央行重磅,中國房貸利率徹底變了!請看4大核心要點

京港台:2019-8-25 19:30| 來源:每日經濟新聞 | 評論( 5 )  | 我來說幾句

央行重磅,中國房貸利率徹底變了!請看4大核心要點

來源:倍可親(backchina.com)

  

  圖片來源:每經記者 張建 攝 資料圖

  周日17點18分左右,央行發布房貸利率重磅政策,按揭款以「貸款基準利率」為標尺的時代徹底結束了!

  中國人民銀行公告〔2019〕第16號顯示,為堅決貫徹落實「房子是用來住的,不是用來炒的」定位和房地產市場長效管理機制,在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中,確保區域差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率水平基本穩定,維護借貸雙方合法權益,現就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜進行了公告。 同時,央行負責人還就個人住房貸款利率回答了記者提問。

  每經小編將4個核心要點整理如下:

  1,貸款利率定價徹底變化,以前是參照「貸款基準利率」上浮或者下調一定比例,現在變為「以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成」。 (什麼是LPR後文有詳細解釋)

  2,首套房貸款利率不得低於LPR,二套房不得低於LPR+60個基點。 照此計算,按8月20日5年期以上LPR為4.85%,即首套房利率不得低於4.85%; 二套房貸利率不低於5.45% ,與現有房貸實際最低利率水平基本相當。 在這個大原則基礎上,具體加點情況取決於當地房地產調控需求以及銀行的定價。

  3,一旦加點數字確定,合同期限內就不得更改; 但貸款客戶可以和銀行約定如何重定LPR的利率,最短可「一年一調整」。

  4,新政策於2019年10月8日起實施; 之前的貸款仍按舊有政策執行,公積金暫不調整

  央行:個人住房貸款利息支出基本不受影響

  以下為中國人民銀行公告〔2019〕第16號文:

  一、自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。 加點數值 應符合全國和當地住房信貸政策要求,體現貸款風險狀況,合同期限內固定不變

  二、借款人申請商業性個人住房貸款時,可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。

  重定價周期最短為1年。 利率重定價日,定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。 利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

  三、首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率,二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

  四、人民銀行省一級分支機構應按照「因城施策」原則,指導各省級市場利率定價自律機制,在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

  五、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限,結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素,明確商業性個人住房貸款利率定價規則,合理確定每筆貸款的具體加點數值。

  六、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和諮詢服務,依法合規保障借款人合同權利和消費者權益,嚴禁提供個人住房貸款「轉按揭」「加按揭」服務,確保相關工作平穩有序進行。

  七、2019年10月8日前,已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款,仍按原合同約定執行。

  八、商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。 公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

  什麼是LPR?

  貸款市場報價利率(Loan Prime Rate,簡稱LPR)

  是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率,其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。 貸款市場報價利率的集中報價和發布機制是在報價行自主報出本行貸款市場報價利率的基礎上,指定發布人對報價進行計算,形成報價行的貸款市場報價利率報價平均利率並對外予以公布。 目前向社會公布1年期和5年期以上貸款市場報價利率。

  貸款市場報價利率(LPR)報價團目前由18家商業銀行組成。 原有的10家全國性銀行基礎上增加城市商業銀行、農村商業銀行、外資銀行和民營銀行各2家,擴大到18家。 新增加的報價行都是在同類型銀行中貸款市場影響力較大、貸款定價能力較強、服務小微企業效果較好的中小銀行,能夠有效增強LPR的代表性。 市場利率定價自律機制依據相關文件確定和調整報價行成員,監督和管理貸款市場報價利率運行,規範報價行與指定發布人行為。   

  中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心為貸款市場報價利率的指定發布人。 每月20日(遇節假日順延)9時前,以0.05個百分點為步長,向全國銀行間同業拆借中心提交報價,全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價后算術平均,向0.05%的整數倍就近取整計算得出LPR,於當日9時30分公布,公眾可在全國銀行間同業拆借中心和中國人民銀行網站查詢。

  住房貸款,利息支出基本不受影響

  以下為央行答記者問內容:

  1.公告發布的背景是什麼?

  個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分,在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中,個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR,以更好地發揮市場作用。 同時,個人住房貸款利率也是房地產市場長效管理機制和區域差別化住房信貸政策的重要內容。 為落實好「房子是用來住的,不是用來炒的」定位和房地產市場長效管理機制,確保定價基準平穩有序轉換,保持個人住房貸款利率水平基本穩定,維護借貸雙方合法權益,人民銀行發布公告,明確個人住房貸款利率調整相關事項。

  2.改革后個人住房貸款利率如何定價?

  改革后,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。 其中,LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。 每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求,綜合貸款風險狀況,在發放貸款時與借款人協商約定。 加點數值一旦確定,整個合同期限內都固定不變。

  3.確定定價基準時,相應期限如何理解?

  目前,LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。 1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準,1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準,可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。 參考基準確定后,可通過調整加點數值,體現期限利差因素。

  4.什麼是利率重定價?

  利率重定價是指,貸款銀行按合同約定的計算方式,根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。 公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定,最短為1年,最長為合同期限。 借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。 每次利率重新定價時,定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

  5.對於居民家庭有什麼影響?

  公告主要針對新發放個人住房貸款利率,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。 定價基準轉換后,全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%); 二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個 基點 (按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%),與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。 同時,人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。 與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。

  6.何時實施?

  2019年10月8日是定價基準轉換日。 在此之前,貸款銀行需修改貸款合同,改造升級系統,組織員工培訓,同時,採取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作,以確保轉換過程平穩有序。 2019年10月8日前,已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。

  券商研報:優質企業多會受益

  據國開證券研報顯示,新LPR設計將導致銀行競爭將加劇,使優質企業多受益:

  1、本次LPR改革是利率市場化的具體體現,主要在於降低實際利率中的風險溢價部分。

  早在一季度時,易綱行長曾表示未來降低實際利率主要是通過降低風險溢價部分,利率市場化改革就是通過「利率並軌」消除壟斷性因素,從而更準確地進行風險定價。本次改革后,由於此前的一些隱性因素被打破,風險溢價有望跟隨下降。

  2、商業銀行經營壓力有所加大,需央行後續進一步呵護。

  LPR改革后,一方面商業銀行對企業的定價權弱化,大型企業在獲得貸款時的議價空間將會隨之加大;另一方面,考慮到1年期MLF是當前商業銀 行獲得中期流動性的最重要渠道,當其利率成為貸款基準后,央行亦將從「量價」兩方面加強對商業銀行的政策約束。由於LPR改革一定程度加劇了商業銀行經營壓力,如果央行不跟進一定舉措,則可能將會出現商業銀行惜貸現象,因此後續降准置換MLF以及TMLF的重要 性將會更加凸顯。

  3、降成本效果或在中期顯現。

  本次LPR改革僅是利率市場化改革中的一步,其政策效果可能要中期才能顯現。LPR不論從報價還是MLF可得性來說仍然針對的是大行,中小銀行流動性的可得性並未得到有效改觀,流動性分層下其仍然面臨著信用風險反覆的可能,如果其通過LPR加點來覆蓋這一成本,那麼短期對實體降成本影響或將有限。

  4、債市對MLF後續調整將更為敏感。

  央行出台此政策,市場將很容易強化利率進一步下行的預期,因此短期看對債市構成進一步利好。但同時需要注意,市場對MLF後續的調整將更為敏感,如果央行調降公開市場利率,則短端利率空間打開,那麼後續長端利率仍將存在下行空間;如果這一預期落空,則利率存在反彈可能。

  民生銀行首席研究員溫彬曾表示,在流動性充裕合理的背景下,銀行的資金面比較寬裕。在MLF一年期的利率不變的情況下,加點形成的LPR一年期的利率,應該會比目前的LPR有所下降。LPR一年期回落以後,新發放貸款的實際利率也可能有所下降。

  通過此次利率市場化改革和利率並軌的實現,最終會降低企業融資成本。

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