房東的事：如何尊重租客隱私？

 【房東的事：如何尊重租客隱私？】（祝良律師隨筆No. 781b）

在美國，隱私權是人的基本權利（Union Pacific R. Co. v. Botsford, 141 U.S. 250, 1891）。加州憲法明確把隱私權列為不可剝奪的權利。不僅政府不能，個人也不能侵犯他人的隱私權。

作為房東，你當然期望可以隨意地、無限制地進入租客家做維護或維修，或者開門讓潛在的租戶或者物業買家入室參觀。但反過來說，假如你是租客，你白天不在家的時候房東隨意入室查看，你不知道他穿什麼贓鞋在你卧室里走來走去，你不知道他碰你的什麼東西了，難道你不會感覺不舒服嗎？租客交房租的條件是房東妥當地維護物業，讓它適合居住。租客禁止房東入室，房東怎麼能妥當地維護、維修呢？這中間，一定有一個基本合理的平衡。

加州民法典規定（CC §1954），下列情形下，房東是有權進入的：（1）依法院令進入；（2）處理緊急事項，如水、電、火、氣等如不及時處理則會造成人身或財產損失的緊急情況；（3）租客允許；（4）進行需要的或同意的修理或服務；（5）讓工人、承包商、抵押放貸人、潛在的新租客、買家或潛在的買家進入察看；（6）應租客之邀，做搬走前的檢查；以及（7）租客已棄租而去。

除了處理應急事項、應租客之邀、棄租外，房東經合理的通知后，可在通常的上班時間進入。合理性包括兩個方面，一是時間，二是方式。合理的通知時間是至少24小時，但應租客之邀，做搬走前的檢查，合理的通知時間是至少48小時。合理的通知方式是書面的，而不是單純口頭的。假如雙方已達成入室維修的書面協議，而且協議中有進入的日期和大致時間，那麼在這個書面協議簽署后的一個星期內，房東無需另出書面通知，而只是口頭通知進入的時間即可。此外，正常的入室檢查、維修的時間以上班時間為合理，不能太早，亦不能太晚，否則會侵犯租客享受平靜而不受干擾的權利（CC §1940.2）。

如果你沒有急事，你就必須做了合理的通知后，才能進入。租客私自換了鎖，那是租客的問題（有可能違約），你可以要求合理賠償。但你未經合理通知把租客的鎖給換了，人家進不了自己的家，人家有可能告你非法驅趕，那時的開銷要比一把鎖、甚至比一扇門的價錢大多了。假如人家私自安裝了警報系統，你最好也不要去亂碰。假如你真有急事必須入室處理，你進入之前或之後立即給警報服務公司打個電話解釋一下。服務公司的名字和電話號碼通常都印在警報系統的盒子上，不難找。

即便你給了24或48小時的通知，如果你以入室檢查為由打擾租客，或者你過於頻繁的檢查實際上已干擾了租客的平靜，那麼租客可以拒絕付房租，甚至可以告你侵犯隱私權和故意地或過失地干擾了租客享受平靜的權利（Guntert v. Stockton, 55 Cal. App. 3d 131, 1976）。在侵犯隱私權方面，懲罰性賠償是無上限的，陪審團定多少，就是多少。當然，具體情況要具體對待。如果租客用水床，那麼房東可以定期地檢查租客的水床是否符合安全標準（CC §1940.5(g)）。

入室檢查、維修不能太頻繁，但也不能不做。每半年做一次例行檢查，是合理的。你可以每年檢查一次，但是，假如租客在室內種植大麻，由於其生長周期在9個月左右，安排好種植時間，就可以躲過年檢。我目睹過這種情況——租客在車庫裡種大麻、在卧室加工毒品，他們把污濁氣體排入牆內和天花板裡頭。外面看很好的一棟房子，裡面實際上成了毒品工廠。鄰居們不知道裡面的事情。房東兩年多沒去看過，直到租客不交房租后，過去檢查時才得知裡面發生了什麼。

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