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樓主: 海納愚夫

話說美國買房

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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-11-21 02:59 | 顯示全部樓層
洛杉磯商道之九篇

文:海納愚夫

改革開放三十多年,特別是近二十年中國經濟的高速發展,造就了一些世界級的富翁。但是,中國企業家、商人因為語言的障礙,信息的閉塞,思維的慣性,眾多人失去了跨越國門,走向世界的勇氣與信心。

而且眾多中國企業家、商人因為制度的原罪,在財富的積累過程中,並不那麼乾淨。很多人是依靠巧取豪奪,官商勾結,一夜暴富。德不配位,必有災殃。遠的不說,近有袁氏兄弟,劉漢兄弟,而他們僅僅只是中國漫長歷史長河中的一個縮影而已。

在一個叢林社會,興旺發達以後,可以呼風喚雨,為所欲為,很多人根本不知道自己姓什麼了。上帝讓其滅亡,必先讓其瘋狂。成也蕭何,敗也蕭何。

愚夫喜歡閱讀歷史,但是中國歷史就像一部穢史,讓人不堪入目。而中國歷史一個典型的特徵就是,沒有永遠的獲益者,只有暫時的獲益者。而暫時的獲益者,大多是未來的受害者,中國歷史就是在這樣不斷的惡性循環。而今天,我們依然在惡性循環的泥沼中不能自撥。

任何社會,都有先知先覺者。大批走出國門,走向世界的中國企業家與商人,就是屬於他們中間的先知先覺者。

在西方民主自由世界,資本早已無國界。美國,才是真正世界級巨富的藏龍卧虎之地。索羅斯能夠運用金融的槓桿,撬動一個國家的政權,這已經不是傳統意義上的戰爭了。巴菲特能夠在投資界叱吒風雲數十年,也非中國資本市場大亨所比擬。

華裔熊貓快餐能夠征戰美利堅,年營收百億美元。凡此等等,沒有一個穩定的社會機製做保障,恐怕都將成雲煙。

洛杉磯華人商界,生意做得最好的,不一定是語言能力最好的。語言只是一門工具,思維模式,做人境界,做事方法,才決定一個人的未來與成就。

在洛杉磯,由於更多台灣人、香港人早於大陸人登陸美國,所以,在華人商圈,台灣人、香港人佔有相對的優勢。而眾多大陸人有錢人登陸美國,更多是來消費。

因為他們已經習慣了大陸投資少、回報高、回報快的官商模式,對美國投資高、回報低、回收慢的商業模式,短期內很多人無法接受與適應。

美國作為一個自由市場資本主義社會,經歷上百年的發展,競爭已經非常充分,各行各業,已經白熱化,所以,獲取暴利的可能性幾乎極小。

穩定性、均衡型與長期性,是美國投資最顯著的特點。任何想短期獲得較大收益,都是不可能的,中間必然蘊藏巨大的風險。

而隨著中國大陸經濟的走低,人民幣的貶值預期,美元的升值,以及大陸營商環境的變化,可以預見,將會有越來越多的大陸商人到美國淘金,進行人生的二次創業。

愚夫接觸了眾多來自中國大陸的企業家、商人,坦白說,經歷大陸近二十年市場經濟的錘鍊,他們能夠成為其中的佼佼者,能夠在刀尖上跳舞而生存下來,能夠來到美國發展,他們的思維模式,思想觀念,已非很多老華人可以比擬。

他們缺乏的僅僅只是語言的能力,對美國規則的認知與了解。但是,愚夫相信,只要給他們時間,這些都將不是問題。

或許,我們將有幸見證一個時代的變遷,這是這個時代每一個人的機遇,也是我們的榮幸!

(全文完)

(海納愚夫,加州持牌地產經紀,網路自由撰稿人,微信:1397154975)

2015年10月  於洛杉磯
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-11-24 04:29 | 顯示全部樓層
五十二說美國買房——美國房產交易中有哪些主體?

文:海納愚夫

在美國房產交易過程中,參與交易的主體主要包括賣主、賣方經紀人,買主、買方經紀人,貸款銀行及貸款經紀人,第三方公證行,英文叫做ESCROW,房屋檢查公司,保險公司。

賣主,即市場房源供給方。賣主有權決定選擇誰做自己賣房的代理人,根據市場狀況決定自己房屋的成交價格,以及選擇賣給誰。在房屋交易完成後,支付百分之四到六個點的傭金,由買賣雙方的經紀人分配。

賣方經紀人,即賣主的代理。在賣家的委託下,賣方經紀人將賣家房源拍照,文字編排,突出房屋賣點,結合文字與圖片將房源掛上專業經紀網站,即可面向圈內所有經紀人開放銷售。

賣方經紀通常會與賣家簽訂獨家代理銷售合同,銷售周期通常兩個月,即60天。如果60天沒有完成交易,賣方有權解除銷售代理,也可以繼續代理銷售,由雙方協商決定。賣方經紀獲得獨家代理權后,只有付出努力將房子銷售出去,才能獲得傭金。

買主,即市場房源的需求方。買主有權決定選擇誰做自己買房的代理人,根據市場決定自己購買房屋的成交價格,以及選擇購買什麼樣的房屋。

買方經紀人,即買家的代理。接受買家的委託,在市場上根據買家的條件尋找相應的房源。代理買家與賣方談判房屋交易條件及價格。買方經紀通常會與買家簽訂一份代理合約,避免買家找多個經紀人同時看房,造成無效勞動。

買方經紀人為買家提供完全的市場資訊,避免買家買到高價房,協助買家辦理房屋交易過程中的手續。只有達成交易,買方經紀人才能獲得傭金。

貸款銀行及貸款經紀人,如果買家不是全款購房,就需要貸款銀行提供資金。通常貸款銀行也有專業辦理貸款的經紀人,幫助處理相關文件及手續。也有專門的貸款中間機構,這些從業人員都必須有有專業貸款經紀執照。

公證行,即ESCROW。專門辦理房產交割手續的第三方機構,非政府組織,完全公司化運作。買賣雙方達成書面交易協議后,進入公證行辦理交割手續。買家訂金、首付款或者全款、銀行提供的貸款,進入公證行帳戶,由公證行按照雙方約定辦理房屋交割。

公證行釐清房屋的產權,從交易金額中先行扣除房屋可能的負債,如國稅局房屋稅金,賣家銀行貸款,房屋維修費用等,剩餘金額再進入賣家帳戶,保證房屋產權的乾淨。分割完成後,再到市政府完成房屋產權轉移登記,將鑰匙交付買方,以及分割買賣雙方經紀人的傭金並完成支付。

房屋檢查公司,作為房屋交易過程中的第三方,在買賣雙方達成交易協議后,房屋進入公證行,買家委託房屋檢查公司派專業執照人員對房屋進行檢查,由買家支付房屋檢查費用,買家根據檢查結果,決定自己下一步的交易行為。

保險公司,房屋在公證行辦理交割手續時,通常都需要完成房屋的保險手續,投保哪一家保險公司可以由買家自己決定,也可以由公證行推薦。如果屬於貸款購買房屋,貸款銀行要求必須購買保險;如果是全款購房,買家可以不投保險。但是,買方經紀人通常會建議買家購買保險,如果買家不購買房屋保險,買家需要簽署文件,不追究買家經紀人的責任。

美國房產交易經過上百年的發展,制度已經非常完善。買賣雙方通常不會見面,由雙方經紀人居中協調的制度,充分保證了交易的平穩、有序、良性。

當然,由於經紀人入門門檻很低,造成經紀人素質良莠不齊。這個行業完全、充分、自由的市場競爭,優勝劣汰,競爭異常激烈,所以,無論買家還是賣家在交易過程中,選擇經紀人就非常重要。

(未完待續)

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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-11-26 04:59 | 顯示全部樓層
五十三說美國買房——對最近洛杉磯房產市場的一點看法

文:海納愚夫

洛杉磯作為全美第二大城市,美國西部第一大城市,終年陽光燦爛。以及臨太平洋的優勢,吸引了全世界的人到洛杉磯定居,因此,洛杉磯的房市非常火熱。

由於地震的威脅,洛杉磯建築一直是攤大餅的方式,以一二層木製房屋為主,導致洛杉磯城市群跨越很大,各個區域房價差異也異常巨大。同樣一棟房子,在不同的城市可能差距數倍甚至數十倍。

所以,很多朋友問我洛杉磯房價怎麼樣,坦白說,這個問題很難回答。

洛杉磯房價經歷2008年大跌,2009年到2012年,長達四年的底部盤整,2013年猛烈上漲,2014與2015年的持續上升,房價已經上升到一個相對高度的平台。

從愚夫參與市場交易現狀看,目前市場處於平台整理狀況。雖然沒有了前兩年的多人爭搶,競相抬價。但是優質房源,開價公道,進入市場,還是很快會被買家買走。

而市場上優質房源供給量並不大,所以,對於買家來說,可選擇餘地也並不大。優質的房源,依然存在多人競買的格局。

很多人希望房價能夠大幅下跌,但是,從當前供需來看,房價大幅下跌的可能性並不大。2008年的大幅下跌,金融危機是始作俑者。而目前美國本土居民貸款購買房屋,要求非常嚴格,需要提供工作、收入、納稅、信用證明,而且是根據個人償還能力,倒推貸款額度。這一要求,限制了大量的剛性需求,但是另一方面也避免了2008年的悲劇再次重演。

百年不遇的美國房市危機,對很多人來說,或許一生也只能遇見一次。

美國房市重啟的升勢,或將因為美國經濟,公眾收入,市場需求等因素而放緩。而從洛杉磯的交易現狀看,眾多城市的房價早已超越2006年的高點。也就是說,金融危機對洛杉磯房市來說,已經成為了過去時。

從外部看,中國投資移民群體,留學移民群體大量湧入洛杉磯,這部分人群帶著財富登陸洛杉磯,這對洛杉磯房市來說,必將起著巨大的支撐作用。

美國最近四十年房價走勢圖譜


2015年11月25日  於洛杉磯

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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-11-26 11:29 | 顯示全部樓層
本帖最後由 海納愚夫 於 2015-11-27 06:23 編輯

洛杉磯前100名學校排位表
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-12-1 04:36 | 顯示全部樓層
愚夫第一本紙質書已經上市,歡迎讀者朋友們購買!

——《一個中年人的旅美紀實——從中國賣味精到美國賣房子》已經上市

文:海納愚夫

《一個中年人的旅美紀實——從中國賣味精到美國賣房子》歷經愚夫三年的寫作,收錄了愚夫三年來關於旅美紀實方面的文章。它立體、完整、真實、客觀記錄了愚夫三年來的旅美歷程。

這部書稿或將為您打開了解美國生活的一個窗口,增長您的見識,了解異域的生活,或者您的人生將因此而改變!

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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-12-3 05:34 | 顯示全部樓層
海納愚夫四本電子書誠招代理商,只需16元!

文:海納愚夫

愚夫歷經十年寫作,從中國到美國,先後寫成了:

《創業百問百答》、
《一個中年人的旅美紀實——從中國賣味精到美國賣房子》
《HELLO,洛杉磯》
《話說美國買房》

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加盟微信:1397154975  
QQ:1397154975
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2015年12月2日  星期三  於美國洛杉磯
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-12-5 03:10 | 顯示全部樓層
找愚夫團隊買房,免費辦理美國留學

文:海納愚夫

兩年來,愚夫在為赴美買房客戶朋友的服務過程中,深感大家需要的不僅僅是買房服務,而是需要一個系統性的服務。

兩年來,愚夫帶領團隊一直在身體力行,為朋友們儘力提供購房外的系列服務。為此贏得了眾多客戶朋友的信任與支持,客戶群體發展形成疊加效應,銷量與客戶群體均處於穩步發展之中。

在愚夫的准客戶朋友中,有很多朋友特別需要提供孩子美國留學服務。而由於身處國內,信息不對等,所以給他們帶來很多困惑。

而在實際工作中,愚夫團隊已經為部分客戶朋友辦理了美國留學、轉學、上學事宜。為了提升愚夫團隊的品質,增強愚夫團隊的核心競爭力。我們決定將這一項工作制度化,作為對客戶朋友們的增值服務。這無疑解決了很多客戶朋友們的後顧之憂,也提升了愚夫團隊的品牌價值。

對客戶朋友們,對愚夫團隊,都是多贏格局。

旅美三年來,愚夫以寫作為載體,彙集了跨越中美兩地眾多志同道合的朋友,愚夫為此深感幸運。

愚夫把寫作與美國買房的有機結合,並形成了良好的互動。這避免了愚夫成為一個無法生存的酸楚文人,也避免了愚夫寫的文章空洞無力,酸楚乏味。

寫作源於生活,寫作高於生活。閱讀與寫作,已經成為愚夫生活不可或缺的一部分。

愚夫深知我們的民族有著太深太久的劣根性,任何埋怨與抱怨,都不具有建設性,這個民族的革新,這塊土地的進步,需要幾代人付出艱辛與努力。作為一個理想主義者,愚夫希望通過寫作來傳播一些思想,以及價值觀。愚夫常對身邊朋友說,改變他人,從自己做起;影響他人,從身邊做起。

只有建設好自己,強大好自己,我們才能更好的去幫助他人,服務社會。愚夫今生最大的幸運就是能夠從中國來到美國,並能夠在這塊自由的土地生根、發芽。

愚夫常常在思考,在愚夫前途黯淡,未來已經渺茫時,為何能夠來到美國,是上帝的恩賜,更是因為愚夫血液中流淌著正直、善良、責任與道義的血液。

愚夫會好好珍惜命運給予愚夫的一次機會,在寫作上,筆耕不輟;在美國房產交易上,精益求精。

愚夫將帶領團隊,以市場為導向,以服務與誠信為根本,以寫作為載體,向洛杉磯最頂級的地產團隊邁進。在突破年營收千萬美金,向年營收億元美金的目標奮鬥。用五到十年時間來打造跨越中美之間的商業體系,讓身邊眾多朋友能夠從中獲益。

路漫漫其修遠兮,吾將上下而求索。

2015年12月4日  星期五於洛杉磯

洛杉磯買房賣房找愚夫——買賣房屋專業、職業、敬業,服務客人用心、貼心、舒心
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愚夫的第一本書《一個中年人的旅美紀實——從中國賣味精到美國賣房子》已經出版上市,歡迎讀者朋友加微信15912510550購買。愚夫謹以此書獻給已經移民或者正在移民的朋友們,此書或將為您打開了解美國生活的一個窗口,了解異域的生活,增長您的見識,您的人生或將因此而改變!——海納愚夫
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-12-12 04:50 | 顯示全部樓層
愚夫隨筆之七:學會付出 換位思考

文:海納愚夫

學會付出,換位思考,您的人生或將因此不同。

愚夫常常收到一些年輕讀者朋友的留言,很多時候讓人很無語。作為八零九零后的一代,很多是家中獨生子女,父母爺爺奶奶視如掌上明珠。

從出生時,全家人都以他們為中心,伴隨著整個成長過程,直至成年。因此,這些孩子成年後,很多由於家人的溺愛與嬌慣,完全不知道自己姓什麼。帶著這些價值觀走向社會後,可見他們將會遇見什麼。

自私自利,以自我為中心,只知索取,不知奉獻。長此以往,讓自己的人生走入死胡同,而不知反省,卻怪罪身邊人,怪罪社會,人生前途無望。

學會替他人做想,換位思考。我們的語言或者行為,將會讓對方產生什麼感想。以此檢視自己的言行,提高自己的修為,我們才能在社會上獲得更多人的歡迎。

很多年輕的朋友說自己非常孤立,對改變無望。要改變人生,必須先改變性格,因為性格決定命運。多給身邊人一個微笑,多給身邊人一點友好,多給身邊人一點付出,我們因此做,不會多失去什麼,反而會得到更多的尊重、友善與愛戴。

只有首先學會付出,我們才可能得到回報。一味索取,只會讓自己的人脈枯竭,成為一個不受歡迎的人。

中國文化博大精深,捨得,虧得,這些都說明了做人最簡單的道理。先舍后得,先虧后得。但是,現代社會,人人都喜歡吃快餐,今天投入,明天就要回報,後天就要高回報。目光短淺,急功近利,怎麼可能擁有成功的人生呢?

我們想得到他人的幫助,我們首先得想想我們是否幫助他人,這世界沒有誰應該幫助誰。人與人相遇是一種緣分,如果我們有幸能夠得到他人的幫助,我們必須心懷感恩,充滿感激,珍惜珍重。如果覺得一切都應該,理所當然,您的人生就等著完蛋吧!

學會付出,當我們付出了學習的努力與時間,我們將收穫知識的頭腦;當我們付出對他人的真誠與友善,我們將獲得他人的信任與尊重;當我們付出了對社會的愛心與溫暖,我們將獲得內心的喜悅與滿足;當我們付出了對他人的關心與幫助,關鍵時刻,我們就能得到他人的關懷與幫助。凡此等等,不一而足。

換位思考,是人生成長的必然經歷。只有當我們換位思考了,才標誌著我們人生在走向成熟。在社會生活中,我們的任何作為,或者言行,都必將對周圍人產生或多或少的影響,這就是所謂的磁場。

只有您讓周圍人感到舒適,您自己才會舒適。這就是所謂人以類聚,人以群分。有很多人充滿抱怨,抱怨周圍人的不公,抱怨他人對自己的傷害。任何事情都有因果,很多時候,我們需要檢視自己的行為,而不是一味地埋怨與抱怨。

埋怨與抱怨是一種毒藥,會讓人迷失方向,只會讓自己的人生更糟糕。

學會付出,換位思考,不計回報,您的人生或將因此不同。

2015年12月10日  於洛杉磯

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愚夫隨筆之八:利以義制 名以清修

文:海納愚夫

利以義制,名以清修;靜以修身,儉以養德。

在明清時代,山西晉商曾經縱橫中華大地數百年。在山西太谷一帶,素有中國白銀谷之稱。他們控制著當時中國的金融業,猶如今天猶太人控制著世界的金融業一樣。

愚夫曾經系統看了關於中國晉商的影視、紀錄片,深刻的了解了這一段中國金融業與晉商的傳奇。

在中國歷史上,能夠跨越兩個朝代,稱霸商界的業者,山西晉商堪稱一個典範。晉商能夠躲過明朝滅亡,在清朝繼續叱吒風雲,與他們的政治投機成功有關,另一方面也說明了他們獨特的眼光,沒有隨著大明王朝的滅亡而沒落,成為大明王朝的殉葬品。

在了解晉商的歷史中,利以義制,成為了很多晉商的行事規則。與今天的社會現狀相比,形成了強烈的反差。公眾為了追逐利益,無節操,無底線,無原則。

古人尚且知道以義制利,君子愛財,取之有道,為何今人就沒有底線了呢?

泱泱中華大地,霧霾籠罩,污水橫流,食品安全,漏洞百出。吃的、喝的、吸的,導致全民慢性自殺。是哪兒出問題了呢?

責任,社會大眾已經完全沒有責任意識,人人害我,我害人人。今朝有酒今朝醉的末日心態,完全沒有我們的所作所為,應該對社會負責,對子孫後代負責的基本意識。

金錢、權力、美女成為社會人追逐與信仰的目標,人與人的交往交流,缺乏基本的誠信與責任意識。為達目的,可以不擇手段,導致大家互不信任,社會運行成本嚴重畸高。

大家都帶著一副面具,苟活於世。互相攀比,相互傾詐,真實與誠信,本應作為一個人的基本品質,卻成為了社會的稀缺品。

與所謂封建社會的家天下相比,我們是進步了,還是退步了呢?

古人尚且知道,利以義制,名以清修;靜以修身,儉以養德。為何我們不應該知道,並傳承這些優良的中華文化呢?

這,或許值得每一個華人深思!


2015年12月11日  於洛杉磯

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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-12-18 14:31 | 顯示全部樓層
【訪談】一個中年人的旅美紀實——海納愚夫新書訪談
http://www.hinabian.com/theme/detail/6028917476182930780.html

活動介紹:
「移民之路」是海那邊社區推出的達人訪談,邀請在移民丶留學丶出國等方面有實際經驗且願意分享的達人用戶,在線回答問題,和同路人交流,期冀幫助更多新移民及在辦理移民的朋友。

嘉賓介紹:
本期,我們有幸邀請到@海納愚夫 作為活動嘉賓,和諸位讀者朋友們一起交流新書《一個中年人的旅美紀實》背後的故事,同時分享自己的旅美生活,給懷揣美國夢的朋友們提供借鑒並幫助解答問題,歡迎各位在此交流。

【關於本期嘉賓】
——TA是誰?
@海納愚夫 ,本名李林,美國加州持牌地產經紀,網路自由撰稿人。

——TA都做了什麼?
「人到中年,在夢想將要破滅時,我沒有想到,我會來到美國;我更沒有想到,我的餘生會在曾經魂牽夢繞的美利堅度過。」

——TA為什麼要去美國?
「俗話說,性格決定命運。我心中一直有一個美國夢,為了這個夢,我曾經茶飯不思,夜不能眠,為了這個夢想,我整整奮鬥了二十年。」

——TA能為你解答什麼?
1丶移民后如何適應身份的變化;
2丶如何快速融入美國社會;
3丶如何在白手起家在美國創業;
4丶提供簽證丶留學丶房產等諮詢;
5丶你想知道,他能回答的其他問題。

【延伸閱讀】
【愚夫專欄】洛杉磯商道
【愚夫專欄】華人在美國
【愚夫專欄】話說美國買房
【愚夫專欄】愚夫美國隨筆
【愚夫專欄】美國的那些事
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2016,致親愛的朋友們!

文:海納愚夫

2015,已成昨天;2016,已經到來。

中美之間,白天連著黑夜,美西比中國時間晚16個小時。當中國進入2016之時,洛杉磯卻在早晨八時,開始一年最後一天。

2015年的最後一天,洛杉磯依然從陽光燦爛,空氣清新,天空湛藍之中開始,伴隨著落日的餘暉結束了2015。愚夫也在輕鬆而忙碌的工作中,與兩位兄長一起度過了2015年的最後一天。

進入2016,將是愚夫旅美的第五個年頭。2012,跨越大洋彼岸,背井離鄉,獨自一人來到這個陌生的國度,這塊陌生的土地。將近四年的奮鬥,能夠重新在這塊土地立足、生根、發展,愚夫感念一路陪伴走來的讀者朋友,客戶朋友,特別是在轉折之期遇見的多位兄長。

大恩不言謝,愚夫將終生銘記在困難時期幫助與支持愚夫的兄弟姐妹們!感恩與回饋,愚夫定將身體力行。

愚夫堅信,2016年必將成為愚夫事業最重要的轉折點。在這塊充滿夢想的土地上,愚夫將一如既往,繼續去競逐自己的夢想。愚夫堅信,得道多助,失道寡助。

愚夫身上有狗的忠誠,也有獅子的威猛。愚夫定將忠誠於信任愚夫的客戶朋友,不辜負朋友們的重託。寧願天下人負我,我絕不負天下人,是愚夫過去,也是愚夫現在與未來定將不變的行為準則。

2016年業務呈現爆發增長之勢,對每一位客戶朋友的委託,愚夫都銘記在心,而且時刻在心中縈繞。愚夫深知買賣房子不是菜市場買菜,所以,愚夫常常在換位思考,面對一些決策之時,愚夫自己將如何做。

因為語言障礙,很多客戶朋友完全不看交易合約,全權委託愚夫辦理,每筆數十萬甚至數百萬美金的交易,這份信任,常常讓愚夫感動。但是,對愚夫而言,這不僅僅是一份信任,更是一份沉甸甸的責任!

愚夫常常給身邊團隊成員說,每一個案子,都要當自己的案子來處理,絕不可掉以輕心。絕不可有任何僥倖、馬虎心裡。在愚夫的字典里,只有「YES」與「NO」,別來模糊答案,這是推卸責任的做法。

美國是一個規則至上的社會,我們只要嚴格按照規則操作,沒有意外。當然,交易各方,誰不守規則,誰就應該承擔相應責任。但是作為知曉規則的服務團隊,我們必須履行對客戶的告知義務,如果為了達成一筆交易,而選擇性隱瞞,造成客戶損失,必須承擔責任。

如果客戶因為對規則不熟悉而犯錯,作為服務團隊,應該想法減少,甚至承擔客戶的損失。在交易過程中,遇到各種問題,十分正常,作為專業團隊,幫助客戶解決問題,是職責,更是義務。

有很多讀者朋友諮詢愚夫,給出旅美建議。坦白說,這個問題太大了。旅美路上,不僅僅需要強健的身體,還需要強大的精神。

2015年,愚夫就見聞了三位旅美人士,客死他鄉。其中一位赴美多年,依然居無定所,從十元的家庭旅館,進入醫院,不久就離開了人世。

所以,這條路上,有成功,更有失敗。愚夫一貫的人生哲學是,凡事順其自然,順勢而為,順理成章,不可強求。

來到這塊土地,僅僅身份問題,就成為了很多人數年也跨越不了的障礙,而身份是在美國安生立命的基石。

語言障礙,事業定位,凡此等等。人生沒有如果,只有結果與後果。所以,面對這股旅美熱潮,大家還是應該結合自己的實際情況,量力而行。

2016,洛杉磯依然在陽光燦爛中開始,愚夫喜歡這燦爛的陽光,願這燦爛的陽光,陪伴每一位朋友綻放生命的光彩!

2016,祝福所有朋友心想事成,事事順心,健康快樂!

2016年1月1日  星期五  於美國洛杉磯
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2016-1-4 11:15 | 顯示全部樓層
六十一說美國買房——愚夫歲末對於美國房市的觀察與思考

文:海納愚夫

據美國官方數據,美國家庭擁有自住房比例在63%左右,這個數字直接打破很多人認為的美國人不喜歡買房的說法。在2008年以前,這個比例更高,但是,2008年的金融危機,讓很多房屋擁有人破產,失去自己的房屋。

美國作為一個自由的資本主義社會,在這個社會生存,需要更多的智慧,特別是想獲得更好的生活。但是,社會現實是每一個人能力有高低,水平有高下。美國社會機制會讓每一個人在這個社會中找到自己的位置,強者有天地,弱者有尊嚴。所以,美國自南北戰爭以來,社會能夠平穩向前發展,沒有暴烈的社會變革。

愚夫觀察了美國近百年的房屋走勢,美國房價一直是持續上漲,當然,中間會有回調,但是會一浪高過一浪。美國房價持續上漲,也有美元貶值的因素。所以,只要長期持有美國房屋,保證資產安全的前提下,運用金融槓桿,都會獲得超值回報。

當然,介入美國房屋市場的時機也是非常重要,美國房市8到10年的一個調整,如果您在高峰買入,而無法抗過低谷,結局就是破產。

2008年的房市危機,百年不遇。2008年後破產的是一些什麼人呢?2008年後買入房產的又是一些什麼人呢?

2008年後破產的都是一些超低首付,甚至零首付,完全沒有市場抵禦風險能力的人,估計這部分人也不讀書,不學習,完全沒有風險意識,自我麻木,當危機來臨時,這部分人必將首當其衝,受到傷害。

2008年後買入房產的是什麼人群呢?能夠在危機中拿出現金,以及還有信譽獲得貸款的群體,這部分人群,在大家都恐懼的時候買入,有的人還大量買入,能夠僅僅用運氣來說明他們的幸運嗎?愚夫認為他們就是社會中的佼佼者。

2009年至2012年,美國房產長達四年的築底,2013年的直線上升,2014,2015年再連續兩年的跟漲,特別是美國一線城市紐約、舊金山、洛杉磯等大城市,房價已經補回了2008年以後的跌幅,有的甚至已經超越前期高點。

美國房價連續三年的上升,有大幅回調的可能嗎?美元升息,有利有弊,弊端在於購房人持有成本增加,利好在於全球資本迴流美國。

而隨著美國經濟復甦,剛性需求會穩步增長,在2008年後失去自己房屋的群體,又會繼續住擁有自己房屋的美國夢。

據愚夫參與市場交易看,目前市場上開價合理,位置,格局,屋況不錯的供給非常有限。房屋持有人都想將自己房屋能夠賣出個高價,但是,開價過高,市場不會認可,所以,目前市面上有很多明顯開價過高的房屋,長達上百天,甚至幾百天都賣不出去。

市場就像一隻無形的手,參與市場交易的各方,誰都不傻。愚夫常說,不怕不識貨,就怕貨比貨。美國房屋信息公開、透明,把它們的歷史,把它們與周邊房屋一比較,明眼人都能夠看出,開價坑人不坑人。

目前市場就處於這樣的僵持階段,看買賣雙方的博弈。愚夫個人觀感是,開價過高的房屋要麼降價,要麼退出市場。開價合理,或者不離譜的房源,能否成交在於買賣雙方能否妥協,互相換位思考。當然更多在於賣家是否真想賣,買家是否真想買。

所以,誠意才是買賣雙方達成交易的根本。

洛杉磯買房賣房找愚夫——買賣房屋專業、職業、敬業,服務客人用心、貼心、舒心
美國海納愚夫地產移民投資團隊  微信:1397154975

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 樓主| 海納愚夫 發表於 2016-1-9 13:59 | 顯示全部樓層
真實、誠信,責任、擔當;
專業、專註、專一。
用心、用誠、用情;
用心相交、以誠相待、以情動人。

——與讀者朋友們共勉!
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2016-1-11 04:22 | 顯示全部樓層
六十二說美國買房——洛杉磯華人置業幾大頂級區域之異同

文:海納愚夫

很多第一次在洛杉磯置業的客戶朋友,對洛杉磯華人置業幾大頂級區域的認識、熟悉與了解程度還不夠深,愚夫結合自己的實際工作經驗,特寫下自己的膚淺認識,供客戶朋友們參考。

華人置業主要分佈在大洛杉磯地區東邊一帶,以聖蓋博為中心的華人老區,以羅蘭崗為中心的華人新區,以爾灣為中心的華人新貴區,以庫卡蒙格為中心的特區,以喜瑞都為中心的邊區。

愚夫今天重點交代老區的聖馬利諾、南帕薩迪納、雅凱迪亞;新區的核桃市、南鑽石吧、約巴林達、奇洛崗;新貴區爾灣,這幾個城市房屋的一些特點,以及他們不同的一些格局。

老區三個頂級城市聖馬利諾、南帕薩迪納、雅凱迪亞的房屋,主要有地大,豪宅多,歷史悠久,便利性(因為距離洛杉磯華人商業中心聖蓋博近),人氣旺等特點。但是這些城市由於年代久遠,看上去都有歷史的滄桑感。

一百萬美金上下,在這三個城市,要想買到理想完美的獨立屋,已經非常困難了。聖馬利諾,很舊的獨立屋,起步價已經在150萬美金了。要想在聖馬利諾買到一個不錯的房屋,預算需要在300到500萬美金之間。

南帕薩迪納是傳統老美白人城市,兩所大學落戶於此,以及靠近洛杉磯市中心獨特的區位優勢。有很多華人高端群體選擇定居這個城市,這個城市的房價因為多個族裔高端群體在此競購,房價因此早已超越2006年高點。

雅凱迪亞原本也是白人定居的一個城市,因為這個城市獨特的區位優勢,自1980年代開始,台灣、東南亞有錢的華人及亞裔,開始在這個城市置業,並世代居住。近年來,大量的大陸有錢華人,也選擇了定居於這個城市。導致這個城市房價節節攀升,數百萬,乃至上千萬美金的房屋,比比皆是。

一百萬美金上下已經很難在這兩個城市購買到理想的獨立屋,或許,聯排別墅,美國俗稱康斗,是最好的選擇。

新區以核桃市為頂級學區的區域包括核桃市與南鑽石吧兩個區域,這兩個區域的獨立屋建設時間以1980年代前後居多,比老區1940年代前後的房屋更新一些。

一百萬美金上下在這兩個城市置業,核桃市可供選擇的餘地越來越少了。南鑽石吧還能夠找到建築面積兩千多尺,佔地面積8000多尺,不錯的獨立屋。

緊鄰這兩個城市的約巴林達,是一個以白人為主要居住群體的城市,房價漲幅與核桃市比較,相對理性。但是,隨著大量華人群體的進入,這個城市可供選擇的理想的上市房源並不多。

再看奇洛崗,這是一座相對新興的城市,這個城市近年來,湧入了大量的華人置業群體。但是,由於它供求面相對大一些,房源更充足一些,六七十萬美金上下,在這個城市就能夠買到建築面積2000多尺,佔地面積8000尺上下的,不錯的獨立屋。

爾灣以漂亮、安全聞名於全美,這個城市以布局、規劃更加現代化,吸引了大量的新移民定居這個城市。但是,由於爾灣有很多在建的新樓盤,供應面相對最大,所以,據愚夫的交易觀察,最近兩年,爾灣房價還算比較平穩。

爾灣的特點是城市漂亮、安全,房屋新,格局好,學區頂級,由於她臨近太平洋,空氣更濕潤。但是,她的獨立屋佔地面積小,房屋之間間距小,人氣相對淡一些,距離華人老區及市中心遠等特點。

從地貌看,華人老區與爾灣都屬於平地,城市道路屬於棋盤型格局;華人新區核桃市一帶,地貌屬於山地丘陵,城市道路屬於七拐八彎型。

再簡單一點,老區房屋舊,城市滄桑,房價相對高,但是她便利,人氣旺。新區房屋有地,有山景,房屋更新一點,城市更新一些,區位優勢離老區及市中心居次遠。新貴區爾灣房屋新,房型好,地小,房屋間距小,城市漂亮、安全,距離老區與市中心遠。

所以,我們在做決策時,思考我們最需要的是什麼?然後做出自己的選擇與判斷。

附表:幾個主要城市情況表

未完待續:六十三說美國買房



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 樓主| 海納愚夫 發表於 2016-1-15 01:44 | 顯示全部樓層
我中了十五億美金之後

文:海納愚夫

我沒有想到,我能夠中獎15億美金!第一次在美國購買彩票,就中了舉世矚目的大獎。一張十美金的彩票,本是無意之作!

但是,這十五億美金,對我來說,卻不是吉兆。我看了歷來中大獎的人,沒有幾個有好下場。因為,金錢不等於幸福,財富不等於地位。我相信,暴富必有暴禍!

面對十五億美金,我該如何支配呢?

捐了吧,統統都捐了吧。成立一家慈善投資基金,所有資金全部進入這家慈善基金帳戶,用於回報那些曾經幫助過我的人,幫助那些弱勢的親朋好友過上幸福生活,支持那些品學兼優的孩子們留學美國,幫助世界上那些在貧困中掙扎的人群,金錢與財富應該用在世界上最需要的地方。

我依然繼續工作,寫作與賣房,因為那才是我最大的愛好。

通過文字,我結識了來自世界各地誌同道合的華人朋友;通過賣房,我不僅收穫了勞動的成果,我也認識了來自世界各地各種各樣的人群。這不僅豐富了我的知識,也增長了我的見識,開闊了我的視野。

寫作與賣房,給我生活帶來了極大的快樂。

與十五億美金相比,這筆巨額美金,帶給我的只有恐懼,還有不安。因為,它就像一把雙刃劍一樣,懸於我的頭上。

因為這十五億美金,不是我勞動所得。它是上帝考驗我掌握財富,運用財富的能力,這一切都不過是上帝的安排而已。所以,我不能擁有這十五億美金。

我要快樂,開心的生活,我要積極上進的人生,每天充實忙碌的日子。這十五億美金,只會毀了我健康快樂、積極樂觀、開心向上的生活。

所以,十五億美金,對我而言,只是一個數字,一個符號,它不是財富,而是負擔,甚至災難。

捐了這十五億美金,一定會成為世人眼中的一個神話,因為沒有人會相信這世界上還有這樣的傻子。對,我就是這樣的一個傻子,寧要自己的汗水與勞動所得,也不要天外飛來橫財。

因為我從來不相信天上有餡餅掉下來,但是,我相信天上一定有陷阱掉下來。這個陷阱就是十五億美金,因為這十五億美金,會要了我的健康、快樂,會徹底改變我的人生,毀了我的生活。

每一個人的人生,因為偶然的成功,它將面臨必然的失敗。我的人生可以接受的是偶然的失敗,而不接受偶然的成功。因為,我需要的是必然的成功,這樣的成功才堅實,才有意義。

十五億美金,我沒有想到,我的人生能夠中獎十五億美金,一個天文數字!

……

一覺醒來,被子已經落下了床,屁股露在了外面,原來,黃粱一夢!

2016年1月  於洛杉磯
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2016-1-18 02:30 | 顯示全部樓層
六十三說美國買房——美國房產交易的一些基本遊戲規則(1)

文:海納愚夫

美國房產交易市場,因為美國數百年的市場經濟錘鍊,讓美國房產交易規則變得也非常成熟。

公開、透明、完善的交易規則,使美國房屋市場交易非常活躍。美國房屋雖然木製結構,但是,其房屋的保質期依然可以達到數十年,乃至上百年,所以,城市的變化與改造,非常微小。特別是成熟社區,幾十年,上百年沒有多大變化。

由於社區變化小,所以,美國房屋市場交易也主要以二手房買賣為主。

在房屋市場上,房屋賣家通常會找一個經紀人獨家代理銷售自己的房屋,面對所有客人與經紀人開放。

獨家代理約定時間通常為兩個月,兩個月能否銷售出去,主要取決於賣家的開價,以及賣房的主觀意願有多強烈。賣家開價過高,放到市場上就無人問津;賣家開價過低,大家就會哄搶,爭相競價。

市場就像一隻無形的手,調節著房屋價格的高低。所以,優質的房屋,進入市場,很快就會完成交易。開價過高的房屋,在市場上停留上百天,甚至幾百天也很正常。一切都由市場說了算。

做賣家經紀,只要賣家有誠意賣房,而且尊重市場,開價合理,賣家經紀人就比較容易賺取傭金。

做買家經紀,通常是根據客人需求,到市場上去為買家找到相應的房屋,完成交易后,買家才能獲取傭金,賺得回報。

買賣雙方都不需要見面,房屋進入市場后,買家通過自己經紀人聯繫賣家經紀,約定進入待售房屋參觀,通過書面OFFER出價談判。

在出價過程中,買家必須提供資信證明,現金或者頭款加上銀行貸款證明。沒有資信證明,賣家經紀將視這些出價要約(OFFER),為無效OFFER,直接進入垃圾箱。

資信能力,出價高低,購買誠意,將直接決定賣家的選擇。因為,在房屋要價合約達成后,買家可以反悔,而賣家不能反悔。所以,在選擇買家時,在同等條件下,賣家一定會選擇一個最有誠意的買家。

愚夫在交易過程中,因為客人的猶豫,我們雖然給予了很好的開價,但是,還是被賣家淘汰。我們也有因為客人足夠的誠意,條件沒有競爭對手好,而擊敗對手,買下理想房屋。

多人競價的房屋,經過第一輪競爭后,第二輪通常進行暗標,即由所有買家出一個自己可以接受的最高價格,避免惡性競爭與廝殺,也避免買家後悔,增加交易成本。

賣家再從所有出價的OFFER中,根據買家資信能力、出價高低、購買誠意,選擇一個最理想的買主,達成交易。

如果房屋未能出現多人爭搶狀況,買家就可以與賣家進行討價還價。如果賣家賣房誠意足夠,通常會在價格上做出一些讓步。價格越高,殺價就越多;價格相對低,殺價就相對少。

未完待續:六十四說美國賣房

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 樓主| 海納愚夫 發表於 2016-1-19 03:00 | 顯示全部樓層
六十四說美國買房——美國房產交易的一些基本遊戲規則(2)

文:海納愚夫

凡是只要在美國生活幾年,相信身邊都會有很多房屋經紀人。入門美國房屋經紀容易,但是在這個行業生存下來,就極其困難了。

由於競爭異常激烈,很多經紀人可能連一筆買賣也無法完成,就會選擇離開這個行業,另謀出路。所以,在很多長居美國的人眼中,房產經紀算不上一個正常的職業。是與工作不穩定者之流,屬於一路人。

所以,對一個房產經紀人來說,成交,意味著一切!為了成交,就有經紀人不擇手段,達成目標。將一個職業經紀人的基本責任:專業與服務,置於腦後。當然,最終的必然結果,依然會被淘汰出局。

從接受客人諮詢,到選房看房,到進入公證行(ESCROW)完成交易,這個過程,每一個環節都必須體現專業的知識,服務的意識。否則,很難達成與完成一筆交易。

作為一個服務行業,必須學會接受各種各樣的客人。客人可以無禮,我們不能無禮;客人可以不講道理,我們不能不講道理;客人可以胡說八道,胡言亂語,我們絕對不能。

但是,很多經紀人在從業過程中,是很難接受與承受這份職業的要求。所以,最終被淘汰出局,不是偶然,而是一種必然。

在買賣雙方達成交易協議后,房屋進入公證行(ESCROW),辦理房屋交割手續。通常情況下,現金只需要一到兩周,即可完成交割手續。如果貸款,在頭款資金已經進入美國國內銀行帳戶存期滿兩個月或者一個月(以最後一筆進入銀行帳戶資金算起),通常需要45天。

房屋進入公證行,買家通常需要在3天內將房價3%的定金匯入公證行,表現出買房的誠意。接下來,由第三方房屋檢查公司,進行房屋檢查。

通常七天內,買家可以無條件退出交易。在房屋檢查結束后,買家根據房屋實際狀況,可以與賣家再進行一次討價還價。如果交易繼續進行,買家就不能再以房屋質量為由退出交易。

如果是現金,買家將所有購房款全部匯入公證行,公證行通常在三天內即可完成全部過戶手續。公證行對資金進行分割,首先付清房屋的所有負債,包括房屋銀行欠款、房產稅等附加於房屋的債務,保證房屋產權的乾淨。再由公證行在市政府完成產權的登記轉移,房屋由原有屋主過戶到現有屋主名下。賣家獲得剩餘資金,買家獲得鑰匙,整個交易完成。

如果是貸款,通常賣家會要求買家在21天或者30天移除貸款審批條件,所以,買家貸款前期準備工作就非常重要。在約定期限時,買家必須給予賣家一個準確答覆,貸款能否批准,交易能否繼續進行。

在約定時間內,如果貸款被否決,買家可以安全退出交易,退回定金,損失房屋檢查費用及一些公證行費用,大約在幾百美金。

如果此時貸款還在審批階段,貸款方不能給予肯定或者否定的答覆,就會陷買家於尷尬的境地。

如果繼續,就需要移除貸款附加條件,如果買家貸款被批准,買家不會有損失;如果買家貸款被否決,買家定金就將會被沒收。這也是愚夫對每一個貸款買房的朋友,需要進行前置審核的根源。

凡事預則立,不預則廢。前期準備工作的充分,可以避免大家的無效勞動,更易實現目標。

通常愚夫要求客戶獲得貸款最終批文,才能移除貸款條件,保證客戶定金的絕對安全。

買家獲得貸款批文後,由公證行組織買家,在公證人員的監督下,簽署貸款相關合約。簽完貸款合約后,買家必須對房屋購置保險。當然,現金購房,愚夫也要求買家必須購置房屋保險,因為美國木製結構的房屋,一把大火,就可能將房屋化為灰燼。雖然百年難遇,但是,加州歷史上還曾經發生過。有了保險,就保證了房屋的絕對安全。

銀行放款,資金進入公證行,最後公證行完成交割。

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 樓主| 海納愚夫 發表於 2016-1-20 03:26 | 顯示全部樓層
六十五說美國買房——美國房產交易的一些基本遊戲規則(3)

文:海納愚夫

買家獲得鑰匙后,房屋的交割手續並沒有全部完成,買家需要對房屋的水、電、氣進行過戶,通常在三天內必須完成。因為此前水電氣賬單還在賣家名下,房屋並沒有中斷這些供應,如果時間過長,對賣家將不公平。

水、電、氣過戶,通常通過電話即可完成。

水、電、氣賬單,在美國是一個非常重要的居住地證明文件。孩子就近入讀公立學校,就必須提供這些文件。不論租房,還是自購房,只要憑藉這些文件就可以申請公立學校,就近入學。學校不能,也不敢拒絕孩子的入學申請。

美國房屋交易規則,簡單、透明、完善。只要按照規則行事,通常被坑、被訛詐的現象還是很少。

美國作為一個契約社會,規則眾多,如果不守規則,將麻煩不斷。

前不久媒體曝光的華裔女房東被房客訛詐現象,在美國屬於個案,不具有普遍現象。美國達百分之三十六的租房群體比例,如果房東都像華裔女的遭遇,誰還敢投資房屋,誰還敢做房東。

華裔女的遭遇,全是咎由自取,不遵守美國租房市場基本規則造成。在美國租房子,與買房子一樣,房東可以要求租客提供資金證明、收入報告、納稅記錄、租房記錄、信用記錄。如果租客有任何不良記錄,房東都有權利拒絕。所以,在美國信用的重要性,不低於一個人的生命。否則,一個不注重自己信用的人,將被社會徹底邊緣化,落入社會最底層。

華裔女房東完全忽視美國租房市場基本遊戲規則,自以為是,引狼入室,受到懲罰,當然是一種必然了。

美國房屋買賣,華人買家因為語言能力的限制,在交易過程中,遇到不良經紀人,被坑被騙現象也時有發生。

身邊常有剛剛來自大陸的朋友對愚夫講,他們不怕壞經紀人,但怕愚夫。不能忽悠愚夫隨處亂看房,只看不買。因為忽悠俺一次,他們內心就有愧一次。

愚夫不怕他人騙,愚夫害怕騙他人。當然,歷經歲月沉浮,看盡世間滄桑,見得多了,愚夫也能夠平靜對待一切了。而且久經風霜,愚夫已經練就一雙火眼金睛,很多時候,保持沉默,或許就是人生最好的一種狀態。

愚夫相信,一個經紀人,具有了專業的知識,服務的意識,過硬的人品,就一定有眾多客人趨之若鶩,就不怕沒有客人。日積月累,就一定可以掌握選擇客人的主動權。人以類聚,物以群分,適合於各行各業,各類人群。

愚夫最近觀察台灣大選,一直在思考選民與民代的關係。要獲得選民的選票,民代應該怎麼做?要從洛杉磯激烈的房產經紀人中脫穎而出,經紀人與客人應該建立什麼樣的關係呢?

我們地產經紀人能否以台灣民代的意識,去服務於洛杉磯的華人客戶群體呢?愚夫正在思考寫作一篇《台灣民代與洛杉磯地產經紀》的文章。

祖國大陸地產市場雖然進入寒冬,但是,交易規則的完善,將是未來發展的必然。作為美國房產市場交易規則的熟悉者,我們能否未雨綢繆,為大陸房產交易規則完善,貢獻一點什麼呢?

未完待續:六十六說美國買房
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新春聚會  感恩回饋

2016年正月初六,周六晚上,所有老客戶、新客戶、准客戶朋友,圈內數位重量級兄長悉數到場,共計50餘人,齊聚洛杉磯聖蓋博全統廣場半島海鮮酒樓,歡聚一堂。

謝謝各位客戶,各位兄長,各位朋友的捧場,謝謝大家!

在大家的支持下,2015年取得多項突破:從業以來,累計銷售突破千萬美金;同一客戶二次買房;代客戶選房買房;客戶不看購房合約,由我們直接辦理,是信任,更是沉甸甸的責任!

2016,愚夫定將不辜負大家的信任,繼續努力,在專業上,精益求精;在服務上,更加貼心。

愚夫也將繼續為圈內朋友們,搭建一個跨越中美的人脈資源網路,希望愚夫能夠對大家有用。

隨著銷售的穩步增長,適當時機,愚夫將組織部分高端客戶每年一次全球游,為大家搭建更加廣泛的交流平台。

愚夫將引進台灣競選民意代表的理念,帶領團隊,服務與根植於洛杉磯華人地產界,做出口碑與聲譽,向更高目標與銷量挺進。愚夫也希望未來有朝一日,能夠將美國地產交易的規範與規則,帶回那塊生我養我的故鄉,服務於故土!

愚夫堅信,一個給他人帶去快樂的人,他一定是快樂的;一個給他人帶去幸福的人,他一定是幸福的;一個給他人帶去財富的人,他一定是富有的!

海納愚夫  2016年春節於美國洛杉磯
利以義制,名以清修;靜以修身,儉以養德。
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