對話潘石屹：調控只會更嚴格 房價還得繼續降

    他是微博控，更愛玩攝影；他出書、拍廣告，甚至主演過一部愛情電影；他的好友覺得他「玩心太重」，他的同仁則說他「膽子小」；而作為一名商人，有學者稱他是市場經濟中少有的「智多星」——在房地產界，潘石屹算不上最富有，但絕對稱得上最吸引眼球的「腕兒」之一。

    他最新的奪眼球動作是將SOHO中國所有房源網上銷售。在複雜的國際經濟形勢和嚴厲的國內房地產調控環境下，很多人將此舉歸為「做秀」、「炒作」，而潘石屹自己卻說，這是房地產業的一場「銷售革命」。

    事實上，人稱「老潘」的潘石屹，不僅愛說，也敢說，且不局限於自己的那一畝三分地。

    昨天老潘接受了本報記者面對面的採訪。談及全球經濟大勢，他直言，歐洲問題比美國大，中國也有問題，但中國經濟是全球最好的。針對全行業又一次臆測開發商將「混不下去」的論調，曾在2008年提出「百日劇變」的潘石屹這一次又大膽預測：「百日劇變」不會有續集了。說起老百姓最為關心的房價問題，他給出的答案很肯定——房價還沒有降到位。今年不降，兩、三年以後還得降。

    宏觀經濟之我見——更糟OR見底？

    記者：美國經濟不景氣，歐債危機一波未平一波又起，外部環境對中國經濟十分不利，您怎麼看這個問題？

    潘石屹：前一段時間我寫了一些東西，首先關注的就是美國的情況，現在大家都在等美聯儲表態，這個狀態已經持續了一段時間，QE3(第三輪量化寬鬆政策)到底會不會推出成為懸在全球市場上空的一個大問號。

    歐洲的問題更大，不用多說，只需要看股市跌得多慘就知道了，就四個字——一塌糊塗。

    而需要指出的是，就算是全球經濟出現二次探底，中國政府也不會像2008年那樣，再拿出一個「4萬億刺激計劃」，也不敢搞寬鬆貨幣政策，畢竟，如果再走老路，通貨膨脹就飛到天上去了。總體而言，自2008年以來，中國政府對經濟的控制成效是有目共睹的，最起碼我們看到了兩個結果：第一，通貨膨脹控制住了，沒有像印度和巴西那樣，通脹率高得嚇人。其次，目前來看中國經濟的增長速度儘管有所放緩，但依然處於比較快的區間。

    不過值得一提的是，眼下十萬億元左右的地方融資平台算得上一個定時炸彈。

    記者：正如您所說，中國經濟增速放緩已成不爭的事實，現在有很多觀點認為高層不會坐視不管，政府肯定要救市，您又怎麼看？

    潘石屹：救市意味著兩難：一救市，通貨膨脹就會抬頭，老百姓肯定很難接受。目前CPI漲幅在6%左右，老百姓已經是咬緊牙關了。

    通貨膨脹控制不住有多可怕？那可能不是CPI漲幅達10%的事兒，有可能是200%。最近，我到越南待了一個星期，在那裡我完全分不清一百萬和一千萬的區別了，數錢的時候，所有人掏出來的不是錢包，而是大塑料袋。

    記者：那麼歸根結底，中國經濟轉型的難點和突破點究竟在哪裡？

    潘石屹：中國經濟不僅僅是「中國經濟」了，是世界經濟的一部分，一定要隨著世界經濟往前走，從經濟角度來說並不是獨立的。

    目前來看，政府的政策不應該走極端，比如，為了控制通貨膨脹而不顧中小型企業死活。當然，也不能再走2008年的老路。

    房地產業全解析——真摔OR假摔？

    記者：北京等地的房價只要稍有風吹草動，拐點論就甚囂塵上，您怎麼看待目前整個的房地產市場？

    潘石屹：截至目前，北京、上海的住宅投資回報率僅僅為2%，商業地產的投資回報率在4%至5%，住宅的回報率太低了。就從資金回報率來說，房價還沒有降到位。

    而且，住宅價格應該降，今年不降，兩、三年以後還得降。因為保障房的影響是巨大的。未來五年政府要建設3600萬套保障性住房，如果按一個房子里住4個人算，那就是1.5億人，總共的城市人口才6億人，保障房的潛在影響可見一斑。

    記者：眼下又不得不再次提起您的「百日劇變」論(2008年時，潘石屹在看到上市公司財務報表后預測，房地產業要「百日劇變」，不過當時，在政府推出救市政策之下，這個預言成了業內的「笑話」)。目前市場狀況可謂慘淡，您覺得「百日劇變」還有戲嗎？

    潘石屹：不太可能了，沒有續集了。

    現在，經濟鏈條中最薄弱的環節首推中小型企業，出口形勢不樂觀，勞動力成本又不斷攀升，再加上銀行的利率一提再提，中小型企業的生存比較困難；其次的薄弱環節就是地方政府了，第三位才輪得到開發商。

    其實，從上半年財務報表來看，開發商的資金鏈很少出現像2008年時綳得那麼緊的情況，負債率也沒那麼高。

    開發商還穿著棉衣呢，地方政府卻穿單衣服，所以不會「百日劇變」。

    記者：有人認為，房地產調控已經到底了，您同意這種判斷嗎？

    潘石屹：我覺得可能還會更嚴厲。未來兩年，尤其是大城市的住宅市場，調控只會更嚴格。

    前一段時間，好幾個開發商給我打電話，都言之鑿鑿地說「限購政策要取消了」，結果沒過多久，北京市有關領導給我們開會明確，北京不會取消限購。

    我感覺限購政策在兩三年內是不會取消的，否則房價報復性反彈就很難壓住了。

    記者：大家都覺得您的項目賣得貴，您擔不擔心降價？

    潘石屹：我們一向嚴守的原則是，不能與周圍租金的價格差距太大，任何一個項目的投資回報率絕對不能低於4%，這要比住宅回報率高出1倍。

    SOHO中國自剖——網售轉型OR做秀？

    記者：聽說SOHO中國正是搞網售，而另一方面又要把銷售外包給中原地產？這是應對調控的舉措嗎？

    潘石屹：今年我們公司有兩個特別大的變化，花了差不多一年的時間打造了兩個平台，一個是工程設計建設的BIM系統，另一個就是銷售乃至採購的大網路平台。對於後者，從9月20日開始，我們力爭把公司所有的業務都放在這個網路平台上去，真正搞「網路化生存」，銷售社會化。

    目前公司本身和客戶都已經嘗到了網路平台公開公平的甜頭，所以我們決心圍繞這個網路平台對公司實施改革，其中包括銷售部分，按照目前的設想，未來會把銷售全部外包。

    記者，目前公司上海的項目銷售情況怎麼樣？

    潘石屹：目前北京和上海的銷售額都接近100億元。上海跟北京市場有一些不同，上海的客戶主要還是江浙一帶的民營企業、私營企業，這些人對國際市場更為敏感。但總體而言，銷售情況還是不及去年「熱火朝天」的態勢。

    畢竟，就算是限購之後，大資金都擠到二、三線城市去投資也不太現實。在這種背景下，很多資金還是會迴流商業地產。

    我們的項目開盤，第一個星期就賣了15個億，這就是一個證明，雖然和以往開盤賣50、60個億比還是有差距，但起碼說明基本的需求還在。

    記者：據悉，北京望京SOHO項目開盤當天就銷售了25個億，但到現在是39個億，速度真的放慢了？

    潘石屹：我們是把節奏控制一下。

    前面的25個億銷售完了后，我們把價格提高了5%，幅度是很大的。因為現在這個項目做完以後，公司在北京也沒有別的項目，所以不急著賣。

    記者：據悉公司還有200億左右的資金，而此前您計劃今年要完成150億元的收購，這個目標有變嗎？

    潘石屹：可能還會超一點。（記者 於祥明）

老潘素描

潘石屹，人稱老潘，甘肅天水人，身不高，體不壯，頭髮不濃密，但身手敏捷矯健。已過不惑之年，吃過文革苦，享過開放福，故能上能下，可屈可伸。大學畢業后做過機關幹部，后辭職南下，從為別人打工到自己做老闆。

1993年在北京註冊北京萬通實業股份有限公司，任法人代表兼總經理，開發的萬通新世界廣場和萬通發展大廈等項目，被譽為京城房地產發展史上的一個里程碑。

1995年創立北京紅石實業有限公司，1996年成立項目公司北京中鴻天房地產有限公司，開發位於國貿橋東側、總建築面積48萬平方米的現代城。

老潘為人謙和，笑容常在，所言所行卻時常出人所料。現代城項目從開發銷售至今，一直備受矚目與爭議。尤其是風格另類前衛的SOHO現代城，出現過夜間排隊領號購買的熱烈場面，創下了北京市銷售樓盤的最高紀錄，但也曾因觀念相左而被業界同仁競相「批判」。 說自己想說的話，穿自己想穿的衣，走自己想走的路，蓋自己想蓋的房子，這是老潘心目中的自由。

無論說話、做事還是行文，老潘天馬行空，不受任何羈絆。敢說敢幹敢負責任，喜歡創新，沒有權威意識，這是老潘推崇的網路精神。

我在民工和學生之間遊盪

我在民工和學生之間遊盪。

@企業家智庫：【由起床而劃分社會階層】五點民工，六點學生，七點藍領，八點白領，九點商人，十點老闆，十一點文人，十二點藝人……除去自由職業者，你平時都幾點起床？@潘石屹@任志強

這是9月20日，潘石屹發出的一條微博。

當天，他最早的一條微博發自06:33，截至記者截稿時還在更新，粉絲數量為6659699，微博數量為9137。

細察其言，作為SOHO中國董事長的潘石屹與網友暢談更多的，還是生活中那件最昂貴的大事——居住。

在老潘眼裡，居住的變化深刻地影響著人們的思想和價值觀。

@CHFP康樂：人類從原始人類，到文明人類，最大的進步應該就是從群居到單居吧？可目前還有很多群居、蝸居甚至蟻居的人，請問潘總，讓「居者有其屋」這僅僅是個夢想嗎？

潘石屹：居住能改變人的生活，但這背後所有人類的進步和變化都是來自於智慧和思想，最重要的還是人。居住條件、生活條件都是我們人的思想和智慧進步后的副產品。「居者有其屋」不是夢想，一定是可以實現的。我想起聖雄·甘地的一句話，「地球上的資源可以滿足人們的需要，但滿足不了人們的貪婪」。

他對網路的敏感更體現於與網友交流的字裡行間。

@易聞道：如今，電子商務延伸到了生活的各個角落，房子也不例外。SOHO中國引領了這次網上售房的新浪潮，越來越多的同行加入進來。潘總還會繼續在網上賣房子嗎？嘗試幾次后，您覺得網售房子究竟能給大家帶來了什麼好處？

潘石屹：SOHO中國已經把所有銷售和出租的房子都放到了網上，任何人都可以很方便地查找這些租售信息，下一步我們馬上會將公司購買土地、購買項目、採購材料設備一直到施工單位的選擇都放在網路上。

而觸及家庭，他一下子就變回一個普通的丈夫，一位再平常不過的父親。

@瑪蓮娜_Monica：潘總，據新華網消息稱：今年福布斯全球女強人榜，SOHO中國共同創始人兼首席執行官 @張欣 位列全球第48位，你作何感想，您覺得此殊榮對於提升SOHO中國的國際品牌價值有何影響？身為丈夫，您壓力大嗎？

潘石屹：我沒有壓力。我知道這個消息后，在家裡只和張欣談過一次，她說這只是個笑話。

潘石屹有兩個兒子，他給他們起的名字一個是「讓」，一個是「少」，他覺得這特別能反映中國人的思想態度，老子的思想少就是多，就是美。

他說，「人的精神有時候需要無我的狀態，否則就很脆弱。」