市場干預.遏制與文官罷免制__________中國政府在房地產市場的選擇

                                             夏語冰 

政府對經濟市場的干預，是行使履行職能的權力。唯須考慮的是必要性, 時機及干預程度,以達到經濟市場正常運作的目的。

 國新八條是政府對房地產市場泡沫化的行政干預手段，旨在抑制惡性投機需求,平衡房地產供求關係，糾正扭曲的消費偏差。矯枉並非過正，而是不足。

 房價狂飆形成泡沫，將導致泡沫經濟及虛假經濟增長，屬崎形經濟，無法持續。一旦最後泡沫破裂，引致骨牌效應，連帶造成其他相關產業的消費需求萎縮而出現供應過剩，生產將會停止，失業加劇消費不足，造成經濟危機。遂有可能造成社會動蕩，民生不保。這便是新八條出台的背景和原因。故房價不僅是經濟問題，而且是政治管理問題。

  導致房價發瘋的病灶是「三高二少」。分述如下：

一。土地價高。全國平均數：地價占售價48%。地方政府依賴土地收入為主要財政來源的利益所在，決定其對地價高低的取向。是房屋造價成本高的基本成因。是中央與地方政府財政稅收利益分配矛盾的表現。

    急功近利，是地方政府的典型行為和哲學思想。

 二。產業暴利高。上市地產公司2010年年報中盈利的公司，最低利潤增長120%，最高900% 。利潤率超過57%以上。地產開發商利用股市籌集的龐大資金及以此為基數的借貸能力，與地方政府形成利益共沾的相互依存鏈接關係。部分業者採取壟斷土地資源壟斷供應市場壟斷價格等明來暗去的手法，使交易市場成為賣方市場，說話算數，定價不二。以至競爭機制喪失功效，使壟斷價格態勢一直沒有改變。

 三。惡性投機需求高 。在獲利事實的刺激下，在獲利預期效應作用下，在利己激進思想的相互影響下，在追求財富無道德瑕疵的信念支撐下，大量過剩資本和借貸資本集中湧進地產市場，合力導致虛假需求擴大，成為自住需求的競爭對手，甚至利用資本優勢，壟斷購買市場，如一人買幾十套房。此外，其大量空置囤積的行為，造成供應緊缺。 從而抬高房價，從中漁利。整個需求市場，自住需求占25% ，投機需求占75%，足以證明這類購買勢力的存在及其推動房價輪番上漲的強大力量。

 四。相對供應少。建房不是印鈔票，需要周期。政府投資不足等不給力行為，是導致供應增長不快的原因。

 五。資本投資效應機會少。除萎靡不振的股市外，缺乏其他風險係數小投資回報率高的機會，在這種無奈的情況下，加之在物價指數上漲的壓力下為保值對抗高通脹，致使大量過剩資本(包括中性投資和惡性投機資本)集中在地產市場，分一杯羹。

 政府只有對上述採取「抑三高增二少」的綜合措施，才能解決癥狀，達到調控房價狂飆和保持經濟持續性的目的。

 政府除限購外，還有何辦法可以實施？

 政府有以下四方面的管理手段，可四管齊下。則貨幣政策，稅收政策，行政和法律規範。

 一。貨幣政策。

1，除已採取的加息 ，提準備金外，發行國債。回收貨幣。減少貨幣流通 量。

 2, 放鬆外匯管制，允許資本出口，尋求其它更多投資機會；

 3, 用相當於每年的貿易順差部分或者更多的外匯，購買黃金白銀，實物 與 期貨併購，輔之對沖；

 4. 允許企業和各人自由持有外匯，減少新幣增發供應。企業與個人用這些外匯進口商品，一方面增加海關關稅另一方面增加市場 商品，使物價回落，減少通脹壓力。

 二 稅收政策。 解決中央與地方財稅矛盾關係，是解決高地價問題的關鍵。是故，政 府應有以下選項：

 1, 二級稅制。設中中央稅與省稅。各司其職，各得其稅 。(可借鑒加拿 大稅制)

 2, 將土地出讓收入全部繳納中央國庫。

 3 , 全部地方企業和個人之所得稅(包括房地產稅)歸地方政府.這樣， 地方政 府會將積極性 從土地轉向發展地方企業，多元經濟和提 高 居民可支配 收入。

 4, 全面實行房地產稅。但對自住而低收入的業主減免。

 5. 抑制惡性投機需求最有效的方法是，通過土地增值稅，使其獲利預 期值 近乎或 等於零。為此:

 a, 實行全國房屋登記制；

b 對非申報自住房屋買賣所得溢價提高增值稅，並增加資 本增值稅，視情勢需要而提高稅率百分比。對投機者起阻遏作用。

政府應當用阻遏的手段而非懲罰的手段來達到調控的目標。以最 大限度減少管理成本。

 c 開增房屋空置稅( 是李稻葵先生提出來的)

三。行政管理方法：

 為杜絕和最大限度防止中飽私囊，共同分贓，貪污腐敗等吞食國脂民膏 行為，政府可以有下列選項：

實行居民投票罷免官員制 。這是本文要點重點。是重大改革措施。是解 決所有問題的「綱」。蓋因中國文官體制，一貫自上而下，六十年不變。然而，此制弊端叢生。姑不論產生貪官的原因，但大量貪官的存在這一事實證明，此制不改，貪官永在！

 1, 政府對 官員有任命權， 但由居民行使罷免權。

對每年或每兩年一 次的 居民 投票未獲得70%贊成票(大多數)的官員一律免職。沒有70% 贊成票的官員，說明是不符合大多數人的利益和 願望 的。為了取得本市 居民的支持, 官員會主動從各方面真正以民 為本，且 會自覺約束行為，使其所作所為皆從大多數人的利益出發和考慮。 這樣，強拆，上訪，民怨，鬧事等等才能減 少, 才能不至於發生。才能用制度保證官不 與民, 爭官不護官, 從根本上保證安 定和諧，維護國家最大利益和人 民利益。

有一句話 叫做「相信人民，相信黨」,黨是相信人民的，所以，人民也 相信黨。國家與政府是為人民利益服務的，而人民才最清楚自己的利 益是什麼。由此推理：

國家與政府是為人民決定的利益服務的。這也可以理解為以民為「本」 的意思。進而言之，既然人民相信政府並欣然接受政府的任命權，且 無條件接受其任命一位好官來管理他們和為他們服務，那麼，政府當 然也應當相信人民不至於愚蠢到罷免一位為他們利益服務的好官！政府也 理當相信人民起碼知道自己的利益並具備通過罷免的形式來回答和確 認「是」與」不是「好官這一簡單問題的思維和行為能力！是故，只有實行 罷免制，才能阻遏貪污腐敗的意念和行為， 大大降價社會為此付出的管理成本代價！

 2. 設立獎勵基金。重金獎勵合格官員 對70% 贊成票的官員提拔使用， 委以重任。

 3 提高審計公務員，法官，檢察官的收入待遇。提高律師的獨立不受 影 響的地位， 以維持司法公正。

 4 。鑒於汽車工業，電子工業，電腦工業和網路業是百年來人類經濟 發 展的四大動力，由此而改變人類的消費模式，帶動和刺激新的 消費，使經濟發展的內涵不斷得到充實和增加，使經濟發展不斷 注入新的生命力，並在其推動下 ，使經濟發展持續連貫而又穩定, 政府和人民都應該明白一個道理：靠炒賣炒買房屋是不會強國的。 2007年美國 經濟危機就源於地產泡沫。

政府和人民更必須清醒地意識到：只有領先發展高新技術才是未來 強國之本。才會有最高的利益回報。(一個mocrosoft ， 一個 google一年的收入合共是817億美元。相當於產油國伊拉克的 GDP. 富可敵國。)

政府和人民還必須清醒地意識到：全民如痴如醉地炒股炒房的現象，折射出國人急功近利實用主義哲 學和浮躁爭富利己主義精神思想， 令前景堪虞。希臘，古羅馬，埃及都是文明古國，鼎盛一時。但現在如何？衰落了。為什麼？沒有現代技術。

 為此，政府必須採取「重科技」政策。以吸引和疏導過剩流動資本向這方面轉移。給投資者有利可圖的出路。

 a 免或低息貸款政策__________對進行發明創新，高新技術 ，能源替代 研究和生產 的企業與個人提供10年以上免或低息貸款。提供年輕人科技 人才自主創業機 會。

 b 免稅政策__________對上述企業和投資者，從獲利之年始，五年免征 所得稅，分紅的增值稅，資本增值稅。五年後減半。

 c 補貼政策__________成立國家風險投資基金。_對上述企業，採取國家補 貼20%，投資者投資80%的投資比例 成立公司。但國家不佔股份和不得分 配利潤。而投資者五年內不得撤資。

以上所述之企業屬於不符合 創業版上市條件者。

 4，法律規範_________a._提請立法動議修正案，修改刑法第八節第二百二十八條：增 加「土地使用權空置罪」，以阻遏非法空置土地使用權，謀 取不 當暴利的行為。非法空置與轉讓，倒賣行為的目的和造 成的擾亂市場秩序的結果，並無二致。空置是一社會資源的 浪費。而「貪污與 浪費是極大的犯罪」。有錢可以不用，並 無違背侵犯公共利益，並無 擾亂市場秩序。但以牟利為目的，用錢按約定佔有某種具有使用價值(行為)的標的而在規定的時間 內不使用(不行 為)或在合理的時間內不作有對價轉讓該使用權，導 致他人 因為 這種行為和不行為而不能使用 該標的(不論是否有 對價)從而引致或造成市 場秩序失衡，混亂和受到破壞者， 侵犯了公 共利 益, 違背了公共秩序，情節嚴重的，應適用強制 性法律規範來糾正，以恢復公共秩序。

 b 增加『非法市場壟斷罪』。

 c 修改反壟斷法。現法僅第五十二條第五十四條追究刑事責任， 但都與壟斷行為實施者無關。壟斷行為實施者只承擔民事責 任, 顯然不足以起阻遏作用.(美國反壟斷法把壟斷行為視為犯 罪)

 d 儘快制定 反壟斷法實施細則，對地產市場交易中的壟斷行為情節嚴重者，追究刑事責任。

 結論：解決房價高的問題，是涉及經濟管理和政治管理的雙重問題。政府應採取阻遏和疏導的方法及相應政策。首先 要改革文官制，讓所轄內全體居民有罷免權。把官員的利益與居民的利益統一起來，以杜絕官員侵吞居民的利益，不與民爭利。以維護執政的有效管理。其次，設立二級稅制。中央與地方各得其稅。中央應將企業所得稅等利益讓渡給地方政府，改變財政承包和撥款分配方式。原則是由地方管理的企業稅收全部歸地方政府的收入。同時，將土地使用權的收入全部歸繳中央國庫。只有改變目前地方政府嚴重依賴土地為其主要財政收入的傾斜狀況，讓地與官分，才能有效消除由此引發的種種弊端。再次，堅決遏制惡性投機及各種壟斷市場行為，以減少由其造成的虛假需求，這種虛假需求是導致房價高漲的第二主要原因。應當重點擠出市場。但限購不能劃地為牢，限制非居民購房，有違憲之嫌，因為遷居自由是憲法保障的民權之一。而且這種實際上歧視非居民的政策，有違平等之最高法則。是故，應實行全國房屋登記制和監管。規定每人(無歧視原則)在任何非居民地(公平原則)只得購房一套。任何人(平等原則)只能登記一套自住房。對非自住房(不論面積大小)一律(平等原則)增收房產稅並在出售時提高土地增值稅。無利可圖，自然無人去炒。要滿足自住良性需求，疏導投資中性需求，重點限制投機惡性需求。第四，制定有關鼓勵和稅務優惠政策，引導刺激過剩資本投資，使其有利可獲。第五，以上的有效性，取決於是否有相應法律規範和對規範內容與範圍的依法執行。因此，必須提出修正案。最後，應當清楚認識到：強國之本不是會炒房，而是科學技術。你炒我炒，炒來炒去 ，終究會把道德和良知一起炒掉。