深度:中國房價數據顯示樓市放緩跡象愈發明顯

京港台:2019-11-15 22:17| 來源:路透 | 評論( 2 )  | 我來說幾句

深度:中國房價數據顯示樓市放緩跡象愈發明顯

來源:倍可親(backchina.com)

  更多跡象顯示中國樓市正緩慢步入調整通道。儘管10月房地產投資和新開工數據仍堅韌,但最新公布的房價數據繼續放慢上漲步伐,新房和二手房價環比上漲城市個數均來到近幾年的低點,鑒於房地產融資環境偏緊的局面未有改變,預計短期內以價換量仍會增加,房價上漲動能繼續減弱。

  「雖然整體市場成交量依然上行,全年有望刷新2018年創造的樓市成交15萬億的金額記錄,但從房價看,市場調整趨勢明顯,一二三線城市逐漸進入調整期。」中原地產首席分析師張大偉表示,「如果沒有明顯政策調整,市場拐點出現。」

  他指出,這主要還是由於持續出台的政策疊加各種資金的收緊,後續如果沒有明顯的信貸變化,下調趨勢將在2019年持續。當下CPI高位,10月份的LPR保持平穩,預計整體看,樓市政策依然以穩定為主。

  野村證券點評房價數據稱,注意到有報導稱在房地產融資趨緊的情況下,開發商降價以促進新房銷售和籌集資金。「我們預計房地產市場狀況將惡化,尤其是在低線城市。我們還認為,中央可能需要在2020年春季前調整房地產緊縮措施以穩定增長。」

  統計局城市司首席統計師孔鵬表示,10月份,各地堅持「房住不炒」定位,夯實城市主體責任,圍繞穩地價、穩房價、穩預期的目標,深入落實房地產調控「一城一策」。房地產市場進一步趨穩,價格漲幅有所回落。

  據路透測算,10月新房價格指數共有50個城市上漲(上月為53個),三個持平(上月五個),17個下跌(上月12個)。新房房價上漲城市個數為2018年2月以來最低。而據中原的張大偉測算,二手房上漲城市僅31個,為逾四年最低。

  環比漲幅居前的城市有西寧(2.8%)、呼和浩特(2.4%)、南寧(2%)、唐山(1.7%)和成都、昆明(1.5%),環比跌幅居前的城市有濟南和瀘州(-1%)、廈門(-0.7%)等。

  統計局公布的數據顯示,10月一二三線城市新房和二手房環比漲幅均回落,二三線同比漲幅亦回落。

  

  表:70個大中城市新房和二手房環同比漲跌幅(%)

  10月 新建房價指數 二手房價指數

  環比(%) 較上月(百分點) 同比(%) 較上月(百分點) 環比(%) 較上月(百分點) 同比(%) 較上月(百分點)

  70城* 0.5 0 7.8 ↓0.6 0.1 ↓0.1 3.5 ↓0.3

  一線 0.1 ↓0.3 4.7 ↑0.1 0.1 ↓0.2 0.5 ↑0.4

  二線 0.5 ↓0.1 8.7 ↓0.6 0.1 ↓0.1 4.4 ↓0.3

  三線 0.6 ↓0.2 7.7 ↓0.7 0.5 ↓0.2 4.6 ↓0.4

  註:* 為路透測算。

  國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任蔡真等在本周稍早發布的報告中指出,2019年前三季度新建住宅銷售價格和二手住宅銷售價格月度環比漲幅明顯回落,從9月份房價指數來看,70城中有12個城市新建住宅價格和28個城市二手住宅價格出現環比下跌,一線城市平均租金資本化率為59.05年,房地產市場拐點可能已經悄然到來。

  所謂租金資本化率,即每平米住宅價格/每平米住宅一年租金,其含義是一套住宅完全靠租金收回成本要經過多少年,也可衡量房地產泡沫的嚴重程度。自去庫存政策以來三線城市的這一指標出現飆漲,從2016年10月的30.31年上漲至2019年9月的38.96年,三年來上漲了28.54%,這表明三線城市已經有了房價泡沫積聚的苗頭,他們指出,應該警惕三線城市房地產價格泡沫風險的不斷積聚。

  

    **目前房地產仍有韌性,政策大方向不放鬆**

  統計局本周稍早公布的數據顯示,在工業、投資和消費10月均不及預期的情況下,房地產依然保持了穩健運行,投資增速略降但保持在10%以上,銷售面積今年以來首次轉正。分析人士指出,當前融資端收緊對房企雖構成挑戰,但鑒於上半年銷售尚可,今年樓市預計仍將持穩,而政策面短期內可能不太會整體鬆動。

  長江證券首席經濟學家伍戈在財經年會上表示,目前房貸利率比較平穩,居民端對房地產影響很小。這一輪調控對房地產開發商造成影響,使其不得不到海外借債,如果打壓更多的是供給端,則供給端趨弱。但目前來看,需求端沒有影響,因此整體而言,房地產動能韌性仍然很強。

  統計局此前數據顯示,前10月房地產開發企業到位資金同比增長7.0%,增速比1-9月回落0.1個百分點,摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊稱,反映隨著地產調控的溫和推進,房地產市場仍有韌性,融資條件並沒有過度收緊,居民購房消費雖有下滑趨勢但整體可控。

  「但當前房地產銷售的溫和上漲本質上是開發商加快推盤而導致的,這種短期反彈不具備可持續性,預計未來地產投資和銷售仍將維持穩中趨降的局面。」他點評道。

  國家金融與發展實驗室的蔡真在報告中指出,房地產金融風險仍是監管機構關注的重點領域,2019年第二季度以來房地產金融政策進一步收緊。「第二季度以來全面收緊的房地產調控政策預期短期內難以有實質性放鬆,目前房地產企業普遍出現資金壓力較大的情況,未來,部分資產負債率較高且資金周轉能力較弱的中小房企可能會出現較大的債務風險。」

  一位房地產業資深研究人士認為,儘管目前部分城市出現新盤降價情況,但尚未擴散到全國,部分地區有微調的衝動,但對樓市影響更大的全國性的金融政策並沒有鬆動跡象,還是偏緊的,政策還是穩市場的思路。

  「從中央到地方調控政策的方向來看,保持房地產市場穩定依舊是調控思路的大方向。」戴德梁行亦在其最新季報中指出,無論是中央首次明確「不將房地產作為刺激經濟的手段」,還是央行配合個人住房貸款利率調整,都在大方向上起到穩市場,穩預期的作用。

  他們報告稱,面對下半年,各地不時出現新房成交遇冷,開發商降價促銷等樓市降溫的情況,各地出於區域發展與人才引入的考慮而採取的增加人才引進、放寬部分區域限購條件、縮短社保年限等手段,側面利好了部分剛需及改善需求,對樓市的平穩運行提供一定支撐。

  在國內經濟下行的巨大壓力下,房地產仍是支撐社會穩定的關鍵,當前新房成交量規模已整體趨穩,但考慮到未來三四線市場規模的收縮和風險,預計明年全國住宅的整體成交規模或出現縮減,而價格也將出現分化,但旨在維護市場穩定的「一城一策」的政策護航下整體市場價格下探的空間有限,然不排除局部市場的顯著調整。

  近期地方微調政策不斷,天津、南京、三亞對人才購房政策進行適度調整以滿足自住需求,而一線城市深圳放寬普通住宅界定標準,取消實際成交價限定要求,可視部分住宅免征「豪宅稅」,有利於剛需和改善需求,亦屬於市場化的政策調整。

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