談天星加國生活評論::
近些年來,加拿大人住共管公寓的人大增,全國比例已到人口的40%。但是共管公寓社區,特別是安省共管公寓里各種糾紛與矛盾,甚至社區安全隱患也是不斷大增。而業主董事會、律師與物業公司竟然也能在政府號稱加拿大是民主、和諧、自由的國家制度下,也會發生他們明目張膽勾結,肆意壓迫、欺凌、欺詐業主,還大搞各種歧視,特別是族裔歧視,都已經是天天發生的醜陋之事。可以說加拿大(安省)Condo法後面有無比多的黑暗與無恥。
我們再看看最近在加拿大共管公寓里發生的黑與無恥的故事。
Jayne Pilot
Photo Credit: CBC
Jayne Pilot 是加拿大安大略省 Brampton市
的一位居民,去年7月,她正和朋友一起坐在公寓小區的游泳池旁享福,卻接到了一個大信封,裡面是法庭的傳票,告她的是公寓小區的管理公司。
她說,當時我很震驚,完全不明白他們為什麼要把我告上法庭。
她說,公寓樓的訴訟文件里列出了她的違規行為,包括她的兩個花盆超過公寓規則中規定的尺寸,等等。
她說,這簡直是莫名其妙,難道花盆不合尺寸就被告上法庭?
難道不是業主董事會與物業公司勾結肆意搞打擊報復?
Jayne Pilot 認為,真正答案是,兩年前公寓小區董事會和物業管理公司提出把物業管理費大增
22%,用來翻修屋頂,但她成功地召集到了足夠的業主,說屋頂不需要這麼大幅度的翻修,從而阻止了這個提議。
她說,自己大概率從此就成了董事會和管理公司的「眼中釘」。
根據安大略省公寓法(Ontario』s Condo
Act),解決此類糾紛的第一步是調解,民事法庭的法官說,公寓的規則首先必須要「合理」,並說此案件本應通過調解處理。
之後,公寓樓管理方與Jayne Pilot達成了和解協議。
不過,Jayne Pilot 對加拿大廣播公司表示,與公寓董事會和物業管理公司之間的這些糾紛,讓她感到自己遭受了欺凌,正考慮搬走。
在被加拿大公司詢問此案時,Jayne Pilot 的公寓董事會成員沒有作出回復,小區的管理公司也拒絕接受採訪。
近些年來公寓糾紛、矛盾和族裔問題大增,但是對於該黑暗處的司法管理嚴重出現缺失!
William Stratas © CBC
加拿大廣播公司的 Erica Johnson 報道說,象 Jayne Pilot 這樣的衝突還有很多,Eagle Audit Advantage
是多倫多的一個負責調查公寓糾紛的公司,該公司總經理 William Stratas
表示,調查人員每天都會接到電話,有人投訴受到了董事會和物業管理公司的欺凌,有人不同意公寓樓漲費用。
他說,我們接手的案子正在膨脹,有些公寓樓董事會甚至這樣告訴業主:「付你的費用,然後就閉嘴吧」,這些樓的居民覺得自己好像是在監獄里。
Anne-Marie Ambert 是安大略的一位積極主張住公寓的婦女,她開設了一個網站 – 「網上公寓信息中心」( online Condo Information
Centre),自5年前開設以來,她已收到 5000 多個投訴。
她說,有三分之一的公寓業主寫道,他們提出了正當的投訴 ,卻受到董事會或大樓經理的恐嚇、欺負、歧視甚至威脅。
最近十多年來,加拿大人住公寓大增。
根據加拿大抵押貸款和住房公司(Canada Mortgage and Housing
Corporation)的統計,過去30年來,公寓是加拿大增長最快的一種房屋類型。
在2000年,公寓占所有住房開工量的18%,但現在幾乎翻了一番多,達到45%。
根據加拿大統計局的最新數字,在8年前的2011年加拿大就有160多萬套公寓,占所有類型住房的 34%。而且最近些年一直高速增長。
安省共管公寓管理一直缺乏相關司法管理規定
在全國各省,都面臨著公寓居民與董事會、物業公司、公寓律師之間進行各種類型的的「糾紛戰鬥」。
據說,安大略省即將對其公寓法案進行修改,的確該法案CONDO法自 2001年以來就一直沒有進行完善與更新。目前看,安省公寓社區里還是黑惡董事會、物業公司、公寓律師肆意做惡,欺壓、欺詐、迫害業主們的天堂!
新的立法的核心是建立一個行政法庭,這是一種成本較低的法庭,專門處理公寓董事會和業主之間越來越多的糾紛。
William Stratas 說,新的法規將可以保護類似 Jayne Pilot 這樣的業主,她要不是遇到了一位「明智的法官」,若官司打下去,則可能面臨龐大的法律費用。
目前在加拿大共管公寓司法管理上,BC省走在前面。而安省的CAO目前還沒有BC省的公寓民權糾紛仲裁法庭。
在解決公寓業主與董事會糾紛方面,BC 省走在全國的前面,6個月前,BC 省創建了加拿大的第一個網上行政法庭 Civil Resolution
Tribunal,專門處理公寓的糾紛。
在不需要正式投訴的情況下,業主可以在網上找到免費的模板信函,發送給公寓董事會或鄰居,嘗試解決爭議。
如果需要正式投訴,該網上法庭將指派一名調解員,協助雙方和解,調解的費用最高約 300加元。
如果還不能達成協議,調解員可以作出裁決,該裁決可由法院命令強制執行。
報道說,BC 省司法部為這一網上行政法庭每年要花費 400萬至
500萬加元,但這大大減少了打上小額索賠法庭,以及省級法庭的案件,從而可使省政府節省多達10倍的費用。
(RCI with Erica Johnson/ CBC)