香港的「土地緊缺」之迷

014年年初，筆者選擇香港作為年假的旅行目的地。

在香港九龍佐敦，筆者入住了此生經歷過的最差的酒店。酒店在一棟十五層高樓佔據了兩個樓層，這棟大廈建於上世紀六十年代，以興建的眼光看，這棟大廈領先祖國內地三十年左右；以八十年代的眼光看，酒店的房間布局作為內地的工人宿舍應當是優等品。當然，比起今天港島的「發水樓」，即按照市價（香港樓市均價超過20萬港幣）銷售盜取面積的飄窗、花台，以至於「飄窗比房間大」的樓盤項目，這座老而彌堅的大廈堪稱良心。

筆者是一坨過期文青，此行的重要目標，是參觀九龍寨城遺址公園。佐敦酒店的簡陋反而激起了筆者的興奮感。九龍寨城，位於香港九龍城區的一座古城，佔地約2.7公頃。英國侵佔香港之後，由於種種原因，未對這座城寨施行主權。二十世紀後半葉，大量人口湧入香港，這塊理論上屬於中國的「法外之地」成為了居民高達五萬、人口密度高達每平方公里190萬的「傳奇貧民窟」。

古老的東方神韻，風格不一的違章樓宇野蠻生長，慘敗不堪的景象，星羅棋布的霓虹燈，從事黑市生意的暴力團伙用非法手段維持著這裡的公序……眾多特別的經歷，讓九龍寨城化為香港的城市名片和許多影視文學作品中的符號元素。從佐敦的住處到早已改造為公園綠地的九龍寨城舊址，筆者每時都在發現，九龍寨城「雜亂無章、高密度、暗無天日」的建築風格早已經融入了香港的城市肌理。甚至住處附近的一處夜市，讓筆者彷彿感受到了日本動畫電影《攻殼》致敬九龍寨城的畫面與影片插曲《傀儡遙》的旋律。

參觀完九龍寨城，筆者參觀了香港歷史博物館。香港歷史博物館的館藏展示了當年港府通過「平安小姐」、「垃圾蟲」等文宣產品教育香港市民養成講衛生、不亂丟垃圾、講文明的生活習慣，還用真實的產品展示了不同時期香港的工業產業。20世紀五十到八十年代，香港人口每十年就上一個百萬級的大台階。人口的湧入，讓香港發展起龐大的勞動密集型產業。手電筒、塑料製品、半導體收音機、電視機、手錶，代表了那個時期香港的標誌性產業。如今，香港輕工業的繁榮已然過眼雲煙，製造業曾經吸納的就業人口又在哪裡呢？

由於窮，筆者旅港主要在酒店背後小巷的茶餐廳就餐。筆者接觸的香港小巷鋪面多是由香港大爺大媽經營，客人也普遍年長。茶餐廳的一碗面要價港幣數十元，點綴著一株油菜，木有魚丸。香港的蔬菜比肉稀罕，海洋公園一百元一客的燒鵝飯，配菜也是這樣一株油菜。幸而友人做東，筆者有幸見識了香港較高級的飲食。那是距離筆者住處不遠的一間海鮮酒樓，路過一個大型書店。（書店至今還在銷售二十幾年前成稿的污衊革命元勛私生活的書籍，早年香港左翼作家創作《金陵春夢》也使用了同樣的創作技巧。）在海鮮酒樓，筆者略窺當下香港青年就業場景的一斑。

酒樓的包廂內，不苟言笑的中年女服務員只在熟客東主稱其「某姐」的時候掛出淺笑，好像舊時大戶人家有許多規矩的自梳女傭。大廳里，幾桌內地來的大媽旅行團放肆的喧囂，一個男孩服務員忙碌在大媽身旁。這家店裡年輕的男服務員都是一個模子刻出來的黑瘦纖細，戴著黑框眼鏡，留著蘑菇頭，不知哪裡跟黃之峰有些相像，但是看起來比黃之峰舒服得多，大概是貌由心生。服務員跟內地大媽們語言不通。大媽高呼要一套公筷，他跌跌撞撞的送來一個打包用的紙飯盒。儘管這些男孩們看上去真心在認真打拚，但是他們總有一種不適合這個空間的狼狽感。筆者不由想到了香港電影《麥兜菠蘿油王子》。片中，一群青年才俊離開校園，沖入食肆就業。大廳的角落裡，鶴髮雞皮的本地老者三三兩兩的圍桌默默用餐，今晚是香港的小年夜，比內地北方早一天。

看過九龍寨城，筆者認為自己以後沒有來港旅行的必要了。香港，這個延續九龍寨城血脈的地方，仍然遭受過分擁擠的九龍寨城痼疾困擾。儘管儘管擅長平衡各派利益的香港特區政府採取了種種戰術上的勤奮，2018年，香港人均住宅面積150平方呎（約16平方米），低於一河之隔深圳居民人均28平方米的居住面積。

1997年以來，由於種種原因，比如說「保房價」訴求衍生的一系列街頭運動，計劃用十年時間推出85萬套住宅供應的董先生慘遭抗議和「足疾」惜別香江，港島土地供應量持續在低位徘徊。2002~2010年，香港特區政府年均僅出讓住宅用地5公頃。在人口持續增長的背景下，土地供給過少，寬鬆的金融環境帶來充裕的購房資金，造成香港住宅短缺加劇、房價持續上漲：

香港公屋制度曾經是港人驕傲的民生成就。香港公屋租金為市場價的六分之一至七分之一，居民滿足資產收入限制，便可排隊輪候。由於土地供應量制約了公屋建設，目前香港居民申請公屋的平均輪侯時間已經達到5.3年，超過15萬個家庭正在排隊等房。

香港特區政府還推出「居者有其屋」住宅資助項目。「居屋」由特區政府補貼地價部分向符合條件的香港居民出售，售價約為市場價的60%~70%。由於基礎房價的居高不下，「居屋」越來越成為了普通港人難以企及的空中樓閣。2002~2017年，香港房委會年均僅竣工580個「居屋」單位。

高昂房價直接影響港人生活質量，甚至削弱了香港引以為豪的「專業人士」所處的中產階層。最直觀的例子，香港是近二十年中國地區唯一一個私家車保有量下降的大城市。當然，你可以理解為香港公共事業日益發達，律師、醫師、航空公司的飛行員和空姐們紛紛自願放棄小汽車，乘坐「和平市民」優先的港鐵等公共交通。

香港的產業結構失衡與居住空間緊缺導致的民生問題已經影響到了香港社會的繁榮穩定。據香港媒體報道，香港當地政治組織民建聯2019年9月11日在報章刊登全版廣告，促請政府引用《土地收回條例》，將目前處於私人名下的部分閑置土地收回並用於公屋建設，彌補普通市民住房的緊迫缺口。民建聯的倡議期待在3年內緩解香港住宅緊張的局面。

安居才能樂業。房價高企，影響的不僅僅是香港居民的生活質量，更影響到香港經濟和產業的健康發展。由於房價猛增，香港一般的生意已經賺不出房租了，以至於香港街頭金店比米店常見，只得發展高附加值產業。近十年，香港金融行業佔GDP比例從10%增至18%。然而，香港高等教育毛入學率僅為17%，約為祖國內地的四成左右；由於教育資源緊張，香港公立幼兒園和小學校大部施行半日制教育……多數香港青年限於自身素質，因為產業結構的「高大上」被經濟發展排斥。龐大的失意、失業群體，寫個反動標語都錯別字連篇，必然容易受到外部勢力的蠱惑。

民建聯的倡議直指香港住宅用地供應，土地供應一直被認為是香港房價畸形的原因。然而，香港的住宅用地存量一直是一筆糊塗賬。香港特區轄區面積約1100平方公里，由於地形崎嶇的自然條件和其他複雜的社會原因，可供建設的土地並不多。香港超過1100平方公里土地中，實際的土地開發程度為24.3%，住宅用地僅佔6.9%。在未開發的75.7%的土地中，划做郊野公園的就佔42%。另有大片土地，從港英時代以，就起「鄉村式發展」的名義長期不許開發。曾經在香港長期經濟建設中起到舉足輕重地位的填海造地，提供了香港地區四分之一的建設用地。自2005年以來，由於「環保組織」的阻撓，填海造地幾乎陷入停頓。

土地供應總量受限，待開發土地的存量還時常發生變數。2012年，香港特區政府澄清，原先制定十年間每年興建8.5萬套住宅的「八萬五」計劃的數據基礎——屬於特區政府的約2100公頃待建住宅用地，通過日前重新統計，扣除「鄉村式發展」和不能開發的零碎地塊、山地護坡、道路等，僅餘391.5公頃。按照目前香港人均住宅用地不足10平方米的標準，特區政府掌握的住宅用地，可建住宅只能容納不到40萬的居民，甚至無法滿足香港人口自然增長帶來的住宅需求。特區政府高官曾經言之確鑿的「兩千公頃待開發住宅用地」就這樣在賬面上消失了。

除了在賬面上消失的建設用地，還有在賬面上若隱若現的神奇土地。近期，有香港媒體報料，儘管特區政府掌握的可供港人安居樂業的土地薛定諤式的越來越少，但是香港四大房地產發展商卻囤積了大量土地——約有八千多公頃。假如這些土地的四分之一用於建設住宅，按照當前的建設水準，可供二百萬港人居住。

香港開發商在內地「囤地」長達十餘年並不稀罕，但是這裡提到的開發商在港屯積的是「農地」。根據香港特區目前的制度，農地不能用於建設房地產項目。以恆基地產為例，截止至2018年底，香港恆基地產在香港市區持有2470萬平方呎土地、另外在新界持有4560萬平方呎土地。

據新鴻基高管郭炳聯、郭基輝等向媒體介紹，房地產公司並沒有囤積土地。由於香港政府行政審批程度較長， 「農地轉換有幾個關卡要過，申請規劃一步，已經要經過8-10年的時間。過了城規會拿到地政署批准，再經各個部門同意，拿到初步土地條款款協議，還要另外10-12年。」農地轉建設用地，需面對香港城規會的挑戰及無盡的環評、環保人士的司法覆核，還要跟特區政府耗時日久商議「補地價」，即補齊農地和建設用地之間的價差。房地產開發商賬面上的這些土地，就是身份尚未轉正、若隱若現的住宅建設用地。

房地產開發商囤積的這些遲遲不能開發的農地，當然屬於民建聯主張應該適用《土地收回條例》的「私人名下閑置土地」。跟祖國內地的很多情況類似，政府收回土地基於的愛港原則沒有任何人可以反對，爭議只在於補償金額。比如2011年由社民連主席梁國雄（長毛）一班議員助理髮起成立的「土地正義聯盟」就非常喜歡操作土地合理補償這個議題。香港幾大房地產開發商基本上都是以「愛國愛港」面目示人，在民建聯倡議的大義面前，或許願意少賺一點錢，用手中原封未動的土地支持特區政府。水電、通信、零售、交通......不管是10年七提電價還是少收一百億煤氣費，老闆們都不差錢。

這裡需要介紹香港「城市規劃委員會」的設置。城規委成立於1991年，由五名政府背景的成員（林鄭月娥特首曾任「城規委」主席多年）與37名來自工商、法律、建築、工程、社會工作、環保及文物等各界人士組成。城市規劃委員會於香港城市規劃的角色，是就規劃工作進行研究及諮詢工作，有結果後再由規劃署負責執行。城規委有一套完善的利益申報制度，避免成員存在利益輸送。該組織的專業性和獨立性值得稱道，1996年香港尚未回歸時，該委員會甚至專業的駁回了已經由英國樞密院批准的工業用地轉居住用地的規劃變更。英國倫敦東區的舊碼頭道克蘭轉型金融中心用了三十年，香港城規委看來比英國同僚更細緻耐心。

慢活出細工，城規委事無巨細，涉及重要決斷前後研究討論十幾年是很正常的。據說，這是香港製度優越的體現。法制嚴密毫無漏洞，無需行政力量的一再干涉，精確的按照社會的需要運行，一部分人（沒房子的人）的需要並不比其他人的需要更高貴。

困難阻撓不獅子山精神的傳人。2018年12月31日，香港土地供應專責小組向香港特區行政長官林鄭月娥提交一份逾百頁的最終報告，建議特區政府優先研究及推展8個獲得主流民意支持的土地供應選項，預計可以提供3235公頃土地。8個選項包括3個短中期選項：棕地發展、利用私人的新界農地儲備、利用私人遊樂場地契約用地作其他用途；以及5個中長期選項：維港以外近岸填海、發展東大嶼都會、利用岩洞及地下空間、於新界發展更多新發展區，以及發展香港內河碼頭用地。

棕地泛指香港新界一些因農業活動衰落而改作其他用途的前農地，常見用途包括露天貯物、停車場、回收場等。根據香港土木工程拓展署2017年10月提供立法會的文件，估計新界約有1300公頃棕地。同時，特區政府指出，棕地由於產權、環保、規劃等原因，近期可用於住宅開發的面積並不多。

填海造地曾經是香港重要的土地來源，圖片來源：香港地政總署

東大嶼都會涉及在香港島及大嶼山之間的中部水域拓展土地面積逾1000公頃的人工島——就是被廢青罵的很臭的那個由劉德華參與宣傳的「明日大嶼」。「明日大嶼」遭受反對的原因，主要是破壞環境和造成特區政府財政負擔，甚至還有可能導致房價下跌影響業主利益。

此外，報告還建議特區政府在一些遊樂園、高爾夫球場的土地租約到期時，將其收回用於住宅建設。報告指出，發展東大嶼都會人工島計劃是突破現有各類土地長期短缺困局的主要關鍵。

當然，跟香港的許多事情一樣，選擇的自由往往成就了選擇困難。「明日大嶼」填海工程？造價高昂！有便宜的新界待開發用地，為什麼要浪費公帑？開發「棕地」？曾經作為工廠和碼頭倉庫的地皮環保么？城規會要深入研究！新界的待開發用地？這簡單，上次嫌港珠澳大橋影響環保的老太太呢？就是2010年，受反對派所攛掇哄騙，提出港珠澳大橋影響環保的司法複核的那位老太太。儘管特區政府官司打贏，但僅此一項，工程延期一年多，造價增加65億港元。還是搞舊城改造吧！首先民主的制定全票通過的拆遷方案，杜絕釘子戶；然後再由開發商根據香港特色持有土地十幾年、幾十年，完成開工手續，終於可以開工新建……

這些年來，不管是政策還是撥款，不論是民生髮展還是法制建設，但凡可以在立法會發糞塗牆的機會總有人不會錯過，絕不會考慮多數市民和香港社會發展的需要。於是我對特區政府的這些土地候選項目都沒什麼信心，看還是研究一下利用岩洞吧。反正岩洞跟香港10萬多名居民住的「棺材房」（劏房）差不多少。

距離我的香港之旅已經過去了五年。想起食肆里為我服務的忙碌身影，街頭熱心為我指路的報販，想起公園裡努力克服語言不通、想要告知願意幫助我拍照留念的香港大爺，我很難想像香港為何陷入如今的困局。這究竟是什麼原因？我想不透。打開優酷，還有幾集《長安十二時辰》沒看。劇中，「利高者疑」，這句話被四字弟弟飾演的角色一再念叨著