蘇州蘇州中心- -一個現代化的建築

        

    　

　　

　　服務範圍 建築設計, 總體規劃

　　類型 綜合體, 住宅, 商業

　　客戶 蘇州工業園區金雞湖城市發展有限公司、凱德集團

　　規模 340,000平方米

　　融合當地景觀

　　蘇州中心項目位於蘇州工業園區西部中央商務區的核心位置，緊鄰蘇州金雞湖，是一個高端的大型綜合發展項目。

　　在金雞湖畔佔地面積約16.7 萬平方米，其組成部分包括商場、辦公樓、公寓、酒店以及文娛空間。

　　覆蓋在零售裙樓上的不規則屋頂薄殼結構跨度達36,000平方米，是世界上最大型的單體硬殼式屋頂，其革新標誌性的結構使蘇州中心成為未來城中最具代表性的項目。

　　零售娛樂裙樓高七層，總建築面積達340,000平方米，分佈在三個相互連通的建築。除了奢侈品和高街品牌，發展項目亦建有兒童娛樂、設計師工作室、美食超市、IMAX 電影院和奧運會規模的溜冰場。

　　貝諾的設計靈感來自金雞湖畔周邊的自然環境，包括園景台階和景觀大橋，「水」亦是建築和室內設計概念中的一大特色。

　　蘇州中心突圍大上海

　　2015年10月14日 18:53 《東地產》

　　商業地產同質化與供給過剩的時代，蘇州中心如何突圍？

　　東地產財經周刊

　　「君到姑蘇見，人家盡枕河。」這是唐代詩人杜荀鶴游蘇州時對其讚美之詞。

　　水是萬物之源，是靈氣的化身。也正因如此，在水系資源充沛的蘇州，向來被世人冠以「人間天堂」的美譽。

　　金雞湖以其優美的自然景觀以及優越的配套資源，已然成為蘇州經濟發展的中心地帶，在這裡，歷史與現代相互交錯，自然與商業完美融合。緊鄰金雞湖畔的蘇州中心就是在這樣的交錯與融合下成為業內矚目的焦點，作為國內傑出建築，蘇州中心在BOMA中國2015全球年會這一百年行業協會上的首次亮相，也驚艷全場。

　　城市共生體

　　蘇州中心是蘇州市委、市政府和園區工委、管委會為加快推動區域轉型升級、加速發展服務型經濟、全力打造「三化三型」綜合商務城而決策實施的重大項目。作為目前國內最大的城市綜合體項目，蘇州中心始終堅持含商業、酒店、辦公樓、服務型公寓等多個業態組合，將展示都市風貌、引領時尚消費、集聚現代商務、體驗休閑文化等多種功能融為一體。

　　但是，相比較傳統意義上的城市綜合體，蘇州中心對其有了更深層次的理解，即城市共生體。作為開發主體，蘇州工業園區金雞湖城市發展有限公司副總裁張亮在接受《東地產財經周刊》（以下簡稱「《東地產》」，微信號：dongdichan）採訪時表示：「共生源於生物學知識，表達彼此依賴的關係，還有鮮活生長，共生髮展，多元共榮這種含義。」

　　他強調：「在蘇州中心，生活、購物、戶外平台以及戶內的商場都是相互連接的，進而形成了一座城的概念。商場建築面積約35萬平方米，兼容國際大牌旗艦店、含時尚精品、購物休閑、兒童娛樂、文化體驗等多項功能於一體；兩幢湖景精裝服務型CBD公寓，建築面積約15.2萬平方米；四幢國際超5A甲級辦公樓，建築面積約17.4萬平方米；定位以設計為主導的高端時尚特色酒店——蘇州W酒店，建築面積將包括379套酒店客房和60套服務式公寓。

　　《東地產》了解到，蘇州中心地下設有垂直交通系統，除了有負一層和一層的聯繫，還有兩條地鐵線的覆蓋以及一條城市隧道，地上還專門設有直升機平台，樓宇之間有天橋連接。鑒於園區內人流量較大，蘇州中心分別通過快速到達內部以及方便離開兩個層面去進行分流。此外，蘇州中心還設立了二十多個公交首末站用於疏導流動人群。

　　規模與品質

　　如今，中國房地產市場正面臨著商業地產過剩的局面，有數據顯示，截止去年年底，中國商業地產開發總量已經達到5.64億平方米。商業地產觸地就賺，拿地就贏的時代已經一去不返。

　　但是，蘇州中心就是這麼「任性」。

　　面對商業地產過剩，張亮認為小規模的商業地產必然處於弱勢，商業地產競爭的核心在於規模+品質。在他看來，蘇州中心是一個超大體量的綜合體，有著多業態的格局，這是其在競爭中的規模化優勢，只有有了一定的規模，消費者的定位才有可能做到一定程度的覆蓋，才能吸引不同層次、不同年齡、不同社會定位的人群前來消費。此外，項目在規模化優勢下尤其強調產品品質。

　　「蘇州中心無論是在外部景觀的布置還是在內部產品設計上，都在打造一種綠意融入都市的獨特環境。我們打造了一個6萬平方米的屋頂花園，從這裡可以直接走到湖邊，強調了與自然的融合。」張亮說。

　　記者了解到，蘇州中心整個7棟建築中採取了集中供冷供熱方式，用一個大機組替換了傳統的7台機組，通過智慧型、低碳的模式再次實現了綠色環保。

　　跨越同質化

　　在互聯網迅猛發展下，電商異軍突起使得商業地產受到嚴重衝擊，加之商業中心同質化現象日趨明顯，各大開發商不得不在差異化競爭中博弈。

　　張亮認為：「商業中心的同質化競爭不可避免，被人們所認知的商業品牌有限，暫時還不能避免同質化。在避免不了的情況下，我們會從後續的經營、氛圍的打造、服務的質量上去下工夫，以此來區別其他項目。蘇州中心的優勢在於強調產品的品質，強調購物中心的體驗感，其中包括尋車、繳費方式、洗手間等的體驗，及各業態功能和軟硬體各種設施的參與。」

　　在增強客戶體驗感上，蘇州中心著實下了一番苦工夫，特地打造了專門的體驗館以滿足客戶的體驗需求。體驗館設立兩個區域功能，分別為綜合展示廳和公寓銷售區。蘇州工業園區金雞湖城市發展有限公司策劃部副總經理楊健告訴《東地產》：「顧客在參觀綜合展示區后可以再看看公寓，我們模擬了項目的地形，客戶去了以後就彷彿在金雞湖的水面上由東往西來看整個蘇州中心與周邊樓宇的關係，這個互動可以深切地讓客戶感受到蘇州中心是什麼樣的，這也是一種體驗。」

　　在體驗館內，人們可以真實感受到今後在蘇州中心工作、生活的狀態以及品質。對張亮而言，體驗就是去提前認知蘇州中心的品質感、高科技以及舒適的環境。

　　雖然蘇州中心位於蘇州工業園區，但每到周末，許多酒店60%以上的客戶都來自於上海。事實上，蘇州中心的定位是打造華東標誌性的時尚生活必選地，其面向的客戶也並非只在蘇州。張亮表示：「蘇州中心運營起來之後，它的影響範圍必須擴大至整個長三角，項目開業前，我們會針對整個長三角的大眾消費者進行宣傳推廣。」

對國內最大城市共生體的思索

11-17 15:36   來源 : 中國房地產金融

對於蘇州中心這一投資規模、建築體量都如此龐大的城市共生體項目而言，任何未雨綢繆式的思考及探索，都有其合理之處。

從2012年破土動工至今，被貼上「中國最大城市共生體」標籤的蘇州中心，近期又出現新動向：七棟高層塔樓與一座大型購物中心正式實現主體結構封頂。在BOMA中國2015年會暨國際商業地產資產管理最佳實踐論壇上，蘇州中心的精彩亮相，也讓來自美國、加拿大、英國、新加坡等地區的商業地產國際人士眼前一亮。

在年會上，蘇州工業園區金雞湖城市發展有限公司副總裁張亮接受了《中國房地產金融》的專訪，他表示，蘇州中心創造了一種有別於傳統城市綜合體的新生態模式——「城市共生體」，以此與其他城市大型綜合體競爭。

在迅猛發展的時代背景下，這艘城市共生體航母是否也將面對更多新思索與新挑戰？

一座城的共生

蘇州，地處長三角經濟圈核心，三條城際高鐵、三座國際空港、五條高速公路，輕鬆實現與周邊城市的緊密相連，極速通往世界。雄踞城市中軸的蘇州中心，坐落於蘇州工業園區的核心，軌道交通1號線與在建的3號線交叉穿越，更有公交循環、環線高架及高速路網，迅速暢達城中各地，每日人潮湧動，佔盡天時、地利、人和，與城市共生，共融。項目規劃涵蓋了地上建築與地下空間，定位於國內超大型的城市共生體，總投資超過150億元。項目總計佔地約16.7萬平方米，總建築面積約113萬平方米，含七棟塔樓和一座大型購物中心。

自2012年5月開工以來，今年8月，七棟塔樓與購物中心全部實現主體結構封頂。這七棟塔樓分別為四棟超5A甲級辦公樓、兩棟湖景精裝服務型CBD公寓和一棟W酒店。計劃於2017年完工，並持續投入使用。據悉，除了喜達屋亞太酒店及度假酒店之外，江蘇省內第一家高端時尚特色酒店——W酒店，正式宣布入駐其中。

「此前，我們把蘇州中心定位於集合商業、酒店、辦公樓、服務型公寓等多種業態組成的『城市綜合體』。但是現在，我們則希望在城市綜合體上，增加更多的理念，讓這些業態彼此緊密地依賴和生長，更為多元地共融、共存。」張亮告訴我們，基於這樣的定位與設計，蘇州中心「城市共存體」這一新概念由此誕生。

在張亮看來，城市共生體，更像是「一座城池」的概念。「在這個區域中，工作、生活、居住、購物、旅遊，幾乎都有所涵蓋。」如果這是一個位於鋼筋水泥高樓林立中的城市項目，或許有點瘋狂，但如果是坐落於某個著名的自然景區，似乎這樣的城市綜合體項目又有著某些足以支撐其發展的內在邏輯。

「這實際上就是一座城，在這座城裡面，每一棟建築都是通過不同的廊橋形式連接起來。」張亮向我們介紹著這座堪比小城的綜合體，地下有垂直的交通系統，地面樓頂有直升機的平台，多達20多個公交首末站點。對這位負責人而言，這一項目不但承載著當地的商務、商業、旅遊、交通，更是蘇州的一個重要地標和城市名片。

以規模取勝

當電商互聯網裹挾著新購買模式體驗，衝擊線下各大商場的時候，全國各地的百貨零售遭受前所未有的競爭。客流的大批消失，直接引發的則是各大百貨中心、購物中心營收的銳減。如平靜水面上投入一顆小石塊，購物中心佔比較大的城市商業綜合體，也受到不小的輻射影響。

就在今年8月，國內有城市爆出萬達百貨突然大規模「撤櫃」，此後有媒體報道稱，萬達商業綜合體在全國將有40多家萬達百貨和80多家KTV門店被關停。雖然萬達集團方面對此事解讀為常規的業態調整和市場化的營運機制。但此事依然引發了市場對商業百貨，及大型綜合體項目營運風險、是否過剩等問題的關注和思考。

近年來，無論是已建或是在建的大型城市商業綜合體如雨後春筍一般，出現在全國各個城市中。有的城市綜合體因為佔據較為優勢的地理位置，經營狀況良好。但為數不少的城市商業綜合體中也不乏門庭冷落、無人問津的慘淡局面。互聯網電商固然是引發綜合體經營慘淡的一大誘因，但深究其中，一哄而上的同質化經營、簡單粗放的管理理念、目光短淺的經營模式或許都是造成這一局面的多重殺手。

對於頭頂「國內最大城市共生體」之名的蘇州中心，在這一前提背景下，似乎也讓人擔憂其未來的發展。對此，張亮認為，在互聯網電商與傳統商業形成的競爭場上，蘇州中心作為一個超大規模的多業態商業集群，它的龐大規模，便是取勝的一大法寶和利器。蘇州中心的優勢在於強調產品的品質，即購物中心及各業態功能和軟硬體各種設施的參與感和體驗感。

「我認為互聯網與實體店之間的競爭，一定是以規模來取勝。」張亮認為，對於一家城市商業綜合體而言，只有達到一定的規模，才能有一定的覆蓋人群和消費者。但成規模之後，則需要考慮業態與定位，吸引什麼樣的消費階層人群，整體定位。「我們對蘇州中心的定位，它不但是一個大規模的城市商業綜合體，同時我們也希望將它打造成華東地區標誌性時尚生活必選地。」

蘇州中心的未來思考

從蘇州中心的整體地理位置和規劃布局來看，張亮所提出的這一新定位，並非空穴來風。

蘇州作為江蘇的重鎮之一，其經濟發展一直名列前茅。2015年10月13日國務院最新的批複，蘇州工業園區成為全國首個開展開放創新綜合試驗區域；同時，到2030年江蘇將形成兩個特大城市，蘇州便位列其中。作為中國、新加坡兩國政府間的重要合作項目和現代蘇州的代表，蘇州工業園區近幾年發展迅猛，其GDP佔蘇州各區第一。

除了來自政府層面的利好之外，在蘇州中心所處的整個地塊開發中，由蘇州工業園區統籌規劃所形成的「蘇州中心、東方之門、中南中心(暫定名)」三大綜合體項目所組成的蘇州中心商圈也已初步成形。

隨著蘇州中心廣場開發進入加速度階段，接下來，該項目將進入形象開發和功能形成的新階段。

誠然，無論是現在還是未來，對於一家投資規模、建築體量都如此龐大的城市共生體項目，未雨綢繆式的思考及探索，都有其合理之處。張亮也告訴我們，作為一家著眼未來的國有企業，承載著社會和企業的雙重責任。公司更願意通過長期的運營，使其得到良好、健康的發展。

===中國高層人員非常清楚, 只要美國總統恢復八十年代人民幣匯率一比四, 蘇州等城市就成了美國的" 底特律 ".  一到夜晚, 一片漆黑......

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SAGFS 發表於 2017-8-21 10:10
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哪裡來的一個無知的人，美元貶值，人民幣升值。中國就更富了。真是一個阿曲西！鄉巴佬！

" 真是一個阿曲西！鄉巴佬！= 不爭春  " .                    ===素質決定你沒有條件" 爭春 ",  只能去爭冬...

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SAGFS 發表於 2017-8-21 10:06
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你根本不懂金融知識，美元貶值，人民幣升值。中國只會變得更富! 勸你不要不懂裝懂！

SAGFS 發表於 2017-8-22 03:24
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你根本不懂金融知識，美元貶值，人民幣升值。中國只會變得更富! 勸你不要不懂裝懂！

===莫不是,你是在罵蘇州市委周書記吧 ?  他才是" 鄉下人 "呢, 而且是來自外地的, 大概正宗江蘇宜興鄉下的.                     都一個五六十歲的人了, 還想在美國" 爭春 "和" 賣春 "呢.  美國的按摸院一旦過了40歲女人 , 即使打飛機都難被老闆雇傭啦...

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SAGFS 發表於 2017-8-22 04:28
===莫不是,你是在罵蘇州市委周書記吧 ?  他才是" 鄉下人 "呢, 而且是來自外地的, 大概正宗江蘇宜興鄉下的. ...

只要有能力把蘇州搞好，哪裡人不是主要問題。

SAGFS 發表於 2017-8-22 04:38
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美元貶值，人民幣升值，這太好了，這使中國更富了。因為美元正在貶值，美國已經引起恐慌。怕中國超過美國，成為世界第一經濟體。

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===莫不是,你是在罵蘇州市委周書記吧 ?  他才是" 鄉下人 "呢, 而且是來自外地的, 大概正宗江蘇宜興鄉下的.                     

      都一個五六十歲的人了, 還想在美國" 爭春 "和" 賣春 "呢.  美國的按摸院一旦過了40歲女人 , 即使打飛機都難被老闆雇傭啦...

SAGFS 發表於 2017-8-23 00:01
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美元貶值，人民幣升值。引起美國恐慌，怕中國成為全球第一大經濟體！

SAGFS 發表於 2017-8-23 00:08
===莫不是,你是在罵蘇州市委周書記吧 ?  他才是" 鄉下人 "呢, 而且是來自外地的, 大概正宗江蘇宜興鄉下的.  ...

能管理好蘇州，就是好乾部。

SAGFS 發表於 2017-8-23 00:01
===中國高層人員非常清楚, 只要美國總統恢復八十年代人民幣匯率一比四, 蘇州等城市就成了美國的" 底特律 ". ...

美元貶值，人民幣升值，這太好了，這使中國更富了。因為美元正在貶值，美國已經引起恐慌。怕中國超過美國，成為世界第一經濟體。