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海納愚夫：第一次驅離租客紀實
嚴格意義說，這不是第一次驅離，法拍屋交易時，啟動法律程序驅離過前屋主一次。只是法院判決通知發出后，前屋主主動投降，並聯繫我們交出了房屋及鑰匙。
這一次法院判決執行后，租客沒有主動聯繫，我們依照法律程序，配合警察上門驅離，是第一次。
房屋是在2018月8月開始出租，我們對租客的信用、年薪、銀行存款都做了調查。租客信用分數在700多分，年報稅記錄近20萬美元，某公司高管，白人，單身，68年生人。
在我們管理出租的五十餘棟房屋中，位於森林湖的房屋也是類似於這樣的一位客人，目前已經租住近三年，因為工作出差原因，有過遲交記錄，但是這位租客在當月都會及時補交。
這棟欠租房子當時上市出租開價3500美元，房價近95萬美元，四房兩浴半，前後院，建築面積近2100平方英尺，佔地面積近3300平方英尺，裝修精緻。
當時有兩個申請人，另一戶申請人只願意出價3300美元，居住成員是夫妻帶兩個孩子，在與屋主商量后，我們選擇了這位出價3500美元的單身男士。
在正常付租四個月後，開始了遲交，同時找理由說我們沒有修理房子存在的問題。我們聯繫修理工人把房子的小問題解決后，他還提出了換煤氣爐等無理要求，而且一再謊言說已經存了租金。
一個人為謊言找一次借口，或許情有可原。如果多次謊言，這個人絕不可信，而且人品一定有問題，不分種族、膚色與性別。
我建議屋主及時採取法律行動，但是考慮多方原因，在一、二、三月租金沒有到位，租客又付了四月房租后，租客說五月一日自動搬離，屋主選擇了妥協。
租客五月一日沒有搬離，又告知希望六月底搬離，同時付了五月房租。到六月再催房租時，租客答應馬上支付，但是，遲遲不見租金到賬。
與這種一再失信之人，只有用美國法律規則來制約他了。
我們在六月中旬啟動法律程序，先是送達通知，費用150美元左右，在七月初啟動法庭起訴程序，費用975美元。八月六日接到律師通知，八月七日上午八點半，警察上門驅離租客。
一大早不到六點就起床，與助理從聖蓋博趕到爾灣現場。到達現場八點過一刻，等待警察與開鎖師傅到來。
九點四十五分左右，四輛警車趕到現場，下來四個荷槍實彈的警察，與警察招呼后，開鎖師傅開始行動開門。
同時警察拔槍巡視後院，確認後院安全。
老外開鎖師傅打開房門，四個警察荷槍實彈進入屋內巡視，發現租客已經搬出所有傢具，人去屋空。
簽署相關文件，警察告知我們可以進去了，警察公務執行完畢，自行離去。除了一句謝謝外，沒有任何費用。
開鎖師傅換了大門與後院的鎖，屋子已經停水停電，租客將門房與兩把車庫鑰匙放在灶台上。除了沒有清潔衛生外，租客沒有破壞房屋，還算有點底線。
房屋出租管理六年來，這是第一次遇見無良租客。
每次招租前，都會對租客嚴格審核。信用、銀行存款、報稅記錄、工作收入證明等。但是，事物在發展變化，人上一百，形形色色。我們遇見過租客家庭破裂，甚至夫妻之間大打出手。
針對此次案件的經驗教訓，我們建議客人在房屋出租上市時，開價如果比市場低100元或者50元，申請人就會更多，我們選擇餘地才能更大。
當屋子空久了，選擇租客餘地少，著急心態，就會降低找到優質租客的可能性。
我們管理出租的五十多棟房子中，只有兩戶華人家庭，其餘全部是老外租客，絕大部分都非常遵守契約。但是總有一些契約精神差的人，每月核實催促租金，解決房屋出現的各種問題。
管理出租房屋，是一件費力不討好的事。但是，幫助客人管理好房屋，卻是愚夫團隊發展壯大的基石。
我們只能本著良知與責任，儘力幫助客人解決各種問題，大部分客人都能換位思考，互相理解，相互體諒。
筆者常對助理們講，信譽不是比金錢重要，而是比我們生命都重要，人無信不立！
能夠在洛杉磯購買房屋，無論自住還是投資的客人，素質都差不到哪裡去。當然因為中美文化與規則差異，客人有時會不理解，但經歷多了就會理解。筆者深信，人心都是肉長的！
抓大放小，是筆者長期的發展戰略。對投資者而言，這世界沒有絕對無風險的事。美國房產投資，相對其它創業、金融投資而言，它是最小的，它當然也是有一定風險。但是，只要我們房產安全，遇到各種問題，我們大事化小，小事化無，長久而言，它還是最穩定的投資。
作為一個服務行業，我們無法讓每一個客人滿意，但是，我們會努力去保護好每一個客人交託給我們的房產。
最後，感恩那些支持與信任我們的客戶朋友們，前進道路上，我們會更加努力，不求最好，只求更好！
（海納愚夫，洛杉磯專業地產經紀，網路自由撰稿人，專業著作《話說美國買房》，微信：1397154975。）
2019年8月7日 於美國洛杉磯
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