一個關於房地產泡沫破滅和傻子的故事

來源: 懷著我的夢想 於 08-01-17 09:24:40

起初， F rank 擁有一棟市價 25 萬元的房子。 在第二年， Tony 拿 50 萬元買下這棟房子，過了一年，以 100 萬元賣給了 Bob 。那麼， F rank 在一年之內賺了 25 萬元， Tony 在一年之內賺了 50 萬元，投資增值回報率 Incremental Return ( 在不利用 Leverage , 也不考慮 Rental Income 所帶來的 Cash Flow 型 Return 的情況下 ) 幾乎是 100% 。實際上市場上的房屋總量並沒有明顯增加，總的社會財富也沒有發生 太 大變化。 F rank 所賺的 25 萬元是 Tony 提供的； Tony 所賺的 50 萬元是 Bob 提供的。 當 Bob 看到 F rank 和 Tony 能夠在一年之內從房地產的買賣中賺取 100% 的回報時，他會自然地預期，如果他買進這棟房子，在一年之後再賣掉，能掙更多的錢 ——100 萬元。 巨額的利潤誘惑著 Bob ，但是他手上沒有 100 萬元的現金，他想到最簡單的辦法 : 就是向銀行貸款。一般來說，銀行非常願意給房地產投資者發放貸款。拿上面的例子來說，當 Bob 打算用 100 萬元從 Tony 手中買下這棟房子的時候，他手上可能只有 25 萬元。他需要向銀行貸款 75 萬元。銀行發放貸款之後要求 Bob 以分期付款方式，在若干年內連本帶息歸還貸款。銀行發放貸款的依據是確認房產價格是 100 萬元。如果房地產的市價不變，或者有所上升的話，那麼，銀行發放房地產貸款是只賺不虧的。在正常情況下，房地產價格總是比較穩定地上升。如果 Bob 不能如期支付約定的數額，跑得了和尚，跑不了廟，銀行可以收回房子的產權，通過拍賣追回貸款。這棟房子起碼可以拍賣 100 萬元，扣除了 75 萬元的貸款和相應的利息、手續費之後，還可以返回一些錢給 Bob 。在這種情況下，所有的損失都由 Bob 來承擔。