從專業角度看寶強美國買房被忽悠了嗎？

從專業角度看寶強美國買房被忽悠了嗎？

文：海納愚夫

王寶強馬蓉2013年12月在洛杉磯十大城市之一——帕薩迪納（Pasadena），購買獨立屋一棟，房屋佔地面積14510平方英尺，建築面積2300平方英尺。

房子四個卧室，三個衛生間，三廳一廚，兩車位車庫，前後院，帶游泳池，1958年建造。房子在13年9月12日上市，上市價格125萬美金，最後成交價格120萬美金，屋主降價五萬美金。

房屋從上市到成交歷時102天，從交易時間上來看，是較長的。從這個紀錄可以看出，賣主就是想賣個好價錢。美國房屋交易市場完全公開、透明，一切由市場說了算。交易雙方完全本著自由、自願的原則。

2013年，是美國房價迎來四年報復性增長的一年。此前四年，美國房價一直在底部盤整，陷入低谷。

寶強的房子紀錄顯示，此前交易在2004年，成交價格76萬美金。此前老美屋主在2011年曾經以799000與849000美金，兩個上市價格在市場上售賣，都未能成交。

2013年美國房市交易，是價格瘋狂上升的一年，可以用「搶」來形容。一棟開價公道、合理的房子，通常會出現多個Offer競買，而互相加價，獲得交易權。

很顯然，寶強房子的前屋主應該非常熟悉市場，上市價格在2011年基礎上大幅上漲，開價125萬美金。

從較長時間的交易結果，不難看出，賣家的心態是符合預期價格就賣，不符合就不賣。而寶強或許就認定了在帕薩迪納置業，此時，這棟房子進入了寶強的視線。

看房、選房，這是一個並不容易的過程。從交易紀錄可以看出，寶強買房經紀人與愚夫同屬一家公司，但是愚夫並不認識這位經紀人。

交易價格由上市報價125萬，到120萬成交，應該經歷了價格博弈，雙方妥協后達成的結果。

從愚夫交易經驗看，這類房子是很難講價的，因為賣家是姜太公釣魚，願者上鉤。賣主並不急於成交賣出，所以不達到理想價格，賣主不會脫手。

這就是彼此雙方心理的博弈，誰著急，誰就多付出。

對一個明星來說，時間就是金錢，所以，只要看著喜歡，貴一點，或者便宜一點，並不重要。買家買到自己喜歡的房子，賣主賣到自己理想的價格，皆大歡喜，交易也就因此達成。

愚夫搜索了近三年這一條街的成交紀錄，有兩棟房子可以與寶強的房子類比。（見鏈接：http://mrmlsmatrix.com/Matrix/p?ID=45082867043）

從佔地，房屋大小，及後院游泳池看，寶強房子買價120萬美金，還算是在合理範圍，並沒有離譜。而且，我們專業網站的中間評估價格在130多萬美金。

無論是CRMLS專業平台，還是面向公眾的Zillow平台，其評估價格僅能供參考。

每一棟房子的朝向、格局、採光、屋況等差異都很大，而網站評估價格都是按照程序化與格式化進行，所以，評估價格只具有參考意義。

帕薩迪納緊鄰華人老區，與聖馬利諾接壤，是一座傳統老美城市。該市有10多萬人口，以210高速為界，北部以黑人居多，南部以白人亞裔為主。學區非常一般，北部學區更差一些。

寶強的房子位於北部，學區很差。至於經紀人是否告知寶強學區情況，要看每一個經紀人的工作方式與方法。美國沒有規定強制經紀人必須告知當事人學區狀況，通常當事人詢問，經紀人有責任告知，當事人不關心，很多經紀人也就多一事不如少一事。畢竟，成交才是經紀人的根本目標。

參與美國房產買賣，只要嚴格按照交易規則辦事，不要貪圖便宜，不要試圖去挑戰美國房產交易規則，不要玩一些中國式小聰明，吃虧上當可能性不大。當然，交易本身就是一種智慧與力量的博弈，賣高價乃人之本性。所以，找到一個人品好，能力強的經紀人，對美國買房或將事半功倍。

好的房源進入我們專業經紀平台，將很快售出，只有比較差的房源，才會到處打廣告兜售，這或許也是美國房屋買賣的一個潛規則吧。

最後，用一句電影台詞，作為本文的結尾吧！——「我在帕薩迪納等您，不見不散！」

2016年8月 於美國洛杉磯

（作者：海納愚夫，洛杉磯專業地產經紀，網路自由撰稿人，專業著作《話說美國買房》，微信：1397154975）