"過山車"之下的燕郊購房人:房價從4萬跌到不足2萬

京港台:2019-1-6 13:38| 來源:工人日報 | 評論( 3 )  | 我來說幾句

"過山車"之下的燕郊購房人:房價從4萬跌到不足2萬

來源:倍可親(backchina.com)

  2017年,位於河北省三河市的燕郊經濟技術開發區,財政收入79.88億元,工業總產值636.43億元。燕郊,這個由縣級三河市下轄兩鎮兩街道組成的開發區,財政收入甚至高於代管該縣級市的廊坊市市政府所在地廣陽區。換言之,這個與北京城市副中心僅一河之隔的「鎮」,已經是「大身體小衣服」了。

  在河對岸的人們看來,燕郊只是個睡城,每天爆滿的公交車載著尋夢者,穿梭於528米高的中國尊之下,北京CBD與燕郊鎮的距離,與首都機場大體相當。而在河這邊的燕郊新「鎮民」眼中,這裡是現有條件下的容身之所,不論好壞。正因如此,兩種不同的視角之下,任何房產政策都足以讓燕郊的房價天翻地覆,拉鋸的房價背後,是人們矛盾的心理,想追的夢和安不下心的家。

  沒有充足的產業,睡城的人只能去更大的城市尋找機會,如果社會民生投入不足,睡城的人只能是過客心態。期待京津冀一體化發展,會在不遠的將來,讓這樣的城鎮成為尋夢者真正的家園,而不再是投資客的樂園。

  面積僅有105平方公里的河北廊坊三河市燕郊鎮,因跟北京隔河相望,距離北京市區僅30公里,湧入了大量來自北京的外來客,因此,這裡也被外界稱為「睡城」「北京的後花園」。

  旺盛的購房居住需求,讓這裡成了炒房客的「賭坊」。過去10多年,燕郊的房價如過山車一般。最近一年多更為明顯:2017年3月之前,燕郊的房價曾被炒到接近4萬多元每平方米,如今已經跌至不到2萬元每平方米。《工人日報》記者前往實地走訪,一探究竟。

  「樓市火的時候,我不會跟他這麼耗」

  通過102國道,從北京進入燕郊,會經過一道跟北京長安街上很像的彩虹門,這是燕郊的一個地標。穿過這道門,就是燕郊著名的「售樓一條街」,這個小鎮以最直接的方式迎接著來自北京的客人。記者在這條大街走訪發現,一些售樓廣告有著明確的目標群體指向,比如 「為北京的你致敬」等。

  一年多前,這條街被一些媒體描述成:道路擁堵,購房者絡繹不絕。然而,記者看到大街上行人並不多,只有零星幾個「銷使」人員站立在寒風中,不少店面已經閉門。

  所謂「銷使」,是銷售使者的意思,主要任務是幫開發商帶顧客到售樓處以及銷售房源,除開發商發的保底工資外,還有帶客戶去售樓處產生的「帶看費」和最終成交的銷售抽成。

  這是燕郊樓市與其它城鎮不太一樣的地方,許多購房人並非沖著某個地段某個樓盤而來,他們看中的只是「燕郊」兩個字,或者說,是廣告商的「北京東」三個字。因此,在進入燕郊的主幹道上,會有這樣的「銷使」存在。

  「帶顧客到售樓處,如果顧客待滿半小時,我會拿到90元。」在燕郊做了5年「銷使」的王麗芳說,2016年和2017年初,樓市火的時候,她一個月能收入過萬元。如今,來看房的寥寥無幾,收入也少了很多。「帶顧客到售樓處,端茶倒水陪著聊天,生怕他提前走了。」

  當天,王麗芳看到一位剛從一個售樓處走出來的年輕小伙,一路跟隨他半個多小時,勸說其到實地看房,還不時給其介紹燕郊的風土人情。最終,在小伙的一再推辭下,王麗芳才罷休。「樓市火的時候,我不會跟他這麼耗的。」

  燕郊的房價在過去10多年,一直起起伏伏,像過山車一樣,房價的大漲大跌跟北京的房價、樓市政策息息相關。「除了當地人以外,在這裡買房的人有3種,第一種人是北京本地人,在北京市區買不起房子,在這裡買個大房子,比如老人把房子騰給孩子結婚,自己來燕郊住;第二種人是在北京工作的外地人,買不起北京房子或者沒有購買資格,安家在燕郊;第三種人就是投資者了,有北京的,也有全國其它地方的。」在燕郊樓市工作多年的一名銷售人員說,「前兩種其實算是『剛需』,這條路直走下去就是北京的國貿,如果只有投資客,燕郊不可能擁進這麼多人。」

  首付免息分期付款

  燕郊到底有多少外來人口,各方數字不一,但有一個數字可見端倪,整個燕郊高新區,中小學及幼兒園有141所,二級以上醫院有11家,各類醫療機構總計330多家。僅醫療衛生機構數量一項,已經超過了北京市16個市轄區中的3個。在龐大的常住和外來人口數量影響之下,這樣的民生設施規模,已經遠遠超過縣級市內4個鎮街的體量。

  燕郊房價首次大漲是在2010年。當年北京出台限購政策,規定對擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭暫停售房,連續5年(含)以上在本市繳納社保或個稅的非本市戶籍家庭限購1套住房。在北京限購政策溢出效應下,燕郊房價突破萬元大關。

  燕郊最近的一輪房價上漲,則是在北京副中心建設、平谷線地鐵修建等多重利好的背景下進行的。到2017年初,燕郊一些樓盤的房價漲至接近4萬元一平方米。

  然而,隨之而來的是幾輪限購政策:2017年3月,廊坊市主城區、北三縣、固安及永清限購,外地戶籍限購1套且提高首付比例;2017年4月,三河市限購實施細則出台,將廊坊市的限購政策具體落地;2017年6月,廊坊市限購升級,外地戶籍需有3年社保或納稅證明,本地戶籍限購2套。這些限購政策,使得北京市戶籍居民和在北京工作的非京籍居民,難以在燕郊購房,而投資客則開始將目光轉向廊坊市的南面而非北面,那裡的投資地域,不只是幾個鄉鎮。

  限購政策迅速讓燕郊樓市降溫。一家房產中介機構的成交記錄顯示,去年11月,燕郊美林灣一套2室1廳,面積為89.07平方米的房子的成交價為155萬元,而去年3月同戶型、同面積的房子成交價為292萬元。

  記者走訪燕郊多個售樓處看到,看房的只有零星幾個人,而銷售人員則多達十幾個,甚至幾十人。售樓處的銷售人員多數坐在椅子上,埋頭玩手機。

  儘管看起來不景氣,但是銷售人員仍舊賣力地給看房者灌輸著燕郊的各種利好。在購買政策上,有些甚至給出了首付免息分期付款的條件。

  在一家40年產權的商住房售樓處,銷售人員告訴記者,首付可以分兩年付和三年付,兩年付第一次只需給10%的首付款,剩下的按月付;三年付,第一次則需要給20%的首付款,剩下的按月付。「都是免息,不同的是,兩年付,房屋總價的折扣會更低一些。」

  在另一家70年產權的住宅類商品房售樓處,銷售人員則表示,由於限購政策規定非當地戶籍需交3年社保或納稅證明才能買房,所以開發商允許購房者分3年付清首付,等到購房者拿到購房資質再網簽。

  買上房過好日子的故事

  但是,這樣的付款模式,得不到法律保護。根據住建部、央行、原銀監會此前聯合印發的《關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》要求,房地產開發企業、房地產中介機構不得為購房人墊付首付款或採取首付分期等其他形式,變相墊付首付款。有業內人士表示,如果首付都是借的,一旦房價出現波動,對於購房者來說就很容易出現斷供。

  房價的起伏,讓很多人嘗到了的酸甜苦辣的不同滋味。

  一些通過房屋買賣過上好日子的故事一直在流傳。比如,天洋城某位購房者2009年以開盤價4000每平方米的價格購買了一套房,后高價賣出,凈賺60多萬元。2015年,他又以1.5萬元每平方米的價格投資了小區另一套房子,在2016年以3.5萬元每平方米的價位賣出,又凈賺了200萬元。隨後,在大廠換了一棟別墅。

  「我去年在燕郊投資了一套90多平方米的房子,房子白送,只要你還月供就行。等你有了購房資格,配合你過戶。」王福邊開車,邊苦笑說。他是常年往返於北京國貿和河北燕郊之間的黑車司機。40多分鐘的車程里,房價是乘客們談論最多的話題。

  王福沒有透露他購買的具體小區,但是他說,儘管燕郊現在的房價下跌很多,但是對未來仍有幻想。「過一條河就到了北京副中心,而且一直關於燕郊的各種傳言。這兩年準備過苦日子,以前抽40多元一包的煙,現在抽十幾元一包的煙。以前從國貿到燕郊,乘客給15元才會拉,現在10元也能拉。」王福說,他投資少,自己暫時還能扛住。那些投資了多套房子被套的人,這兩年肯定不好過。

  「燕郊全是樓和人,那些傳言怎麼可能是真的?」在燕郊待了10多年的計程車司機李全分析說, 2008年他花了3000多元一平方米的價格在燕郊買了房,見證了幾次房價上漲和大跌,「反正自己住,只要不跌到3000多元一平方米就行。」

  返回北京的路上,售樓大街上「銷使」人員分發的廣告依然還寫著,「去買!下一個望京!」而在手機地圖上,進京檢查站前的道路,還是一如既往的深紅色。

  (應購房人要求,為保護隱私,部分採訪對象為化名)

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