房價（1）

因年底回國，上周剛把房子賣了。三個offer爭，以叫價的101%多出手，很多朋友勸說即使回國，也該把房子留下來，現在房價這麼強勁，現在賣肯定虧了，房子還會漲。
近來，不少周邊認識的人都換了房，以小換大，condo換town house, town house換semi, semi換detached, 2000尺換2500尺，3000尺。房地產經紀在報上鼓吹房產是最好的投資，42年前2萬元買的房子現在值38萬元等等。
好，我們現在回過頭來計算，以2萬元的投資（假設一次付清，沒有貸款），42年後賣掉，你的投資回報是[N=42, PV=-2, FV=38, PMT=0, I/Y=7.26%, 用Financial calculator算的]. 年均7.26%的複利回報。而TSX在前50年的回報是年均10.4%, 見下圖：
我們使用相同的計算方式，把10.4%代入I/Y,看看42年前2萬的投資現在是多少[N=42,PV=-2,PMT=0,I/Y=10.4%, FV=127.56萬]，哈，127萬5千6百49元，這是你僅買股指的ETF.
下面我們會再假設多種情況，做個敏感度分析，假設如下，你放5千元首期，1萬元首期，及1萬5千元首期：而你的房貸是25年，你的平均Mortgage 利率在這25年是7%（考慮到80-90的一段時間，房貸利率曾高達18%，這是個合理的假設）

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