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終於,手握鐮刀的開發商,也成了資本的韭菜

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匿名
匿名  發表於 2019-8-14 07:44 |閱讀模式
  原創 言之有屋

  

  

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  開發商利用土地收割著六個錢包的房奴,而險企卻通過資本控制著開發商吃透整個市場的利潤。

  

  險資偏愛房地產,已是不爭的事實。

  上個月,為了響應國家混改,中國金茂發布公告稱,將引入平安為其第二大股東,持股15.2%。緊接著,平安人壽便披露舉牌信息,表示委託平安資管香港與中化香港、中國金茂簽署《配售及認購協議》,受讓中國金茂股份后,中國平安對中國金茂的持股比例由0.02%上升至15.22%。

  

  至此,平安人壽持股15.22%,成為金茂的第二大股東,而同為險資的新華保險則持股9.18%,成為第三大股東。至此平安在2019 年初增持華夏幸福后,再次投資上市房企的股份,成為金茂的第二大股東。

  王朔曾言,一半是海水,一半是火焰。

  正當房地產分配了整個社會的資金,成為令人厭惡的尿壺時,險企卻躲在了房企的背後,瘋狂收割著市場上大部分的利潤。這也讓我們不得不把更多的關注點聚焦在房企背後的險資上,特別是近期頻頻出手的資產大佬——中國平安。

  房企背後的平安帝國

  前幾日,「平安僅用27分鐘便成為滙豐銀行最大股東」的消息配合當下的時局,一時間刷爆了朋友圈,很多網友從中解讀出了多重含義。

  實際上平安擁有滙豐銀行7%的股份並成為其第一大股東,發生在2018年11月初,而且平安通過二級市場買入滙豐銀行股份的原因也簡單明了:滙豐銀行的分紅十分可觀,在過去十年間約80%的利潤都用在了分紅上。

  其實,除了目前身陷囹圄的滙豐外,平安更是不斷加碼地產股,重倉房地產領域。2015年4月,平安人壽成為碧桂園的第二大股東;2015年5月,平安不動產成為朗詩的第二大股東;2017年7月,平安人壽成為旭輝的第二大股東;2017年9月,平安銀行成為融創的第二大股東;2018年7月,平安資管成為華夏幸福的第二大股東。

  

  除了直接控股外,平安還通過共同開發、聯合拿地等多種形式,和各大開發商建立了合作關係,比如與碧桂園、東原、萬科等房企巨頭的聯合拿地。

  筆者查閱資料得知:2016年7月8日,平安與碧桂園聯手以5.9億奪得東莞一處商住地,即現在銷售的碧桂園東江月;2017年1月4日,平安旗下深圳安創投資以0.16億元獲得鄭州165地塊,即目前維權的東原晴天見;2017年11月29日,平安旗下深圳安創投資以0.68億元再奪東莞一處商住用地;2019年6月24日,平安旗下深圳市創勇以2.47億元搶得深圳坪山某地塊;……

  雖然平安後期是否會單獨拿地開發未可知,但種種聯合拿地、單獨拍地的跡象表明,平安已經準備從幕後走向台前。這頭地產巨獸的獠牙已然顯露,巨大的陰影已經籠罩全國,開始了新一輪的地產布局。

  險資王朝的崛起

  當然,平安布局房地產也僅僅是險資加碼地產的一個縮影。

  近年來,保險公司規模發展迅速,它們通過「死差」、「利差」、「費差」等來源聚集大量資本的同時,需要更好的投資標的。而房地產兼具投資價值與成長屬性的特點,非常契合保險資金的配置需求,成了險資入股的首選目標。特別是一些優質上市房企股權,更成為了保險資金重倉的領域。於是中國人壽、中國平安、新華保險等各大險企紛紛投資地產,加碼持股房地產上市公司。

  

  據不完全統計,目前險資入市資金已經超2萬億,投資規模佔比上升至12.51%,主要流向了銀行、房地產等行業。約有30家主流房企前十大股東中,均有險資股東進入,可以說整個保險行業紛紛扎堆在了房地產公司。而在險資入股地產的版圖中,以平安系、安邦系、前海系最為聞名。中國人壽為遠洋集團、恆盛地產的第一、第二大股東,並且參股了新城、廣宇發展、首開、金融街;前海人壽是萬科第二大股東,且持有金地、華僑城兩家股票;大家保險(原安邦保險)則是參股房企最多的險資,握有中國鐵建、招商蛇口、萬科、中國建築、遠洋、金地、保利、首開、金融街九家企業的股權;華夏人壽手握陽光城、新湖中寶、華遠地產三家股票;泰康人壽也進入了保利、招商蛇口、京投發展的股東陣營。

  

  除金地外,上述險資入股的開發商近年來無一不是將高周轉玩得風生水起,企業規模突飛猛進的肉食性房企。可以說,險資的入股直接加速了房地產行業的高周轉速度。

  在這個資本快速套現的年代,快和狠才是追逐資本的目標。

  白衣騎士or野蠻人

  白衣騎士?

  房地產行業是一個資金密集型產業,前期拿地、規劃、開發、銷售等環節均需要大量資金支持,因此房地產企業的現金流對於企業發展至關重要。

  但是近年來隨著房地產市場發展、地價暴漲,房企融資需求加大,作為一種高效的直接融資來源,房地產基金規模也在不斷擴大。加之房企的融資渠道縮緊,使得眾多房企不得不面臨融資難、融資貴的棘手問題。

  

  在如此形勢下,能夠吸引險資的入股不失為房企一個好的資金來源和融資渠道,可以作為房企長期發展的低成本資金池。

  以華夏幸福為例。作為曾經環京帶最大的地主,2017年下半年,隨著環京地區限購限貸政策升級,華夏幸福銷售受到巨大影響。與此同時,再加上產業新城模式前期投入巨大,資金回籠時間長,也面臨著資金壓力,致使華夏幸福一度出現資金鏈斷裂的風險。在內憂外患的情況下,平安入股19.88%,給了華夏幸福一場及時雨。

  野蠻人?

  險資入股房地產的同時,也帶來了諸多問題。近年來險資過度介入企業經營、爆發矛盾的案例時有發生,其中最為著名的便是富德生命、安邦分食金地以及前海人壽收購萬科而引發的寶萬之爭。

  

  自2012年開始,富德生命和安邦便一步步蠶食金地股份,逐漸成為金地的第一和第二大股東。2015年起,公司近5成的歸屬凈利潤全拿來股份分紅。不僅如此,金地為了確保資金分紅,不再強調規模,改用合作拿地的方式保持業績增長,錯過了2016年的樓市大漲期。

  2018年上半年,受制於人的金地從房企排名中的第10位降至第21位,自此昔日赫赫有名的金地日漸式微,逐漸成為二流開發商,開發樓盤負面纏身不斷。

  而扮演野蠻人的前海人壽也借著萬科股權之戰的寶萬之爭,走到台前。2015年底,前海人壽通過一步步加碼,不斷買入萬科股票,在持股比例上首次超過了華潤,成了萬科的第一大股東。隨後,前海趁著華潤的反對熱態,掀起了一場「罷免管理層」股權之爭的腥風血雨,企圖通過更換萬科管理層,謀求萬科控制權,將萬科「寶能化」。

  雖說萬科牽手深鐵,最終保住了自主權,但是隱藏在企業內部的矛盾在這場股權之爭中險些摧毀萬科,陷入金地的發展困局。

  雙刃劍!

  險資入股房地產板塊,可以為資金密集型的房地產補充新鮮血液,確保房企續命的現金流,擴大公司的經營規模;另一方面在險資佔據房企股份過高的情況下,險資在不斷侵蝕房企利潤的同時,還伴著被險資控制的風險。

  

  就像萬科,雖貴為頭部房企,但在前海舉牌、爭權奪利下,自身依舊沒有招架之力,只得小心翼翼地藉助外力尋求制衡之術。否則一不小心,就會成為下一個金地,變成險資貪婪地嗜血對象,淪為鐮刀下待收割的韭菜。

  寫在最後

  三十年河東,三十年河西。

  當開發商舉著鐮刀肆意收割購房者的時候,是否想到自己也有成為砧板之魚,成為險企韭菜的一天呢?

  其實,在特定的圈子裡,市場本身就不是公平的代名詞。當各大險企裹挾著整個社會的保險財富入股房企后,逐漸形成了一個以購房者、開發商、險企、保險投資者為主的資本流通的開放性閉環。

  在這個環節里,每個人都是市場的參與者,而每個參與者都需要不斷地用真金白銀來換取賭桌上的協議。一旦協議無法兌現,有人傾家蕩產,有人賣身求榮,有人爆雷不斷,有人血本無歸,更有一部分人賺得盆滿缽盈,肥頭大耳。

  險資入股地產,原本就是一場資本角逐的遊戲:大魚(險企)吃小魚(房企),小魚吃蝦米(購房者)。在這場吞食魚的場景中,小魚要做的僅僅是擊鼓傳花——在承擔風險(擊鼓)的同時,又不得不把既得利益(鮮花)傳輸給那些貪婪的大魚。

  在未來中國房地產市場的宏大敘事里,萬科、碧桂園、恆大可能已經不再是主角,幕後的平安、前海、人壽或許才是未來最值得濃墨重彩的一筆。

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