張欣曼哈頓買樓背後：中國住宅窮途末路

紐約曼哈頓第五大道的蘋果旗艦店，吸引了來自全世界鍾情於蘋果創意和科技美學的人們，這裡常常人滿為患，蘋果店員工不時需要在入口處組織引導顧客有序進入。

這些爭搶著進入店內一睹蘋果最新產品的人們或許還不知道，透過蘋果店頂層的透明玻璃向上望去，一棟高50層的大樓，或許在不久之後將迎來一位新的來自中國的主人。

國內知名地產商SOHO中國總裁張欣要把她和丈夫潘石屹(微博)的野心帶到曼哈頓。這位地產界的女強人認為，中國的住宅地產投資已經走到終點。

3月8日，美國市場上傳出張欣牽頭一家財團洽購紐約通用汽車大廈40%股權的消息。如果談判成功，張欣和她的合作夥伴將出價34億美元，這也是中國投資方收購單一美國地產最大的交易之一。

在人民幣升值和美國樓市低迷之後，中國的地產商拿著大筆美元開始在美國尋找機會。看上去，他們對出資額並不在乎，對控制權問題也避而不談，市場才是他們最看重的。這一幕，在上世紀80年代的美國市場曾經出現，只是主角從日本投資者換成了中國人。

張欣的戰略轉移

張欣毫不掩飾自己對中國樓市缺乏信心。在闡述完「中國的住宅市場已經發展到極限」的觀點后，她接著向外界表示，國內在商業零售方面，商鋪和購物中心的供應量確實太大了。但是寫字樓是地產市場里唯一發展良好的一塊。

SOHO中國試圖將辦公樓業務都集中在北京和上海的繁華地段。潘石屹也樂於時不時地告訴媒體這兩個城市的租金上漲情況。但顯然，這兩個城市黃金地段可供出讓的土地越來越少，更讓人不安的是，SOHO中國近年來鮮少能在公開市場上拿到土地。

這家公司加大了項目收購的力度。潘石屹認為，公司豐盈的現金貯備可以支持他們做到這一點。他曾向媒體透露，上海、北京、紐約、倫敦和香港是自己認為的房地產投資價值較高的市場。

對於新的合作者，通用汽車大廈的大股東波士頓地產董事長道格拉斯?林德說，「我們將很高興能有機會與新的合作者共事。」

對於其目前對通用大廈持有的60%權益，並且是大樓的絕對控制方，波士頓地產表示對現狀很滿意。「我們對於如何運營整座大樓，以及如何重新布置及安排租戶充滿信心。」林德說。

騰訊財經試圖向SOHO中國詢問關於此項交易的細節，但公司此時不願就收購過程和規劃發布消息。但知情人士指此次股權交易由張欣家族而並非SOHO中國來完成。

說起張欣家族不得不提的就是SOHO中國運用的「家族信託」。這種海外信託模式由於企業及其創始人的隔離風險和財富管理。

2002年，SOHO中國為了在海外上市，搭建了紅籌架構。潘石屹和張欣二人通過私人公司控制了SOHO中國的股權，接下來，SOHO成立了7家離岸公司來控制境內的項目公司。其中，潘石屹透過Boyce(BVI)控制SOHO中國47.39%股權，張欣透過Capevale(BVI)控制SOHO中國47.39%股權。

2005年11月14日，潘石屹用「境外換手」的方式將其在Boyce(BVI)的全部股份以饋贈方式轉讓給張欣。然後，張欣把Boyce及Capevale(BVI)的全部股份轉給一家公司，再把這家公司的全部股份授予滙豐信託。張欣本人就是這筆信託的唯一授予人、保護人及全權受益人。

至此，SOHO中國股權的收益權已經轉至張欣名下。而收購通用汽車大廈股權的交易由張欣家族而非SOHO中國來完成，也可以讓SOHO中國在一定程度上規避此項交易帶來的資本市場上可能的風險。

這些風險最大的由頭是資金問題。去年8月，SOHO中國宣布從以往的散售模式轉型為自持物業，並稱不惜提高負債率，引發市場對其資金鏈的擔憂。但在近日的2012年業績發布會上，潘石屹透露，截至2012年12月31日，公司擁有現金約為222億元人民幣，凈資產負債率僅為2.6%。而在2013年福布斯全球富豪排行榜中，張欣以身家36億美元，排名376位。

第二個風險來自於紐約商業地產海面下的暗礁。儘管紐約商業表面上一片紅火景象，然而業內人士已經開始擔心市場過熱，價格虛高。根據最近的一份專業調查結果顯示，紐約多數房地產公司的高管認為，曼哈頓商業地產相比世界其他主要城市的商業地產，已經估值過高。

這些地產從業人士還認為，儘管價格已經重新回到了2007年金融危機前的高位，但是商業地產的租金水平和入住率距離2007年的水平還相去甚遠，新一輪的繁華可能還要等到3年後。

「曼哈頓的商業地產或許仍然可以被看做是黃金標準，地產界的高管卻清楚地知道，最好的日子已經過去。」地產集團Marks Paneth & Shron主管合伙人威廉姆.詹寧斯說。

通用汽車大廈幾經易手

被譽為紐約天際線「皇冠上的明珠」的通用大廈，是紐約市的地標性建築。這座高50層的大樓，位於紐約曼哈頓第五大道和59街，與著名的廣場酒店隔街相望，可俯瞰整個中央公園，也是曼哈頓上少有的橫跨整個街區的巨型高樓，擁有約200萬平方英尺的可租賃面積。位於其樓前的蘋果第五大道旗艦店，也為這座大樓增色不少。

此樓的底層，曾被用於通用汽車的展示廳，現已成為施瓦茨玩具旗艦店。許多著名的企業坐落於其中，包括雅詩蘭黛、約克資本等, 尤其在近年來，更是吸引了眾多對沖基金和金融企業將這裡作為辦公場所。

該樓自1968年建成以後，幾經易手，價格也不斷攀高。其最早的主人通用汽車公司，由於經營業績欠佳，陷入財務困境，於1982年以5億美元的價格將通用大廈出售。1998年，紐約著名地產商唐納德?特朗普以8億美元將此樓購入。

此後，該大廈又多番被倒手，價格一度創下北美房地產銷售價格紀錄。直到2008年金融危機爆發，波士頓地產公司，也是該樓目前的所有者，聯合其他三大財團，從資金困難的原業主手中以近29億美元的價格購入，再創美國辦公樓銷售金額紀錄。

波士頓地產公司的合夥財團也可謂陣容豪華，包括由卡達和科威特主權基金支持的高盛房地產投資基金和迪拜的梅拉斯房地產私募股權公司。波士頓地產占整棟大樓60%的權益，並且負責大樓的管理和租賃服務。

另外佔40%權益的基金，從去年起就雇傭商業地產服務公司CBRE，想趁著正欣欣向榮的紐約商業地產市場，將通用大廈的40%權益出售。

來自中國的新開拓者

現在，中國地產界的名女人張欣把自己的名字和這棟傳奇大樓聯繫在了一起。

去年9月，市場曾傳言潘張夫婦欲購買紐約曼哈頓的索尼大廈，原因是二人曾經到訪過索尼大廈。雖後來遭到潘石屹極力否認，但外媒報道稱SOHO的確參與了對索尼大廈的競購。

目前，中國投資美國商業地產市場多以間接投資為主，即通過投資美國的房產投資信託，來達到投資目的。如中投公司，曾投資黑石集團，而後者一直活躍於美國房地產市場。而個人投資者參與到美國商業地產投資領域的則少之又少。

張欣卻是個例外，她對紐約商業地產似乎情有獨鍾。據報道，去年，張欣斥資6億美元，購入公園大道廣場49%的股權。另外一個位於曼哈頓中城港務局公交中心的項目，張欣也曾試圖向負責該項目的沃納多房地產信託公司投資8億美元，但該項目最終夭折。

除張欣外，中海、萬通、中坤、碧桂園、綠地、萬科等開發商都已涉足海外地產。2009年，萬通宣布在紐約新世貿投資5億元打造「中國中心」，從談判到簽約經歷7年時間；今年年初，萬科宣布和美國頭號房企鐵獅門共同開發舊金山地塊。房企海外投資似乎成為中國樓市陰晴不定之下的一張船票

這一幕在上個世紀80年代卻似曾相識。當時的主角是日本開發商。二戰後，日本經濟快速增長，同時，70年代歐美髮達國家經濟卻陷入停滯。「廣場協議」簽訂之後，隨著日元貨幣購買力的提高，日本人開始對美國資產進行大量收購，到80年代末，全美甚至10%的不動產已經成為日本人的資產。其中，最著名的案例是三菱公司以14億美元購買美國國家象徵----洛克菲勒中心。然而，在這樁交易發生后不久，該大廈就因為經營不善出現巨額虧損，三菱不得不將它半價再賣回給原主。

著名的圓石灘高爾夫球場轉讓案則是一宗更為損失慘淡的交易。90年代后，日本人在美收購的許多資產都變成了包袱，當時的買家不得不承認，膨脹的財富讓他們頭腦發熱。

不同的是，如今的中國開發商們更為低調和謹慎。在交易沒有塵埃落定之前，他們傾向於不向外界透露任何實質性的消息。

但我們仍然能看到他們的野心。張欣笑著說，剛認識潘石屹時，潘帶她去看自己的事業，指著地上一個巨大的大坑對她說，看，這個地方將會成為北京的曼哈頓。

而現下對於總是充滿自信的張欣來說，北京的曼哈頓已經不能滿足她的野心，她要做的是去參加真正的曼哈頓樓市盛宴。