美國「兩房」回歸私有化 會引發下一次房市崩潰嗎

京港台:2019-8-24 06:19| 來源:國際金融報 | 評論( 3 )  | 我來說幾句

美國「兩房」回歸私有化 會引發下一次房市崩潰嗎

來源:倍可親(backchina.com)

  美國聯邦住房貸款抵押融資公司房利美和房地美(簡稱「兩房」)的私有化計劃或將在近期落定。

  2008年全球金融危機時,這兩家按揭融資公司一度瀕臨倒閉,后被美國政府接管才得以逐漸走出困境,而如今,「兩房」重歸私有化已提上日程。據外媒8月22日報道,特朗普政府最早將於9月初公布相關方案。

  房利美前分析師對《國際金融報》記者表示,「兩房」可以被完全私有化,也可以改變業務模式,不同方式將產生不同影響。而如果「兩房」完全割裂與政府的聯繫,在金融危機來臨之時,一旦私營金融機構停止對居民購房者發放貸款,整個住房市場將會崩潰。

  私有化想法早已有之

  房利美和房地美並不發放貸款,而是從銀行和其他放貸機構購買貸款,然後打包成證券出售給其他投資者,並提供違約擔保。

  這使得世界各地的儲蓄源源不斷地流向了美國房地產市場。

  「兩房」的監管機構聯邦房地產企業監管辦公室根據國會授意,長期以來只要求「兩房」持有少量資本,以緩衝可能出現的虧損。但在這種情況下,若「兩房」遭遇巨額虧損,則基本沒有自救能力。

  2007年,次貸危機起於美國,一年後席捲全世界,最終演變成全球性金融危機。當時,這兩個位於美國房貸市場最中心的准政府企業虧損700億美元,不得不接受政府注資並被接管。此後,「兩房」每年如有虧損,均由美國財政部注資,如有盈利亦要全部上交美國財政部,一直維持至今。

  事實上,外界對「兩房」私有化的想法早已有之。

  2010年,「兩房」因未能達到最低股價要求而被勒令從紐約證交所退市,這一轟動性事件曾被認為是為全面改革美國國有大型抵押貸款融資公司掃清障礙。

  不過,奧巴馬政府曾明確表態,對「兩房」進行資本重組是個糟糕的想法。當時的觀點認為,此舉風險過大,可能會令過去的問題重現。

  而如今,在特朗普治下,美國財政部將這項計劃視為優先任務,並已醞釀數月,且相關預期在今年夏天早些時候就已出現。

  瀚德金融科技研究院院長、清華大學貨幣政策與金融穩定中心副主任郭傑群曾於2002年至2004年間在房利美做按揭信用風險分析。在房利美任職期間,郭傑群參與公司信用評分模型的開發和驗證,設計了基於嚴重逾期概率的按揭收購指數,開發了房產按揭貸款違約等一系列模型,不少模型至今還在房利美被使用。

  郭傑群告訴《國際金融報》記者,對「兩房」重啟私有化僅僅是特朗普政府的一個提案,能否落實還要通過國會的批准。

  郭傑群認為,自從「兩房」被聯邦政府接管后,其上繳聯邦政府的利息金額遠遠超過了聯邦政府接管「兩房」所付出的資金。以房利美為例,截至2017年底,房利美在被聯邦政府接管后,其償還給美國財政部的利息金額就達1664億),比其在金融危機中從政府那裡獲得的救助金(1198億)還多了466億。政府部門一直不允許「兩房」償還救助金本金,這樣就可以源源不斷地從「兩房」那裡獲得豐厚的利息收入,而這是以投資人的收益為代價,也因此面臨投資人的訴訟。

  10多年來,投資人一直在賭「兩房」最終會重新私有化,但進展緩慢。

  他還提出,「兩房」對美國住房市場和經濟發展的貢獻具有不可替代性。

  「『兩房』私有化是否具備條件是一個主觀問題,主要在於政府希望『兩房』在個人住房市場所起的作用以及政府與市場的博弈。華爾街當然希望『兩房』被瓦解,所以他們一直在遊說國會瓦解『兩房』。但是『兩房』對美國住房市場的貢獻顯然不是私有機構能完成的。2008年金融危機之後,我們可以看到,私營金融機構在住房金融市場所起作用大為減少。」郭傑群表示。

  完全私有化或藏危機

  對於「兩房」私有化進程,外媒援引知情人士的話稱,私有化計劃可能會首先尋求增強這兩家公司的財務實力,在這之後,如果美國國會不對這兩家公司進行更為根本性的改革,美國政府將解除對這兩家公司的控制。

  這項計劃可能在美國勞工節(2019年9月2日)假期后不久公布,預計將提出資本重組和解除政府控制方案,以確保這兩家公司有足夠多的資本,以在未來樓市滑坡時消化貸款損失。知情人士表示,預計該計劃的條款不會透露這兩家公司首次公開募股(IPO)的細節。

  郭傑群表示,目前私有化的細節尚不清晰,因此難以判斷。「兩房」可以被完全私有化,即像其他私營銀行,或貸款公司一樣;也可以改變業務模式,如只提供保險業務,而不買賣按揭,不同方式的影響也會不同。

  但如果「兩房」完全割裂與政府的聯繫,那麼在金融危機來臨之時,一旦私營金融機構停止對居民購房者發放貸款,整個住房市場就會崩潰。「我認為『兩房』完全私有化,即割裂與政府聯繫並不大可能。」郭傑群說。

  據美國媒體預計,「兩房」私有化可能需要幾年的時間,還需要允許這些公司保留利潤,並從投資者手中籌集數百億美元。

  作為房利美和房地美私有化方案的一部分,美國財政部的擔保可能仍將存在,兩家公司可能將為聯邦信貸額度定期支付承諾費。

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