樓市：復甦苗頭已現？ 一手房「寒氣」未散

伴隨著氣溫的回升，春天的房地產市場似乎 「躁動」起來。

最近以來，64輛大巴車接送江蘇南京3000人看房團的圖片在微信朋友圈刷屏、江蘇蘇州部分土拍引房企「廝殺」高溢價成交、廣東深圳8000萬元豪宅「秒光」……

種種消息攪動著樓市這潭春水，刺激著購房者的神經，一時間，樓市「回暖」聲音不斷。

復甦苗頭已現？

樓市小陽春是否真的來了？

從政策來看，進入2019年以來，地方樓市調控的微調動作頗多，比如，山東青島高新區暫停公證搖號購房；北京兩塊住宅用地出讓不設定銷售限價；天津4宗宅地的租賃住宅部分調整為可售；廣東廣州、陝西西安、江蘇常州等地相繼放寬落戶政策；安徽阜陽取消土地出讓時的限價條款；江蘇無錫部分銀行首套房首付比例重回30%等。

雖然上述輕微的政策鬆綁或給當地樓市帶來了些許「春風」，但在不少業內人士看來，若談及樓市整體反彈，還「言之尚早」。

以上海為例，易居房地產研究院副院長楊紅旭對《國際金融報》記者表示，上海地區二手房成交略有復甦，部分板塊價格有所企穩，但從全市來說，目前還很難說維穩。

「一月上海二手房成交量是16000多套，據我長期觀察，這個量要達到2萬套左右，市場才會出現反彈，目前這個量還不足以使房價維持平穩，所以市場還待觀察。」楊紅旭補充道。

「小陽春能持續多久，核心還是看信貸政策的寬鬆程度，最典型的指標是認房又認貸的標準是否會變化，這個政策一旦變化，市場將出現明顯反彈。」中原地產首席分析師張大偉表示。

二手房成交增多

「我朋友掛出去一年多的房子，剛剛賣出去了」「去年打折都賣不出去，今年原價照樣出手」……類似的言論，近期在社交圈中頻繁出現。一方面，各種成交回暖的聲音充斥耳邊；另一方面，則是各大房企和機構對2019年樓市仍保持審慎的投資態度，這著實令不少購房者慌了手腳，不知該何去何從。

太平洋房屋的一位銷售經理陳成（化名）在接受《國際金融報》採訪時向記者表示，「房價雖然談不上漲了，但年後的購房者明顯更加果斷了，之前大都反覆帶看、反覆砍價、最後不了了之，常常一兩個月不開一單，現在春節剛過不到一個月，我這兒已經開了好幾單，許多購房者可挑選的餘地已經不多。」

在這位銷售經理看來，節后的上海二手房交易市場，明顯逐漸在向「賣方市場」傾斜。

而從數據來看，剛剛過去的2月，儘管經歷了春節假期，但上海二手房成交卻保持平穩。據上海中原地產統計，2月，上海二手房成交9797套，同比增加了36.2%。

有分析人士認為，從年後的走勢來看，市場恢復的速度還是比較快的，尤其是2月份春節后的兩周，單周的成交套數基本上要在4000套左右。

對此，中國指數研究院報告指出，今年的春節返鄉置業潮較往年明顯降溫，返鄉的潛在購房者對樓市上漲預期已經發生變化，客戶觀望情緒濃厚。從大城市返鄉過年的分析師在他們的回鄉見聞里也普遍認為「回鄉置業已經不是今年樓市的關鍵詞了」。

一位資深地產業內分析師對記者表示，往年上海2月的成交量一直不佳，與大量的返鄉置業分流有關。今年返鄉置業熱度下降也是導致上海2月樓市成交量增長的一個重要原因，因此，這並不能作為樓市回暖的表現。

上海中原地產資深分析師盧文曦也指出，按照以往慣例，年後的成交量本來就相對年前有較大升幅。「年前看房年後買」，歷年皆是如此。而今年之所以受到廣泛的關注，一方面因為全國多個城市大量出現的「拆遷安置」熱潮，使需求量有所增長，直接促成了一部分二手房交易；另一方面也不排除是與一部分房地產從業人員為了加速去化而進行的人為炒作有關。

一手房「寒氣」未散

記者走訪發現，與「回暖」傳言不同，不少頭部房企對於市場前景依舊持「審慎」的態度。

日前，恆大宣布全國住宅均可9折出售，萬科郁亮也在內部郵件中表示，不要再寄望於「觸底反彈」，要做好長期準備。

以近日上海市熱門樓盤——尚海酈景為例，即使位於浦東內環洋涇板塊、准現房毛坯交付、在備案價9.7萬元/平方米的基礎上下調4%，仍沒能讓該樓盤成為新一個銷售「爆款」。

在認籌的最後一天，《國際金融報》記者來到售樓處發現，想象中的長隊沒有出現，偌大的售樓處大堂里空空蕩蕩，沙盤圖旁僅零星圍了幾個人，簽訂合同的沙發雅座上也不過三兩人，反而，現場銷售人員要比購房者更多。

「比我們預料得要多，後面還有小籌階段。」在問及前來購房者是否多時，現場銷售人員表示。據悉，該樓盤此次推出340套房源，其中，160平方米左右的戶型有100套左右，其餘是190以上平方米的大戶型。據上述銷售人員介紹，截至3月5日中午，認籌量約為150多組，且160平方米的戶型更受購房者喜愛。

「這個樓盤最早一期是2015年10月開的，當時的價格是6.5萬元/平方米，到2016年9月，前前後後開了5次，最後一期開盤價格是8.5萬元/平方米。之後兩年就沒再開盤過了。」銷售人員說。

在被打趣到如此算來，該樓盤房價上漲幅度不算誇張時，上述銷售人員笑道：「現在這個價格在前兩年根本批不到，如果要開盤，估計當時備案價只會批8萬多元。」

不溫不火的認籌情況在浦東前灘東方悅耀上也有所體現。3月4日，搖號結果顯示，東方悅耀此次推出的620套房源中，實際認籌數為480組，相比一年前同板塊中糧前灘海景壹號、晶耀名邸「一房難求」的火熱，反差鮮明。

在不少購房者看來，前灘東方悅耀戶型跨度太大，產品定位錯亂，且戶型設計也稍有欠缺。

「在目前大環境還趨於降溫的情況下，購房者會更加理性，即便地段好，其對於房子的整體性價比也會較為關注。」一位地產從業者對《國際金融報》記者指出。

上海鏈家數據顯示，2月，上海商品房成交套數僅為7764套，而1月住宅成交套數為10736套。從價格上來看，自2018年10月以來，上海商品房成交均價已從每平方米3.59萬元一路下滑至2.99萬元。

在部分業內人士看來，所謂的樓市回暖，也只是個別地區的個例表現，從整個大環境而言，仍是以穩定為主，並未看到「暖意」。不過，對於購房者而言，往後也很難找到最佳的「買房窗口」，炒房之路早已斷絕，根據自身需求和條件，「該出手時就出手」即可。

中國指數研究院報告指出，今年的春節返鄉置業潮較往年明顯降溫，返鄉的潛在購房者對樓市上漲預期已經發生變化，客戶觀望情緒濃厚

所謂的樓市回暖，也只是個別地區的個例表現，從整個大環境而言，仍是以穩定為主，並未看到「暖意」。