政策看點：住宅「養老金」可買國債增值

資料圖片：《住宅專項維修資金管理辦法》2月1日起施行

    《住宅專項維修資金管理辦法》政策出台——

    由建設部、財政部聯合頒布的《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱「新《辦法》」）將於2月1日起正式實施。同時，1998年發布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號，以下簡稱舊《辦法》）廢止。

    住宅專項維修資金，是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，也被形象地稱為住宅「養老金」。住宅專項維修資金交多少、怎樣交、誰來管、怎樣用等問題，一直是廣大業主關心的焦點。那麼，即將實施的新《辦法》將對這些問題產生何種影響呢？記者對此進行了採訪調查。



    看點1

    新《辦法》能省多少錢

    1998年頒發的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，維修資金按購房款的2%至3%的比例來交存，這一辦法所造成的不公平一直為業主所困擾。特別是近年來，房價上漲速度較快，同一個樓盤在不同的時間購買，每平方米價格相差幾百元甚至上千元，如果按購房款來交存維修資金，就會造成同一單元相同面積的房子，因購買時間不同所交的維修資金金額不同，這樣就人為地造成了業主之間的不公平。

    新《辦法》規定，商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%至8%。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當根據本地區情況，合理確定、公布每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額，並適時調整。

    不少業主認為：「對購房者來說建築安裝成本並不透明，如果新《辦法》要順利實行，還需要進一步細化。」記者了解到，建築安裝工程成本，包括建材費、人工成本、機器使用費、水點線路安裝成本等。由於商品房開發分多層、小高層、高層等多種類型，其開發成本有差異。截至目前，許多中小城市已經陸續公布了建築安裝成本，而北京等一些大城市還沒有公布。

    1月23日，《市場報》記者致電北京市建委物業處，相關負責人表示：「北京市建委相關部門正在協調中，具體方案還沒有最終出台，我們盡量在2月1日前制定出具體的每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額，向公眾公布並且執行。目前可以確定的是，新《辦法》的費用肯定會比以前少一些。」

    以北京東四環附近某小區一套100平方米的房產為例，2萬元/平方米的售價，2％繳納比例計算，一套房子需要繳納的維修基金將達到4萬元。而如果以建築安裝成本計算，業內人士估算，在北京、上海這樣的城市，住宅建築安裝費用在1200元/平方米左右，即使以2000元/平方米的高位計算，5％的維修基金也只有1萬元，兩者相比差距4倍。

　　看點2

    擅自挪用最高罰2倍

    新《辦法》規定，若發生挪用住宅專項維修資金的情況，應由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門負責追回，並沒收違法所得；另外，還可並處挪用金額最高2倍的罰款；挪用行為構成犯罪的，要依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

    建設部稱，物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除了按照前款規定，予以處罰外，還應吊銷資質證書。直轄市、市、縣人民政府建設主管部門，或者直轄市、市、縣人民政府財政部門，挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設主管部門，或上一級人民政府財政部門負責追回款項與追責。

　　看點3

    房子「養老金」有了新管家

    新《辦法》第十條明確了維修資金的管理單位，業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當委託所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，並在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

    「這樣做很好，我們能知道所交錢的下落，知道每筆錢花在哪兒了，挺放心的。」家住通州的業主郭女士向《市場報》記者表示，「新《辦法》明確了業主大會成立前後，維修資金在管理模式上的變化。」據了解，北京從２００６年１２月開始，已經陸續向繳納商品住宅專項維修資金的業主發放了商品住宅專項維修資金查詢卡，業主通過專項維修資金查詢卡可以對自己家房子的「養老金」做到心中有數。

    此外，新《辦法》還明確，商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。這避免了房屋遇到維修問題時，業委會或物業公司挨家挨戶去湊，而一些業主也因「事不關己，高高掛起」不願出錢，從而導致維修難以完成的情況發生。

　　看點4

    維修資金可購買國債增值

    舊《辦法》對維修基金的投資方向只進行了概況規定，對此，新《辦法》特別給出詳細要求，禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委託理財業務或者將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為。

    新《辦法》強調，在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用於購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行櫃檯市場購買一級市場新發行的國債，並持有到期。利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上業主同意。

    住宅專項維修資金的存儲利息、利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益、利用住宅共用部位和共用設施設備進行經營的業主所得收益(業主大會另有決定的除外)，住宅共用設施設備報廢后回收的殘值應轉入住宅專項維修資金滾存使用。業界人士認為，由於受金融市場及貨幣政策的影響，這一亮點可以在一定程度上減輕業主壓力，使資金保值增值。（記者 王旭輝 實習生 於麗銀）



   相關鏈接 四項費用不得佔用維修資金



    建設部、財政部近日聯合發布《住宅專項維修資金管理辦法》,規定專項維修資金不得挪作他用。

    新《辦法》提出,住宅專項維修資金應當專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。辦法明確,四項費用不得從住宅專項維修資金中列支。

    一是依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

    二是依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

    三是應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

    四是根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

    新《辦法》規定，住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

    商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。

    售後公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

    售後公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建築面積比例分攤到各相關物業。

    《辦法》對專項資金的監管提出了詳細規定，要求直轄市以及市、縣人民政府建設(房地產)主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會，應每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目。（張彤）