瞎侃中國房地產

近日比較關注BHH 的房地產系列博文，看完后感想頗多。回國期間，也曾象BHH 一樣走走看看， 在北京，上海，廣州，深圳等大城市，也到過一些中小城市， 基本感覺與BHH 看到的相吻合：那就是某些大城市，如北京，上海， 廣州，深圳，某些樓盤（不是全部），價格居高，還節節攀升； 而另一些城市，房市冷清，價格低迷，與大城市局部的火爆價反差巨大。憑著對房地產的愛好，俺就大城市局部地區的高房價發表點自己的看法。

凡學經濟者，必知經濟學的最基本之供求原理，即供給和需求決定房地產市場價格，土地供求，房屋供求都遵循這一原理。而稍涉房地產者，就會明白Location Location Location於房價高低之決定地位。大的說來，在中國的大公雞版圖上，北京，上海， 廣州，深圳，杭州這些城市，或政治文化，或經濟貿易，或交通樞紐，或人文景觀都處獨一無二之地理位置，這些城市的房地產受到熱捧，實屬當然；二來，近年，這些城市持續高速的經濟發展，城市拓展、產業結構的調整，亦帶來了巨大的需求；第三，這些城市富人群集，加上國人好熱鬧，好攀比的心態，競住佳地，造成樓價飛漲，就情有可原。依我看來，由於土地位置的特定性，這些城市的局部地區房價不僅不會爆泡，反而仍有小幅上漲空間。

依據富人與窮人「馬特萊法則」（亦稱「二八法則」），世上20%的人是富人；80%的人是窮人。 20%的人掌握世上80%的財富；中國富人窮人，財富分配的比例可能不是如此精準，但貧富懸殊確實存在，比例方向一致。能給房地產商帶來利潤的是20％的客戶。如果房屋定高價仍然賣得掉，房地產商為何不幹？從微觀的角度講，房地產商根本不用顧及另外80％的人的感受。至於80%里的民眾對房地產上漲深惡痛絕，怨聲載道，如何實現「居者有其屋」那須由政府行為干預，另行討論。

有人用房價收入比和租金房價比來論證中國大城市比外國某些大城市泡沫，說中國大城市房價高得不合理。俺認為使用這些比例進行簡單對比存在一些問題。中國人口基數大，收入分配不均，貧富籠統計算出的比例沒有實際意義。再有中國收入統計的誤差，大量的灰色黑色收入，房款來源， 常常不知何源。再有就是中國人民熱愛房屋土地的傳統，年輕人購房常常有長輩相助，造成對房地產的需求高出實際或可以的承受能力。另一個是租金房價比例偏低的問題，俺認為是中國人民居住習慣使然，能買就不租，節衣縮食，也要攻下樓房。

以上種種因素合力發威，就造成了一些大城市局部地區房價居高不下，甚至支撐其一漲再漲。