保利入股宜華 規模加速中的併購助推器

在重回前三的追逐過程中，保利一直沒有停下土地儲備擴張步伐。

據媒體報道，近日，保利發展入股宜華集團旗下廣東宜華房地產開發有限公司，持股比例為51%。

據悉，除廣東宜華房地產外，去年8月、12月，保利發展還曾先後控股宜華系汕頭、揭陽兩家地產公司。

早在去年4月，宜華集團就和保利地產簽署了戰略合作協議，在粵東、海南多個地產項目及家居軟裝領域展開合作。

該次宜華集團與保利地產進行了5個項目的合作簽約，包括汕頭市宜華城項目、汕頭市龍泉岩項目、揭陽市金都花園項目、海南台達項目等4個地產開發建設項目，總建設用地面積超過約200萬平方米；以及宜華生活為保利地產開發的房地產、酒店、公寓項目提供多達30萬套公寓（或住宅）的軟裝配套、5000間酒店客房的傢具配套和1000萬平方米地板的戰略合作。

目前，保利發展通過入股方式獲得了宜華地產的四個平台，分別為汕頭市榮信投資有限公司、揭陽市宜華房地產開發有限公司、廣東宜華房地產開發有限公司、海南台達旅業開發有限公司。

其中，前三家公司均由保利發展旗下保利灣區投資發展有限公司控股，台達旅業則由保利（海南）旅遊發展有限公司於去年7月入股。

保利發展均持有上述四家公司51%股權，四家公司則分別持有保利與宜華簽約時所涉及的4個地產開發建設項目。

入股的收穫

據觀點地產新媒體查閱，保利此次入股的廣東宜華，曾屬於上市公司宜華健康旗下，而宜華健康曾使用的股票簡稱為宜華地產。

2014年開始，宜華健康轉型醫療行業，於2015年底，股東大會審議通過，將廣東宜華100%股權轉讓給控股股東宜華集團。

按照彼時宜華健康披露的重大資產購買及重大資產出售暨關聯交易預案（修訂稿）顯示，截至2015年7月31日，廣東宜華主要可售產品包括宜馨花園一期、二期、宜悅雅軒、水岸名都、宜誠軒以及宏光大廈。

廣東宜華列入存貨土地使用權共計有16宗，土地面積共計76.94萬平方米，包括凱澄浴場項目、花園廣場項目、萊蕪莊園項目以及外砂工貿區項目。

其中，凱澄浴場項目土地面積0.76萬平方米，花園廣場項目土地面積0.61萬平方米，萊蕪莊園項目1.27萬平方米，以及外砂工貿區項目74.29萬平方米。

前三個項目均為住宅項目，外砂工貿區項目則為住宅用地與其他用地混合，其中住宅用地面積2.55萬平方米。

按照交易預案信息顯示，截至2015年7月31日，廣東宜華資產總額18.42億元，其中流動資產17.9億元，非流動資產0.53億元，出售資產予宜華集團的交易對價為21.44億元。

可以做出對比的是，彼時與廣東宜華一同售予宜華集團，並且與宜華集團和保利之間交易相關的公司還有汕頭市榮信投資有限公司，該公司在交易預案中的作價為1.15億元，而保利獲取該公司51%的股權所使用的成本是6244.9萬元。

雖然本次入股廣東宜華的具體交易對價未知，但無疑保利又獲得了不少的土儲。

保利加速度

值得一提的是，保利與宜華產生關聯的並非僅是戰略合作協議的簽署，曾於2012年至2018年期間任保利發展獨立董事的譚勁松，便於宜華地產股份有限公司任獨立董事。

實際上，通過合作收購去拓展項目，已是保利慣用的手段了。

據觀點地產新媒體不完全統計，2019年前3月，保利總共獲取了16個項目，其中通過合作方式獲取的項目有10個，佔了絕大部分比例。

這部分通過合作方式獲取的土地，面積合計74.53萬平方米，其中國內項目7個，需支付價款31.44億元，海外項目3個，需支付價款6514萬澳元。

此外，就本次收購廣東宜華51%股權的保利灣區投資發展有限公司而言，目前對外投資32家公司，除與宜華系合作之外，還與華僑城、華潤置地、招商蛇口、碧桂園等多家房企合作。

在這32家公司中，僅惠州市和築投資有限公司、保利（惠州）投資發展有限公司、保利（揭陽）實業投資有限公司以及保利（梅州）房地產開發有限公司為100%控股。

近3年，保利拿地節奏也一直保持著積極的狀態。據觀點地產新媒體統計，2018年保利斥資將近1379.58億元獲取超過130宗土地，其中通過掛牌方式獲取的土地達到46宗，其餘方式主要包括合作和拍賣。

對比以往，2017全年保利拿地數量168宗，新增土地建築總面積2298.34萬平方米，累計土地金額高達1597億元；2016年保利拓展112個項目，拓展容積率面積2404萬平方米，總成本約1214億元；2015年僅新增地塊50個，新增容積率面積約1308萬平方米，獲取成本656億元。

可以看出，在重回前三的意願下，擴充土儲是保利的重中之重。

最新的房企銷售排行中，保利成功超越融創、恆大，成為銷售排行第三的房企，也是排名前五房企（碧桂園、萬科、保利、恆大及融創）中，唯一同比增長為兩位數的房企。

值得留意的是，2018年全年銷售的排名前三碧萬恆，在2019年前2月的銷售額中，均出現了不同程度的下跌。

在重回前三的追逐過程中，保利一直沒有停下土地儲備擴張步伐。

2019年前3月，保利總共獲取了16個項目，其中通過合作方式獲取的項目有10個，佔了絕大部分比例