅遊地產過去十年的表現，往往是一炒就起來，然後一不炒就掉下來，大起大落很是明顯。

　　而且，講真，中國目前的房地產環境和生活水平還沒有達到國外那種水平，對於大多數人來說有的住就不錯，旅遊地產的意義不大，況且現有的旅遊地產已經被過度開發了，太多的沿海樓盤，已經變成鬼城。

　　除此之外還有交易轉手的問題，旅遊地產其實是很難賣的，三亞這種旅遊城市不同北上廣等住宅稀缺的一線城市，這裡的新房都賣不完，誰會想買你的二手房呢？

　　小產權房

　　想買小產權房的人，都是想鑽政策的空子。由於房價太高，就成為了不少低收入人群的冒險選擇。

　　灰色地帶之中，自然存在著諸多風險。

　　首先，由於買賣不合法，所以無法取得房產證，一旦起糾紛法律也無法保護你的權益；

　　其次，由於小產權房建設不需要經過審核，不排除房屋偷工減料的風險，到時候房子出了問題你想維權都沒地方可找；

　　再次，如果房價上漲了，因為你沒有產權證，房子沒法合理上市，不能轉賣給他人，自然也無法分享房子增值的紅利；

　　最後，如果政府要拆遷改建了，那麼你一分錢的補償款也拿不到，即使有也是給原業主。所以，想買小產權房的人，我勸你還是慎之又慎。

　　關於小產權房能否轉正的問題，我覺得大家還是別想了。

　　小產權房要是轉正了，大家都能這麼搞了，土地出讓金收入從哪裡來？地方資金從哪裡來？而且這麼多低價房突然入市，肯定會對現有住房市場產生巨大衝擊。

　　總之，有恆產者才有恆心，只有真正有投資價值的「恆產」，才能給予你抵禦風險的能力。

　　在這個面臨諸多不確定的時代，我們應當擦亮雙眼、謹慎投資，以安全為首要原則，避免陷入投資大坑，在這之後再考慮收益的問題，這樣才能讓我們在動蕩的外部環境之中保全自身

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