加拿大、澳洲房價驟跌 多金的「中國大媽」為何冷眼旁觀

「生意清淡了很多。」一位加拿大房產投資中介負責人衛剛（化名）向21世紀經濟報道記者如此感慨。

18個月前，他幾乎每周都要接待2-3批中國高凈值人群購房團，帶著他們跑遍溫哥華、卡爾加里埃德蒙頓、多倫多等地區看房買房。甚至當時業界流傳著一句話：「每班從中國飛往加拿大的飛機里，逾40%乘客是來買房的。」

他們戲稱這些投資者中，大多都是多金的「中國大媽」。

但如今，他每個月只能接待1-2批中國購房團，相比以往購房團的一擲千金，如今他們顯得格外謹慎。

這背後，是加拿大樓市持續處於價跌量減的困局導致。

近日，加拿大國民銀行發布指數顯示，今年3月加拿大房價環比下跌0.3%，累計連續6個月下跌。

加拿大房產協會（CREA）早些時候發布的數據顯示，今年二月加拿大房屋銷售量環比下降9.1%，創下自2012年11月以來的新低。

「4月的情況肯定不會好轉，因為加拿大樓市最大的海外買主——中國土豪現在考慮的，是儘早拋售套現，而不是抄底。」衛剛指出。近期他接到多位中國富豪拋售加拿大別墅的諮詢，人數比2017年高出了3-4倍，但問題是即便他們降價10%出售，也未必能找到中國同胞接盤。

投資機構 Des Voeux Partners 首席投資官 Jesse Friedlander 認為，不少加拿大房產中介機構將這種困境歸咎於中國富豪買漲不買跌，以及近期其他影響因素。但事實上，這背後的深層次原因，是越來越多計劃海外投資房產的中國高凈值人群趨於理性——他們知道前些年加拿大房價大漲是中國投資客炒起來的，現在不願接最後一棒。

衛剛直言，由於赴加拿大投資買房的中國高凈值人群越來越少，他已經在考慮轉行，否則離失業就不遠了。

從抄底到觀望

加拿大樓市持續低迷，在2018年一度達到「高峰」。

加拿大房地產協會（Canadian Real Estate Association，CREA）發布的最新數據顯示，去年加拿大房價較2017年大跌5%，是2008年以來首次下跌，跌幅甚至達到1995年以來的最大值。與此呼應的是，去年加拿大房地產市場總成交量按年減少11 %，也創下2012年以來最低值。

值得注意的是，加拿大房價下跌的重災區，恰恰是此前中國投資客蜂擁而至的西海岸溫哥華，以及卡爾加里埃德蒙頓等地區。但是，這些地區的房價大跌，並未激發「中國大媽們」的抄底熱情。

「去年初加拿大房價下跌初期，中國投資客曾一度湧入打算抄底，但後來他們發現加拿大房價跌跌不休，就不再光顧了。」衛剛向21世紀經濟報道記者直言，甚至當時部分已經簽訂購房合同的中國投資客寧可放棄保證金，也不打算履行購房付款合同，原因是去年底加拿大房價一度下跌逾4%，導致保證金損失小於房價跌幅。

在他看來，中國投資客不願抄底加拿大樓市，主要是兩個原因，一是發達國家對海外買家徵收的稅越來越重，讓越來越多中國高凈值人群望而卻步，二是加拿大去年以來收緊了按揭貸款政策，同樣加大了中國高凈值人群的海外買房財務成本。

「的確有不少中國高凈值人群被從嚴的買房政策嚇到了。」他分析說，去年底以來他接觸的數位中國高凈值投資者，原先準備抄底溫哥華的樓市，但在申請按揭貸款時，發現當地銀行對他們的財務狀況做了極其嚴格的「壓力測試」，加之此前加拿大央行三次加息導致貸款利率大幅增加（超過不少中國投資客承受能力），讓他們覺得特別「不爽」，最終果斷決定放棄加拿大買房計劃。

如今，不少加拿大房產中介機構只能「緊盯」有意移民加拿大的中國高凈值人群，因為對他們而言，在當地買房屬於「剛需」。

「不過，要讓他們掏錢買房，絕非易事。」一位海外投資移民中介機構業務主管向記者直言，他們在申請移民過程，已經對加拿大樓市動向相當了解，只有當加拿大房價跌入底部，他們才會出手購買。

海外房產投資趨於理性

面對加拿大樓市持續低迷，投資銀行也開始「潑冷水」。

ING分析師James Knightly發布最新報告指出，房屋銷售滑坡、償債成本提高以及房貸新規都對加拿大樓市構成持續低迷的壓力，預計未來數月加拿大樓市依然處於價跌量減的困境，直到秋季加拿大政府落實新的房地產刺激政策，才有可能讓加拿大樓市價格擺脫下跌局面。

衛剛一度樂觀認為，這預示著自己的清淡生意也將隨之迎來拐點。

4月以來，他一直待在中國，向眾多高凈值人群介紹加拿大新房地產刺激政策對房價的拉動效應，激發他們的抄底熱情。

但此舉收效不佳。

「現在很多中國高凈值人群變得格外理性，一方面他們知道前些年加拿大樓市價格暴漲，就是中國人炒起來的，即便現在房價回調，自己不會接最後一棒；另一方面他們對加拿大樓市做過詳盡了解，對真正的抄底投資時機有著自己的判斷。」衛剛告訴21世紀經濟報道記者。


比如，不少中國大媽知道加拿大家庭債務達到本國GDP的176.3%，處於全球最高水平，因此他們認為一旦加拿大樓市價格持續下跌，越來越多加拿大居民會因為無力還貸償債而被迫拋售房地產，到時加拿大樓市價格才會出現真正的「底部」與抄底機會。

令他驚訝的是，一些高凈值人群近期將不少資金轉向A股賺取高收益，靜待加拿大樓市價格「最低」時，再考慮赴加買房的事宜。

「但我最大的擔心是，即便加拿大樓市價格到了真正的底部，中國富豪也不會前來，因為外部的誘惑太多了，東南亞、德國、希臘很多房地產中介商都在爭奪『中國大媽』。」衛剛坦言，現在他最直觀的感覺是，中國大媽們正在悄然放棄加拿大房地產投資。