倍可親

標題: 一個有趣的案例：中國農民怎樣合法侵佔老美的財產 [列印本頁]

作者: 貝殼姑娘 時間: 2012-5-4 03:05
標題: 一個有趣的案例：中國農民怎樣合法侵佔老美的財產

來源：新浪博客

勞動人民真偉大！特別是靠勤勞致富的中國人民。說起這個，我不禁想起以前學房產經紀人課程時，看到的來自張哲瑞律師一個很有趣的案例：勤勞的中國農民老王「傻占」老美財產的故事：

美國地廣人稀，勤勞的勞動人民在這片土地上安居樂業

老王祖輩種地務農，從小就對土地產生了很深的「階級感情」。作為農校高材生的他，家裡只有薄田五畝。在其精心栽培下，也可說是種豆得豆，種瓜得瓜，每年收穫頗豐。老王心想：若給我個良田百畝，任我一展拳腳，我這一輩子也就別無所求了。

1987年的夏季，老王在美國哥哥的幫助下飄洋過海，來到美國的德克薩斯州。

初來時，老王只想通過「刷盤子」、「打餐館」，攢下些積蓄，好回老家娶妻生子，最好再置下幾十畝地，「到時咱想種什麽，就種什麽。」來到德州后，他看到大片土地肥物沃的農牧場，饞得直流口水。他一看到只長草不種莊稼的閑地，就心痛不已：這幫德州土老簡直是敗家子！從此老王平時打工，工休時常開著哥哥送他的老福特到遠郊的農嘲蹓達」。

機會永遠只眷顧有準備的人。

當年秋天裡的某一天，老王因車開得太遠迷路而幸運地發現了一大片荒地。粗略估算至少多達千畝。與眾不同的是，該地沒有通常農牧場主圈起的柵欄。老王實在心癢難耐，就偷偷地種上幾畝蔬菜。因為土地肥沃，不到半年老王就有不少的收成。老王悄悄托親戚聯繫了一家專為中國城供應糧食蔬菜的批發公司，一次就把所有的種得菜賣掉，掙了好幾千美元。

老王欣喜若狂，又悄悄開墾了幾畝地。農藝精湛的老王提供的農產品物美價廉，很快成了多家批發公司追逐的搶手貨。土地的主人似乎也永遠忘記自己還有這塊地。老王則本著樸素的農民階級思想，不讓一畝良田荒蕪。短短五年內，老王共開墾出五十畝，在德州的土地上創出了一片「自己」的天地。

這些南瓜和農副產品就是我去過的一個美國農莊的產物，農場主也很勤勞，像這種地主，就別想打他土地的主意了

直到老王來美的第十六個年頭，勤勞的老王不僅娶妻生子，還在五十畝地上蓋起了房子。看著自己的幾個小孩一天天長大，老王不禁萌生出另一個「宏大」的計劃：把周圍荒蕪的千畝地都開發出來，實現機械化，再養上幾百頭牛，給子孫留下一筆豐厚的遺產。老王雇了幾個工人，購買了必要的設備，開始大規模墾荒。這一舉動很快「驚動」了真的地主—繼承祖業而不學無術的花花公子史馬克先生。

老王2003年4月下旬開始墾荒，史馬克五月初就得知此事，怒火中燒的史馬克再聽說佔地的是一位中國來的農民，更是暴跳如雷。史馬克立刻指示個人律師發出措辭嚴厲的法律文書，要求老王立刻退出佔用的土地，並開出天價，要老王賠償這十幾年來的土地使用費。接到此信，老王感到「五雷轟頂」。對他而言，巨大的數額，他如何賠得出？辛辛苦苦十六年的勞動難道就這樣付諸東流？剛剛投入墾荒的資金就這樣打了水漂？

萬幸的是，在德克薩斯州，根據「民事權利與賠償法」，原土地所有者若沒有在佔用者佔用土地十年之內提出訴訟，便失去索要的權利。佔用者則可以在沒有任何所有權證書的情況下，合法擁有土地。中國農民老王就這樣合理合法的把老美的財產佔為己有，把老王樂的。

不過，老王後期開墾的那些土地，沒有達到時效佔有的條件，所以還歸原土地所有者所有。

天下有這等好事？美國真的有這樣的法律？還真有。

這條法規叫：時效佔有法（law of adverse possession），還有更直接的叫法：佔屋者權利（Squatters right），是指有人無爭議地佔有一處非他所有的房地產10年以上，法律就承認此人對此房屋的所有權（政府房屋地產除外）。

老王這種情況就是典型的美國法律中的「時效佔有」（Adverse Possession)。

「時效佔有」簡單來說是指某人在沒有取得土地物主的同意下佔用土地，超過一定時間便會「反客為主」。所以有時也稱為「反佔有」。美國各州對這一法律時效的規定各有不同。

滿足「時效佔有」要有一些條件：例如，佔有者必須因個人利益使用或耕作土地；對土地的佔用應是連續的、公開的、排他的（包括原所有者）等等。

作者: 貝殼姑娘 時間: 2012-5-4 03:06
如果在森林裡看見這樣的小屋沒人住，就趕緊搬進去吧，要是住個十年還沒人管你，這房子就是你的了

對老王而言最重要的因素是佔用的時間。換句話講，史馬克先生究竟在老王佔地多少年後便失去了索要的權利。老王早期先後開墾的五十畝地因為都超過十年而令史馬克先生喪失了索要的權利，所以那50畝就是老王的了。

但是，老王近來正在開墾的上千畝地則因為史馬克先生髮現「及時」，還可以向法院提出訴訟討回，並可要求獲得一定的賠償（諸如損失的地租）。

不管是占來的地，還是自己的地，只要你辛勤耕耘，就會有收穫

在美國，閑置資源是主流社會所不能容忍的。長久廢置的房屋財產，長期沒人照料，有可能成為犯罪的工廠，對社會造成不安全的因素。同時，社區希望看到的是欣欣向榮，而不是無人照料的荒蕪，這樣不符合整個社會的價值觀。物盡其用，才符合主流的要求。說得通俗一點，人家佔了你的東西這麼久了，你都不去要回來，那證明你不是很在乎，這樣東西對你也沒什麼用。既然這樣，還不如給需要它的人。

在美國，華人華僑都信奉「遠親不如近鄰」，一般和鄰居都希望搞好關係，鄰居修的圍牆和欄杆，佔到了自己房子這一邊，也不好意思干涉。結果，10年以後，鄰居使用的那部分就不再屬於你了。

那時，你還沒有回過神來呢。所以，在美國，可要看好自己的房，管好自己的地。否則，被他人占久了，就白為他人做嫁衣了。不信？看下面這個故事就知道了。

連續好多天，一名流浪漢都在觀察，怎麼那麼漂亮的別墅沒有人住呢？遠遠地觀察，一天、二天、三天，確實沒有看見有人進出。

壯著膽子走近一看，屋裡真的沒有人，於是打開門進去了。戰戰兢兢住了一天、二天、三天，沒有人回來；十天、二十天，還是沒有人來叫他搬走；一個月、二個月、三個月，還還是沒人回來；一年、二年、三年，越住越踏實。流浪漢開始跟人吹牛了：你看，我買的新房。在漂亮女孩子跟前，也敢說：「May I ask you marry me?」（我可以請求你嫁給我嗎？）完全忘了，這房子是他在沒人允許住下來的，儼然成了房子的主人。

住了10年以後，流浪漢去申請，這幢別墅就在他的名下，成了他的財產，別墅的主人再也要不回去了。

看中哪一套別墅了？沒事就去遛遛，如果沒人住，就趕緊占上

別以為這是俺高娓娓在天方夜譚講故事，這是真實的案例。所以，從知道這個故事之後，我和好朋友們天天都在到處觀察，看見好像沒人的房子，就會互相打趣說：趕快把現在的房子賣了，我們搬進去，如果沒人發現，住滿十年，這房子就是咱們的了。

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