房價很低，但還不到最低 (房價走勢圖)

房價很低，但還不到最低 (房價走勢圖)

(吳鉤:  抱歉, 屋主要失望了;但不幸的是, 這是事實。想買房的朋友,如果不想到明年今天掉了10萬刀,您就悠著點吧)

屋主焦慮地等待任何房市穩定的信號，深信房地產市場是經濟復甦關鍵的人，也在祈禱房市好轉之日儘早到來。但最新的數據卻讓人無法如此地樂觀，根據極受關注的Case Shiller指數，追蹤了全美主要20大城市的整體房價，調查結果表明，房價來到2009年只有變得更低，而無任何回復的跡象。(我一慣如此預測)。

然而即便是在大幅跌價之後，房價相對於工資來說仍然不夠便宜。1月份Case Shiller指數顯示，全美整體房價比起去年同期下降了19%，眾所熟悉的表現最差的幾個城市，包括大跌35%的鳳凰城、32%的拉斯維加斯、以及29%的邁阿密。

房市危機也同時伸向其他城市肆意蔓延，明尼波利斯(Minneapolis)一年來房價跌幅到達20%，芝加哥房價也下滑16%的幅度。原本堅持挺住的舊金山也出現了變化，一年間房價狂跌32%，比聖地亞哥和洛杉磯的情況更慘。

根據Case Shiller指數，舊金山在過去短短三個月內，房屋價格的跌幅已達11%。紐約過去一年的房價也下降10%，其中4%的部分是近3個月所造成的。紐約的表現算是好於平均值之上，但是市場是否能夠承受華爾街的危機和大幅度的裁員潮，一切仍有待觀察。

究竟全美的房價還有多少下探的空間？老實說沒有人知道。但是根據歷史的教訓，泡沫越大，崩盤程度越慘。

地產分析師Brett Arends指出，許多人仍在市場上傳遞誤導的信息。去年年初，他撰寫文章表明，儘管佛羅里達州和加利福尼亞州的房價已經崩潰，但是市場仍是被高估的。結果他收到來自地產經紀人無數的憤怒電郵，咒罵他是笨蛋或是更難聽的語言，但是事實證明他的分析並沒有錯誤。(地產經紀人要靠賣房掙錢,你說要跌,他們還不恨死你! 呵呵)

全美房價從2006年的高峰期以來，已經下跌約30%的幅度。但是從歷史性的數據來看，我們不得不去懷疑，這樣的跌幅還遠遠不夠。當然的確有買家已經撿到便宜，用很好的價格成交，畢竟現在是一個買方的市場，只要足夠積極並且能抓住機會的人，的確能討價還價，尋得物美價廉的房產。

但市場整體的情況對賣家來說，房價尚未止跌，對買家來講，低點也尚未到來。即使在今天，整體房價只回到了2003年底的水平。泡沫越大，崩盤規模越大，房價勢必要進一步下跌，回到2000年、泡沫之前的價格，而當時的價格水平約莫比現今還要再低個三分之一。

的確，目前的住房抵押貸款利率相當之低，大約在4.5%至5%的位置。但是僅僅考慮這個要素，會太過於簡化情況，畢竟2003年至2005年間房貸利率也處於低點。

房價可能有重返牛市的一天嗎？當然可能，只要政府所有為了挽救經濟的努力奏效，在部份人士預期的一兩年內，重燃通貨膨脹的勢頭，房屋價格將可能開始再次攀升。但是，如果目前物價通縮的情況持續下去，房價也會隨之繼續下降。

此外從長遠來看，平均房價往往要跟隨平均收入，保持兩者的一定關係。從這個比例角度去分析，房屋市場還需要進一步下跌。

若將Case Shiller指數回溯到1987-1989年的金融崩盤與復甦的時期，再與聯邦的平均收入數據比較，從結果當中可以看到一項警訊。根據這種計算，今天的房價相對於平均收入而言，實際上還是太貴，甚至超過1989年房地產泡沫的高峰。

同樣值得注意的是，當前一次房地產市場的泡沫破滅，跌至谷底，它整整花了8年的時間，才終於展現出強力的復甦信號。別忘了現下我們所面對的，是一個更巨大的泡沫。

(記者林紫喬報導, 吳鉤製表  4-9-2009)