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洛杉磯法拍屋投資交易服務直播貼

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海納愚夫 發表於 2017-2-17 01:42 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
海納愚夫:想參與購買洛杉磯法拍屋投資的朋友們看過來

為擴大業務,深耕洛杉磯地產市場,愚夫首期準備募集資金60萬美金,在美達地產投資有限公司名下,設立信託投資賬戶(Trust Account),專門用於投資購買大洛杉磯地區法拍屋。

愚夫團隊負責操作選房、房源調查、參與競買、驅逐房主、房屋裝修、房屋出售等工作。首期募資,每筆交易利潤,愚夫團隊與投資團隊五五分成,每筆交易周期大約在三到四個月之間。

每一位投資人最少投資金額五萬美金起,年回報率大約在10%到20%之間。每一筆交易完成,即分配當期利潤。

投資者如果需要退出投資,任何一筆交易周期完成,即可選擇退出,獲得本金與當期利潤。

有意參與的朋友請與愚夫聯繫確認,首期募資達到預定目標金額后,愚夫就會通知投資者匯款到指定專用信託賬戶,專款專用。

任何投資者均可以全程觀摩愚夫團隊從選房到競買、裝修、出售全部過程。一切皆向投資者全程公開、透明化,這是愚夫團隊的底氣,也是投資者利益、權利、安全的重要保證。

信託資金賬戶隨時接受投資者的監督,每一個賬戶預計每年周轉三到四次,每完成一次交易,從完成競買到房屋出售,即向投資者派發紅利。

有意向投資的朋友請聯繫愚夫,聯繫方式:
微信:1397154975
電話:626 703 5506
郵箱:hainayufu@gmail.com

海納愚夫地產移民投資團隊

2016年11月 於美國洛杉磯

(後記:上述文字是愚夫最開始的一些想法,為更好適應未來發展,後來進行了一些演變,請繼續留意。)
利以義制,名以清修;靜以修身,儉以養德。

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 樓主| 海納愚夫 發表於 2017-2-17 01:42 | 顯示全部樓層
致各位想投資法拍屋的朋友

愚夫法拍屋投資構想推出后,獲得了很多朋友的支持與響應。其中有很多從未謀面的朋友,愚夫深為感動。

但是,基於人性與未來發展,愚夫暫時拒絕了這些希望參與投資的朋友。當然,前路漫漫,日久方能見人心。因為,這樣做不僅是對這些讀者朋友負責,也是對愚夫自己負責。

愚夫僅接受了認識與了解愚夫,愚夫也了解與認識的朋友的投資,待愚夫帶領團隊打造出一個穩定盈利模式,有能力對更多朋友,更多投資者負責時,愚夫定將回報這些朋友的支持與信任。

對投資者而言,穩定退出機制,定期分紅回報模式,資金安全保證,愚夫將帶領團隊在這三個方面通過實際運作,來形成一套機制,取得投資者的信任,穩步推進向前發展。

為了搞好搞活這個公司,我們將不僅自己投資買賣經營,同時幫助他人投資經營,按照交易金額2%收取費用,每一個案例最低收費6000美元起,提供從選房、競買、驅逐房主、裝修、出售整體的資源支持。

為投資者帶去豐厚回報,是公司發展壯大的基石。

海納愚夫  於美國洛杉磯



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 樓主| 海納愚夫 發表於 2017-2-17 01:42 | 顯示全部樓層
法拍屋公司發展的一些看法

各位兄弟姐妹,首先謝謝大家的信任!為了搞活搞好這個公司,簡單說一下我的經營思路。

第一,法拍屋的投資買賣,是第一塊業務,我們將建立一個經營流程,從信息收集,房源篩選,法院競拍,裝修出售,嚴格控制風險,按照美國遊戲規則,摸索出一套穩定盈利的方法。

第二,方法成熟穩定后,開始第二輪增資擴股,穩步擴大規模,複製成功經驗。

第三,在自我投資買賣經營的同時,幫助他人買賣。我將在相關網站直播「美國法拍屋投資交易服務直播貼」,擴大宣傳與影響,不僅我們自己投資買賣經營,同時幫助他人投資經營,按照交易金額2%收取費用,每一個案例最低收費6000美元起,提供從選房、競買、驅逐房主、裝修、出售整體的資源支持。

第四,有了宣傳直播的影響,也利於下一步融資擴張發展,形成良性循環互動。

第五,業務發展的下一步就是20棟左右公寓康斗的投資,開發建設與長期持有,這應該是三年後的發展格局了。

這是關於公司發展方向的一些思考與想法,供大家指正。


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 樓主| 海納愚夫 發表於 2017-2-17 01:42 | 顯示全部樓層
海納愚夫:參與洛杉磯法拍屋拍賣記

經過近三年的謀划,在幾位非常熟識的重量級兄與弟支持下,美國房產投資邁出了第一步。

經過選房與論證,我們確立了聖貝納迪諾(San Bernardino)縣的一套房子進入了我們競買的視野。

早上八點二十分準時從家出發,到達奇洛(Chino)市的一處房屋拍賣地點,不到九時。

驅車熟悉了一下周邊環境,助手小徐也準時到達。在聖貝納迪諾縣府奇洛辦公室外的一塊空地上,房屋拍賣方工作人員準時擺好了桌椅,做好了競拍前的準備工作。

參與拍賣房屋的買家,大約三十人左右。有各種膚色,各種族裔。

競買開始后,先後拍出了7棟房子,價格十數萬到幾十萬美元不等。我們的目標只有一個房源,所以也沒有參與其它房屋的競買,成為吃瓜群眾,在旁觀看。

在11時結束拍賣時,我們的目標房源也沒有出現,最後詢問拍賣方,目標房源拍賣推遲到三月八日進行。我們只能另選房源,重新參與拍賣。

因為近四年美國房產銷售經驗,我為團隊定的戰略是,我們參與競買的房屋,一不能靠近高速,二不能靠近主幹道,三不能路沖,即「T」字型,四是房屋格局不能有問題,五是不能超越一定價格範圍,保證合理利潤空間。

我們競買下的房屋,經過重新裝修上市后,必須秒殺,儘快售出,加速資金周轉速度,提高盈利水平。

實現融資、選房、競買、驅逐屋主、裝修、出售、分紅等流水線作業。為投資者獲得穩定回報,安全撤資分紅退出(通常三到四個月完成一個周期),將是我們的終極目標。

同時,我們將為大額投資者提供法拍屋買賣一條龍服務,實現公司投資與服務的雙重收益,為投資者、團隊帶來多贏格局。

由於個別投資者資金還沒有到位,首期一百萬融資還有部分缺口,愚夫前期也拒絕了一些不相識讀者朋友的投資。為加快進程,愚夫決定不在等待,首期百萬融資,先到先得。不僅將享有投資分紅所得,還將與團隊分享公司股權,具體分配,將本著共享、平衡原則,待愚夫做出盈利模式、發展規劃后,與各位探討來達到一個各方共贏,發展壯大的股權分配方案。

模式穩定后,我們將開始第二輪1000萬美元及過億美元融資,以法拍屋交易為突破口,向公寓建設出租方向發展與推進,深入美國地產市場。

愚夫整個事業將以美國房屋買賣為基石、房產出租管理服務為補充、房產綜合投資開發為目標,穩步發展與推進,為大家打造一個跨越中美的房產投資共贏圈子,誠信、賺錢、好玩、有趣。

2017年初春 於美國洛杉磯
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2017-2-17 01:43 | 顯示全部樓層
海納愚夫:法拍屋第一次團隊會議

昨日下午組織了法拍屋團隊第一次會議,有投資者列席了會議。大家商量了一個股權與投資分紅的大致方案,初步草案是:

第一,投資團隊與首期100萬美元投資者享有公司30%分紅,投資團隊沒有工資。

第二,首期100萬投資者同時享有70%的投資分紅,以及30%分紅中的30%。

第三,模式成熟后,增資擴股採取年固定分紅收入、股權收入等多種模式,以穩步發展壯大為目標。

第四,法拍屋經營成本費用核算主要在於裝修費用、驅逐屋主、銷售費用(控制在3%)。

第五、法拍屋經營產生的系列就業、生意等機會,在同等條件下,優先選擇圈內投資者,為大家打造一個共贏、互惠、互利圈子,為首要目標。

第六,力爭為投資者創造年穩定10%以上的回報率,是贏得投資者信任,也是發展壯大的基石。

第七,每一個項目完成,大約3到4個月,即進行分紅,同時,投資者即可選擇退出,退回本金與紅利。

愚夫認為,創業不能拘泥於某種形式,適應市場,適應發展,適應未來,適應趨勢,才有可能成功。所以,愚夫非常感激投資的兄與弟,根本不問愚夫如何操作,因為他們有創業的經歷,知道太過束縛,根本不可能成功。投資,從某種程度上說,是投資給人,而不是一個好項目,任何項目,都有人成功,也有人失敗,二八定律,亘古不變。不愧對信任與支持,是責任,更是一種品質。

一步步往前走,腳踏實地,平地起高樓,未來有無限,一切皆有可能!

由於第一次拍賣未能實現目標,在未來兩周,我們選擇了符合要求的四棟房源,進行競買,分別在2月23日(周四)與27日(周一)。很多拍賣房屋,在現場取消拍賣,是經常發生的事情,所以,多備無患,可以提高效率。

2017年2月16日  於美國洛杉磯
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2017-3-14 07:04 | 顯示全部樓層
海納愚夫:首棟法拍屋成功競買記

最近很忙,但是,法拍屋投資工作並沒有懈怠,一直抽時間緊盯法拍屋市場。

經過三次競拍,都因為目標房源臨時取消,而被迫放棄。周末選擇了兩棟作為目標房源,位於爾灣(Irvine)附近的兩個老美城市,學區都在9到10分之間。

周一早上九時過,即到達橙縣(Orange County)法拍屋拍賣點,位於Orange市希爾頓酒店大廳。此處與聖貝納迪諾縣(San Bernardino County)拍賣點比較,高、大、上多了。

參與拍賣的人,比房源多。我們的目標房源出現在第四個,前三個中,有一個競爭非常激烈。

我們的目標房源位於Rancho Santa Margarita市,是一個典型的老美中產階級城市,族裔以白人居多。城市漂亮,社區寧靜,靠山臨海。愚夫經常陪客人在此看房,對附近城市房屋市場了如指掌。

我們的目標是一棟兩房兩浴,939平方英尺的康斗,起拍價26萬多美元。Rancho Santa Margarita市目前在售兩房,市場最低價在384900美元。(鏈接為該市目前在售兩房房源http://matrix.crmls.org/Matrix/p?ID=48366889504

此房開拍,便有兩人一路競逐。接近三十萬時,我們加入了進來,此時已經四人競逐。志在必得,是我的目標。

很快超過我們的目標價格範圍31萬,市場競爭,優勝劣汰,弱肉強食。在我的安排下,助理小徐與另一個人一路拼殺,在32萬的極限前318000美元終止了廝殺,我們如願以償!

在辦理相關手續后,我們離開了現場。拍下此房,標誌著法拍屋投資進入了一個新的階段!

(海納愚夫,洛杉磯專業地產經紀,網路自由撰稿人,專業著作《話說美國買房》,微信:1397154975)
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2017-3-26 02:01 | 顯示全部樓層
蘭町聖瑪格麗塔(Rancho Santa Margarita)位於爾灣東南部,屬於橙縣(Orange County)管轄範圍。靠山臨海,共有47851人居住在這座城市,居住群體白人佔比78.2%,亞裔佔比9.1%。這座城市共有17260套住房,自住房比例71.4%,出租房比例28.6%,人均家庭中位數收入104,113美元(據2010年穀歌統計數據)。城市清新,社區漂亮,學區一流。愚夫團隊通過法院競買的第一棟房子,就位於這個城市。周邊還有Laguna Hills,Lake Forest,Laguna Niguel ,Mission Viejo等老美城市。這些城市都屬於老美中產階級偏上社區,將是愚夫團隊法拍屋重點經營的城市。愚夫將陸續推出這些城市的概況,供圈內朋友們了解。

海納愚夫 於美國洛杉磯

蘭町聖瑪格麗塔城市掠影

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 樓主| 海納愚夫 發表於 2017-3-26 02:28 | 顯示全部樓層

在橙縣(Orange County)法院拍賣結束后,不到兩周,我們就收到了多餘退款與相關產權證書。今天帶著兩個助理,與屋主談判。我們給出的條件是,如果屋主一周內自動搬離,給他6000美金補償;如果兩周內搬離,給他4000美金補償;如果兩周內沒有搬離,我們終止談判,直接啟動法律程序,強制驅離。如果啟動法律程序,這對雙方來說都不是最好的選擇,對屋主來說,雖然可以賴著多住三兩個月,但是,人生中將有被強制驅離記錄;對於我們來說,將拖延資金周轉三兩月,或許這三兩個月又可以完成一筆交易。但是,美國作為一個法制國家,如果對方不接受妥協條件,我們就只有展示法律的力量,少說廢話,多做實事。黑人屋主能否答應,拭目以待!

2017年3月25日  星期六  於美國洛杉磯
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2017-3-26 13:07 | 顯示全部樓層
拍賣屋驅客談判記

今天去到拍賣屋,兩個助理不敢上前敲門,害怕屋主開槍打他們。最後倒有點像我拿槍頂著他們的後背,「上不上,不上我就開槍打您倆了!」我說您們看見美國有新聞報道,拍賣屋主有開槍的嗎?

我們拍賣的康斗有一個小院,院子里呆著一個印度裔老人,還算和善。與他打過招呼后,問他是不是屋主,他說不是,他與兒子租住在此。

我們向他表明了來意,明確告知,這個房子已經被法院拍賣,我們是新的屋主。他需要停止向以前的屋主繳納租金,而且,我們將不會繼續出租,需要重新裝修,再上市出售。

所以,租約需要解除。如果他們在一周內搬離,我們給予6000美元補助;如果超過一周,在兩周內搬離,我們給予4000美元補助;如果超過兩周,我們不給予任何補助,直接啟動法律程序,進行驅離。

老人告知,他兒子不在家,明天早上去可以見到兒子。我們將所有條件告知后,請他轉告兒子,同時請他兒子電話聯繫我們。我們給予他們三天的時間來考慮,給我們一個答覆。

老人還會說中文「你好」,說還有什麼中國朋友,與我們套近乎。在準確表達意圖后,我們與老人告別。

法拍屋的主人已經不知身在何處了,也不知道屋主為何不還銀行的貸款了,房子每月有租金,按理說有收入,應該可以支付月供。老美的邏輯,搞不懂!

這個小區緊鄰一個湖泊,社區漂亮,很有小資情調。我們獲得房子,將重新全面裝修,力爭上市秒殺!

海納愚夫 2017年3月25日 於美國洛杉磯
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2017-7-8 01:33 | 顯示全部樓層
2017年7月6日

今天順利取得法拍屋的鑰匙,歷時三個多月,依據美國相關規則,經過法庭程序,終於獲得房屋,花費律師費用共計1310美元。房屋購買價格318000美元,目前市場價格40萬美元左右。今天第一次進房子看了一下,房子格局很好,兩室兩衛一廚兩廳一前院,一車位車庫。房子臨近湖邊,兩分鐘到達湖邊小徑,環境優雅,社區漂亮,學區一流。
附圖片
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2017-7-21 10:22 | 顯示全部樓層
今天以近64萬美元,又順利拍買到一棟市值75萬美金左右的房子,這是第一筆超越50萬美金追隨愚夫法拍屋團隊的資金。未來三年,打造洛杉磯法拍屋投資精英團隊,是愚夫最重要的目標之一。房地產作為一個吸金行業,建立安全、可靠、專業、職業的投資平台,將智慧、人品、能力、資金、房產,有機結合。打造一個共同利益體,實現共贏互惠互利。愚夫相信,一個給他人帶去快樂的人,他一定是快樂的;一個給他人帶去財富的人,他一定是富有的;一個給他人帶去幸福的人,他一定是幸福的!

——與朋友們共勉!

2017年7月20日

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 樓主| 海納愚夫 發表於 2017-7-21 10:22 | 顯示全部樓層
海納愚夫:美國法拍屋暗藏風險與對策

在最近法拍屋工作過程中,筆者數次往返橙縣(Orange County)法拍屋現場。在橙縣三個拍賣現場,筆者發現了不少職業競拍人。很多參與競拍者,工作上既是對手,生活中又成為了朋友,有趣而好玩。

法拍屋投資是美國一個比較成熟的行業與產業,由於全現金交易,所以,這也是一個資金需求量巨大的行業,玩的就是錢。

筆者兩次成功競拍,競爭異常激烈,最後拼的就是魄力,你敢不敢比別人加價更多!

法拍屋有哪些隱藏風險呢?

首先是隱藏的債務風險。一棟房子通常可能欠多家銀行的錢,而分為第一順位債權人、第二順位及第N順位債權人。第幾順位債權人的拍賣委託,決定了競買人的債務責任。

所以在拍賣一棟房子前,需要對拍賣的房子進行產權調查,搞清楚債務明細,弄清拍賣委託人的順位次序。搞清楚這些狀況,就能明白競價時的大致頂部。

其次房子是否發生過兇殺,正常死亡與非正常死亡情況。美國是一個信息完全開放的國家,這些信息可以通過當地警局記錄進行查詢。

筆者經常說,撿小便宜者必吃大虧。任何時候,我們都必須尊重常識。在競拍時,很多房子無人問津,如果你認為這是便宜,就跳坑裡去了。所以,流拍是經常發生的事情。

如果一個房子競爭激烈,好東西大家都會喜歡,競爭自然產生,競拍下這類房子,通常只是賺錢多少的問題。

這也是規避重大風險,最基本的常識。

2017年7月 於美國洛杉磯
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