中國房價「窗戶紙」被捅破 李嘉誠馬雲早有預言

京港台:2019-10-23 11:09| 來源:騰訊 | 評論( 16 )  | 我來說幾句

中國房價「窗戶紙」被捅破 李嘉誠馬雲早有預言

來源:倍可親(backchina.com)

  從1998年進入商品房時代開始,中國房地產市場已經走過了20個年頭,在這個過程當中,房地產行業慢慢形成了越來越重要的地位,不僅是國民經濟的重要支柱產業,而且也是家庭財富的主要象徵。但是,不可否認的是,房地產行業也吸引了大量的資本和資源流入,從而對消費和其他的實體行業產生了一定的擠壓效應。

  

  因此,從2016年開始,多次明確房住不炒的定位,到了2019年,政治局再次表態不把房地產作為短期刺激經濟的手段,由此可見,本輪樓市調控與以往已經大不相同,特別是在防控房地產金融風險的大背景下,房地產行業慢慢到了捅破「窗戶紙」的時候:

  第一,繼房貸利率迎來LPR之後,住房貸款再迎收緊信號,炒房客難再投機取巧。

  眾所周知,針對10月上旬,最大的樓市消息莫過於房貸利率取代了傳統貸款利率:以最近一個月相應期限LPR為定價基準加點形成,包括1年期和5年期以上兩個品種,首套房貸款利率不低於相應期限LPR,二套房不低於相應期限LPR加60個基點。根據過去兩個月份的報價來看,5年期以上LPR維持在4.85%,1年期雖有變動,但基本保持在4.20%-4.25%的水平。目前,根據已明確加點下限的城市來看,LPR與傳統的貸款利率相差無幾,甚至還有上升的趨勢。

  就在LPR落地不久,住房貸款再迎收緊信號。據《每日經濟新聞》報道,中部某省喊話樓市,房地產貸款佔比高於20%的農商行,不得以任何方式新增房地產貸款,佔比低於20%的嚴禁違規為四證不齊和資本金不足的房地產項目提供融資。筆者認為,雖然9月央行剛剛釋放9000億流動性,但顯然對樓市的利好十分有限:不僅房貸利率沒有下調可能,房企融資依然收緊,顯而易見,樓市難再升溫,投機炒房也難再投機取巧。

  第二,住房成交量趨於下滑,全國各地降價聲四起,房價只漲不跌預期進一步扭轉。

  「金九銀十」本應是賣房的好機會,但今年的行情顯然已經失去成色。根據相關數據顯示,「金九」期間,廣州、西安、合肥、武漢等城市住房銷量環比紛紛下滑,比如合肥新房網簽環比下跌了46.4%,廣州二手房環比下跌了14%。進入「銀十」之前,不少業內人士曾預測,傳統旺季疊加小長假,樓市或會迎來一波成交小高峰,但結果顯然並沒有。以北京為例,2019年「銀十」第一周,新建商品住宅網簽190套,二手住宅網簽僅41套。

  伴隨樓市調控政策的不斷推進,新房和二手房成交下滑,是買房意願下滑最直接的表現。正所謂「春江水暖鴨先知」,進入下半場,不少開發商紛紛選擇暫停拿地,轉而通過降價促銷的方式來提高去化率並加快回籠資金。截至目前,北京、合肥、鄭州、武漢、濟南、廣州等城市都出現了降價促銷現象,為了完成2019年的業績目標,年底前不排除降價促銷現象和力度繼續增多的可能,而這也會進一步扭轉房價只漲不跌的預期。

  

  第三,樓市調控繼續加碼升級,「一城一策」成為調控新常態。

  根據統計,2019年前9個月,全國樓市調控共415次,刷新了紀錄。不過,值得注意的是,樓市調控趨向於雙向調控。換言之,房價平穩或者下行壓力較大城市不排除出台寬鬆政策的可能,但房價上漲幅度明顯的城市仍會繼續加碼。10月初,二手房價同比漲幅連續10個月全國第一的呼和浩特再次升級調控政策,明確規定三套房及以上不得申請辦理商業貸款,以及新房預售備案價不得高於同地段、同品質樓盤上月平均銷售價格等等。

  顯而易見,樓市調控從緊的基調沒有改變,該加碼的依然不含糊。按這個趨勢看,樓市基本告別了狂歡盛宴,大概率也回不去了。其實,隨著經濟向高質量轉型,樓市調控傳遞的信號十分明確:房地產已經到了捅破「窗戶紙」的時候,推動脫虛向實和防範化解市場風險成為了未來更重要的目標,所以一城一策或逐步成為調控新常態。

  基於以上3大「趨勢」來看,李嘉誠和馬雲早有「預言」。早在兩年前,李嘉誠就曾表示,等到房價高到買不起的時候經營就有風險了。2019年,他再次表態,買樓自住需要量力而行,但千萬不要炒樓。李嘉誠不僅只是這麼說,確實也是這麼做的,最近他又以40億的價格把大連某項目甩賣。無獨有偶。繼2017年預言「房價如蔥」之後,今年馬雲又再次做出新的「預言」,房地產不能再被高高舉起了,未來發展需要依靠網際網路金融和實體經濟。

  根據馬雲、李嘉誠的觀點和動作來看,房地產正在失去以往的風光,因為當前房價已經處於歷史高位,而且購房能力也被大大透支,所以房價上漲的空間越來越小,開發商也不可避免的進入低利潤時代,也就是說,房價這層「窗戶紙」正在慢慢被捅破。那麼,購房者到底要不要買房呢?顯而易見,炒房是不可能了,但對自住來說,房價降溫本身就是一大利好因素,如果有住房需求,也能負擔起首付和月供,仍舊可以考慮買房。反之,目前國家正在推進租賃住房建設,未來買房和租房的差距可能會逐步縮小,所以先租后買或者長期租房未嘗也不是一種更好的選擇。

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