三月的革命大軍
近日某戶子女被出台的國五條所逼,不得不請求年邁的父母將他們名下的兩處房產之一過戶給自己,而自己則一直在其中的一個居室內生活著。兩處房產也是十多年前國家拆遷,硬性由原先的一套置換成兩套的產業,但這些歷史糾葛所產生的問題在2013年的3月,隨著擁擠的二手方買賣大軍的進程經歷了又一次的革命,其結果是在無可選擇的情況下,再次向國家繳納數額可觀但遠遠低於這個月以後所欠的稅金,如此僅僅獲取除了居住權以外的一半權利,因為費心費力的革命也只解決了一處單元的過戶。這裡簡敘一下忙碌的房屋交易大廳里這一單比交易所經歷的幾個程序,其中諮詢旁聽,排隊等號,無數複印,反覆來回所消耗的繁瑣過程不再回憶:
一.簽訂房屋買賣合同,在房屋交易中心確認買賣行為,申請過戶:
出售方資料:身份證,戶口本,房產證,產調證明(需要憑本人身份證到房屋交易中心申請並列印出來,每份一次10元收費),並事先在房產中心評估中心獲取評估價格,以便課稅時參照。(以上資料除了需要正本的,都要事先準備好相應的複印件,有些證件要複印完整,例如戶口本,房產證等。)
購買方資料:身份證,戶口本,結婚或單身離異證明材料(部分證明可由民政局當天憑藉身份證和戶口本原件申請領取,國外的結婚證或者離婚資料需要當地的大使館公證過的原件資料為證)。
如果買賣雙方有親屬關係,需要提供關係證明原件,比如公證書,戶口本等資料。
主要目的,是在房產交易中心買賣雙方簽訂標準文本的購房合約,並由房地產中心出具「詢價意見單」,備註修正因素,比如是直系親屬可變動。操作程序先是底樓大廳諮詢處完成買賣合同,大致收費是每份合約5元,再將所有材料在一樓審核部門複議,附上房產中心簽發的詢價意見單轉到2樓綜合處理處,遞單,接回執。
二.上述辦理完成需要等待7個工作日,獲取購買資格核定報告,購方必須符合國家的有關規定,當前為單身擁有房屋的總數是1套,婚姻中的雙方可擁有房屋總數2套,還有相關離婚的處理,未成年孩子的撫養人等都有不同規範所屬。待購方向2樓綜合處遞交回執后,如果審核結果通過,將再次簽字,領取當前的回執,14個工作日後需要協同出售方一起來交易中心處理稅務事宜。
三.買賣雙方同到房產交易中心,先到二樓綜合處理處的櫃檯排隊遞交上次留存的回執,獲取審核報告,經過再次雙方簽字,承諾各自要繳納的稅金(出售方為收入稅,當前為審核房價的1%,購買方為契稅,當前如果是首套房子,也是房價的1%),然後當場繳稅;下一步是將自己複印好繳稅稅單證明,在一樓處的審核部門處理,房產公司的工作人員再次和雙方確認買賣行為,確認買賣房屋的歷史由來和具體情況,並請買賣雙方在規定的文件上簽字,多數是最後的房產轉戶文件,再次留下買賣雙方身份證複印件,各自在複印件上的簽字和聯繫電話。房產交易中心再次核實買方的電話,並通知出售方三五天內將有電話核實環節,希望出售方能夠留下方便找尋的號碼,如果是手機,確保開機和接聽電話。同時買賣雙方各自再支付剩餘的費用(交易手續費雙方各支付一份,按交易房屋每平方2.5元的標準),同時購方還需要支付房產登記費用,目前為每單元105元。最後領取回執,在之後的第20個工作日可以領取新的房產本。
四.子女從父母手裡接管自己居住了10多年的房子,由原先父母的非完全產權房過渡到產權房,再更戶為子女一方,所需要向國家繳納的費用當前為3萬左右,若以房產交易中心審核的房價為100萬計算。但如果將來子女以接受遺產的形式收下這所房子,需要向國家繳納的額外收入稅(雖然目前國家尚沒有出台遺產稅的具體實施要則)為房價的30%,同樣100萬的房價,大致要上繳30萬。當然這些數據並沒有考慮當前值和未來值等因素,它們之間的比較都是假設以當前時間為背景的。
2013/1/16 |
接軌費用 |
¥4,451.00 |
2013/1/16 |
接軌費用 |
¥3,105.00 |
2013/1/18 |
房產登記費用 |
¥105.00 |
2013/1/18 |
房產登記費用 |
¥105.00 |
2013/3/4 |
列印合同費用 |
¥15.00 |
2013/3/4 |
房產登記資料查詢費用 |
¥20.00 |
2013/3/27 |
房產登記資料查詢費用 |
¥10.00 |
2013/3/27 |
買方契稅 |
¥10,600.00 |
2013/3/27 |
賣方稅目:轉讓收入課稅 |
¥10,600.00 |
2013/3/28 |
賣方房產交易手續費 |
¥159.00 |
2013/3/28 |
買方房地產交易手續費 |
¥159.00 |
2013/3/28 |
買方房地產登記費用 |
¥105.00 |
|
合計 |
¥29,434.00 |
五.國五條的細則出台的傳說時間是今年的三月底,前後的變化,已有不少對比資料,大致歸納如下:
目前執行標準 |
||||||
區分 |
年限 |
交易方式 |
營業稅 |
個稅 |
契稅 |
|
普通住宅 |
五年內 |
A |
不提供原始發票 |
全額X5.65% |
全額X1% |
《90平方米且是首套:全額X1%,》90平方米且是首套:全額X1.5%,非首套,則是全額X3% |
B |
提供原始發票 |
全額X5.66% |
差額X20% |
|||
五年外 |
A |
不提供原始發票 |
免征 |
全額X1% |
||
B |
提供原始發票 |
免征 |
差額X20% |
|||
C |
承諾唯一 |
免征 |
免征 |
|||
非普通住宅 |
五年內 |
A |
不提供原始發票 |
全額X5.65% |
全額X2%or |
全額X3% |
B |
提供原始發票 |
全額X5.65% |
差額X20% |
全額X3% |
||
五年外 |
A |
不提供原始發票 |
全額X5.65% |
全額X2% |
全額X3% |
|
B |
提供原始發票 |
全額X5.65% |
差額X20% |
全額X3% |
||
C |
提供原始發票且承諾唯一 |
全額X5.65% |
免征 |
全額X3% |
||
新國五條實施細則 |
||||||
區分 |
年限 |
交易方式 |
營業稅 |
個稅 |
契稅 |
|
普通住宅 |
五年內 |
A |
不提供原始發票 |
全額X5.65% |
差額X20% |
《90平方米且是首套:全額X1%,》90平方米且是首套:全額X1.5%,非首套,則是全額X3% |
B |
提供原始發票 |
全額X5.65% |
差額X20% |
|||
五年外 |
A |
不提供原始發票 |
免征 |
差額X20% |
||
B |
提供原始發票 |
免征 |
差額X20% |
|||
C |
承諾唯一 |
免征 |
免征 |
|||
非普通住宅 |
五年內 |
A |
不提供原始發票 |
全額X5.65% |
差額X20% |
全額X3% |
B |
提供原始發票 |
全額X5.65% |
差額X20% |
全額X3% |
||
五年外 |
A |
不提供原始發票 |
全額X5.65% |
差額X20% |
全額X3% |
|
B |
提供原始發票 |
全額X5.65% |
差額X20% |
全額X3% |
||
C |
提供原始發票且承諾唯一 |
全額X5.65% |
差額X20% |
全額X3% |
三月的革命大軍很快就要落幕了,與其說現行的房改是和國際接軌,不如說此番調控更是具有中國特色的經濟舉措,這一特色真正能帶給廣大基層人士何等的保障呢,只能說蝸居時代的結束需要更高的起點,而幾十年後空守的這張房產證的含金量可能連當前所納稅金的價值都不如。
而當今中國更為迫切需求的醫療制度,食品衛生和環境保護等等的變革,又會在幾月真正降臨呢?
oneweek: 你家在國內的房子真多呀。
fanlaifuqu: 讀都很累,做起來就可怕了!