中國特色房地產法則:腳下的地在顫抖(圖)

京港台:2019-11-19 07:50| 來源:包郵區 | 評論( 3 )  | 我來說幾句

中國特色房地產法則:腳下的地在顫抖(圖)

來源:倍可親(backchina.com)

  這兩年,中國房地產行業興起了一個船新的職業:樓盤搶修隊。

  

  擴張越快的大公司,使用搶修隊的頻次就越高。有的搶修隊是「搶修」輿情的,知道質量太差會引起鬧事,就提前做功課。有的搶修隊是真的要修補一個支離破碎的新房的。他們要在在樓盤交付前進場,就算房子蓋成翔,他們都要交出一個「五星級的家」。

  一個朋友講他當時去搶修位於北京旁邊一個宇宙房企的項目:一進房間,內心也是崩潰——牆面到處是鼓包或者凹陷,最關鍵的是肉眼所見:屋子裡沒有兩條線是平行的……

  這個項目搶修隊太累了。最後,開發商支付了幾千萬給他們——基本上把這個項目的純利都給了搶修隊。

  過去幾年,中國樓市的政策比任何一年都要頻繁。中國的地產商,也因為種種原因,造了歷史上最多的垃圾房子。沒有維過權的人,都不好意思說這兩年買過房子。

  幾年前,黴菌侵襲了法國波爾多,葡萄大批腐爛,果農只能提前採摘。這導致2013年波爾多葡萄酒的酸度比以往要高,專家說這個年份的波爾多,喝之前要多醒一醒。

  很多年後,也許會有人對房產中介的銷售說:2018年的房產證,要多醒兩個小時。

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  很多年後,可能也會有長沙人說:2020年的房產證,要多醒幾個小時。因為這幾天,長沙樓市迎來灰色時刻。

  11月9日,長沙官方公開承認,劣質混凝土已流入大量樓盤,他們正在進行逐個排查。涉事的混凝土生產企業,是位於長沙望城區的湖南拓宇混凝土公司,年產量至少在50萬立方米以上。

  目前發現,4月和5月,拓宇生產的混凝土不過關。被拓宇拉下水的項目里,不乏碧桂園、綠地、華潤、正榮、泰禾和中梁等知名房企。讓人揪心的是,使用問題混凝土的建築,還包括工廠、中學甚至幼兒園。

  官方已經確定了劣質混凝土流入59個建設項目:已檢測22個項目,其中20個項目未發現不合格情況,另有37個項目還在檢測中。已確認有問題的項目有兩個。新城國際花都宣布要對使用問題混凝土的C10棟12-27層進行返工重建;新華聯夢想城還沒有公布具體解決方案。

  筆者問了下長沙質檢機構的朋友。他說國際花都在5月初發現了問題,建築物出現了開裂。開發商花了好幾個月時間,請了第三方機構,做了一堆檢測,結果顯示:12層至25層混凝土強度低於設計要求。

  據筆者了解,專家評審剛開始給出的方案,是請搶修隊進場,置換和加固出問題的構件。但新城評估風險后認為,搶修隊已經不管用了,拆除重建更保險。

  他們發給業主的《告知函》也印證了此事。十月底,拆除重建正式開工,新城長沙公司將此事告知業主。因為這封告知函,問題在此時才暴露在公眾視野。

  一家產業鏈下游不起眼的混凝土公司,就這樣讓一家大型開發商損失了六個月的建設時間,讓施工總包方和監理方都陷入了大麻煩。另一家涉事的新華聯夢想城,表現則像極了練完寶劍歸來的獸爺:不主動、不承認、不負責。

  面對業主的詢問,新華聯公開撒謊說沒有使用問題混凝土。業主不信,他們致電質監站,獲悉13號樓的21至24層存在問題。

  看看,你們都把業主逼成了福爾摩斯。

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  讓眾多大開發商栽跟頭的湖南拓宇混凝土公司,是一家怎樣的神奇公司?

  筆者找到了公司的創始人羅新超,大致了解了一下公司的發展歷程。2010年,羅新超出資在長沙開福區成立了拓宇混凝土攪拌站,有兩條生產線,攪拌站的具體經營,一直是由跟隨自己多年的代建華負責。2012年,羅新超的其他生意出了問題。他以100萬元的低價將拓宇轉讓給了代建華和債主周國光。除了轉讓費,對方還許諾每年給他100萬元補償。根據羅新超所述,該攪拌站的市場價格其實在3500萬左右。2012年7月25日,對方將他軟禁在長沙五一路芙蓉華天酒店,時間長達七天,逼迫他簽署了股權轉讓協議。

  混凝土行業的老闆們,路子都是這樣的嗎?羅新超說,他投資辦混凝土廠的時候就很清楚,這行業非常混亂,有不少公司使用不合格的原材料。

  前面說過,國際花都檢測發現出問題的混凝土強度設計C35,實際只達到C15。按照混凝土的分級,C15是強度最低的那一級。一般來說,C15的混凝土主要用在抗壓要求不大的地方,比如公園的步道。

  獸爺說,他煎餅攤裡面用的薄脆,就是典型的C15薄脆。

  混凝土的主要原料是水泥、水、砂子和石子,簡單來說,這四種原料的配比不同,做成的混凝土強度也不同。C35和C15混凝土最大的區別就是:多用水泥,少用沙,少摻水。

  羅老闆說根據他對代建華等人做生意風格的了解,他們採購的都是很劣質的水泥和沙子,他知道最常用的辦法則是:多放點水。

  多放水,是當地混凝土行業的潛規則。筆者想了很久,覺得混凝土公司可以去承擔央行的工作了。

  羅老闆說,拓宇出這樣的事情,一點都不意外。他帶著恨意說這句話。結局果真被他不幸言中。但是在過去五年,羅老闆只能看著拓宇的生意越做越大。

  2014年,拓宇從開福區搬到望城區,投資5000萬新建了30畝的生產基地,生產線從兩條擴充到六條,還拿到了政府的補貼。雖然後來,因為債務問題將其中兩條抵押給他人,但還有四條在源源不斷生產,每年生產大約50萬立方米混凝土。

  出事之後,面對媒體的追問,拓宇公司的負責人說:進行了自查,沒有發現大問題。

  如果沒記錯,波音當時的自查也沒發現大問題。筆者的好友獸爺說:掏了畢生心血買套房,就因為一個老闆多摻了點水,你的房子就成危房了。

  眼下,砂石骨料缺貨嚴重,水泥漲價明顯。這樣的公司,也許不止拓宇一個。

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  過去兩年出現的最多的詞之一,肯定有「海因里希法則」:每一個重大事故背後,有29件輕度事故,還有300個隱患。這個法則應該改名成「中國房地產法則」:每一個樓盤交付背後,肯定有300個業主,拉著29個橫幅。

  長沙混凝土的事件曝光后,有專業人士在社交媒體上評論說:有問題的混凝土居然能在交付使用之後通過專門排查才能發現,這真的是工程界的恥辱。

  的確,混凝土商人和建築商有很多造假手段,但是中國實際上有非常完善的對於混凝土的質量管理制度。只要嚴格執行,連蒼蠅也飛不過去。一位工程專業人士總結過:

  一旦混凝土攪拌站出現重大問題,至多三個月就應被質監站查出;

  一旦原材料出現問題,使用前就會被查出;

  一旦因配合比導致拌合物出問題,8天內就應被查出;

  一旦混凝土出現強度問題,施工單位最快十幾天、最慢28天就可以發現。

  這些機制,在長沙望城區全部失效了。尤其是在使用混凝土前,施工方竟然沒有查出原材料的問題,這個問題太嚴重了。一般來說,項目監理和施工方要對混凝土進行抽檢。專業人士告訴包叔,現在檢測報告是可以買到的。

  此次也用了劣質產品的新華聯夢想城的老業主們,看到新聞后都慌了,他們發現,剛剛交付沒多久的住宅樓,有些已經出現了牆體開裂。

  這種心情,早在30多年前就被中國最早的「房鬧」搖滾崔健先生寫在了歌里:

  我腳下的地在抖,心中的淚在流。

  可你卻總是笑我,一無所有……

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