倍可親

標題: 中國樓市在可見未來不可能崩盤 [列印本頁]

作者: 硨磲大爺 時間: 2017-2-8 03:44
標題: 中國樓市在可見未來不可能崩盤
　　Eastland 虎嗅網

　　

　　雞年春節前後，社交媒體中「萬事如意」、「恭喜發財」之聲不絕於耳，而網上各種「崩盤」預言甚囂塵上。百度一下「2017+崩盤」，124萬條搜索結果奔到眼前：樓市崩盤、股市崩盤、債市崩盤、匯率跳水…… 「崩盤」之說已流行多年，崩盤論者吃准早晚會崩，到時就可顯出自己的「先見之明」，聽眾卻深受其害。1989年北京黃金地段商品房單價突破2000元時，就出現「房價有泡沫」之說，那些等著「崩盤」再下手的市民，向誰控訴？但「崩盤預言」仍大有市場，日前某微信公號稱「2017年樓市將崩盤，一線城市房價跌50%，其它跌90%」，閱讀數已近7萬。預測一個嬰兒早晚要死，一百年內定會應驗，但卻錯過了TA的整個人生，高明何在？春節過後第一個工作日，央行在凈回籠700億的同時，上調逆回購和常備借貸利率（SLF)。聯繫到節前上調中期貸款利率（MLF)，央行收緊貨幣政策的意向明顯，「加息周期」在望。但幾十年來，中國經歷了多個加息周期，指導思想從來沒有變：在通脹可控的前提下，通過注入流動性來維持增長速度。討論房地產走勢的文章每天都有成百上千篇，它們的論據基本都對，所引日本、香港樓市的動蕩都是史實，結論每每讓持幣待購者心生希望。土地財政、流動性泛濫、開發商貪婪、消費者從眾……這些與高房價相關的因素無人不知、無人不曉，但有一件事卻極少有人提及：商品房是政府回籠貨幣的大殺器。研究中國經濟，「民科」更靠譜

　　

　　在自然科學領域，未經系統學習和正規科研實踐就妄談「顛覆」者被稱為「民科」。他們沒有「站在巨人肩膀」，卻臆想獲得重大突破、推翻著名理論或建立龐大理論體系。多數情況下，「民科」這個稱謂含意有強烈貶義。但在經濟領域卻無法、也不應排斥「民科」。首先，經濟學本身就不是嚴謹的科學。科學家的工作大致分為兩類：用理論解釋現象、用試驗驗證理論。牛頓、愛因斯坦、霍金的長項是提出理論，盧瑟褔、法拉第、卡文迪許則善於驗證理論。經濟學家在第一類項工作中就大費周章。站在一個時點，比說1990年，能夠解釋某國1950年到1985年經濟現象的理論或許有好幾套。十年後，需要解釋該國1950年到1995年經濟現象時，卻發現這些理論有的要「動大手術」、有的還不如廢棄、另起爐灶。第二類工作則難以令人信服地完成。執政者採信何種經濟學理論根本就不是什麼科學問題。「效率優先、兼顧公平」這類價值判斷不會出現在物理學家的腦海；選擇凱恩斯還是弗里德曼則與信仰高度相關。一個自然科學試驗，不論張三還是李四做，在給定精度下的結果必然是相同的。但用實踐驗證經濟學理論時，影響最終結果的因素及這些因素的權重根本無法窮舉和釐定。比如川普採取什麼政策、決定成敗的關鍵因素是什麼，最終的結果能驗證哪條經濟學理論。四年或八年後對川普施政得失的總結，是「科學問題」還是「政治問題」？跳出來說自家學說被驗證的學者也難避「打哪兒指哪兒」之嫌。理論的提出和驗證都不那麼靠譜，關於經濟學是否屬於科學範疇一直存在爭議，不客氣地說，大家都是「民科」。#關於經濟學是否屬於科學，不妨上「知乎」看看# 其次，古今中外沒有任何政治領袖嚴格按照經濟學理論治理國家。以中國為例，毛、劉、周、陳、鄧哪位持有歐美名校學位？改革開放之後，中國也沒有照搬西方經濟學理論，頂多參考、借鑒一二。在「民科」治理下，中國成為世界第二大經濟體，2016年GDP相當於日、德、英三國總和。不是說經濟學沒有價值，而是不應放棄獨立思考，不應迷信象牙塔中傳出的「高大上」理論。何況經濟學圈內眾說紛紜，有些專家明顯是「用屁股思考」，聽誰的? 研究中國經濟問題，首先要了解「民科」式的管理思路，不然即便諾獎得主也是「門外漢」。中國經濟問題的軸心

　　

　　前蘇聯及中國從根本上排斥「資產階級經濟學」。甚至不承認一般經濟學意義上的貨幣，將紙幣視為「勞動券」。根據馬克思的論述：「在社會的公有生產中，貨幣資本不再存在了。社會把勞動力和生產資料分配給不同的生產部門。生產者也會得到紙質憑證，據此從社會儲備中取得與勞動時間相當的消費品。」（這個概念是馬克思從英國空想社會主義者R·歐文「批判地繼承」來的。）「紙質憑證」是勞動者付出勞動數量及質量的憑證，用於換取生活物資，成為在勞動者之間分配個人消費品的依據。比如在工地搬磚，每搬100塊發一張「紙質憑證」（此謂發放），每張憑證可在食堂換一個燒餅（此為回籠）。「勞動券」的發放與回籠是政府經濟管理工作的「軸心」。聽起來很「民科」是吧？但這套辦法行之有效並且影響深遠，至今仍是理解中國經濟問題的關鍵。豎起耳朵踩油門

　　

　　「踩油門」時要聽發動機的聲音，投放「勞動券」（供應即貨幣）要關注M2（早期注重控制現金——M0，後來關注狹義貨幣的供應量——M1，近二十年關注的是廣義貨幣供應量——M2）。 1991年到1996年，M2增速一直處於高位，其中1992年、1993年、1994年分別為31.3%、37.3%和34.5%。到1996年末，M2達到7.6萬億，超過當年的國內生產總值（GDP）。1997年到2003年，M2增速維持在20%以下，其中2000年僅為12.27%。 2004年到2012年的走勢則不太好看：2007年到2008年M2增速一直在提高，GDP增速卻降了下來，2009年M2增速突增至27.6%（著名的「四萬億」），但GDP增速僅在2010年小幅上揚就又調頭向下。

　　

　　1991年至2016年這四分之一世紀，M2從1.9萬億增至155萬億，25年累計增長79.3倍，年均複合增長19.2%。同期GDP增長32.8倍，年均複合增長15.1%。到2016年末，M2達155萬億，為同年GDP的208%。

　　

　　中國M2/GDP這個數字，在世界主要經濟體當中是最高的。截至2015年末，美國、日本分別為0.69和1.84（美國M2的統計口徑比中國小，日本則與中國較為接近）。

　　

　　「籠中猛虎」未能傷人

　　

　　「勞動券」發放憑的是膽略，回籠靠的是本事。新中國百廢待興，各行各業都要大幹快上，勞動券難免超量發行，於是「燒餅」不夠了。怎麼辦？憑戶本、糧票定量供應。誰說毛時代物價不漲？燒餅要「勞動券」加糧票才能換，實際上是變相漲價了。憑票證定量供給保障了生活物資的公平分配，但老百姓拿著錢買不到東西總不是好事兒。辦法之一是用高檔商品把勞動券置換回來。1961年初，陳雲估算商品與購買力的缺口有30億左右差額，提出「要擺出幾樣自由買的東西來賣」，史稱「高級時代高級糖」。以上說的是「商品回籠」，除此之外「儲蓄」也被做為「回籠」。但儲蓄只是暫時減緩了購買力的釋放，不能解決根本問題。百姓存在銀行里越聚越多的存款被視為「籠中猛虎」。如果集中取出消費，將造成物價大幅波動。M2增速與GDP增速的差值可通俗地解釋為「印錢速度超過生產」，對物價必有影響。但實際情況是：儘管「蒜你狠」、「煤超瘋」、「豬堅強」等局布價格波動此起彼伏，CPI指數卻維持在低位。

　　

　　「磚頭瓦塊」制服「猛虎」

　　

　　多發了那麼多貨幣，物價卻沒有飛漲，錢都去哪兒了？這要從朱鎔基任副總理兼央行行長說起。連年超發貨幣造成嚴重通脹，朱鎔基任副總理頭三年，一面緊縮信貸一面「開倉放糧」平抑食品價格，但CPI依然高企（1993年、1994年、1995年分別14.7%、24.1%和17.1%）。這還僅是統計數據，老百姓的感受更不用提了。1993年朱鎔基初任副總理及央行行長之時，誕生不久的房地產市場出現局布過熱，他曾以鐵腕迅速撲滅海南、北海、惠州等地的樓市泡沫。但在後來，他卻對房地產市場寄予了厚望。據王石回憶，1997年11月朱鎔基到深圳視察，聽完彙報后聊了幾句「題外話」，是關於取消福利分房、開放金融市場和消費信貸，房地產行業能成為支柱產業。「我兩年內一定要把住宅行業促成支柱產業！」朱鎔基說。朱鎔基沒有公開說的是，房地產還是回籠貨幣的「大殺器」。他任內沒少發鈔票，在亞洲金融危機的不利影響下保持了經濟的高速增長，而商品價格卻非常「低調」。在他離任的2003年，CPI僅為1.2%。

　　

　　蓬勃發展房地產業帶動了上下游50多個行業，成為名副其實的支柱產業，同時大大提高了貨幣回籠的效率，防止了消費品價格的暴漲，創造出高增長、低通脹的經濟奇迹。朱鎔基離任前曾對樓市過熱的風險提出警告，但十幾年來中國經濟一直沒有脫離他開創的模式。2016年，M2比GDP多增加近10萬億（分別增長15.73萬億和5.85萬億），而這一年全國商品房交易總額剛好也是10萬億！別忘了，中國是社會主義公有制國家

　　

　　意識不到社會主義公有制國家與美國、日本的本質區別，對經濟問題的討論就成為空中樓閣。比如房地產市場，為什麼中國可以通過商品房回籠貨幣？因為土地是公有的，土地成本占房款三分之一，相關的數十項稅費合計約佔房款的二分之一（包括但不限於營業稅、所得稅、土地契稅、土地增值稅、企業所得稅），房款的六分之五迴流入各級財政。再比如，在討論樓市崩盤時，政府在哪裡？假如樓市崩盤（以短期內房價下跌50%為標誌)，三百六十行不會獨崩房地產開發這一行，整個中國經濟大廈都會傾覆，政府怎會讓這種事情發生呢？2016年，中國財政收入15.9萬億，國營企業總營收45.9萬億，出讓土地收入3.7萬億，外匯儲備3萬億美元……手握天量資源，而且不會像多黨制國家那樣受議會限制、被在野黨掣肘，必要時什麼招數都可以使出來。政府有意願、有能力阻止樓市崩盤，所以，在可預見的未來，樓市不可能崩盤。#漲得時快時慢而已#不過，在一線城市房價近年上漲過快和中產階層資金外流渠道被封堵的情況下，2017年的A股市場更值得期待。

作者: 不如 時間: 2017-2-8 09:04
一線也難逃崩盤的命運。政府已經不顧一切的死撐很多年了，撐不住的時候就會崩盤。

作者: rfw1972 時間: 2017-2-8 22:25
沒買的豬民做白日夢，好地方的房子不會爹

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