北京二手房升溫 購房者:沒來得及討價就被買走了

京港台:2019-4-3 11:56| 來源:澎湃新聞網 | 評論( 3 )  | 我來說幾句

北京二手房升溫 購房者:沒來得及討價就被買走了

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  陽春3月,「317」新政兩周年剛過,被壓抑了兩年多的北京樓市似乎出現了回暖跡象。《證券日報》記者在北京東三環、北四環等多片區域進行二手房市場調查時發現,小戶型房源成交速度明顯加快,1000萬元以上的改善型住宅降價促銷后也能很快脫手。

  「我年前(農曆新年)在九龍山地鐵站附近看上一套房子,找了幾家中介公司打聽情況,房東誤以為潛在購房者很多,於是提價20萬元。本想過段時間再看看,沒想到年後就被人全款買走了。」有購房計劃的傅先生(化名)告訴《證券日報》記者,他已經加快了看房步伐。

  有過同樣經歷的李女士也向《證券日報》記者表示,為了買學區房,前段時間把東四環外的首套房賣了,賣了500多萬元,本以為市場還沒起來,就慢慢在海淀區看房,結果看了兩個星期後發現,以前還想砍價的房子迅速成交了。「業主根本不願意降價了,一套800萬元的房子,連10萬元的議價空間都不給。」李女士稱,「我沒辦法,趕緊買了一套,要不然害怕一直漲,猶豫不決反而損失更大。」

  成交周期縮短

  「你看這套,掛牌一周就賣出去了。」3月17日,在東三環某大型房產中介機構門店裡,一位穿著得體的經紀人向記者展示剛售出的房屋,似乎希望以此證實北京二手房市場回春。「2019年以來,市場交易量上來了。」他不斷重複說,「量在價先,北京樓市很快就要啟動(上漲)了。」

  隨後,《證券日報》記者隨機選擇了幾個小區詢問情況。兩周后,記者接到這位經紀人的電話,被告知上次詢問的一套房子已經賣出去了。「就是這麼快。」他話語間透露出些許得意,並表示「我再幫您看看其他小區吧?」

  一位有購房意向的傅先生告訴記者,他2018年底看上東三環一個次新小區的一居室,68平方米標價505萬元,「我本來想讓家人再看一下,這套房子就被人以495萬元的價格買走了。年後同一小區又掛出來一套同戶型的房子,叫價就要525萬元,我還沒來得及跟賣家討價還價,又被人以505萬元全款買走了。」

  據了解,在二手房市場上,買家「全款」意味著不需要賣家去銀行配合走貸款流程,同時能夠提前拿到售房款,因此具有相當強的議價空間。

  一位資深的二手房經紀人告訴《證券日報》記者,2019年以來,小戶型成交量明顯上漲,一方面,房價有所下滑;另一方面,剛需人群不願再持幣觀望,「尤其是5月份之前學籍採集,時間不等人,小戶型學區房在這段時間領漲。」

  但是,大戶型要想快速出手仍有降價空間,他表示,「尤其是1000萬元以上的房子,由於信貸政策趨緊,買房的槓桿率被控制在一個很低的範圍內,總價高的改善型住宅最受影響。」

  者在調查時也發現,大戶型二手房仍是穩中有降。例如北四環外學院路的次新小區逸成東苑,在3月17日成交了一套155平方米的三居室,掛牌價為1450萬元,成交價為1268萬元,降價182萬元。而2018年5月份,同戶型二手房的成交價還是1420萬元。

  可以佐證的是,3月31日,鏈家系統顯示,當日成交量675套,而去年此時只有145套。從鏈家的二手房銷售數據來看,3月份,鏈家成交量為10103,同比上漲超30%。

  而從成交周期來看,據貝殼研究院數據顯示, 3月份,購房者成交周期79.2天,環比微降,但仍處歷史高位,市場成交節奏緩慢。不過,另有業內人士也稱,3月份市場已經改變,由於網簽數據的滯后性,這些「熱度」或許將會體現在4月份的成交量數據中。

  北京樓市現「小陽春」?

  事實上,「317」新政實施后的兩年時間裡,北京陸續出台多項調控措施,涉及商業用房限購限售、加大土地供應力度、推行共有產權房、公積金貸款政策調整等方面。隨之而來的,是樓市長達近兩年的持續降溫。

  以2017年3月17日為臨界點,以兩年為時間單位衡量,「317」新政出台後兩年,北京新房成交約50843套,比「317」新政出台前兩年減少約45%;「317」新政出台後兩年,北京二手房成交近28萬套,比「317」新政出台前兩年減少約42%。可以說,北京樓市進入「冰河世紀」。

  如今的北京樓市,則出現了「破冰」的跡象。

  中原地產的統計顯示,2019年3月份,佔據市場主體的北京二手房,共實現16051套的交易量,環比上漲163.5%,同比增長43.9%。這一數據還創下了最近10個月以來的新高。新房市場的成交量同樣明顯增長。

  按照貝殼研究院的觀點,這輪市場的升溫主要是季節性因素導致。從歷史數據來看,每年春節後市場均出現回升,今年也不例外。通過歷史對比可以發現,今年3月成交環比增幅與2018年同期相當,但與2015年-2016年市場較熱時相比,回升力度仍然相對溫和。

  不過,「從絕對量來看,當前成交水平處歷史中等水平,市場不存在過熱跡象。」

  在價格方面,貝殼研究院統計的3月份北京二手房成交均價為61420元/平方米,環比上漲2.5%。其中原因在於,中心城四區成交佔比環比提升2.5個百分點。因此,「若剔除結構性原因,3月均價漲幅在歷史周期中不大」。

  此外,從業主來看,新入市業主也沒有明顯漲價,3月新增掛牌均價保持穩定,環比上漲0.3%。業主近半年報價也保持平穩,一季度業主上調掛牌價的次數佔比雖環比上升,但仍有近八成業主下調報價。

  根據貝殼研究院統計,2019年3月份,北京二手房市場處於弱勢回溫態勢,成交量表現好於去年,同比增加23.2%。隨著市場的回升,均價穩步上揚,漲幅在歷史周期中不大。在北京房地產調控政策依然保持高壓、新房供應相對充裕的條件下,市場不存在快速升溫的基礎,後期市場可能會轉入季節性向下調整,均價漲勢後期難以持續。

  從新增供需來看,3月份,北京鏈家二手房新增供需雖環比季節性回升,但月內四周持續回落。且同比看,北京鏈家新增房源量同比下滑26.7%,新增客源量基本持平,帶看量同比增長14%,長期看買賣雙方入市積極性仍處低位。

  貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,當前市場預期平穩,房地產調控政策依舊高壓,再疊加新房高庫存的分流影響,市場不存在快速升溫的基礎。2019年市場仍處在溫和升溫通道中,3月份成交量或處年內月度高位,後期成交將季節性回調,均價大幅上漲無動力支撐,將小幅波動。

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