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非常有說服力的房產底價分析文章

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眉正經 發表於 2005-8-9 14:26 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
《理財周刊》:房價的底線在哪兒

   

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    炎炎夏日,上海樓市卻進入了冬天,成交萎靡,購房者大多採取了持幣觀望的態度。與5月份相比,認為樓市將在幾個月後重新轉暖的人少了。大家都在等待,等待房價底線的出現,那麼房價的底線究竟在哪兒呢?

    文/本刊記者  黃羅維

    現在的樓市是個變幻莫測的市場,成交低迷、價格下跌,一切的一切都讓人覺得無法把握。由此很多人都會發出這樣的感嘆:"樓市的價格底線究竟在哪裡?"

    市場價格的下跌是一個擠泡沫的過程,在此前投資膨脹,供求關係的脫節使樓市的價格脫離了原來的運行軌跡。而現在物極必反,市場的回歸終於踏上了漫漫的征途。

    對於大多數商品來說,其價格會因為供求關係而產生波動,但當市場向供大於求轉化時,價格終究會向商品的本來價值回歸。而從房地產的角度來說,當前樓盤的成本(包括合理的利潤)和市場購買力能夠承受的價格,就將成為目前這波下跌趨勢的真正底線。

    小幅降價市場已不領情

    現在的樓市怎麼了?對於這一問題可能很多人都會容易地做出答案,目前房地產市場的價格出現了下跌,這一點無論是在新盤市場還是在二手房市場都可以說已經表現的淋漓盡致。自前一陣從普陀萬里板塊傳來了確切的降價訊息之後,現在不斷有樓盤加入了打折賣樓的行列,而且無論是在外環、中環還是內環都出現了這樣的情況,打折甚至已經成為了許多新盤的促銷手段,隨著氣溫的升高這一趨勢也正愈演愈烈。同樣的故事發生在二手房市場,在許多中介公司你都會發現,現在不斷地有業主以降價的方式吸引買家,一套房子也由此多了許多討價還價的餘地,這在以前的賣方市場中絕對是無法想像的。

    那麼對於這一輪價格的鬆動,市場的反映又是如何呢?通過我們的調查卻找到了這樣一個令人失望的答案,那就是許多購房者似乎對此並不領情,市場的反應仍然是波瀾不驚。從新盤市場的情況來看,現在每天的成交量都在低位徘徊,有些樓盤甚至很長一段時間以來都沒有成交記錄。而在二手房市場,中介門店因生意清淡關門早已不是什麼新聞,並且從近期記者了解到的情況來看,目前這一狀況根本就沒有得到改善。一位購房者的話可以說是代表了許多市場中人的心態:"現在雖然說是樓價下跌,但我覺得從市場各方面的表現來看,降價的幅度還沒有到位。而且說句實話,現在的房價還是超出了我能夠承受的範圍。"

    於是我們在當前的市場中就可以發現這樣耐人尋味的現象,開發商或者業主的主動降價並沒有調動起上海人購房的積極性。根據中國人民銀行日前公布的調查結果,上海居民在未來三個月準備購買住房的人數比例,較第一季度下降了12個百分點。分析人士認為,目前大部分新建商品房開始採取"低開"戰略,但下調的幅度還不夠,難以獲得買家的認同,反而使得買家開始在此類新建商品房附近的存量房市場尋找有零散型投資客折價拋出的房源。

    而這一切卻也給我們提出了這樣一個問題,無論如何樓市這一波下跌的趨勢是明顯的,那麼,市場的價格底線究竟又在哪裡呢?

    供大於求價格體系被顛覆

    要對此給出答案的確不是件容易的事,價格底線在當前可是個頗為敏感的辭彙,回答這一問題我們還是首先要來看一下影響房地產價格高低的主要有哪些因素。一般來說,一個樓盤的價格通常取決於三個方面:一是成本,包括地價、建安成本、稅收及其他費用的總和;二是市場的供求關係;三是購買力,也就是目標消費者能夠接受何種價格。

    這三種因素在樓盤最終定價中所起的作用顯然是不一樣的,一般來說市場供求關係只是參考,而成本與購買力則是決定價格的根本因素。而且供求關係往往還會發生這樣的作用,在供應大於需求的情形下,很大程度上由成本+必要的利潤決定售價,其中成本(包括地價)是一個決定性的因素。而在供不應求的情況下,成本決定售價的分量會減弱,供不應求越強,成本的決定因素越弱,而產生價格泡沫的因素會越重。這樣在此前發生的那波房地產市場大熱潮中,由於種種原因而導致供求關係的扭曲,並最終引發樓市價格的虛高也就不足為怪了。

    但是從目前來看,在一系列宏觀調控措施的作用下,從今年下半年開始市場的供求關係將發生逆轉。據統計,截止到今年6月,上海市網上交易量為1123.79萬平方米,與2004年下半年1768.75萬平方米相比,下降了36.46%。尤其是3月份以來,實際成交量大大縮水,4個月成交量僅為643.43萬平方米,月成交量為160.86萬平方米,與2004年下半年的月成交量相比減少了45.4%,幾近一半。這主要是由於在相關措施的作用下,市場的有效吸納量已經有了較大幅度的減少,而這一趨勢在下半年仍將延續下去。但從供應量上來看,新建商品房的供應量本來已經不低,另外受市zf宣布的兩個"1000萬"政策等其他眾多因素的影響,下半年供應量至少將突破1500萬平方米。由此,上海樓市出現供大於求的情況目前已經很明朗,而這一情況短時期內將不會轉變。這也就意味著,上海樓市從此將實質性地進入供大於求的時代。

    在這種情況下,那種以前靠市場的供求關係而維繫的樓市價格體系已經被徹底顛覆了。而如果在此時要尋找樓市價格底線的話,我們看到的就是這樣兩條清晰的水平線,一個是樓盤的實際成本(包括必要的利潤),另一個就是購房者能夠承受的價格。這兩條水平線相互交錯、相互作用,共同構築起上海樓市的真正有效支撐。

    成本與購買力是最終底線

    有一種觀點這樣認為,2000年以前,剛復甦的房地產市場遵循的是成本定價,商品房售價基本上是成本加合理利潤;2001年至2003年的樓市實施的是市場定價,房價基本由供求關係決定;而2004年以來,樓市進入由開發商決定市場、自由定價狀態。在這一過程中,大房地產企業也開始在利益極大化的共同追求中默契配合,漸漸結成價格聯盟。

    而在相關一系列調控措施的作用下,未來房地產價格體現的將是一種回歸。供求關係的變化將導致樓市價格回歸成本的趨勢,在這種情況下,房價中被壓縮的首先就是那部分大大超過實際成本和市場承受力的虛增價格。說得明白一點,假設某套房子成本為60萬元,而其目標消費群可承受的價格為70萬元,但在市場火熱時開發商卻把價格定在了100萬元。顯而易見在市場發生調整時,該套房子的價格底線就在60萬~70萬元之間。其實在一個理性的市場中,實際成本+合理利潤是房價的重要參考指標,而且其應該建立在人們可以承受的範圍之內。

    那麼,上海目前的房價水平與成本的關係究竟如何呢?為此,我們選擇了上海2003年zf公開招標出讓已經成交的全部150幅住宅用地進行計算,根據地價,再加上工程造價和稅金及費用,並設定20%的利潤率,可以得出這些地塊的成本房價。我們可以發現,目前這些地塊周邊區域的房價水平早已脫離了這一成本價格,尤其是在虹口、閘北、閔行、浦東、普陀等區,其提高的幅度已在50%以上。換句話說如果從成本看房價的回落空間,那就是顯而易見的。

    而從市場的承受能力方面來看,眾所周知的是,受一系列政策措施的影響,未來樓市中的投資性需求將大幅度地減少,而自住需求將成為主旋律。從這一角度出發,本地購買力的重要性是不言而喻的,而這又不得不要談到房價收入比的老問題。根據上海統計局的統計,上海2004年的人均可支配收入為16683元,按統計口徑的戶均2.9人計算,戶均收入為48380元。而從構成比例來看,2003年家庭人均可支配收入在35000元以上的只佔5.6%,也就是說有94.4%的上海家庭的人均可支配收入在35000元以下,這樣,該項指標就可以視作上海本地購買力的一個承受極限,也就是戶均可支配收入101500元。基於上海的實際情況,房價收入比按照最為寬鬆的10:1計算,上海市民可承受的房價平均每套為483800元,而最高可承受房價為每套100萬元左右,而目前上海房價的平均水平也至少比此高了50%以上,這一點同樣需要價格下跌來矯正的。

    通過計算與調查,對於這波樓市調整,我們認為上海房價具有一定的回調空間。而近期權威部門的一系列數據也表明,以上海為代表的中國房地產市場出現的問題,並非需求不足,而是價格太貴。瑞士信貸第一波士頓董事總經理兼亞洲區首席經濟分析師陶冬認為,由於上海房價與本土承接能力之間的脫節甚大,加大了房地產市場調整的幅度和不確定性,而只有度過痛苦的急跌期后,市場的真實居住需求才會逐漸浮現出來。

    房價有多少回調空間


    通過以成本房價與市場價相比較的方法,我們發現上海的房價具有30%~50%的回調空間。

    上海的房價在開始回調,市場上不斷傳出房價"跳水"的消息。房價虛高已是路人皆知的事實,那麼房價開始回調,其回調的空間到底有多大?我們計算出上海部分地塊的成本房價,試圖通過與目前的房價進行對比,進而判斷房價的回調空間有多大。

    想要說明"小巨人"姚明的身高確實是高,那麼我們可以學學美國休斯頓火箭隊,做一個跟姚明相同身高的畫像,讓球迷自己親身去感受一下。同理,要說明上海的房價有沒有離譜,我們也可以測算出理性狀態下的房價是多少,然後跟現實狀況相比。在房地產市場進入充分的自由競爭階段之後,開發商只能獲得正常的市場平均利潤。雖然上海的房地產市場進入這個階段還有待時日,但這天終將會到來。可以預見的是,目前國家對樓市進行調控,特別是對房地產市場投機性購房堅決抑止,剔除了這一非理性的因素之後,房地產市場的自由競爭階段將會來臨。所以,我們在這裡以這種在科學理性前提下確定的房價,通過對比現階段的房價,這是一種較有現實意義的做法。

    當然,房地產開發過程是一項非常複雜的過程,我們的計算也許會遺漏了一些因素,進而導致計算結果不是特別的精準。比如開發商獲得土地的早晚、土地生熟等等,都會影響到開發商的最終定價。但是,通過記者的實際調查,此次計算的結果即使是與實際情形會產生一些偏差,但是,偏差的幅度還是比較小,這樣也不失其真實參考意義。

    何謂成本房價

    有業內人士表示,正常理性的房價應該是根據成本來確定。本刊在此採用成本房價這個計算方法,來具體計算出上海部分區域內的成本價。那麼在這裡,我們姑且將成本房價定義為成本加上合理利潤,也可以認為是開發商定價的底線。

    為了能夠確定工程造價以及其他費用的具體標準,記者請教了許多專家和資深的發展商管理人員之後,設定了一系列從土地成本到最後售價的計算標準。當然,這裡面不可避免會出現一些偏差,而且存在對很多計算因素進行了假設,所以,在此要做一些特別的說明:

    1、 我們的"計算標準"不可能面面俱到地考慮房地產開發企業的個性和管理效率差異。比如管理成本的高低跟企業管理水平有關,少數公司由於管理不善,導致管理成本遠遠不止300元/平方米的水平,從一個行業的角度來說,300元/平方米是合理的成本,所以我們採用這個數據。

    2、 此次計算得出的成本房價是針對2003年以後zf公開招標的土地,根據相關規定,開發商獲得土地之後,在兩年之內必須開發。那麼這部分土地已被陸續開發,目前也不排除有項目上市。這樣,我們可以更加確切地說明問題。但是對於市場上將出現的某些開發商未經招投標,而是以"協議轉讓"的方式獲得的地塊上的開發產品,我們無法推斷其成本。但是可以肯定的是,這些經過"協議轉讓"的土地的開發成本只會更低。

    3、 我們測算出來的只是普通"毛坯房"住宅產品成本和售價,但是有些商品房由於開發出非常個性化的產品,導致建設成本大大超過一般水平,出現與我們的計算結果不同的情形,這不包含在其中。

    有業內人士這樣告訴記者,此前一段時間內,開發商定價就是靠拍腦袋定出來的,根本不會進行一系列精確的計算,而且也不用花費那麼大的功夫。據了解,在此前房地產市場火爆的行情下,開發商及其委託的銷售代理商在最後確定售價時,一般採取了"周邊市場比較法",即根據周邊相對目標樓盤而言具有相對程度競爭意義或可替代性的在售樓盤的實際售價和銷售情況,運用修正、對比等一系列專業方法來確定售價。換一個說法,開發商確定房價比較關注同期的區域市場行情,如果行情看好,則即使開發成本較低,開發商仍將隨行就市地定出一個利潤非常高的售價。

    對於利潤率的確定,在此也需要說明一下。據了解,目前開發商在預測房價的推斷過程中已經將投資利潤率設定為比較高的20%,首先,這個數字大大高於國家同行業的標準,美國的住宅商品房開發利潤一般在5%一下。其次,我們以總投資來計算利潤率,這個總投資包括開發企業直接和間接的融資,所以,若以開發商自有資金計算成本利潤率,則某些房產開發企業的利潤會更高。

    總之,由於我們以成本推算房價,而開發商卻以市場行情定價,所以我們計算出來的結果肯定與實際房價有不小的出入。這也正是我們所希望看到的,因為兩者之間的差距越大,說明在未來的調整期間,房價回調的空間也就會越大。

    下面我們就上海2003年zf公開招標出讓的部分地塊價格,而且這些地塊已被陸續開發,有些可能已經進入市場在售。具體的地塊包括虹口、閘北、閔行、浦東、普陀以及寶山等行政區內的出讓地塊。選擇這些地塊的原因主要是這些地區目前是自住型購房比較活躍的區域。那麼,從我們推算的結果中,來判斷未來房價的回調空間。

    成本房價計算標準

    一、 工程造價部分

    容積率 物業形態 造價(元/O)

    0.5以下 獨棟別墅 1300

    0.5~0.9 聯體別墅 1100

    1~1.2 多層 1000

    1.2~1.5 多層及小高層 1125

    1.5~2.5 小高層及高層 1350

    2.5以上 高層 1500

    前期工程費為工程造價的5%;

    配套費:700元/平方米(包括市政配套以及小配套)。

    二、 稅金及費用

    營業稅及其附加:銷售額的5.56%;

    管理費用(僅包括堪丈費、交易手續費、監理費等):300元/平方米;

    資金成本:項目總投資的資金30%,按年息5.6%來計算;

    假設開發商的投資利潤率為20%;

    銷售費用:銷售額的2%;

    開發周期:2年。

    計算實例

    我們選取閔行區內編號為"20030847"的地塊為樣本來進行測算。根據"上海房地資源網"公布的"出讓地塊招標信息"顯示,該地塊位於閔行區莘庄鎮內,東至香樹麗舍、北至秀文路、南至淀浦河、西至北橫涇港,土地面積22459平方米,土地用途為居住,土地使用年限70年,規劃容積率小於等於1.4萬平方米/公頃。該地塊在2003年12月份的一次招標活動中被某公司以7411.6萬元的價格獲得。

    根據這些基本信息,我們可以得出其樓板地價為2357元/平方米。該地塊的規劃容積率為1.4萬平方米/公頃,適合於建造多層或小高層,那麼其工程造價為1125元/平方米,同時假定該開發商是以熟地的形勢獲得,那麼其配套費用約700元/平方米,再加上營業稅、管理費用、資金成本、利潤、銷售費用等項目,可以估算出該地塊上建設的成本房價應該為6370元/平方米。

    在這裡需要說明一下,也許我們在這裡計算出來的房價是指在市場競爭比較自由的情形下,開發商獲取的只是一個平均利潤,而沒有壟斷利潤。這也就是說,我們計算出來的房價是在一個比較理性的市場環境下的真實房價。

    部分地塊推算房價及可回調幅度表

    區域 地塊編號 位置 出讓總價(萬元) 樓板低價(元/O) 成本房價(元/O) 區域均價(元/O) 可回調幅度(%)

    虹口 20030105 紀念路489號 5010 1051.9 4870 9000 45.9

         20030302 新市路、奎照路 330 536.8 4150 9000 53.9

         20030613 新市南路、萬安路 15266 2985.2 7580 11700 35.2

         20030902 場中路、水電路 22990 2737.2 7420 11700 36.6

    閘北 20030612 虯江路、中州路 17700 5074 10650 15500 31.2

    閔行 20030427 碧江路、鶴慶路 1382 1927.6 5770 6000 3.8

         20030428 富岩路、北松路 2861 1609.9 5650 6000 5.8

         20030429 北松路、中新街 1605 1152.4 5160 5500 6.2

         20030430 橫瀝路、春申路 19380 3234.6 7940 9000 11.8

         20030847 香樹麗舍、秀文路 7411.6 2357.2 6370 8800 27.6

         20030848 莘松路、滬閔路 23100 2327.6 7100 9500 25.3

    楊浦 20030701 國偉路、包嶺新村旁 12500 1469.4 5460 8000 31.8

         20030702 平涼路、寧國路 17273 2171.3 6650 8500 21.8

         20030801 江浦路、周家嘴路 9118 2032.5 6500 11000 40.9

         20030802 河間路、寧國路 4990 2217.8 6510 8500 23.4

    浦東 20030102 民耀路、民區路 105 32 2880 5500 47.6

         20030501 振興路、東明路 86973 3328.6 7500 12000 37.5

         20030505 龔豐路、溪平路 7700 503.9 3540 5500 35.6

         20030508 東行路、金高路 79582 2235.1 6200 7000 11.4

         20030621 金京路、俱進路 8505 875 4060 7000 42

         20030101 南橋路、川沙路 840 88.1 3190 5500 42

         20030502 創新東路、顧唐路 10888 540.1 3600 5000 28

         20030504 慶溪路、環慶南路 1850 485.7 3750 5000 25

         20030506 新德路、規劃路 7580 748.7 3980 5500 27.6

         20030507 航程路、施灣路 5628 500.5 3450 5200 33.6

         20030620 張家浜、橫港 14500 598.3 3900 5000 22

    普陀 20030618 武寧路、真光路 38505 1278.3 5200 10000 48

         20030619 中山北路、寧夏路 54600 2089 6400 12000 46.7

         20030804 真北路、怒江北路 29278 1359 5300 10300 48.5

         20030805 梅川路、真光路 2649 862.8 4680 10000 53.2

         20030806 中山北路、光復西路 15792 3233.8 7940 16000 50.4

    寶山 20030404 呼瑪路、同濟路 1590 1350 4990 7000 28.7

         20030408 嶺南路、一二八紀念路 12562 1291.6 4850 7500 35.3

         20030838 長江南路、松發路 14219 1619.4 5300 7000 24.3

         20030841 東高涇、長江西路 21905 1790.6 5510 7000 21.3

         20030842 東高涇、場北路 16227.67 1928.6 5380 7850 31.5

         20030844 逸仙路、三門路 2294 1744.6 5450 7850 30.6

         20030406 場中路、綠雅苑旁 1814.7 1413.5 5050 7500 33.3

         20030723 上大路、沖太路 6189.7 1750 5400 7500 28

    房價回調空間有多大

    我們通過對比目前區域內的均價,來測算未來各板塊內房價回調的空間。

    在此需要特殊說明的是,區域均價的確定,是根據當地的新盤價格和次新二手房價來綜合進行確定的。記者瀏覽了地塊周邊很多樓盤的在售價格,同時打進部分售樓處電話諮詢在售樓盤的均價,同時,通過一些中介公司以及專業網站,了解當地次新二手房的掛牌價以及成交價格,從眾多的信息中,取出跟市場最為接近的數據,來作為區域均價。

    以普陀區內編號為"20030806"、位於中山北路、光復西路的地塊為例。根據我們的計算,其成本房價為7940元/平方米,也就是說,開發商在該地塊上建造的樓盤,以7940元/平方米的水平對外銷售,那麼還是會賺取20%左右的利潤。而據記者了解,地塊周邊的房價已經遠遠超過了這個水平。依託蘇州河的概念,附近新盤的價位早已達到了16000元/平方米左右。由此可見,如果未來一段時間內房價要回調的話,開發商能夠承受的底線在7940元/平方米左右,其可回調幅度將達到50.4%。其他地區可回調幅度具體數據可見上表。

    通過計算髮現,所有隨機選中的地塊上的商品房價格,在保證開發商穩賺20%利潤的基礎上,都有下調的空間。除了少數幾個區域內的回調幅度不超過10%之外,大部分地區都達到了20%以上,部分地區甚至達到了50%,也就是說,這些地塊上的房價可以被"腰斬"。經過統計,我們發現大多數回調幅度在30%~50%之間,那麼,我們可以這樣認為,上海的房價回調空間在30%~50%。

    我們通過計算髮現這樣一個現象,即邊緣地區的回調空間不大,而越是靠近市中心,其回調空間也越大。例如普陀區內的幾個地塊上,其可回調幅度均超過45%,而出自老閔行的地塊上,其會調幅度竟然沒有超過10%,此外出自浦東川沙鎮、機場鎮的地塊上,其回調空間也不大。同樣,位於外環線附近寶山區內的一些地塊,其回調幅度也只有20%左右。這種兩極分化的現象說明,越是市中心的地區,投資炒做的成分越重。
If you are a tear in my eye, I wouldn't cry for fear of losing you.

眼之眉



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mm021 發表於 2005-8-9 14:49 | 顯示全部樓層
文章分析了小頭,卻遺漏了大頭――地價。

問題在於,只有70年使用許可權的地價如此之高,合理么?
紫 徐 東 來

笑世間可笑之人,鳴天下不平之事。
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gogomilk 發表於 2005-8-10 14:12 | 顯示全部樓層
我還是在農村買塊地蓋個房子算了。
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