話說美國買房

七十七說美國買房——美國房屋買賣故事（7）

文：海納愚夫

在幫助G先生看房選房的同時，來自深圳的X先生，也順便考察爾灣的房源，與我們一同查看。

他們的預算原本也在80萬美金左右，但是X太太否決了在爾灣置業的方案。

不過X先生也看中了我為G先生選擇的房屋，因為大家人到中年，眼光差異不大。

這棟房屋三房三整浴，1600多平方英尺，上下二層，還有一個後院。布局合理，採光效果也好，功能齊全，開價也公道，接近74萬美金。

上市接近二十天，愚夫分析比較了周邊房屋成交情況，並與對方經紀進行了交流，可能略有一點降價空間。

愚夫建議從716000美金開價，殺的太多，對方可能不會理我們，因為當前市場同類房源，沒有比這棟更好的了。

愚夫建議G先生，對方如果回復到73萬左右，我們必須馬上接受，避免貽誤戰機，導致錯過這棟房子。愚夫並且將當前市場同類房源，以及周邊歷史成交狀況發給了G先生，以事實與數據說話，讓G先生能夠有決策依據，心中有數。

在對方經紀人與賣家協商后，給我們73萬的回復，G先生尊重了愚夫的建議，爽快接受了對方的價格。

臨近周末，對方賣家希望周末能夠再有更好的Offer進來，在沒有得到賣家最後簽字，房子進入Escrow前，主動權還沒有轉移。

不過，我們運氣不錯，沒有人爭搶。賣家在掙扎后，並且要求房子交易完成，再返租給她半年到一年，並且談好租金每月3100美金。因為G先生是投資，租誰都一樣，我們答應了賣家的返租要求。

房子進入Escrow，開始辦理交割手續。

後來來自武漢一位曾經在國內做地產的讀者朋友，看過這個房子后，也讚不絕口，把這棟房子形容為一個精緻的女人。

G先生與太太將於六月底登陸洛杉磯，簽訂最後的貸款手續后，銀行完成放款，Escrow完成產權登記過戶，整個交易完成。

在緊張繁忙中，愚夫總算完成了G先生的重託。愚夫深知，這種信任，在當今社會，非常難能可貴。

這已經不是第一套，也不會是最後一套，愚夫將以專業與誠信，為更多大陸客人提供這種便利的服務。

當然，接受這種委託前，必須與愚夫共同相處一段時間，愚夫明確了客人的價值觀與需求后，大家才能事半功倍，達到彼此的理想，實現共同的目標，避免出現失望。

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（未完待續）

七十八說美國買房——美國房屋買賣故事（8）

文：海納愚夫

在完成G先生的重託后，來自深圳的X先生，從五月三日登陸洛杉磯，就一直在陪同愚夫處理其他客戶的事宜，愚夫一直深感歉意。

X先生登陸洛杉磯前，委託愚夫在家附近幫助他租下來一個套房，方便與愚夫交流。X先生第一次來美國，愚夫在機場接上他后，由於共同有銷售經歷的背景，所以，我們的見面沒有疏離感，反而一見如故。

為了便利，也為了深入了解洛杉磯，他尊重了愚夫的建議，每天與愚夫在一起。一邊熟悉洛杉磯，一邊了解美國生活，一邊觀察愚夫如何處理工作與業務。

在認識X先生前，先認識X太太。因為X太太是愚夫的讀者朋友，她是最簡單，最直接的客戶。在給愚夫的留言中，她條理清楚，目標明確的列出了自己需要的條款。她在留言中說，愚夫工作一定忙碌，不要忘記她的委託。

愚夫深為感動，雖然我們交流不多，但是彼此心靈相通。她在準備好資金，匯到香港后。由於身為某大型企業集團部門主管，所以工作非常忙碌，與先生商量后，決定由做國際貿易的X先生先到洛杉磯打頭陣，摸清情況，房子看到差不多的時候，她再登陸洛杉磯，完成掃尾工作。

在忙完其它較緊急的工作后，愚夫與助理陪同X先生查看了約巴林達、爾灣、奇洛崗、鑽石吧、核桃市的目標房源。

由於我們出價不及時，在猶疑中，看中的房子先後被其他買家買走了。

在X先生比較了幾個城市后，考慮到便利性，最終確定在奇洛崗購買。同時，通過比較，我們也看中了兩套房子，一棟賣家開價800000萬美金，一棟賣家開價847000美金。

開價80萬美金的房子，房子溫馨，格局緊湊，房主從新房一直住到今天，把房子打理得不錯，X先生希望出價78萬美金買下此房。愚夫查詢房屋歷史及周邊成交后，建議出價73萬美金。

時隔一天，賣家經紀來電詢問，75萬美金我們要不要。由於此房佔地格局不方正，加上房子實在有點小，所以，X先生最終選擇了放棄。

我們決定主攻報價847000美金的房子，在第一次出價816000美金后，便出現了多人競價情況。由於臨近湖區公園，位置優越。X先生志在必得，為了拿下此房，在第二次競價中，我們答應了賣家經紀的條件，出價86萬美金，賣方放棄周末的開放屋，直接簽回給我們。

但是，賣方毀約，未能履行承諾。周末繼續開放，為吸引更多買家參與競買，企圖抬高價格。

X太太在五月二十日與母親一起來到洛杉磯，準備完成最後的工作。本來我們一起期待周五晚上的好消息，但是，賣家的毀約，讓我們非常沮喪。

當然，愚夫明白美國房屋的交易規則，賣家沒有簽訂書面合約，只有道義上的責任。不過，這是愚夫交易生涯第一次遇見。

在X先生當晚比較后，決定還是這棟房子好。但是愚夫分析了周邊成交狀況，給予的評估價格在83萬美金左右。第二天，X先生想出價88萬美金拍下此房，意圖擊敗其他競爭對手。

（未完待續）

七十九說美國買房——美國房屋買賣故事（9）

文：海納愚夫

第二天，愚夫安排查看了奇洛崗其它在售的所有目標房源。同時，帶領X太太與母親一起看這棟X先生志在必得的房屋。

再進這棟房子，愚夫發現，這棟房子一樓格局非常一般，而且院子小，完全沒有打理，房子與院子大小完全不協調。亮點僅僅在於二樓格局不錯，空間感強，近湖區公園，與市場同類房源比較，根本不值88萬美金。

我們交換意見后，X先生也發現，沒有想象中的好，也否定了自己志在必得的想法。而且大家一致PS了這套房子，不再考慮購買。

決定競價另外一套開價85萬美金的房子，性價比很高。考慮到市場供給面，他們想按賣方開價直接購買下來，但是愚夫經過查詢比對，以及與賣方經紀人溝通，我們可以在82到83萬美金之間成交。

我們當晚按82萬出價，屋主是在伊拉克服役的軍人，賣家經紀與屋主商量后，給予了我們近83萬的回價。但是X太太經過一夜考慮，覺得房屋有錯層的缺憾，還是有些糾結，愚夫非常理解。

由於目標範圍內的房源，已經沒有更好選擇，X先生夫婦決定提高預算價格空間。在90到100萬美金之間，愚夫找到了一套沒有靠近高速、主幹道，沒有路沖，裝修精緻的房屋，只是房屋土地面積比較小。

我們還是決定親自查看一下，房子的格局，風格，裝修，品味，真的非常不錯。雖然地小，但是，後院打理不錯，而且與房子還很協調。

X先生一直十分期待愚夫一句：就是它了！這棟房子本身與X太太夫婦風格非常接近，但是愚夫考慮超出他們預算不少，所以，不能貿然鼓動。

愚夫尊重每一個客人自己的任何決定，因為每一個人面臨的情況千差萬別，愚夫只有建議權，沒有替客戶的決策權。愚夫明白自己的角色定位，不能成為客戶朋友的負擔。

經過比較權衡后，X先生夫婦決定買下這棟房子。愚夫經過分析，認為這棟房子市價在92到93萬之間。但是，賣家是否願意降價出售，在於我們的運氣了。

X太太建議出價90萬美金，愚夫經過思考，因為房子上市二十餘天，是一個很微妙的時間。

我們需要擊破賣家的心理防線，讓他們露出底牌，速戰速決。決定按88萬美金出價，這是一個看上去似乎沒有誠意的價格。

但是賣方經紀人與愚夫有過過招，一棟開價80萬，愚夫75萬掀過他的底牌，而且也與他們有過成交記錄。

我們運氣比較好的是，沒有其他買家競價，賣家認為自己的房子市值925000美金，直接露出了底牌！

愚夫不怕他降價，怕他降價進入不了我們的射程，我們需要速戰速決。因為X先生夫婦已經非常著急，而這是交易的大忌！

賣家的底牌，就是我們需要的，或許，賣家也沒有想到，我們爽快接受了他們的價格，達成交易。房子進入Escrow，辦理交割手續。

X先生夫婦雖然已經做了EB5投資移民，但是他們還沒有獲得綠卡，目前只能以B1/B2身份通過華資做貸款，利率在4.875%。

在持投資移民簽證登陸后，再重新進行貸款操作，降低資金使用成本。

從X先生五月三日登陸洛杉磯，五月二十六日離開美國，歷時二十三天達成交易。由於他們是第一次來美國，購房速度算是超級快了。

在關鍵時刻，調整戰略，適應市場，應該是X先生夫婦實現目標最根本的原因。他們尊重愚夫的專業分析與判斷，對愚夫充滿信任，愚夫心懷感激。

（未完待續）

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八十說美國買房——美國房屋買賣故事（10）

文：海納愚夫

兩年多來，愚夫最經典的一筆交易是五月十日Closed，位於La verne的一套房子。姑且稱買主為Y先生吧，Y先生是與愚夫相識多年的一位兄弟，來自深圳。

三年前，Y先生帶著太太與一雙兒女，說是受到了愚夫文章的蠱惑，來到美國。愚夫幫助Y先生在阿罕布拉租下了一套公寓，安頓了下來。

Y先生憑著良好的語言能力，以及以前的人脈資源，做起了中美貿易，三年多年，生意越來越大。

連續兩年報稅收入均在十萬美元上下，他們賣掉深圳的一套房子，作為頭款，申請了美國查收入、查稅收、查信用的貸款。

愚夫在審核了他們的資信與貸款能力后，從三月份開始看房，而他們自己利用周末也經常去看開放屋。

由於經常觀察市場，他們發現市場很火爆，自己看上的房子，還沒有出手，就被其他買家買走了。

奇洛崗也是他們置業的首選，我們在奇洛崗參與幾次競價，都失敗而歸。

預算也由六十餘萬調高到八十萬，在他們調整預算后，愚夫帶他們看了La Verne 的幾套房子。其中一套，武漢大哥與Z先生都先後看過，而且都非常喜歡。

Y先生夫婦一進入這棟房子，也非常喜歡。房子緊鄰高爾夫球場，視野開闊，非常漂亮。

房主是一對年邁的白人夫婦，還是一個畫家，從1979年房子建好，一直住到現在。他們將房子打理得非常具有藝術氣息，溫馨而甜蜜。

房子開價789000美金，已經上市六十餘天了。房主1979年購買價格145500美金，剛開始上市價格825000美金，房主已經主動降價一次。

去年愚夫在La Verne幫助一位經營超市的兄長，買過同樣的一棟房子，交易價格781000美金，而且當時價格談得非常艱難。

房主主動降價，說明他已經想儘快賣出了。而上市六十餘天，愚夫都曾經帶過兩批朋友看過此房，對不斷的看房人，相信房主早已不勝其煩。

而從市面供求看，優質房源非常有限。而我們資金競爭本來不具有優勢，如果能夠買下此房，完全是好運了。

經過比對分析，愚夫建議Y先生，從76萬開始出價，對方回任何價格，我們都必須接受，包括原價，Y先生夫婦同意了我的方案。

（未完待續）

八十一說美國買房——美國房屋買賣故事（11）

價格開出后，我們靜待對方回復。對方經紀人在調查了我們的資信與貸款能力，僵持兩天後，愚夫沒有想到，賣家竟然接受了我們的價格，交易達成，房子進入Escrow，辦理交割手續。

因為在貸款額度上存在一些問題，我們在貸款條件移除上設置了三十天，完成交易上設置了六十天。如果貸款出現意外，保證客戶定金不受到損失，在規則範圍內我們可以安全退出交易。

根據報稅額度與收入證明，我們在與花旗銀行（CITIBANK）和富國銀行（WELLS FARGO）貸款經紀溝通后，在貸款額度上都存在一些問題。

Y太太曾經在某中文媒體工作一段時間，認識做貸款的中介公司，她聯繫了其中一家。與愚夫合作的都是貸款銀行經紀，愚夫極少與貸款中介公司合作業務。因為，降低客戶成本，是愚夫時刻要為客戶考慮的問題。

因為額度問題，我們的交易隨時可能中斷，被迫退出。只能「死馬當作活馬醫」，愚夫與Y先生一起拜會了貸款中介，在確認了沒有前置審批費用，沒有貸款點數費用，而且利率也在4%以下，我們開始與這家中介機構進行合作，提供相關文件，辦理貸款手續。

再次讓愚夫沒有想到的是，我們的貸款申請很快得到批准，獲得理想貸款額度，而且三十年固定利率在3.85%。

Y先生夫婦順利購下自己喜歡的房屋，而這棟房子也是愚夫喜歡的風格。

雖然這棟房子僅僅三十七年，但是能夠感受到歷史的塵埃，歲月的沉澱，充滿著濃濃的藝術味道！

這棟房子也曾經被兩個富豪看上，但因為種種原因，都與他們無緣。

這棟房子也是愚夫做得比較輕鬆的一筆交易，由於工作實在忙碌，愚夫陪Y先生夫婦看房不過三到四次，很多時候都是助理在陪同他們進行一些工作，愚夫很感激Y先生兄弟的理解。

能夠比較快速的幫助Y先生達成交易，買到理想房屋，與愚夫對市場的熟悉，以及Y先生夫婦充分尊重愚夫的專業能力密不可分。還有就是運氣，當一棟房屋面臨多人競爭時，處於弱勢的一方通常比較難以買到理想房屋。

美國房屋買賣，開價是一個極有技巧性的工作。不僅要分析房屋的歷史，周邊成交狀況，還要考慮房屋上市時間，賣家心理狀態，等等綜合因素。這些需要交易經驗的積累，以及極強的悟性。博弈，不僅需要智慧與能力，還需要機會與運氣。

愚夫祝福Y先生一家順利入駐新居，祝福Y先生生意興隆，中美貿易越做越大，越來越好！

（未完待續）

八十二說美國買房——美國房屋買賣故事（12）

文：海納愚夫

愚夫的四川老鄉，姑且稱他為L先生，他於二月十日到達洛杉磯，時值春節期間，愚夫非常忙碌。

在來美國前，他與愚夫取得聯繫，通過俺的一個兄弟，租下了一輛賓士越野車。這位兄弟在機場接上他，直接把他送到租住的房子。L先生以1500美金租住了一個大套房，準備在洛杉磯住上兩個多月，一邊選房子，一邊熟悉洛杉磯。

L先生住下后，與愚夫進行了會面。因為在來美之前，我們已經有著很好的互動，加上老鄉關係，所以，我們沒有陌生感。

正月初五，L先生也參加了愚夫每年一度的客戶聚會。在忙完較緊急的工作后，愚夫與助理花了一周時間，陪同L先生查看了目標房源。

L先生目標明確，置業城市奇洛崗，價格在130萬美金以內，現金購買。

為了幫助L先生更準確詳細了解市場，愚夫將奇洛崗70到150萬美金的優質房源全部搜索了出來，陪同L先生查看。

幾天下來，能夠入眼的房源也就三套，其中一套位於奇洛崗最南邊，有些偏僻；第二套因為牽涉銀行，屬於非正常交易，加上屋況原因，也選擇了放棄；另外一套，因為Z太太先委託愚夫，愚夫阻止了L先生的競買，愚夫很感激L先生的理解與尊重。

因為競爭激烈，後來Z太太退出，L先生介入，接受賣家所有條件，擊敗其他競爭對手，脫穎而出。坦白說，愚夫心懷愧疚，因為如果L先生從一開始就出手，可以以更低價格，更好條件買到此房。

但是，L先生的大度，理解，與不計較，令愚夫很受感動。

在獲得此房的交易權后，我們還在繼續觀察市場，因為我們獲得交易權的房子距離L先生預期還是有些差距。

我們在完成房屋檢查后第十天，也即移除條件最後一天，一套更加優質，符合L先生要求的房源出現了。

L先生希望退出獲得交易權的房屋，在規則範圍內，這是完全可以的，只是我們將損失房屋檢查費用與Escrow費用，共計500美金左右。

在與助理商量后，助理覺得非常不好意思，無法與對方經紀人講。因為對方經紀人在簽訂合約給我們時，反覆問過會不會後悔，助理說一定不會後悔。

但是在規則範圍內，我們必須以客戶意志為轉移。愚夫親自致電對方經紀人，在表示深深歉意后，希望她能夠理解客戶的決定。

而這棟房子本來就不愁賣，在規則範圍內，也即反悔的最後一天，對方經紀人也只能接受我們的退出。後來這棟房子重新上市后，又很快賣出了。

我們開始主攻這棟剛剛上市的房子，房子報價96萬美金，是當時市場上同類房源中性價比最高的房子。

愚夫將歷史與周邊同類房源的成交記錄一併整理出來，與L先生進行比對分析。

我們開出了全價現金Offer，三天完成房屋檢查，移除條件，七天Closed，完成交易。逼迫賣方二十四小時回復我們，避免更多人看到此房，造成競價抬價現象。

（未完待續）

八十三說美國買房——美國房屋買賣故事（13）

文：海納愚夫

賣家遇到我們這樣的買家，也是非常不容易。特別是對於賣家經紀人而言，這樣他們就可以快速完成一筆交易，獲得傭金了。

所以，我們成為了賣方的當然首選。但是，對於屋主來說，能否知足，成為成交的關鍵。

賣方經紀人很快回復，我們是對方的首選，但是屋主在從南美回美國的飛機上，需要晚些時候才能書面回復我們。

賣家給出了兩個選擇，一個選擇是三天完成房屋檢查，移除後悔條款，一個月Closed，完成交易，加價一萬美金；如果七天Closed，完成交易，加價二萬美金。

在與L先生商量后，他問我怎麼辦，我說我們沒有選擇，只能二選其一，如果拖延，有其他買家參與進來，價格將飆到上百萬。因為我們已經完全了解與熟悉市場，即便賣家加價，目前的加價幅度，依然屋超所值。

作為成功的投機商人L先生，大智若愚，選擇接受加價一萬美金，一個月完成交易。房子進入Escrow，開始辦理交割手續。

L先生是愚夫客戶朋友中活得最瀟灑，最自在的，目前賺錢最輕鬆的。他喜歡自由自在，無拘無束的生活。

他兩次死裡逃生的經歷，驗證大難不死，必有後福的人生哲理。也正因為這些人生經歷，他已經看淡一切。

去年第一次來美國，就租車暢遊洛杉磯，不認識英文單詞，不熟悉道路與交通規則，但是，敢於嘗試，勇於探索，是每一個新移民必須經歷的道路。

第二次再來洛杉磯，戰略清晰，目標明確，再自行駕車，熟悉洛杉磯華人老區、新區、新貴區。特別是自己置業的奇洛崗一帶，多次駕車往返周邊鑽石吧、核桃市、羅蘭崗、哈仙達崗，對周圍地形分佈完全了如指掌。

在與愚夫的互動中，因為價值觀的一致，視愚夫家為自己家一樣，我們相處輕鬆愉快，在一起開心相處了兩個多月。

在交屋后，愚夫安排助理為他房子轉換了水、電、氣等戶頭。他花了二十餘天，對房屋裝修做了一些改動，添置了全新傢具，購買了新車。

在四月二十八日，將車、房全部託付給愚夫后，離開美國回到中國，準備先行辦理留學簽證登陸美國，一邊陪伴孩子在美留學，一邊等待投資移民綠卡。

愚夫期待L先生兄弟攜帶全家，再次早日登陸洛杉磯，開始在美國新的人生征程！續寫老鄉之間的情緣！

（未完待續）

八十四說美國買房——美國房屋買賣故事（14）

文：海納愚夫

五月三十日登陸洛杉磯的L女士，是第三次來到美國。第一次在2016年初，帶著孩子持旅遊簽證首次到美國，第二次是在三月份持投資移民簽證登陸洛杉磯。

第一次登陸美國，便在洛杉磯多個銀行開立了數個帳戶。回到中國后，便通過親戚朋友戶頭將資金匯往美國。

在朋友的引薦下，L女士與愚夫相識。當時她還在中國，此前到洛杉磯看過多處房源，由於與原來的經紀人在溝通上存在一些障礙，所以決定找愚夫做買房代理。

她向愚夫提供了銀行資信證明，以及貸款銀行預審信件。我們便向三個房子出過Offer，但是因為價格原因，而沒有達成交易協議。

三月底持投資移民簽證再次登陸洛杉磯后，愚夫陪同L女士及其先生，一同查看了爾灣目標範圍內的所有上市房源，進行比較。

最後在兩處房子中間，我們選擇了其中一處，經過艱巨談判與妥協，以162萬美金，買下一處2014建造的樣板屋。

房子交易達成后，開始辦理貸款交割手續。陪同考察傢具，辦理社會安全卡，一切妥當后，她在四月中旬回到中國，等待貸款申請的最後批准。

由於資料準備充分，我們順利獲得一家華資銀行的貸款。貸款期限三十年，前三年利率固定4.875%。

五月三十日再次登陸美國后，為了辦事方便，而且彼此已經成為朋友，她就住在了愚夫家中。

為了趕工作進度，她五月三十日上午到達洛杉磯，愚夫安排下午便簽署了Escrow及銀行相關放款文件。

五月三十一日上午向Escrow匯去了40%首付款，並根據新的地址更新了駕照。

六月一日銀行放款，Escrow完成了產權轉移登記過戶手續，房子過戶到L女士名下。

由於她已經持有綠卡，而且沒有報稅，為了降低資金成本，我們與滙豐銀行聯繫確認了重新貸款，年利率在3%不到，利率固定五年。

房子產權登記過戶后，幫助她完成了水、電、氣等過戶手續，把主要傢具配置完備，為八月份帶孩子定居洛杉磯，做好準備。

六月六日L女士再次離開美國，回到中國，她將房子鑰匙交給了愚夫，委託愚夫處理信件，房子維護等相關事宜。愚夫團隊定將不辜負每一位客人的重託，做好客戶朋友們在美房產守護者的角色。

（未完待續）

八十五說美國買房——美國房屋買賣故事（15）

文：海納愚夫

2015年歲末，夜深人靜，雅凱蒂亞某獨立屋，J先生還在向太太念愚夫的連載《話說美國買房》。（這是J先生後來給愚夫的描述。）

此時J先生夫婦來美不過一周，他們唯一的兒子小J，曾經是國內某知名球隊少年組的主力隊員，經常赴全國各地參加青少年聯賽，完全可能成為中國足球界的明日之星。

但是，經過慎重考慮，J先生夫婦中斷了小J的足球明星之路，把他送到了美國留學。

J先生夫婦希望能夠在洛杉磯購買下一套房子，為孩子，也為自己將來能夠在洛杉磯有一個家，同時規避人民幣貶值的風險。

在找到愚夫之前，J先生曾經找過其他經紀人看房，但是感覺有點不對味。在看過愚夫文字后，與愚夫取得了聯繫。

J先生儒雅紳士，J太太恬淡靜美，通過微信語音與愚夫交流后，我們見面便相約看房。

我們將奇洛崗、拉文爾、聖迪馬斯、蒙羅維亞、格倫多拉、克萊爾蒙特等城市的目標房源全部現場參觀。由於年末歲初，市場房源供應面非常有限。

我們僅僅在拉文爾與奇洛崗發現兩處值得購買的房子，這兩個城市，通過71與57號高速相連。兩個城市，各有千秋。

拉文爾屬於白人中產階級居住區，白人比例占近75%，家庭中位數收入77000多美金，房屋性價比較高。

奇洛崗也屬於白人中產階級社區，白人佔比近51%，家庭中位數收入97000多美金。社區寧靜，漂亮。

奇洛崗距離華人新區鑽石吧、核桃市比較近，拉文爾距離華人老區雅凱蒂亞近。兩個城市的學區也都在9分上下，難分伯仲。

只是奇洛崗有華人超市、中餐館，華人居住生活會更方便一些。而拉文爾華人生活便利性相對差一些，採買生活用品需要到華人老區或者新區，車程大約二十分鐘左右。

通過權衡比較，J先生夫婦一直在兩個城市搖擺，猶豫難決。我們多次往返拉文爾與奇洛崗之間，進行比較權衡。我們不可能讓每一個客人百分之百滿意，但是，我們會付出百分之百的努力，尊重每一個客人在決策過程中的糾結。

因為，買房不是菜市場買菜，可以隨便扔掉，重新再來。

愚夫相信，只要給予每一個客人充分的時間，都會有自己的取捨，做出最適合自己的決策。作為經紀人，除了尊重，還是尊重。充分尊重每一個客人自己的意願，也是對自己職業的尊重。

我們等待的只是時間，而對客人來說，卻是一生最重要的決定！

（未完待續）

八十六說美國買房——美國房屋買賣故事（16）

文：海納愚夫

我們在拉文爾看中的房子佔地近8000平方英尺，建築面積2200多平方英尺，封閉社區，上下兩層，四房二浴半，三廳兩車位車庫，上市60餘天。

房子最初上市開價近70萬美金，賣主後來自動降價到近67萬美金，由於此房一直出租，屋況一般。但是，房子採光、格局、性價比是當前市面最優的了。

我們從625000美金開始出價，得到賣家回復658800美金。同時賣家的附加條件是「AS  IT」，也即賣家不承擔房子任何維修，白蟻查殺等。

契約社會就是這樣，一切都在桌面上，買賣雙方自覺自願。同樣的房子在半年內成交價格在70萬美金左右。此房價格便宜就在於屋況與裝修一般，賣家不願意再去折騰。

而且作為一個繼承房，房子是否發生兇殺，或者病死等事件，因為賣家一直出租，從無居住。賣家無法簽署相關責任文件，為了保護買家利益，對買家負責，愚夫團隊花錢委託第三方調查機構，對房屋歷史進行了調查，保證了房屋居住歷史的清白。

J先生對於賣家的回復，從性價比看，基本接受。但是，考慮賣家不做任何維護，我們決定再殺價五千。同時設置了保護條款，如果房屋檢查，出現較大問題，我們依然可以退出交易。

最後，賣家急於賣出，再次接受了我們殺價五千的交易條件。房子進入公證行，開始交割。

同時，我們繼續關注市面上出現的房源，直到我們放棄後悔條件前，也沒有更好房源出現。

在貸款進行過程中，因為J先生頭款存期問題，造成貸款延期，在規定時間內，我們無法完成交易。與賣家協商后，我們接受每天一百美金的罰金，由愚夫團隊來承擔這筆損失，保證買家利益。

基於這些交易經驗，這也是愚夫要先審核客戶資信能力的緣由。愚夫就能夠根據每一個客人資金情況，合理掌控交易進度，避免不必要的損失。

最後，我們延遲九天完成交易，被罰款900美金。當然，與最終完成交易，保護客戶定金不受損失相比，這是很小的代價。

在幫助J先生買房子的同時，我們幫助J先生的兒子重新聯繫了洛杉磯的私立學校，將孩子從不適應的美國中部，轉到了洛杉磯。因為孩子需要住寄宿家庭，J先生夫婦選擇了將房子出租，待孩子滿18周歲后，再入住。

最後，我們以每月2600美金順利出租，每月定期將租金支票存入J先生的帳戶。

在租房過程中，曾經有三位老外租客，其中一位八十多歲高齡，願意一次性支付兩年租金。但是，考慮美國報稅與老人年事已高，如果中途離世，我們還得重新尋找租客，退回租金。愚夫否決了這位高齡租客，因為我們不是做慈善，既然出租，重點考慮穩定性、長期性與租客的優質性。

J先生尊重了愚夫的專業意見，我們選擇了一位太太是護士，先生是藝術家，兩個孩子的家庭結構，他們信用分數都在700分以上，年報稅收入在十萬美金以上，押金兩月，每月支付房租的常規模式，這樣也避免J先生在稅收上的麻煩。

J先生夫婦與愚夫有了更多交流與互動后，也更加了解與認識了愚夫的為人處世方式，在春節前夕，完成孩子的轉學手續后，將房子交給愚夫，他們回到中國歡度春節。

（未完待續）

爾灣——更像一座城！

文：海納愚夫

一、

因為工作關係，我每月都將在爾灣工作近十天以上，長期開車往返於聖蓋博與爾灣兩地。

爾灣，近年來已經成為華裔新貴移民洛杉磯置業的首選。作為一個地產經紀人，我常常在思考，這是為什麼？

長期陪同客人看房，我有幸對爾灣新房、舊房，下至幾十萬，上至數百萬美元的房子，參觀多次，不敢說對爾灣了如指掌，也可以說非常熟悉。

爾灣北部靠山，南部臨海，氣候宜人。城市規劃布局合理，如同花園一般。居住人口素質高，社區安全，學區頂級。這些不僅吸引著華裔新貴移民在爾灣置業，也吸引著大量的老美在此安家立業。

作為一個寫作愛好者，一個地產經紀人，我的客戶來自於四面八方，而且大多循著我的文字而來。客人的需求也是多種多樣，有的對爾灣讚不絕口，有的對爾灣嗤之以鼻。

人上一百，形形色色。因為客人的不同需求，我也有幸對大洛杉磯地區華人置業區域從陌生到熟悉，從熟悉到了如指掌。

爾灣因為地價昂貴，寸土寸金，也導致房屋之間間距小，獨立屋佔地面積少。但是，相對於其它像大農村一樣的城市，或許，爾灣房屋的特徵，更像一座現代化的城市。

在工作中，很多客戶朋友問我，如果是我，會選擇在洛杉磯哪座城市投資置業？

就人的群居性而言，以及優選區域，再因工作關係，爾灣或將成為我的首選。

我曾經在以前的文章中，將爾灣比作少女，充滿希望與未來。駕車行駛在爾灣，綠樹、紫花、公園、湖泊，交相輝映。乾淨、整潔、衛生、漂亮，溢美之詞，再多也不過份。

2016年不及一半，因為讀者朋友們的支持，我們在爾灣就完成了三套房子的交易，根據預期，今年我們或將在爾灣實現十套房子的交易目標。

爾灣的房源，從最低二十多萬的一室公寓，到上千萬的豪宅，梯次分明，投資自住，皆有布局。

爾灣的租房市場，只要價格公道，房屋也將很快租出。據美國權威機構2010年統計數據，爾灣房屋空置率6.2%。我們最近幫助客人放盤一套房子，在三天內就完成了放租。


二、

爾灣也是大洛杉磯地區新建房屋最多的區域，在建新樓盤從數十萬到數百萬美元不等。

從升值預期看，爾灣房價目前已經恢復到金融危機前的水平，優質房源甚至超過了金融危機前的高峰。因為供應面的充足，爾灣房價大幅快速增長，或許不太現實。

從我參與交易的經驗看，爾灣房價或將進入一個緩慢上升的趨勢。供應面雖然很大，但是需求量也非常大。

縱觀大洛杉磯地區，價格公道、合理的優質房源並不多，而且這些房源一旦出現，便會出現多人爭搶競價的現象。

從大格局看，美國房價跌時快，漲時慢，一浪高過一浪，所以，美國房價到頂峰還有相當時日。

爾灣新房建設，也是完全按照市場需求進行。市場隔絕了炒房、投機行為，因為短期參與美國新房投機，只有一個字：陪！

我也常常在思考，爾灣置業，新房好，還是舊房好，經過長期市場觀察，或許，次新房是不錯的選擇。

爾灣，這座有著近二十二萬人口的城市，白人佔比百分之五十，亞裔佔比近百分之四十，隨著華裔投資移民群體的大量湧入，正在成為一座華裔新城！

爾灣，已經成為繼聖馬利諾、雅凱蒂亞，核桃市、南鑽石吧之後，華裔頂級新貴移民群體置業的首選。

爾灣地區的開發，隨著土地資源的逐步減少，在建新房的結束，那時，爾灣的房價或將進入一個快速發展的通道。

美國，是一個富人與富人居住在一起，窮人與窮人居住在一起，完全市場化的國度。而住房市場，也完全自由流動。所以，富人居住區域，更易良性循環。

爾灣，不僅在大洛杉磯地區，也在全美久負盛名，適合人居。它不僅是華裔新貴移民群體置業的首選，也成為了世界其它地方移民美國置業的首選。

爾灣，更像一座城！

（作者：海納愚夫，加州專業地產經紀，網路自由撰稿人，專業著作《話說美國買房》）

八十七說美國買房——細說美國貸款買房（必看）

文：海納愚夫

美國貸款買房，是大部分朋友買房的常態，全現金購房畢竟還是小眾。

美國作為一個規則至上的國家，貸款買房同樣有著眾多規則。了解規則，認識規則，熟悉規則，我們才能夠更好的應用規則，讓貸款買房的金融成本降至最低。

美國購房群體，有著各種各樣不同的身份狀態，外國人B1/B2簽證、L1簽證、移民綠卡簽證、綠卡身份、公民身份、工卡身份，各種不同身份狀態，貸款規則、利率都是千差萬別。

因為大陸移民群體的不斷湧入，特別是新貴投資移民群體的進入，都將面臨第一次置業。不論投資移民群體，親屬移民群體，特殊人才移民群體，只要是移民簽證登陸美國，此為條件一；條件二，沒有報稅，也即在報稅前置業；條件三，頭款的40%，在美國國內任意銀行，存期兩月以上，並且能夠提供兩個月乾淨的月結賬單，即可申請3%左右，固定五年以上超低利率。這是新移民登陸置業唯一一次享受超低利率的機會，三個條件，缺一不可，機不可失，失不再來！

舉例說明，如果甲某6月22日在華美銀行戶頭開立，在此後一個月陸續匯入40萬美金，在7月22日後，再也沒有資金進入，那麼，華美銀行就能夠為甲某提供7月22日到8月22日，8月22日到9月22日，兩個月乾淨的月結賬單。記住，請將資金存入支票帳戶，因為華美銀行儲蓄帳戶月結賬單三月連，這樣就需要多一個月才能夠提供乾淨的月結賬單，將影響購房時間。

甲某在9月15日即可開始選房看房，房屋價值最大額100萬美金，在9月22日後達成交易協議，房子進入Escrow，即公證行。開始辦理交割手續，通常三十天即可完成交易。

而B1/B2簽證貸款，由於只有部分銀行開展這類貸款業務，目前利率已經飆升至5%左右。針對這部分貸款買房朋友，愚夫目前可以做到4.875%，固定三年利率，頭款50%需要在美國任意銀行存期一個月以上，提供一個月的乾淨月結賬單。

以上兩類貸款，都需要提供國際信用報告，移民前所在國的工作收入證明。

有很多移民朋友登陸前持B1/B2簽證貸款購房置業，建議持移民簽證登陸后，立即申請重新貸款。舉例說明，愚夫一位客戶朋友，購房金額162萬美金，申請4.875%的年利率購房后，再申請重新貸款，利率降至2.9%，月供由5000多美元，降至4000餘美元，每年節約資金成本萬餘美元，三十年節約了多少錢，相信讀者朋友自己都會計算。

凡事豫則立，不預則廢。

持有工卡的朋友，同樣可以貸款買房，35%的購房頭款存期兩月，提供兩個月乾淨的月結賬單，即可享受年利率4.35%左右，利率固定三年，但是需要支付貸款金額1%的手續費用，每筆貸款手續費用如果不足2800美金，按2800美金收取。

工卡也可看兩年報稅，根據報稅金額、信用分數、收入證明，享受超低利率貸款政策，與綠卡、公民貸款一樣。此類貸款，沒有手續費用，年利率通常在百分之3到4之間，固定三十年，貸款金額與報稅額度成正比，頭款需要存期兩個月以上，提供兩個月乾淨月結賬單。

愚夫在工作中，經常遇見很多朋友購房準備工作不足，導致只能接受高利率貸款，或者不能夠順利購房，甚至貸款被拒，訂金被沒收。

愚夫在接受每一個案子前，都要結合客戶實際情況，進行評估，找到適合客戶的最佳金融服務方式。保證客戶的最大利益，保證客戶的利益不受到傷害。

愚夫經手的每一個案子都能夠經受住歷史、時間、客戶的檢驗。在做每一個案子前，不僅有方案，預案，還要有備案，確保萬無一失。

專業是基礎，服務是保證，人脈是附屬，打造美國華人地產世界的「海底撈」，或將成為愚夫畢生的追求！

2016年6月 於美國洛杉磯

（作者：海納愚夫，加州持牌專業地產經紀，網路自由撰稿人，專業著作《話說美國買房》）

歷經三年，愚夫打造了真實、誠信、可靠、專業的品牌，贏得眾多赴美買房讀者朋友的信任。愚夫在解決了市場與客戶的問題后，接下來將是愚夫完成團隊建設，實現年銷售收入破億美元的目標。

下一篇預告：

八十八說美國買房——向東、向東、再向東

感恩與回饋——2016夏季大熊湖游

為回報廣大客戶朋友們的支持與厚愛，為大家搭建一個廣泛交流的平台。海納愚夫地產移民投資團隊組織客戶、准客戶朋友到大熊湖周末划船旅遊一天。

時間：2016年8月6日 周六

集合地點：聖蓋博希爾頓酒店廣場，或者大熊湖遊客服務中心

出行方式：可以自駕車，也可以隨團隊車

海納愚夫地產移民投資團隊負責此次旅遊所有費用，包括中午及晚餐費用，大熊湖船舶租金費用。中午在大熊湖吃西餐，午餐后湖泊划船四個小時，回到聖蓋博谷吃中餐，或者火鍋，大家商量決定。

有時間一同前去的客戶、准客戶朋友，請與愚夫聯繫報名參加。

海納愚夫 2016年8月 於美國洛杉磯

海納愚夫：一街之隔，天壤之別


在美國，只要說出您住在哪個城市，或在哪個城市置業，大致就能夠明白您在美國社會所處的階層，以及您的身價。

美國作為一個自由的資本主義社會，每個人憑著自己的本事與能力，上下其所，自由流動。

本事與能力的體現，最終還是落在金錢上。既直接，又現實，還簡單。

您發達了，賺錢多了，就可以去富人區購屋置業，搬入富人區。當然，您必須承擔更多的社會責任，多交房產稅，多交收入稅。

如果您人生失敗了，破落了，您也可以搬入窮人區，窮人區房價低，所交的稅也少，您承擔的社會責任自然降低。

窮人區與富人區，沒有鐵柵欄，也沒有鐵絲網，往往也就一街之隔，隔街相望。

在大洛杉磯地區，如奇洛（Chino）與奇洛崗（Chino Hills），也就隔著一條71號高速，一個在東邊，一個在西邊。

東邊的奇洛，人均家庭中位數收入71000多美元，西邊的奇洛崗，人均家庭中位數收入近10萬美元。

奇洛的學區分數在5分上下，而奇洛崗的學區分數在9分上下。奇洛城區面貌破舊，房屋沒有檔次，房價低。而奇洛崗城區綠化覆蓋率高，城市煥然一新，房屋格局好，房價高。

或許有人會問，兩個城市的居民會有仇視嗎？當然沒有！因為大家在同一個規則下，在相對公平與公正的環境中，自由競爭，只要您有本事，您完全可以從奇洛搬到奇洛崗，沒有人阻止，也沒有人敢阻止。

因為規則，窮人與富人各得其所，相安無事。窮人的尊嚴與生存，得到社會的基本尊重與保證。倚強凌弱，以大欺小的叢林法則，在美國社會，很難行得通，因為窮人說不定一槍就要了您的命！

往往富人更謙卑，更懂禮節。拿行車來說，駕車在富人區，大家更懂得互相謙讓，安全感更強。而在窮人區，搶道往往更普遍，按喇叭，飆車等各種惡習，暴露無遺。

常常有讀者朋友請求愚夫，幫助買一個好學區便宜的房子。愚夫能夠理解因為中美文化的不同，而造成認知的差異。

好區的房子就是貴，而且，好區就是好區，孬區就是孬區。在美國沒有便宜可撿，對新移民而言，因為信息不對等，不吃虧就不錯了。

如果有人告知您，前方有便宜可占，其實您離吃虧上當就不遠了。撿小便宜，必吃大虧！

好的房源，進入市場，如果沒有缺陷，價格公道，會很快被買家買走。四處廣告，愚夫不能說是招搖撞騙，試想，在我們專業經紀平台，面對全球購房人，都不能售出，要麼有硬傷，要麼屋況差，要麼價格太高，您還會考慮嗎？！

物以類聚，人以群分，在美國社會體現得更淋漓盡致。

數百年的資本主義社會，讓這個社會體系已經非常穩定。要想出人頭地，沒有過人本領，幾無可能。

而二八定律，註定了大多數人只能平平庸庸度過一生，成為這個體系中的一顆螺絲釘。

（作者：海納愚夫，洛杉磯專業地產經紀，網路自由撰稿人，專業著作《話說美國買房》，微信：1397154975）

美達地產——您美國房產最忠實的守護者

美達地產投資有限公司註冊成立，英文名稱：Meda Realty Investment Inc. 由海納愚夫（微信：1397154975）先生創立。

公司將集房產買賣出租、房產管理服務、房產投資代持、房產經紀培訓、公寓投資開發等業務為一體。

房產投資代持，主要針對不能赴美，而又有美國房產投資需求的朋友專門設立。針對這部分業務，投資人可以直接將資金匯入公司帳戶，再按客人需求購入美國房產，公司提供買賣、出租、管理一條龍服務。

房產買賣出租，管理維護服務，是公司的基礎業務，目前我們這類客戶已經遍及大陸多個省市區，台灣、新加坡、加拿大等地方。

房產經紀培訓，公寓投資開發將是公司未來持續延伸發展的業務。

我們團隊具有狗的忠誠，是客人美國房產最忠實的守護者；我們也具有獅子的威猛，在專業上精益求精，開拓進取。歡迎客戶朋友洽談合作，謝謝大家的關注與支持！

海納愚夫地產投資團隊

2016年9月 於美國洛杉磯

海納愚夫：美達地產——美國房產代持問答

1、美達地產投資有限公司推出的美國地產代持是什麼概念？

答：愚夫在工作中，經常遇見一些中國大陸客戶朋友需要購買持有美國房產，但是苦於身份、簽證等多種原因，不能夠來美國開戶、選購美國房產，於是，愚夫創立的美達地產推出了美國房產交易、代持、管理系列服務。希望能夠為有這部分需求的朋友，提供稱心滿意的服務。

2、具體如何操作呢？

答：第一，客戶朋友將購房資金匯入美達地產投資有限公司專有賬戶，並將匯款憑據通過電子郵件方式發到美達地產官方郵箱，我們將結合賬戶資金與客戶憑據，建立客戶專有資金賬戶。

第二，我們將為客戶提供市場上最優質的房源，結合客戶需求，按照美國房產交易流程來完成交易。房產可以由客戶單獨持有，也可以由公司與客戶共同持有，或者公司代為客戶持有。

第三，無論任何持有方式，我們都將嚴格按照客戶指令行事。保證客戶財產的安全，嚴格保密客戶的資料。

3、客戶將支付或者產生哪些費用？

答：第一，買入房產時，交易傭金是由賣家支付，客戶只需要支付房產交易的手續費用，大約在房產交易額的百分之一，這些費用明細，我們都將在交易完成後，及時發給客戶過目，做到帳目清楚，客戶心中有數。

第二，客戶在賣出房產時，需要支付大約房產交易金額百分之四到六的交易傭金，具體比例由客戶決定。

第三，客戶在賣出房產後，賺錢部分需要按照美國稅法支付相應金額稅費。

第四，客戶在持有房產時，需要支付的費用有房產稅，洛杉磯地區地稅每年大約在房價交易金額1.2%上下；房屋保險費，每年大約在800美元上下；房屋出租管理費，在每年租金收入的百分之五左右。

第五，房屋維修費用，這需要根據屋況來決定，通常在1980年以後建造的房子，如果購屋時嚴格檢查，保證房屋沒有任何問題，這筆費用可以忽略不計。

4、如何保證客戶朋友的房產安全？

答：美達地產投資有限公司由旅美華人作家海納愚夫（微信：1397154975）先生創立，所帶領團隊在大洛杉磯地區年房產銷售金額數千萬美金。優質的服務與良好的口碑，銷售額節節攀升，其服務的華人客戶朋友已經遍及世界各地。

「利以義制，名以清修」，山西晉商的名言，一直是海納愚夫先生的座右銘。在海外華人世界打造具有「瑞士銀行信譽與口碑」的地產產業鏈，是海納愚夫先生畢生的夢想。

美達地產將以實際行動，良好口碑，時間積累，去贏得世界各地客戶朋友的支持與信任。

5、如何規避美國稅法與洗錢法的風險？

答：我們將有美國專業會計師與律師作為後盾，來保證我們的行為符合美國法律準則，符合企業的經營準則。

6、如果客戶朋友需要結束代持，完成產權轉移，手續複雜嗎？

答：手續不複雜，費用大約在300美金上下，通過Escrow，即可完成產權轉移登記。

美國美達地產投資有限公司

2016年9月

海納愚夫：交易的感覺

熟能生巧，勤能補拙，天下普遍適用之真理。

三年來，愚夫看過數千間房，見過數百個購房客，成交了數十棟房，經驗就在這個過程中日積月累，感覺就在這個過程中逐漸形成。

經歷多了，見得多了，什麼案子的情況都會遇見。貸款不能批准，訂金被沒收，房子協議剛剛達成，買家就後悔，因此吃官司，凡此等等。

兵來將擋，水來土掩，見招拆招。成功者找方法，失敗者找借口。危機就是轉機，轉機就是生機。

在最近的一筆交易中，愚夫首次遇見賣家後悔，當然，在之前也聽見洛杉磯地產前輩講過這樣的故事，在交易合約達成后，賣家後悔，最後打官司賣家輸掉「底褲」的故事。

美國作為一個契約社會，數據化管理，信用至上，大大降低了社會的運行成本。所以遵守契約，維護自己的信用，是在這個社會生存的根本，否則寸步難行。

當然，民主社會的精髓是妥協。而交易的過程，也是相互妥協的過程。只有妥協，才能達成交易；只有妥協，才能達成共識；只有妥協，才能共贏。

面對賣家的後悔，說明我們買到了相對便宜的房子，賣家覺得吃虧了，心理不平衡了。面對這些情況，我們必須充分理解與尊重。如果一味強調合約，訴諸官司，其結果必然是是雙輸。

賣家會輸掉房子，我們會輸掉時間與精力，都將得不償失。

與客人再次確認，他們非常喜歡這個房子，也就是說，我們雖然還有後悔的權利，但是我們的客人不會後悔。愚夫與賣方經紀進行緊急磋商，在明確告知對方，賣家這種嚴重違背契約的行為，將面對嚴重的法律後果。

賣家經紀與我們立場是一致的，非常清楚賣家違約的後果。但是，如果賣家不配合，我們的交易必然流產，這也是賣方經紀不願意見到的結果，因為他們前期的勞動也將付之東流，而且還陷入官司糾紛之中。

在清楚賣家的訴求后，我們三方進行協商，買家明確表示即便贏，也不願意打官司。在不違背買家利益的前提下，通過我們雙方經紀的妥協，滿足了賣家不算高的要求，讓交易繼續進行，結果皆大歡喜。

三年來，愚夫有幸見識了各種各樣的人群，要買房的，想買房的，准買房的，馬上買房的。猶豫不決的，吹毛求疵的，爽快利索的，目標明確的，各色人等。

知人者智，自知者明。乾地產經紀這一行，如果不能識人辨人，其結果必然經常發生看房一日游，看房數日游。只看不成交，賠時間，賠精力，得不償失，事倍功半。天長日久，當初懷著激情進入這一行，結局是黯然神傷退出這一行，另謀生路。

天下大事必成於細，天下難事必成於易。世界萬事萬物都有著千絲萬縷的聯繫，一滴水可以折射太陽的光輝，一件小事可以反映一個人的品質。

悟性決定一個人的慧根，也決定一個人的未來。透過現象能否看見本質，透過點能否看見面，識人做事能否抓住關鍵點，只有這樣，事半才能功倍。

識人是一種感覺，看房也是一種感覺，交易更需要感覺。感覺，需要豐富的人生閱歷。閱歷來自於行萬里路，讀萬卷書，背萬首詩，閱萬個人，看萬間房，歷萬件事。

2016年9月 於美國洛杉磯

（海納愚夫，洛杉磯專業地產經紀，網路自由撰稿人，專業著作《話說美國買房》）