保交樓調查:缺錢缺人 34%交付率 承包商也背鍋
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西安遠洋春風與山水工地外的維權橫幅。來源：受訪者供圖
乘車從西安城腹地鐘樓出發，往西北方向行駛50分鐘后，能看到一片佔地8000餘畝的建築工地——這是尚未完全交付的西安恆大文化旅遊城。
5月13日，《財經十一人》與業主一起來到工地，現場仍有部分工人在作業。業主們進不去，時常通過工地外的環境判斷上工數量。「要是工人多，門外會停滿摩托車，到處是賣飯的攤點。」一位業主朝略顯空曠的門口指去。
西安恆大文化旅遊城某一期工地門外。攝影：劉昕
根據規劃，西安恆大文化旅遊城將被打造成一個集居住、遊樂、文化、商業於一體的城市綜合體。原計劃建設14期住宅，能容納3萬戶居民，如果全部入住，相當於一個小型縣城。
目前，該項目賣出的8期住宅，都存在不同程度的延期交付問題，最長的已經延期約兩年。《財經十一人》在現場看到，售樓處仍然開放，不過已改為樓盤專班的臨時辦公室。時值周末，許多業主從西安周邊的城市趕來，只為看一眼房子的施工進度。
自去年7月開始，隨著恆大、融創、泰禾、奧園、世茂等頭部房企陸續出現流動性危機，全國範圍內停工或延期交付的樓盤越來越多。
武漢市青山區海倫國際，未交付的樓棟被鐵皮圍起來，內部仍在施工。攝影：劉昕
2022年7月28日，為支持剛性和改善性住房需求，中央政治局會議提出，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。此後，紓困政策不斷落地，保交樓成為重點任務，地方政府、金融機構、房企、建工集團、城投公司，紛紛下場，盤活難題。
然而，克而瑞研究中心的調研結果顯示，2022年末，32個典型城市的290個前期停工項目中，有126個仍處於停工狀態。
近日，建築行業B2B信息服務平台「百年建築網」的一份調研報告顯示，5月，全國各地1114個保交樓項目交付率僅為34%。
如今，距2022年7月停貸潮已過去近一年，仍有不少問題樓盤業主在網路平台維權，擔心交房無期。
保交樓真實的進展如何，那些進展緩慢的項目到底難在哪？帶著這些問題，《財經十一人》5月上旬分別走訪了此前停工較嚴重的武漢、西安、南昌等地，部分樓盤業主、專班領導、開發商給出了答案。
1
根本性難題：缺錢
缺錢，是大多數樓盤停工的根本原因。
業主們疑惑，預售時自己從銀行貸了款，錢也進了開發商的賬戶，為什麼蓋樓的錢還會不夠？
其實，在2022年2月國家出台全國性的預售資金規範之前，預售資金的監管是「一城一策」，各地的監管細則和執行力度並不相同。因此，實際操作中存在漏洞，監管不夠嚴格的城市，可能會出現預售資金被違規挪用、甚至預收款根本就沒進監管賬戶的情況。
2020年之前，房地產高周轉時期，賣房回款、開發貸、企業債等來錢方式都可以幫房企彌補單個項目的資金缺口。但是，2020年以來，以上渠道都不靈了，行業「拆東牆補西牆」的玩法無以為繼，許多樓盤賬戶里的剩餘資金不足以支撐建設，施工便陷入停滯。
如何找來新錢，是停工樓盤復工的首要難題。
為此，國家推出了一系列扶持政策 ，如去年8月底，國家開發銀行、中國農業發展銀行等政策性銀行推出了2000億元「保交樓」專項借款，三個月後，央行給六家商業銀行推出了2000億元「保交樓」無息貸款。
保交樓專項借款成為很多問題項目的救命稻草。「很多企業就差那一口氣，可能來一兩個億，項目就轉起來了。」武漢經濟技術開發區住房和城鄉建設局相關負責人說。例如，武漢經開區的佳兆業濱江新城項目，在保交樓專項借款的幫助下，已經完成交付。
但是，保交樓專項借款的申請有條件限制。上述負責人告訴《財經十一人》，該借款是階段性政策，只針對原計劃在2023年3月31日前交付的項目。例如，位於武漢經開區的恆大時代新城項目是分批次交付，該樓盤申請到的保交樓專項借款只能優先用於今年3月31日前交付的批次。今年3月31日之後交付的批次，需要運用其他政策工具擬定相關方案。
他透露，目前，新方案政府正在推進，正式落地前可能會有細節上的調整，方案不成熟時不便向業主公開太多信息，否則業主容易失去對政府的信任，「保交樓過程中，信任是非常重要的。」
另外，《財經十一人》了解到，保交樓專項借款「粥少僧多」，申請難度大，金額需要主管部門審批，且審批極為嚴格。南昌新力城項目專班負責人透露，申請時還需要上報項目實際賣出去的套數以及每套房子的業主信息，防止虛報。曾有新力城業主表示接到過回訪電話，被詢問是否真的在該小區買了房子。
保交樓專項借款資金用款申請流程。來源：受訪者供圖
事實上，保交樓專項借款畢竟數額有限，即使借到了，也不一定覆蓋全部的項目資金缺口。
以新力城為例，目前已借到保交樓專項借款2.243億，但要保證項目完成交付，總共需要4億多。另外，因新力債務糾紛，紹興中院於2021年10月強制划扣了新力城項目1.99億元監管資金，專班花一年多時間，將這筆監管資金全部追回。兩筆資金陸續到位，基本能覆蓋剩餘的工程，才實現了大面積復工。
南昌市新力城，有工人在施工。攝影：劉昕
西安恆大文化旅遊城業主告訴《財經十一人》，目前整個項目申請到8億多的保交樓專項借款，一位總承包方領導對業主透露，預計整個樓盤全部蓋完需要20億元。
保交樓專項借款無法覆蓋全部資金缺口的情況下，項目展開自救尤為重要。西安恆大文化旅遊城業主了解到，恆大正通過處置資產回籠資金，目前恆大在該樓盤已有三棟樓被國資公司接手，能拿到約4億元。
前述武漢經開區住建局負責人對《財經十一人》說，「保交樓不是用資金給項目托底，而是讓項目回到良性運行的軌道。」他用華宇東原金科渝樾大觀項目舉例，該樓盤由三家房企合作開發，政府在持續協調三家開發商對項目返投；另外，讓項目繼續融資，恢復造血功能；項目恢復正常后，還要幫其打開銷路。通過這些方式，項目正逐步回到正軌。
2
總包、分包難以為繼
樓盤建設是一個環環相扣的過程，開發商是最上游的一環，下游還有項目公司、總承包方、施工班組、供應商等。
總承包方起到承上啟下的作用，負責協調和管理整個建築工程。工地中臨時用於施工的「臨水」、「臨電」系統和垂直運輸設備，都由總承包方建立。這意味著，如果總承包方採取關門、停水停電、關閉垂直運輸設備等措施，整個工地將陷入「癱瘓」。
2021年8月，成都建工將一紙停工告示張貼在新力城工地大門外。表示因前期被拖欠工程款，後期工程款也無保障，成都建工被大量供應商和施工班組起訴，被迫停工。成都建工將封閉工地大門，禁止人員出入。
成都建工停工公告。來源：受訪者供圖
新力城業主向《財經十一人》提供的一份2022年8月的信訪局會議記錄中也提到，成都建工對工地採取了斷水斷電、鎖人貨電梯等措施，導致新的單位都不願意進場施工。
為推動復工，新力城專班兩次去成都建工總部談判，但進展緩慢。拉扯約一年後，為了保交付，最終啟動備選方案，新力城項目通過公證併發函解除總包方成都建工施工合同，由新建區當地的國企建築公司進行工程掃尾，施工才得以推進。
其實，在保交樓任務中，總承包方處於十分尷尬的境地。西安恆大文化旅遊城一位總承包方領導對業主說，「你們業主不用太擔心，房肯定會交，反而是我們這些施工單位，一輩子的鍋算是背上了。」
他透露，他們乾的活產值超5億元，然而現在到手的錢不到1億元。去年有審計人員問他，開發商不給錢，為什麼還要幹活？他無奈回應，結構沒封頂，設備不能撤。而且，當時項目的監管戶上還有錢，沒有理由不幹。最後他們發現，專班介入后，保交樓成為一項必須完成的任務，干不幹活已經不是承包方能自主決定的了。
然而，多個樓盤的業主向《財經十一人》反映，少了經濟利益驅動，會極大影響總承包方的復工積極性。
武漢市東湖高新區的綠地光谷星河繪分為A區和B區，A區的總承包方是一家民營企業上海盛房建設有限公司，B區的總承包方則是湖北省屬的一家國企湖北省路橋集團。目前A區整體進度落後於B區，有業主了解到，可能與A區總承包方和綠地存在工程款糾紛、導致其復工意願不強有關。B區的總承包方是國企，政府協調起來相對容易。
武漢綠地光谷星河繪，左圖為B區，右圖為A區。攝影：劉昕
2022年7月《新京報》對此樓盤的報道中也提到，綠地光谷星河繪的負責人表示，B區正常施工，A區出了點問題，初步判斷是工程款撥付的問題。
總承包方得不到穩定的資金保障，會在下游產生連鎖反應。武漢恆大時代新城一位總承包方領導對業主表示，由於資金沒銜接上，有施工班組停工20天後離開了工地。
西安市遠洋春風與山水項目，因拖欠工程款和供應商貨款，也曾在2022年底發生過維權事件（見頭圖）。根據業主提供的資料，有負責水電的工人將車停在工地門口，阻礙施工車輛進場。項目方與下游各單位矛盾重重，後來在政府協調之下，項目才得以復工。
一位問題樓盤的工程總監對《財經十一人》說，以前，施工方為了與大開發商合作，甚至願意墊錢幹活，開發商可以把工程款拖兩三個月再結清。但是，他所在的公司陷入資金困境后，從工程分包單位、供應商到農民工，面對該樓盤的第一反應是——他們的活還能接？大家都擔心，幹了活拿不到錢。
因此，要說服施工單位復工，會經歷漫長的談判過程。該問題樓盤體量大，分包單位有100多家。正式復工之前，上述工程總監與團隊花了四五個月與各方溝通。復工條件對施工方來說談不上優厚：之前項目欠工程方的債務先擱置不管，後續的工程款能保障，但付款比例可能會少一點。
在此條件下，願意來的施工方可能需要重新鋪排施工計劃，有的施工方不願來，就要找新的施工方接替。只有所有工序上的施工單位都願意按照這個條件配合施工，工作才能往下推動。上述工程總監將這個過程稱為「鋪高速公路」。
路鋪好了，項目正式運轉起來，會經歷一個重建信任的過程：資金到位后，要讓大家知道項目有錢了，施工方來幹了活，要讓他們能實實在在拿到錢。因此，該項目剛復工的前兩三個月，工人都是日結工資。這些消息傳遞出去，信任才能一點一點建立起來。
另外，出於防範資金風險的考慮，項目的施工周期也會被拉長。上述工程總監舉例，假設要購買價值1000萬元的空調外機，他不會一次性把1000萬都付給供應商，而是每次付200萬元，分五次付清。
之所以這樣做，一是公司流動性出現問題的情況下很難向供應商賒購，短時間也湊不齊太多現金；二是，項目可能之前就欠供應商錢，如果一次性付清1000萬元，會面臨供應商捲款走人的風險。為了把風險控制到最低，他可能還要去了解供應商下游的付款情況。這些風控措施都會導致施工周期比正常項目更長。
3
行業下行的連鎖反應
開發商一旦出現流動性危機，首先摧毀的是外界的信任。這時，銀行、購房者、地方政府都會為了及時止損，互相拉扯。
《財經十一人》了解到，位於武漢市漢陽區的紐賓凱紫御、雲座項目，就因此前債務糾紛導致地塊未解押，多家銀行以抵押物不足和防範風險為由，不願發放部分業主的在途貸款，使項目用於建設的資金更加緊張，導致工程進展緩慢。
對此，負責該項目的政府工作專班承認，近來，項目上確實出現怠工現象，但工作專班已經提示該企業保持施工進度，並已協調相關單位做好工作預案，選派具備能力的企業繼續完成後續建設任務。
阻力還來自項目團隊內部。一位南昌業主透露，項目出問題以來，其工作人員除了面對來自政府、業主的壓力，還面臨著裁員、降薪。人員配備降下來了，一個人干好幾個人的活， 效率難免降低。
前述工程總監提到，他手下團隊的人數從巔峰時期的40多人，降到目前的10人，每個人承擔的工作量比以前大了。例如資料員，除了日常的資料記錄工作，還要擔負起法務、財務方面的工作，不懂的需要現學。該工程總監的管理和協調難度也隨之增加。
《財經十一人》在與地方保交樓專班人員的交流中了解到，保交樓是一項體系繁雜、矛盾眾多的系統性工程。解決每一個問題都涉及到利益，需要跟開發單位、施工單位和金融機構等相關單位協調溝通，這本就不是一蹴而就的事情。
4
仍在持續的「戰役」
困難是真實存在的，改變也在發生。
2023年3月以來，隨著融創、佳兆業等房企在港交所復牌，部分頭部房企也在慢慢恢復元氣，其保交樓項目也在有序推進。
施工中的西安融創江山宸院，欄杆上拉著標語：「沒有退路，破釜沉舟！品質至上，力保交付」。攝影：劉昕
前述南昌新力城專班負責人提到，去年以來，新建區有新力大境天城一期、正榮中奧悅璽台、中至未來里、廣茂匯等四個問題樓盤已經完成「銷號」（即風險解除）。
截至發稿前，《財經十一人》獲悉，上述武漢市漢陽區的紐賓凱紫御、雲座項目，已基本保障新增建設工程的進度款支付。政府工作專班正在開拓渠道，籌措下一步建設資金，目前，已經取得實質性進展，但涉及商業秘密現階段不易公開具體信息。
前述武漢經開區住建局負責人認為，今年保交樓的形勢比2022年緩和很多，對於多數問題項目，保交樓政策工具作用明顯，一些困難比較大的項目也在持續推進中。
《財經十一人》發現，那些進展較快的項目都有一個共同點，地方政府牽頭，讓金融機構、房企、購房者、施工單位可以坐在一個談判桌上。
一位出險房企負責保交樓的高管告訴《財經十一人》，其公司多個項目在地方政府的協調下取得進展。
如蘇州的一個項目還差幾千萬元資金才能完工，街道政府不僅借給企業錢，還幫忙找來當地的施工單位，同時，也幫助企業做業主溝通工作，每周接待兩次業主諮詢。
這家公司在上海市崇明區的一個項目出現困難后，區政府向上彙報后，在合規的前提下，將其部分地塊性質由自持改為可售。另外，區政府還找來當地的一家平台公司，接手其可售資產，幫助公司更快收回投資成本，緩解流動性壓力。
據悉，杭州相關部門還會出面幫開發商同金融機構溝通，協調使用監管賬戶資金、公積金貸款和商業銀行沒發放的在途貸款，讓項目逐步回歸正軌。
我們看到，過去十個月，保交樓取得成績有之，但對那些還未交付的樓盤，這場「戰役」仍在持續。保交樓是民生工程，購房者值得一個更高效、完滿的結局。