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中國房地產市場是泡沫嗎？

作者：TCM 於 2010-3-31 23:26 發表於最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

通用分類:網路文摘|已有3評論

　　沒有比這個問題更讓眾多經濟學家、投資者和銀行家們夜不能寐的了：中國房地產市場是泡沫嗎？

　　多年來，中國各地上馬大量房地產項目，吸引了私人及公司的購買者。隨著房價持續上漲，更多投資者變成投機者，他們買入嶄新房屋只有一個目的，等高價時拋出。自美國房地產業崩盤變成全球經濟衰退催化劑以來，很多人士擔心這一幕在中國重演將是災難性的。事實上，供給過剩的證據到處都是。在北京，一幢幢商業樓盤空置著。但如果深入中國內地，會有更加怪異的情景讓人無法樂觀：為數百萬居民建造的城市聳立著，卻空無一人。

　　或許最荒涼的鬼城是內蒙古的康巴什。只用了5年時間就建成的康巴什，設計初衷是要成為鄂爾多斯對外展示的市中心。鄂爾多斯是個相對富裕的採煤中心，人口有150萬。作為可與成吉思汗的「恢弘皇城」媲美的公共建設工程，康巴什充斥著辦公大樓、行政中心、博物館、劇院和運動場———更不用說在成片土地上建起的中產階級式的複式公寓和別墅了。然而，唯一的問題是：最初為100萬人居住、生活和娛樂而設計的這個地方卻幾乎沒有人居住。只有幾輛汽車駛過多車道公路，白天有些政府辦公室開門辦公。偶爾出現的行人，看起來就像幻覺，拖著沉重的腳步沿著人行道走著，彷彿恐怖電影中大災難過後一名孤獨的倖存者。

　　當(房地產)泡沫破裂時，他們往往會發出砰的巨響。世界其他國家的經濟仍在努力重新站穩腳跟，北京當局———還有鄂爾多斯市政府———都希望在不戳破的情況下能讓房地產泡沫癟下去。而且，祈禱他們成功的應該不僅僅是中國人。

　　附新華網文章：科學發展的見證--鄂爾多斯市康巴什新區城市建設發展紀實

　　鄂爾多斯日報 2008-04-03

　　在中華人民共和國遼闊的版圖上，有一座正在崛起的新城，它就是康巴什新區。

　　2003年6月29日，鄂爾多斯市一屆人民代表大會第四次會議審議通過了市人民政府駐地遷址康巴什新區的決議，從此拉開了康巴什新區城市建設的帷幕。

　　4年多以後的今天，康巴什新區已是一條條通衢大道、一座座高樓大廈，綠樹掩映，街燈璀燦，一座現代化的新城展現在人們面前……

　　科學決策，慧眼獨具

　　把康巴什放入「一市三區」的總體布局中來打造，是鄂爾多斯黨政在科學發展觀指導下作出的科學決策，是鄂爾多斯決策者慧眼獨具的創新謀略。

　　鄂爾多斯市資源富集，特別是能源最為突出，境內有豐富的煤炭、煤層氣、天然氣、天然鹼、高嶺土等能礦資源。改革開放以來，全市抓住國家能源發展戰略西移的機遇，有效實施資源轉換戰略，使經濟發展步入了快車道，逐步形成了絨紡、煤炭、化工、電力、建材等八大支柱產業，成為我國重要的能源化工基地和絨毛生產、加工、出口基地以及國家新材料技術成果轉化、產業化基地。但是與經濟的快速發展相比，當時的鄂爾多斯經濟結構性矛盾也日益顯露出來：一是隨著工業經濟的急劇膨脹，對城鎮的生產要素承載配置功能和支撐服務功能提出了更高的要求，「小城鎮、大工業」的矛盾日益凸現；二是第三產業嚴重滯后，全市第三產業的發展均落後於全國、全區的平均水平。在經濟總量中，城市經濟佔70%以上，而城市從業人員卻不足社會從業人員的30%。這種結構性矛盾的產生，一個重要的原因就是中心城市的規模不夠，配置資源、集聚生產要素的能力不足，城市化水平低。這對全市實施「三化互動」戰略，實現經濟的長周期、超常規、跨躍式發展形成突出的制約因素。

　　顯而易見，擴大城市規模、拉大城區框架，為經濟發展構築更大的載體和空間，是擺在鄂爾多斯人面前的一個重要課題。但作為鄂爾多斯市中心城區的東勝區，當時城區面積只有23平方公里，城市人口30萬人，其綠化覆蓋率、人均居住用地、人均道路廣場用地、人均生活用水量等指標均低於全國平均水平。同時，東勝區不僅水源缺乏，而且周邊多為丘陵溝壑地形，擴展開發成本較高，難以承載全市今後經濟增長和城市進一步發展的需要。因此，鄂爾多斯的決策者認為：在繼續擴展東勝城區的同時，必須構建新的城市發展空間，為經濟社會發展打造新的載體。

　　在對城市科學發展的深入思考之後，鄂爾多斯決策者把眼光聚集到了位於東勝與伊金霍洛旗阿鎮之間的康巴什，康巴什距東勝22公里，距阿鎮3公里，處於立體交通樞紐的位置，背靠青春山，瀕臨烏蘭木倫河，具有天然的綠色屏障、穩定的地質結構、開闊平坦的地貌地形、強有力的水源保障，地理條件十分優越，極具開發潛力。經過充分論證和科學規劃，鄂爾多斯市委、市政府作出了重點建設康巴什新區，構築東勝、康巴什、阿鎮「一市三區」百萬人口區域中心城市的決定。2003年6月29日，鄂爾多斯市一屆人民代表大會第四次會議審議通過了市人民政府駐地遷址康巴什新區的決議，從此拉開了康巴什新區城市建設的帷幕。

　　科學規劃，特色鮮明

　　一片荒原如同一張白紙，如何在這張白紙上畫下最美的藍圖，又如何才能使這藍圖經得起時代和歷史的檢驗，成為擺在鄂爾多斯黨政面前的重要課題。

　　經過深入調研論證，市黨政對康巴什新區的規劃建設提出了總體要求：舒展、生態、和諧、宜居，要充分尊重自然規律，要追求民族特色的唯一性，規劃要高起點，建設要高質量，管理要高水平，要體現出一個民族廣闊的胸懷，體現出這個城市是個開放的城市……

　　按照市委、市政府的要求，康巴什新區管委會以開放的思維，大範圍選擇國內外具有優秀業績的甲級規劃設計單位，邀請來自中國工程院、建設部等部門的資深專家評審把關，編製完善了各層次的規劃，形成了完整配套的規劃體系，為新區建設管理提供了科學的依據。

　　在規劃執行過程中，康巴什新區管委會嚴把開工建設項目初審關，嚴格按照規劃要求指導、管理施工作業，將規劃的設計執行貫穿於城市建設全過程，保證了規劃設計的嚴肅性，體現出了高標準、高質量、高層次的建設風格。同時，新區管委會始終堅持以人為本，貫徹落實市黨政建設和諧城市的要求，在建設過程中，嚴格按照自治區人民政府有關文件精神，落實征地補償安置政策，維護征地移民的生活和生產利益，優先滿足他們在就業、就讀等方面的合理要求。如按人補助安置費，每戶提供200平方米宅基地、240平方米養殖地、50平方米的涼房一套，每人2畝水澆地、人均0.4畝大棚地，並拿出巨資解決了移民群眾的養老保險，為移民區配套了水、電、路、訊等基礎設施，另外還提供了60畝三產用地，目前正在規劃設計中。

鄂爾多斯大道

　　經過4年的集中建設、重點攻堅，新區市政基礎設施工程累計完成投資29.62億元，形成供熱、燃氣等經營性資產6.61億元，形成道路、廣場、綠化等非經營性資產22.79億元。道路、雨污水及強電管網工程完成投資13.41億元，建成市政道路49條和連接210國道的輔道1條，總長126公里，面積 460萬平方米，鋪設雨水管網160公里，污水管網84公里，強電管溝143公里及187個路口的信號燈管線預埋。橋樑工程完成投資1.04億元，緯三路西橋主體已完工，成吉思汗大道西橋完成了橋墩澆灌，210國道跨河大橋完成了2.8公里引橋路基。供熱工程已基本完工，燃氣工程、中水工程已全部竣工。廣場工程完成投資0.72億元。完成了廣場硬化 7.78萬平方米，綠化24萬平方米及亮化和音響安裝等工程。道路路燈及信號燈工程完成投資0.78億元。完成了23條道路的路燈工程和45個路口的信號燈工程，共安裝路燈3500基，信號燈169基。綠化工程完成投資3.37億元。完成了一、二期綠化的49條道路、74個路口、5條綠帶、4個公園和中心廣場的綠化，總面積487萬平方米。防洪、雕塑等其他工程完成投資0.92億元。建成防洪壩5座，人工湖1座，安裝落成成吉思汗雕塑5座，愛擁雕塑已完成設計、製作。

　　地上項目建設也順利推進。市公安、財政等一批辦公樓於2007年建成並投入使用。邦成住宅小區一期已投入使用，珠江國際城、C－60等項目已基本完成，現已有近千人入住。七大文化建築目前已有6項開工建設，工程主體已基本完工，累計完成投資7.02億元。華泰汽車發動機廠廠房主體已完工，恆信輕質牆板廠項目已投入使用。

　　如今，駐足舒展的成吉思汗廣場，環視四周，一座座現代化的建築風格獨具，特色鮮明：圖書館的建築造型象三本書，象徵蒙古族三部歷史巨著（《蒙古秘史》、《蒙古源流》、《蒙古黃金史》）；博物館的外觀設計酷似岩石屹立；民族劇院建築造型取材於鄂爾多斯傳統的民族頭飾……康巴什閃耀著厚重的草原文化氣象，展現著鮮明的時代風采。

　　科學發展，生機勃發

　　康巴什新區在加快城市配套設施建設的同時，規劃建設了一批教育、醫療衛生、商業等與居民生活相關的基礎設施。新區共計劃設置大學、高中、初中、小學、幼兒園35所；醫療衛生機構規劃編織著三級甲等醫院、專科醫院、社區服務中心、社區衛生服務站為一體的醫療衛生網路，新區的社會化服務功能得到加強。目前，教育方面，管委會共投入辦學資金7722 萬元，與北京師範大學聯合創辦的北師大鄂爾多斯附屬學校已於2007年9月1日正式開學，面向全國招聘優秀教師46名，本學期共招收學生141人，開設中小學6個班，學校教學管理工作已步入正軌。醫療衛生方面，由市財政和管委會共同投資的三甲醫院和健康體檢中心，目前已完成項目的選址，可研、工程設計已全面展開。市中蒙醫院、計劃生育服務指導站正在籌建中。商業服務方面，完成了新區服務業發展規劃，啟動居住小區商業網點建設，建成四星級酒店、高檔餐飲酒樓各一座，現已開業。

邦成小區

　　在支柱產業培育方面，康巴什新區管委會大力實施「產業興區」戰略，堅持「兩高、兩低」（高技術含量、高附加值、低耗能、低污染）的產業發展方針，確立了汽車製造、服務業和總部經濟三大主導產業。隨著城市開發建設節奏的加快和創業環境的改善，康巴什新區已形成了資金流和人流、物流集聚的廣闊平台，吸引了一大批優勢企業和社會資本進駐。目前，在新區註冊的各類工商企業達196戶，涉及房地產、商貿流通服務、金融、投資等30多個行業，累計註冊資本金48億元，佔全市註冊資本金的10%。康巴什已經成為鄂爾多斯新的投資熱土。華泰首期年產5萬輛乘用車項目已於 2007年3月1日正式竣工投產，發動機項目正在緊張建設。總投資32億元的4×30萬千瓦熱電聯產項目的可研評審、選址和環評已完成，計劃於2008年開工建設。

　　康巴什新區的城市服務管理也逐步走上了正軌。環衛保潔管理方面，新區財政安排專項資金，購置環衛車輛12台，面向全市招錄環衛工人150名，日清掃能力達到260萬平米；安全文明施工管理方面，先後組織開展集中整治、安全生產、文明施工大檢查，實現新區建築工程安全生產零死亡，會展中心建設工程被評為自治區安全文明生產施工樣板工程；治安交通管理方面，嚴厲查處各類違規違章車輛，制定了重特大突發事件應急預案，由治安、交警、綜合監察大隊聯合行動，實行24小時治安巡查。營造了清潔有序、安全穩定的城市文明形象。

　　2007年新區財政收入完成 75085萬元，相比新區財政開始獨立運行的2004年，增長了222倍，康巴什經濟實力快速提升。今年是康巴什新區全面推進第二階段戰略目標的關鍵年，也是繼續完善城市基礎設施配套建設、加快城市地上項目建設的重要一年。市政基礎設施建設方面，今年計劃投入資金9.44億元，完成道橋、廠站、景觀、綠化、城市公園等八大類工程，同時，新區管委會將繼續嚴把項目設計審批關，全面加快地上建築項目建設進度。此外，建立健全科學的城市管理體系，抓好城市文明的培養，培育壯大優勢主導產業，強化城市支撐能力，引進建設大型集貿市場、酒店餐飲、大型綜合超市、社區醫療衛生服務中心、幼兒園，初步形成以新區居民和行政辦公工作人員為主要服務對象的商業結構，重點建設恆信財智中心、日興商貿中心一期和已建成居住小區商業網點，滿足居民衣、食、住、行等日常需求。康巴什新區的崛起和嶄新的形象，是鄂爾多斯黨政運用科學發展觀指導工作的典範，是鄂爾多斯科學發展的見證，在鄂爾多斯未來的發展中，康巴什新區的地位和作用將日益顯現。

　　沐浴著時代的春風，承載著鄂爾多斯百萬人民的期盼與擁戴，康巴什日新月異，欣欣向榮！