不動產去庫存難點商業地產建議儘快推出REITs

「我國經濟運行主要矛盾仍然是供給側結構性的，必須堅持以供給側結構性改革為主線不動搖。『三去一降一補』是供給側改革的五大任務，其中不動產去庫存的重點和難點在於商業地產。」全國人大代表、步步高董事長王填最新議案直指房地產行業去庫存痛點。

數據顯示，2018年，全國寫字樓開發投資額及商業營業用房投資額合計為20173億元，全國寫字樓及商業營業用房銷售面積合計為16334萬平方米，開工面積合計為26115萬平方米，銷售去化面積占開工面積的比例為62.5%。

王填認為，若仍以銷售作為商業不動產退出的主要方式，那將繼續面臨商業不動產存量不斷增長、去庫存壓力不斷增加的問題。

對此，他建議儘快推出國內公募不動產投資信託基金（Real Estate Investment Trusts，以下簡稱「REITs」）試點，助推商業不動產行業實現轉型升級。

具體而言，一是建議優選優質商業物業及優質主體開展試點。同時，為有效控制試點項目風險、維護我國公募REITs市場穩定發展，建議優先考慮資產儲備充足、資產運營管理經驗豐富、主體經營穩健的企業參與試點。試點過程中，針對特定行業領域的具體問題，建議相關行業主管部門儘快出台配套支持政策，促進我國公募REITs快速健康發展。

二是建議加強對REITs管理人及中介機構專業水平的持續培養。建議加強對發行人及投資人的宣傳教育工作，鼓勵其積極參與公募REITs市場建設；加強對資產服務機構的監督管理工作，引導其增強勤勉盡責的履職精神；加強對REITs管理人及中介機構專業水平的持續培養工作，促進其不斷提升產品管理能力及投資人服務能力。

三是建議逐步完善配套稅收支持政策。為促進公募REITs業務持續健康發展，建議依據稅收中性原則，逐步出台配套稅收支持政策：針對REITs設立環節，建議與一般的房地產交易行為進行區分，在REITs產品框架下進行相應減緩徵收；針對REITs運營環節，建議參照國際成熟經驗，對項目公司用於分紅的收益免征企業所得稅，避免雙重徵稅。

王填認為，公募REITs的推出，一方面商業不動產可通過「出售」至公募REITs產品實現退出，另一方面，公募REITs重視通過持續性運作管理，提升租金回報率、挖掘物業價值的特點，將推動商業不動產行業向提升資產管理能力的輕資產運營模式轉型。

「從投資者角度而言，過去十幾年來對於住宅市場的過度投資、投機模式不可持續且風險較高，而公募REITs產品通過將不動產以『出售』的方式轉化為高流動性、低投資門檻的標準化金融產品，實現了不動產資產的穩定收益與普通個人投資者投資需求的有效對接。」王填表示。

國經濟運行主要矛盾仍然是供給側結構性的，必須堅持以供給側結構性改革為主線不動搖。

從投資者角度而言，過去十幾年來對於住宅市場的過度投資、投機模式不可持續且風險較高，而公募REITs產品通過將不動產以『出售』的方式轉化為高流動性、低投資門檻的標準化金融產品，實現了不動產資產的穩定收益與普通個人投資者投資需求的有效對接。