加拿大8成城市樓價都在垮 房主越來越不敢花錢

京港台:2018-11-21 21:47| 來源:加國無憂 | 評論( 4 )  | 我來說幾句

加拿大8成城市樓價都在垮 房主越來越不敢花錢

來源:倍可親(backchina.com)

  據HuffPost Canada報道,國家銀行NBF(National Bank Financial)的經濟學家Jocelyn Paquet在最近的一份報告中指出,毫無疑問,所謂的「財富效應」(wealth effect)實際上是一柄雙刃劍,無論對消費者個人,還是對整個國家的經濟既可能有正面效應,有時候也可能產生負面影響。

  

  

  如果放到房地產業,「財富效應」影響明顯:也就是當房價越升越高時,加拿大人尤其房主們感覺自己越來越富,於是這種「虛擬」的財富可能鼓勵他們把真錢大把大把地花在其它方面,促進了消費,增加了就業,也推動了整個國家經濟的發展。

  Paquet指出,幾乎無可爭辯的是,「財富效應」在加拿大近年來強勁的經濟增長中發揮了重要作用。這就難怪自從2007年以來,加拿大在G7國家中經濟增長最快,其動力除了消費之外,也與房價一路飆升不無關係。

  但是,一旦房市趨冷,房價急降,業主們的房子不再那麼值錢的時候,在「財富效應」影響下,加拿大人就感覺自己突然變窮了,不僅消費信心大挫不敢再花錢用於其它方面的消費,也會對整個經濟產生負面的連鎖效應。

  這位經濟學家說,從現在的情況來看,由於加拿大房地產市場下行,「財富效應」好像開始從正面走向負面,受影響的可能不止是業主們,甚至有可能傷害到整個經濟。

  根據國家銀行上周發布的房價指數報告,全國26個大中城市中,只有5個城市正處於高峰值,包括蒙特利爾和安省的4個城市,也就是京士頓,基奇納,聖凱琳斯和溫莎,另外21個城市的房價指數均從高峰值下滑:

  

  

  

  顯而易見,在這種背景下,所謂的「財富效應」就從它正面和積極的作用走向反面,或是負面,而且對國家經濟而言,可能引致一連串的不良反應:

  如前所述,當房價越跌越厲害時,房子也就不再像以往那麼值錢,加拿大人尤其房主們感覺自己越來越窮,好像從富豪一夜之間變成窮光蛋,於是消費信心大挫,出手小氣,不敢再花錢用於其它方面的消費。

  眾所周知,房地產是一個關聯度非常高的產業,一旦房市下行,消費支出大減,就會給其它很多相關行業帶來壓力,就業增長也會隨之放緩。而就業增長放緩,失業者增加,不僅會使得貸款減少,甚至讓不少身背按揭的業主還不起房貸。隨之而來的,就是通過房屋資產凈值信用(HELOC)貸款的人也會急劇減少,這無疑對整個銀行和金融系統帶來巨大壓力。

  以上分析難免抽象,也無定量概念。信用評級機構穆迪(Moody)在最近的一個專題分析中比較形象地用定量方法說明了所謂的「財富效應」:

  穆迪的分析說,當房市發熱房價上升時,業主們每感覺其所擁有的財富增加1元,就會刺激他們額外多支出或多消費4.5分錢。反過來也是同一道理:當房市變冷房價下跌時,業主們每感覺其所財富減少1元,相應就會迫使他們額外減少支出或消費4.5分錢。

  目前GTA地區各類房屋均價為$730,000左右,根據上述假設,若房價每跌$50,000時,那麼普通業主每年的消費支出就會相應減少$50,[email protected]分=$2,250元。一個普通家庭尚且如此,若用這個數字($2,250元)乘以GTA地區有屋的業主,那就是個非常大的數字。若放大到全加拿大,乘以成千上萬有屋的家庭,那就是一個天文數字了。

  由此可見房價下跌以及「財富效應」會對本國經濟帶來怎樣的影響及後果。

  不過國家銀行的經濟學家Paquet指出,雖然加拿大多數城市房價從最高峰下滑,但這並不意味著大跌,更不可能出現斷崖式的房價崩潰。此外,從最新數據來看,儘管國內零售支出開始出現疲軟跡象,但尚未出現消費大幅縮水的現象。

  根據國家銀行的預測,加拿大全國的消費年增長會有所下降,從2017年的3.5%減至今年的2.2%,明年還會進一步減至2.1%。但加拿大經濟也有光明且令人鼓舞的方面,就是貿易增長迅速。國家銀行預期貿易增長會從去年的1.1%升至明年的4.6%。

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