在美國買房寫誰的名字好

中國人喜歡置業，來到美國也不例外，投資的首要渠道就是買房。那麼房產證上寫誰的名字，也是很多人的糾結所在，因為房子的歸屬是一個很大的問題。    美國通常有幾種做法，下面我聊兩種常見的，也是常被中國朋友問到的。所有的解釋及建議不具備任何法律效力。

(做法1)房契上只寫大人名字，死後留給孩子。

(做法2)房契上同時寫上大人和孩子名字(聯權共有joint ownership with rights of survivorship)。大人逝去后，孩子承繼房產的權利高於其它任何親屬或債權人。
(做法3)還有就是僅寫孩子名字。在美國，18歲以下未成年人無權簽署任何法律文書，只能靠父母或監護人代理，當父母或代理人無法繼續代理時，必須事先設定繼承代理人。這樣的實際操作非常麻煩，不建議。

主要舉例比較一下常用的(做法1)和(做法2)：

1 房契上只寫大人名字，死後留給孩子

您現在以個人名義買了80萬的房子，三十年後您去世后孩子才繼承，他以後賣房付稅的計稅底數 (Tax Basis) 是您去世那一天的房屋市價(假設120萬)，如果他將來以120萬賣掉房子，收益所得是零(120萬 售價– 120 萬計稅底數= 0)，不需付任何收益所得稅 (capital gains tax)！但在那之前，海外人士在美國的遺產稅上免稅額只有6萬美金，雖然沒有收益所得稅，但是孩子必須支付40%的遺產稅才能拿到房產權。

2 房契上同時寫大人和孩子名字(聯權共有)     

這種做法叫joint ownership with rights of survivorship。您買了80萬的房子，馬上就把孩子的名字同放在房契上，這在美國算作是贈予了他一半產權，他的計稅底數 (Tax Basis)會是您買價80萬的一半，即40萬。等三十年過去，您去世了，您那一半由他繼承，計稅底數(Stepped-up Basis)是您去世那天房屋市價120萬的一半，即60萬。再加原先他受贈那一半的計稅底數40萬，總計稅底數為100萬。他若以120萬賣房。收益所得是120萬售價– 100萬計稅底數= 20萬，他需要為這20萬收益納稅(如果這不是他的主要居所 primary residence)！可以看出，聯權共有增加了孩子的納稅負擔。

聯權共有還有不少隱患：

• 如果將來有一天因某種原因你急用錢，非常需要賣掉這個房子。萬一他在這緊要關頭阻攔賣房，您可是一點辦法也沒有！

• 如果擁有一半產權的孩子不幸先您去世，結果可能是他的合法繼承人和您一起擁有這個房產，有些時候這對您可能不是個好消息。

• 如果擁有一半產權的孩子不幸先您去世，他的債權人creditors會來找您。

• 如果孩子有稅務問題，會有稅務留置扣押權 tax liens「綁「在房子上。

• 如果孩子申請破產，即使您有一半產權，房子仍可能被強制賣出。

• 如果孩子被起訴承擔車禍責任，受害人要求賠償金額巨大時，房產也會被牽扯到。以上種種說明房契上單獨寫孩子的名字，弊大於利。

• 將來孩子讀大學，因為名下有資產，幾乎不大可能獲得免費的助學金。

• 和孩子聯權共有房產在法律上算是您贈送一半房產給他，如果房價超過$14,000,需要申報聯邦贈與稅。（個人每年贈予另一個人的限額是$14000）。

• 聯權共有房產還會影響到申請低收入醫療福利Medicaid。美國聯邦的 Medicaid 計劃是針對低收入人群，為其提供免費或減費的家庭護理等必要醫療服務。申請時，政府會調查申請人有沒有通過轉移財產，使自己成為低收入后以騙取福利。把孩子名字加進房契被認為有轉移財產嫌疑。

一句話來總結：大部分情況下，從稅務和法律角度看，孩子單獨享有房產權與孩子聯權共有都不是一個明智的做法

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