話說美國買房

四十四說美國買房——美國房價往何處去？

文：海納愚夫

美國房價在2006年見頂后，經過兩年的頂部盤整，在2008年開始百年不遇的大跌。跌至2009年，部分城市最大跌幅達到70%多，全美平均跌幅接近40%。

全美房價在底部盤整三年多，從2012年開始緩慢爬升，2013年上半年，開始快速拉升，走出了三年多的泥潭。僅2013年，平均升幅達到30%多。

經歷2014年，2015年兩年的上行后，目前部分區域已經超越2006年的歷史高點。

接下來，在全美面臨加息，貨幣緊縮之際，美國房價將往何處去？相信這是很多人關心的問題。

錯過2011年前後底部的購房人，追悔莫及。而且有部分群體，還在期待房價下跌。

從筆者的交易經驗看，作為一個專業經紀人，筆者研究了美國房價的百年走勢。一百多年來，美國房價一直呈現穩步上行趨勢。當然，每一次上升后，七到十年之間，全美房價都有一定幅度的回調。

而2008年的大跌，百年不遇。由於次貸危機引起的美國房價下跌，史無前例。經過數年的修復，美國在房屋貸款等金融政策方面，進行了嚴格監管，再次出現2008年的狀況，幾率極小，至少數十年內難以見到。

而從歷史看，每一次下跌后，美國房價都會後浪高過前浪，穩步推升。

從今年交易看，美國房價依然穩步上漲。今年七月據CoreLogic發布的數據，南加7月房屋銷售量達到了9年來新高，房屋中位價格較去年同期上漲5.5%。

當然，南加房屋一直領先美國房價指數，而且從某種角度說，也是全美房市的風向標。

筆者今年上半年參與的數棟房產交易過程中，也明顯感覺到房市的火爆。僅以幫助客人在帕薩迪納買的一棟康斗為例。

在明確客人的需求后，我們帶著客人，連續一個月現場看了帕薩迪納，50到70萬美金之間的所有上市房屋。選出了客人看中的多棟房屋，參與競買。其中一棟報價61.5萬美金的房屋，通過競價，達到71萬美金。

另外幾棟報價也明顯高出2006年的歷史最高價，競買都未能成功。

最後，耐心、機會、再加上運氣，我們幫助客人選中一棟剛剛上市，非常不錯的房屋，報價也非常合理。為了中止競價現象發生，我建議客人直接給予了賣家所要求的價格，並說服對方經紀人，快速簽回了合約，我們取得了主動權。

最後幫助客人買下了這棟房屋，獲得了自己的DREEM  HOUSE。

這棟房屋的成交價格也超越了2006年的歷史最高價，而且如果出現競爭對手，依當時帕薩迪納的市場狀況看，這棟房子至少還有五萬美金的上浮空間。

筆者舉這個例子，只是想告訴讀者朋友，目前市場的供需情況與市場交易現狀。

美國房價目前剛剛填補2008年以來的天坑，再出現大幅回調，首先，房屋持有人就不會答應。而目前市場上的優質房源，銷售速度也是非常快捷。

2008年大跌，根本因素是房屋所有者出現了財務危機。而今天，隨著美國經濟復甦，隨著過去幾年嚴格的金融監管，根本不可能出現2008年的狀況。所以，大幅回調的可能性完全可以排除。

從市場供應看，新房開工依然存在不足，二手房源賣家惜售。這些因素也將決定美國房價出現大幅回調可能性極小。

身為華人，常常聽到華人講，美國的房價是中國人炒作起來的，這種論調純粹是在意淫。美國房價最近三年的大幅攀升，是美國整體經濟的表現。

作為世界最龐大的經濟體，中國資本在美國市場九牛一毛。當然，中國人對華人聚居區域的房價堅挺，大幅上升，功不可沒。

洛杉磯頂級華人區域聖馬利諾、雅凱迪亞，這兩個城市最近幾年房價的瘋狂上漲，華人起到了非常大的作用。

而隨著中國外匯資本管制的加劇，這兩個城市的房市在今年出現了銷售放緩的跡象。但是，資源的有限性，將註定這個兩個城市房價出現大幅回落，可能性也極小。

當然，這兩座城市過去三年形成的房市泡沫，將隨著空間與時間的轉換而逐漸消化。

而人民幣貶值趨勢已經確立，美元升值還有很長的路要走。雖然中國外匯管制加劇，但是，中國資本還將繼續出逃，而美利堅就是世界上最好的避風港。

從筆者與中國客戶群體的交流看，有大量潛在中國客人正在想著辦法把錢運往美國。當然，有的人可能功虧一簣，特別是在中國股市套牢的群體。

但是，更多精明的中國客人會將資金想法轉到美國，流入美國房市。所以，華人區的房價，特別是中端的房屋，將因供求關係，而保持堅挺。

筆者曾經寫過一篇文章，叫做《投資美國房產勝過黃金》，美國房產具有穩定性投資特點，從美國房市百年走勢即可看出。

美國房產租金產生的現金流，能夠維護美國房子產生的稅金及管理費用，而且還有結餘。而美國房市交易的活躍度，持有者也極易變現。

美國房市經歷了三年多的穩步上升，隨著美元加息周期的到來，美國房市將在一個平台進行整理。當然不排除小幅度回調，但是，每一次回調都是買入的絕佳機會。

筆者相信，未來數年也將難以再見今天的房屋價格。未來五到八年，美國房市還將持續上行。

（作者海納愚夫，本名李林，加州持牌地產經紀，網路自由撰稿人，代表作品有：旅美紀實文學《從中國賣味精到美國賣房子——一個中年人的旅美紀實》丶長篇故事連載《HELLO，洛杉磯》丶《海納愚夫創業百問百答》。正在連載中的有《美國的那些事》丶《旅美的中國女人們》丶《話說美國買房》、大型長篇小說《美漂》  微信：1397154975）

四十五說美國買房——美國房市報告之一篇

文：海納愚夫

美國房市最近三年如火如荼，經歷了瘋狂上升，到平穩上升，最近趨於相對平穩。

為了大家更直觀的感受美國近幾年房市走勢，愚夫對洛杉磯頂級華人區，並且具有代表性的區域，聖馬利諾（San Marino）與雅凱迪亞（Arcadia）兩個城市最近八年的成交，進行了數據梳理。

成交，就是市場最真實的反映。從歷史成交數據中，我們可以去感受美國房市的一個波動，以便作出自己的決策。

作為自由資本主義市場，經濟周期性的波動，就是因為大家看法不同，有人看空，就有人看多，通過市場的博弈，對財富進行二次分配。這二次分配，就是智慧與能力、眼光的較量。

以下是兩個城市最近八年的歷史成交數據，供需要的朋友們參考。

聖馬利諾（San Marino）歷史交易數據：
2008年成交111棟，最小成交額800000美金，最大成交額340萬美金；300萬以上成交3棟。
2009年成交125棟，最小成交額863000美金，最大成交額455萬美金；300萬以上成交14棟。
2010年成交114棟，最小成交額818888美金，最大成交額620萬美金；300萬以上成交15棟。
2011年成交130棟，最小成交額688000美金，最大成交額668萬美金；300萬以上成交13棟。
2012年成交148棟，最小成交額750000美金，最大成交額470萬美金；300萬以上成交12棟。
2013年成交141棟，最小成交額900000美金，最大成交額888萬美金；300萬以上成交23棟。
2014年成交110棟，最小成交額123萬美金，最大成交額1130萬美金；300萬以上成交22棟。
2015年成交82棟，最小成交額1105000美金，最大成交額915萬美金；300萬以上成交20棟。

雅凱迪亞（Arcadia）歷史交易數據：
2008年成交563棟，最小成交額160000美金，最大成交額322萬美金；300萬以上成交2棟。
2009年成交585棟，最小成交額240000美金，最大成交額380萬美金；300萬以上成交6棟。
2010年成交551棟，最小成交額220000美金，最大成交額620萬美金；300萬以上成交9棟。
2011年成交581棟，最小成交額180000美金，最大成交額389萬美金；300萬以上成交17棟。
2012年成交637棟，最小成交額175000美金，最大成交額493萬美金；300萬以上成交61棟。
2013年成交704棟，最小成交額135000美金，最大成交額710萬美金；300萬以上成交50棟。
2014年成交632棟，最小成交額195000美金，最大成交額838萬美金；300萬以上成交61棟。
2015年成交429棟，最小成交額180000美金，最大成交額950萬美金；300萬以上成交36棟。

備註：以上數據來源於加州地產經紀人專用網站：www.crmls.org

從房屋交易數據，以及美國年平均收入數據考量，聖馬利諾是絕對的富人區，而雅凱迪亞有富人，也有窮人。

雅凱迪亞300萬美金以上豪宅的交易量，在2012年得到突破，而此時正是大陸富豪移民潮的開端。需求決定市場，供給決定價格。

從資源有限性來看，聖馬利諾與雅凱迪亞房市的走勢，將與此波移民潮直接相關。移民潮緩解，兩個城市的房價或將終止上行，如果移民潮繼續，房價回落可能性極小。

這兩個城市的位置優勢與品質決定了房市走勢，就洛杉磯而言，在100多個大大小小的城市中，沒有任何城市可以取代它們的位置。

（未完待續 四十六說美國買房）

四十八說美國買房——說說對美國房屋的估價

文：海納愚夫

參與美國房屋買賣，學會如何估價，是一個專業經紀人最基本的技能。

愚夫在幫助朋友購買美國房子時，選出意向目標后，在向賣家發出OFFER前，愚夫都將對房子的歷史成交記錄進行調查，知己知彼，方能百戰不殆。

由於美國房屋走勢的周期波動性，有的人買房買在了最高位，有的人買房買在了最低位。最高位與最低位接盤者，他們在售房時的心態是完全不一樣的。

在調查了房子的背景后，愚夫還將調查周邊類似房屋最近半年的交易情況與價格。不怕不識貨，就怕貨比貨。

經過反覆比對，以及結合市場實際情況，愚夫還將根據美國房屋歷史大趨勢，做出一個判斷，對房屋做出一個交易價格區間，在區間內，為客人爭取最好的價錢，最大的利益。

美國作為一個完全市場經濟國家，房屋作為商品的一種，其交易已經完全市場化，相對公開、透明、公平。

優質的上市房源，如果賣主開價過低，大家會去爭搶；如果賣主開價過高，將會無人問津。所以，市場會像一隻無形的手，調整著價格的走勢。

那麼，要買到物超所值的房屋，一定是從上市不久的房源中選擇。並非所有屋主，所有賣家經紀人都完全了解市場，所以，會有信息不對等，或者信息接收不及時，而造成屋主賣屋時開價超低現象。

在美國房價2013年上半年的大幅拉升階段，就有很多屋主因為不了解市場所產生的變化，而把自己房子賣低了的現象。

所以，愚夫在選擇房屋時，上市超過一月還在售的房屋，愚夫基本先排除在外，首先從上市不久的房屋中選擇目標。只有這些房源中，才有可能找到物超所值的房屋。

當然，找到物超所值的房屋，還需要買家識貨才行，如果買家不識貨，也會造成機會瞬間即逝。

物超所值的房屋，大家一定會去爭搶，好東西大家都會喜歡。避免爭搶的唯一辦法就是，答應賣家開出的所有條件，及時避免其他買家參與進來。一旦其他買家參與進來，整個交易格局就發生了逆轉。

所以，在這種時候，不要遲疑，不要猶豫。那麼，選擇一個懂行的經紀人就非常重要，只有懂行的經紀人才可能發現這種機會，也只有懂行的經紀人才可能把握住這些機會。

（未完待續 四十九說美國買房）

2015年9月29日 星期二  於洛杉磯

華人在美國（1）

文：海納愚夫

作為在美華人中的一員，了解與認識華裔在美國的歷史，有助於我們能夠更加清晰確定自己在這個社會中的定位。愚夫將從華人進入美國的開始，來講述華裔先人在這塊土地上奮鬥與抗爭的歷史，希望能夠給今天旅美的華人帶去一些啟迪與思考。


華人踏入美國的歷史，始於1785年，緣於美籍船長跳船結婚，迫使華人船員在美國停留一年，這也是華人踏入美國的第一次記載。

十九世紀中葉，美國西部的淘金熱，開始帶動了大量的華人來到美國西部加州的舊金山。據史料記載，從1848年開始，到1849年，來美華人勞工達到791人；到1850年，達到4015人；1852年，達到25000人。經過二十年的發展，到1870年，旅美華人達到63000人。

早期的旅美華人，大多來自廣東沿海。迫於生存的壓力，他們拋妻棄子，乘船從廣東沿海出發，途經澳門、香港，跨越太平洋，經過長達40到60天的遠洋旅行，到達加州舊金山，加入淘金大軍的行列。

早期旅美華人乘船像豬仔一樣，躋身於狹窄的船艙中，惡劣的環境導致很多人在旅行途中，就因為飢餓、疾病死於太平洋的航船上，最後屍骨葬身大海，成為海洋生物的大餐。

如果家鄉舒適，沒有人願意背井離鄉，冒著生命危險遠渡重洋，來到一個未知的國度，去追求一個未知的未來。

十九世紀中葉，太平天國起義，致使廣東沿海一帶處於戰亂之中，民不聊生，苦不堪言。為了生存，他們不得不背井離鄉，遠渡重洋。早期成功登陸美國的華人，在美一年的薪資，可以供養家鄉親人全家的生存。

趨利避害，乃人之本性。大量在美華人將錢源源不斷的匯往中國的家人，形成了很好的示範效應，也因此帶動了更多華人拋妻棄子來到美國。

華人骨子裡的吃苦耐勞，忍氣吞聲，很快在加州勞工市場佔有了一席之地。從淘金到修建橫貫美國東西部的鐵路，華人成為了主要的勞動力來源市場。由於華人大量搶佔了美國白人的就業崗位，這為日後的排華留下了隱患。

橫貫美國中西部的鐵路，原計劃14年完工，因為華人的加入，實際只花費了七年就完成了全部建設。將從紐約到舊金山的時間由六個月縮短到6天，可以說華人功不可沒。

在修建這條鐵路的過程中，眾多華人為此獻出了卑微的生命。由於美國需要大量華人勞工，1868年美國與清政府簽訂了《蒲安臣條約》，讓兩國人民可以自由往來貿易與居留。

自此廣東沿海居民大量登陸美國加州，當地居民戲稱，美國有五十一個州，這個州叫做「廣州」。

（未完待續）

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華人在美國（2）

文：海納愚夫

美國加州舊金山，是早期旅美華人的發源地。而美國另一個城市——夏威夷，則是早期旅美華人另一個重要的登陸地。

廣東沿海有著農業技術的農民，大量登陸夏威夷，受雇於當地白人，通常簽訂兩到三年的勞工合約。合約期滿，有的勞工選擇回到中國，有的留在夏威夷繼續謀求發展。登陸夏威夷的勞工，憑著在家鄉積累的農業耕作技術，得以在夏威夷立足。

所謂「國父」孫中山的兄長孫眉，就是早期登陸夏威夷的華人勞工之一。孫眉不僅有著普通勞工的技術，也有著普通勞工不具備的頭腦，經過數年的奮鬥，他從普通勞工混成了夏威夷的地主、「島王」。

孫中山十三歲那一年，在兄長的幫助下，孫中山與母親登上了美國夏威夷，與兄長一家得以團聚。從小就不安分的孫中山，在夏威夷求學幾年後，開始了在美國華裔中鼓動革命的奔走呼號，成為了一代偉人。

今天的夏威夷，居住著很多早期華人的後裔，他們憑著祖輩數十年的積累，不少人在這個全球聞名的島嶼，擁有大量的土地，成為富甲一方的華人。但是，他們從不顯山露水，極端低調謙卑。

大量華人登陸美國，對美國白人的就業造成了嚴重威脅。美國作為一個民主社會，選民的聲音將決定政府的某些政策。

華人勞工大量搶佔美國白人的勞動力市場，有選票的白人當然不會答應了。而美國資本家卻需要大量華人勞工來降低自己的成本，經過多方博弈，加州地方政府開始了一系列關於歧視華人勞工的立法。

1850年，加州政府制定了《外國礦工執照稅》；1852年，制定了《登陸費》；1855年，制定了《人頭稅》；1860年，制定了《中國漁人執照稅》。並針對華人做出了一系列的歧視性規定，1854年，禁止華人在法庭控訴白人；1863年，規定中國兒童不得就讀公立學校；1870年，禁止人行道用扁擔肩挑重物；1872年，禁止白人與華人通婚。

美國國會從1878年開始的《排華法案》，曾經經歷過總統否決，但是最終還是在1882年得以通過。

該法案通過監禁和驅逐的懲戒方式，禁止「被礦井雇傭的有技能或無技能的華人勞工們」在10年之內進入美國，同時，華人不得歸化為美國公民。

從此，在美華人勞工開始了長達六十年的黑暗歲月。他們在這個號稱全世界最自由民主的社會，開始了最艱難的堅持與堅守。

1888年，《斯科特提案》得到通過，禁止華人返回中國后再次入境美國，等於宣告華人永久不能回國探親。

1892年，《基亞里法案》得到通過，限制華工入境延長十年，未隨身攜帶身份證明的華人，可立即驅逐出境。1902年，美國國會再將華工入境限制無限期延長。

背井離鄉，妻離子散，客死他鄉，成為了很多華人的生活寫照。然而，美國夢想既然如此殘酷，這些華工們為何不回到自己的故鄉呢？！

（未完待續）

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華人在美國（3）

文：海納愚夫

居住在美國的華人勞工，因為獨特的生活習慣，以及與美國白人完全不同的文化背景，他們結群而居，舊金山的唐人街因此而來。

而且由於大量華人勞工的湧入，有頭腦的華人便開始了從國內進口消費產品，滿足在美華工的需求，走上了經商的道路。這一部分華人也成為了美國華裔的先富群體，他們的後代也得以在美國接受良好的教育，為後來第二代，第三代進入美國主流社會，打下了堅實的基礎。

1869年，橫貫美國東西部的鐵路竣工后，大量華工處於失業狀態。為了謀取生計，美國社會最底層的工作，全部被華人包攬，很像今天中國社會進城的農民工。

廚師、理髮師、縫紉師，號稱「三把刀」，是當時在美華人的主要職業。而且，由於加州的排華浪潮，大量美國華人開始向東岸紐約移動，來到這座更加包容的城市，開始追尋美國夢想。

由於廣東沿海旅美華工的示範效應，導致大量廣東居民想法設法移居美國，這也是廣東僑鄉形成的根源。

1906年，舊金山7點8級的大地震，唐人街被夷為平地，而由地震引發的大火，不僅燒毀了眾多建築，也將加州政府華人移民的文件全部焚毀。

這場大火為眾多依親移民的廣東僑民帶來了機會，為了達到移民目的，旅美華人出現了大量的「paper sun」、「paper daughter」，也即所謂的「紙兒子」，「紙女兒」。

加州政府與美國移民局也從中發現了破綻，為應對與審查大量的中國移民群體，美國政府在舊金山天使島設立了移民審查站。

據史料記載，先後有17萬5千多名華人在天使島經歷了移民審查。有些不能通過審查的華人，面臨被遣返的命運時，以命相搏，通過吞匙等方式自殺。

從1910年天使島移民審查站建立以來，在1940年經歷一場大火后，這個審查站方才關閉。

而1941年12月7日，日本偷襲美國珍珠港，徹底改變了世界的格局，美國直接加入二戰。而中國成為了美國當時在亞洲最大的同盟國，同時將近兩萬名美國華裔青年主動參軍，加入歐洲戰場，這些都提振了華人在美國社會的地位。

時任中國國母宋美齡訪美，提出美國排華法案不公正，在1943年，時任羅斯福總統簽署法案，廢除了長達六十一年的《排華法案》，給予了華人每年105個的移民名額，華人得以在美國取得相對平等的地位。

二戰結束后，隨著國民黨退守台灣，中國大陸與美國斷交，以及1952年美國通過禁止共產國家的民眾登陸美國，大陸居民長達數十年無緣踏上這塊自由的土地。

自1949年後，移居美國的華人主要以港、澳、台灣、東南亞的華人為主。

（未完待續）

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華人在美國（4）

文：海納愚夫

1950年代，移居美國的華人，大多以從大陸逃到台灣、港、澳，為追求平穩生活，再從這些地方移居美國，他們大多是一些具有權勢與財富的華人。

1952年，美國通過移民及歸化法，廢除對華人及其他種族移民限制，但是保留對國家及地區的移民配給制，規定每年移民名額不超過27萬人。

而全球華人每年105人的移民名額遠遠不夠。

1960年代，隨著台灣經濟的起飛，大量台灣學生留學美國。1965年，美國通過新的移民及國籍法，以專業能力作為移民資格，中國地區每年增加到2萬名額。包括台灣、香港、澳門及東南亞的華人，都在這個名額範圍內。

自此美國華人移民群體發生根本轉變，由過去的底層勞工向高薪技術移民方向轉變。隨著華人第二、三代的成長，參與美國政治生活，華人逐漸融入美國主流社會，影響美國政府對華人的政策。

隨著中國大陸與美國的建交，1980年代開始，眾多大陸留學生登陸美國。而兩萬華人的移民配額，囊括了中國大陸、台港澳地區。在美台灣人通過遊說美國國會參眾兩院，在1982年為台灣爭取了額外的兩萬移民配額。

而在美台灣華人、留學生，由於吸取了美國的民主自由制度，他們擔起了推動台灣社會進步的責任，由於蔣氏家族在台灣的獨裁統治，致使眾多台灣人無法回到台灣。

這些群體，也逐漸成長為美國社會華人的精英。

在1980年代，由於台灣社會處於轉型動蕩期，大量台灣華人開始移居美國。位於洛杉磯的蒙特利公園市，就是台灣人最早的聚集城市。因此，蒙市也落下了「小台北」之稱。

今天的蒙市，已經成為了華人的天下，圍繞丁胖子廣場周邊，已經很難看到幾個外國人了。

1983年，陳李婉若成為了首位華裔女市長，而蒙市議會在1980年代，就有四位華裔女議員。

當然，在1959年夏威夷華裔第三代鄺友良，便代表共和黨當選為美國聯邦參議員，成為了華人參政美國最早最高職位的紀錄。

1996年，駱家輝成為第一位華裔州長；1999年，吳振偉成為第一位聯邦參議員；2001年，趙小蘭成為第一位華裔女性勞工部長。隨著華人參政意識的提高，華人在美國社會的地位也大大提高。

而隨著華裔人口結構的變化，華人在美國的工作，也由傳統的餐飲向高薪技術行業發展。華人在美國的科技領域也取得了巨大成就，眾多華人先後在多個領域獲得了諾貝爾獎。

（未完待續）

（洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊 微信：1397154975/hainayufu666）

洛杉磯商道之一篇

文：海納愚夫

前言：

愚夫讀者朋友圈有很多希望到美國發展的企業家、商人，由於中美信息的不對等，很多朋友缺乏對美國，對洛杉磯的了解，內心對美國充滿了嚮往，但是因為很多的未知因素，內心對到美國發展又充滿了恐懼，可以說非常矛盾與糾結。

愚夫因為經歷了多年市場經濟的洗禮，所以，對市場還算比較敏感。為了幫助圈內朋友更好的認識美國，認識洛杉磯。愚夫將以自己的視野，以自己的筆觸來展示美國華人圈的商道，展示洛杉磯的商道，希望能夠給朋友們帶去一些啟迪與幫助。


洛杉磯坐落在美國西海岸，不僅是美國第二大城市，也是世界第二大城市，同時也是美國西部第一大城市。洛杉磯城市群分佈146個族裔，有90多種語言，一千六百多萬人口。其中華人大約接近100萬，主要分佈在洛杉磯東部地區。

洛杉磯城市群跨越五個郡（COUNTY），以DOWNTOWN為中心的洛杉磯郡最大，西部分佈文圖拉郡，東部有橙縣郡，聖貝納迪諾郡，里弗賽德郡。

西部以傳統老美社區為主，相對而言人口密度更高，人氣也更旺。東部族裔種類分佈更多，人氣相對更低一些。

洛杉磯郡共轄80多個小城市，英文名字叫做「CITY」，其中十個最大的城市（CITY）中：洛杉磯、帕薩迪納、阿爾蒙蒂、波莫納與華人區最近。

美國兩大城市，東部的紐約以歐洲移民為主，西部的洛杉磯以亞洲移民為主。而洛杉磯又是海外華人最集中的城市，華人生態最完整。上、中、下各個群體都有。

在洛杉磯，只要願意付出自己的勞動，不懂英文也完全可以生存。

洛杉磯的華人區又分為三大區域，以聖蓋博為商業中心的華人老區，以羅蘭崗為商業中心的華人新區，以爾灣為中心的華人新貴區。

此外，庫卡蒙格與喜瑞都兩個城市一帶，也分佈著不少華人。

以聖蓋博為商業中心的華人老區，周邊以聖馬利諾市為頂級社區，這個城市一棟房屋價格都在一百萬美金起價，與聖馬利諾相鄰的南帕薩迪納，阿凱迪亞，都屬於頂級區域。

南帕薩迪納分佈眾多數百萬美金的豪宅，以中美企業家，大商人，高級管理人員為居住群體。

阿凱迪亞被譽為華人的「比弗利山莊」，但是這個城市因為有豪宅，也有公寓，所以，房價差異很大，最低有20餘萬美金的公寓，最高有上千萬美金的豪宅。

天普市緊鄰阿凱迪亞，是緊隨其後的較好學區。但是，天普市很大的區域屬於阿爾蒙蒂學區，阿爾蒙蒂主要以墨西哥人為主要居住群體。所以，這部分區域房價與天普學區房價差異還是很大。

聖蓋博、蒙特利公園市、阿罕布拉三個城市，是整個華人老區的核心商業區域。

（未完待續）

（海納愚夫，加州持牌地產經紀，網路自由撰稿人，微信：1397154975）

華人在美國（5）

文：海納愚夫

隨著中國大陸改革開放三十多年的發展，旅美華人人口結構發生重大變化。

從清政府的廣東沿海華人勞工，到東南亞、港、澳、台灣華人群體，旅美華人群體與素質都在發生著根本性的變化。

中國大陸改革開放，打開國門后，大量的大陸留學生踏入美國，成為旅美華人的生力軍。而福建僑鄉大量的偷渡客，也成為了美國華人一個重要的群體。

福建人在美國的中餐業佔有很大市場份額，特別是快餐業，因此需要大量的勞動力，福建鄉黨因此形成了一個巨大的利益偷渡鏈條。前兩年客死美國監獄的大姐大萍姐，在紐約出殯時，自發的數十輛豪車送葬隊伍，曾經在美國新聞媒體轟動一時。

因為，萍姐改變了很多福建鄉黨的命運。在福建僑鄉，旅美華人在家鄉修建的一棟棟豪宅，就是當地人千方百計偷渡美國最好的廣告。

很多福建偷渡客冒著生命危險，穿越多個國家，耗時數月，從墨西哥邊界入境美國。一進入美國，就成為餐館最廉價的勞工資源。

然後編造各種故事，申請政治庇護，運氣好的，三五年後，洗白身份，獲得綠卡，還清偷渡費。運氣差的，獲得工卡，在美合法打工，然後進入漫長的美國移民訴訟期，經過十年八年，獲得身份。

倒霉蛋最後因為各種原因，在美國完全黑了下來，比如因為郵路不暢，錯過美國移民上庭時間，最後進入遣返程序，很難再找到翻身可能，就只能在美國打黑工，混一天算一天。

大陸留學生通過工作，獲得工作簽證，熬上五六年獲得綠卡。當然，也有很多人是通過與美國公民結婚，獲取身份，這是最快捷的途徑。

隨著時代的變遷，旅美華人人口結構也在發生著巨大的變化。

由於大陸人口基數的絕對優勢，進入2000年以後，大陸人後來居上，成為了旅美華人中最大的來源地。

而旅美華人人口，也由1848年的數百人，發展到今天的數百萬人。據美國人口普查統計，在2013年，擁有美國公民或者永久居留權的華人已經超越400萬。

自2010年後，旅美華人每年以10萬以上遞增。目前完全黑在美國的華人接近三十萬，留學生群體不下數十萬，而且逐漸呈現低齡化趨勢。

而通過投資移民進入美國的大陸華人，每年以8000多個家庭的速度進入美國，這些群體的進入，將進一步改變美國華人的人口生態。他們帶著資金，頭腦，還有年青的下一代，進入美國，必將為美國華人群體帶來新的活力。

（全文完）

（洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊 微信：1397154975/hainayufu666）

中國資本外流之謎：錢是用這8種方法轉移到國外的

在中國，由於存在年換匯5萬美元的限制，如果想通過正規渠道把國內財富大規模轉移到國外，並不容易，但是這個市場上總不缺乏灰色的途徑。

「在中國通過秘密途徑將資金轉移到國外是非法的，」上海財經大學教授奚君羊對彭博表示，「但是政府一直是對此持睜一隻眼閉一隻眼的態度，直到最近才改變。」

如今在811匯改之後，監管機構對資本外流開始前所未有的嚴肅起來，不止包括正規途徑的換匯受到部分限制，非法的地下錢莊也面臨嚴厲打擊。

《中國經營報》曾採訪一位參與過央行、外匯管理局調查地下錢莊的一位人士稱，由於地下錢莊的隱秘性，聯合調研也未能完全掌握地下錢莊的規模情況，但是從辦案機關的一些情況匯總來看，大致判斷一年國大陸下錢莊的資金規模至少在2000億美元以上。

今年美國加息時點越走越近，加上8月人民幣意外貶值引起了資本外流的壓力，美國財政部近日公布的一份《匯率半年度報告》認為，中國前8個月資本外流達5200億美元。

來自中國的財富最明顯的效應便是推高了從悉尼到紐約，從香港到溫哥華的房價。以美國為例，美國全國地產經紀商協會數據顯示，截至今年3月底的12個月內中國買家在美國住宅的國際買家中佔比16%，是最大外國買家，這一年裡，中國買家在美國購置房產花費了近300億美元。同時中國買家對美國住宅的平均花費也最高，達到83萬美元，而排名第二的加拿大買家的平均花費僅為38萬美元。

《金融時報》曾報道，表示由於中國實行嚴格的資本管制，每人每年只能匯款5萬美元到國外，湧入全球房地產市場的大部分資金看起來在技術上是非法的。雖然存在匯兌更大金額的合法途徑，但北京的數家大銀行介紹說，他們從來沒有為海外房地產買家安排這樣的交易。

那麼，在中國承諾的2020年實現人民幣完全可兌換之前，富豪們是如何將資產向外轉移的呢？八種常用的方法如下：

1.香港地下錢莊

據彭博介紹，香港有超過1200家換錢莊，經營著財富轉移的業務，手續費大概每100萬港元之比銀行換匯高1000元人民幣左右。

原理是：大陸人A先來到香港開設香港的銀行賬戶，然後然後到換匯店，用自己在國內的人民幣賬戶轉賬給錢莊主人B在國內的賬戶，確認到賬后，B計算好匯率和傭金，再將等額美元或港元轉到A的香港賬戶里。

這一過程一般在兩小時內就能搞定。這種境內外「對敲」、「兩地平衡」的運作方式，境內外雙方定期軋差、對沖結算，並未發生資金跨境流動。

不過這種方式就要求兩地的業務平衡、對沖，短期的差額就需要由自己墊付，對資金調集的要求比較高，如果錢莊資本金不夠可能會失掉很多生意。

2.大陸地下錢莊

換匯人將需要轉移的人民幣交給中國境內的地下錢莊，在境內向換匯人簽發來自香港銀行的外幣支票，因體積較小，可以由換匯人自己夾帶出境，再行兌換。

一些投資者利用夾帶的支票來到香港購買住房。香港房價去年上漲13.5%，今年又漲9.5%。地產中介Knight Frank的研究總監David Ji表示，「若不是非正規渠道，你如何解釋香港房價漲這麼大的漲幅？」

3.多賬戶「螞蟻搬家」

利用「個人每年5萬美元跨境匯款」的政策，搜集親友的或購買大量個人身份證，開立結算賬戶，將大額資金分散存入銀行並匯出。

監管當局已經注意到這種螞蟻搬家式財富轉移的危害性，今年9月9日多家媒體報道稱，外管局已下發文件要求各家銀行對可能的分拆交易提高警惕，必要時拒絕購匯申請。

根據外管局的規定，5個以上不同個人，同日、隔日或連續多日分別購匯后，將外匯匯給境外同一個人或機構；個人在7日內從同一外匯儲蓄賬戶5次以上提取接近等值1萬美元外幣現鈔；同一個人將其外匯儲蓄賬戶內存款划轉至5個以上直系親屬等情況界定為個人分拆結售匯行為。

比如說，小明打算在美國買房子，受困於每年5萬美元的購匯額度，因此發動家裡的親戚購匯后電匯給他(同日、隔日或連續多日)。這樣就可能構成了個人購匯分拆交易，如果往前推算90日內購匯總金額超過等值20萬美元，則小明就上了銀行的「關注名單」。可能會被暫停外匯交易及匯款。

4.回購商品

有些香港的珠寶商店提供「回購」的特殊服務，在這裡你可以在店裡用銀聯卡刷金條，然後再把金條以一定的折價賣給珠寶店。

5.「改裝」POS機

所謂「改裝」的銀聯終端機，乃經過不法之徒使用網路技術，每當有人在香港/澳門使用銀聯信用卡時，銀聯繫統卻被矇騙，誤以為交易在大陸大陸進行，從而省卻境外交易相對較為昂貴的手續費，而且更可逃避國內外匯管制的監控，成為國內資金轉移至境外的渠道。

6.夾帶現金

最原始的「換匯」方法是夾帶現金，因出入境夾帶現金額度有限制，一種方式是通過人海戰術多次往返，另一種就是通過特殊通道夾帶，直接偷渡運送，逃過檢查，深圳和香港隔著一條河，對一些「水客」來說這不是一道很難越過的屏障。不過確定是這種方式比較耗費人力，風險也比較大。

7.利用企業結售匯額度

個人利用外貿公司的經常性項目進行交易。

外貿公司需要匯錢出去的時候，就多報進口、少報出口，進口的時候報高進口商品的價格，相應差價對應的款項就留存境外；

匯錢進來就相反，多報出口、少報進口。有些甚至直接偽造企業出口貿易項目，利用進出口合同騙取外管局核准的外匯結算額度，進行跨境付款。

8.人民幣資產抵押貸外幣

對多數想在海外買房的富人來說，中國有銀行可以提供資金渠道。彭博介紹稱，中國建設銀行去年開始了一項業務，可以讓其私人銀行客戶以人民幣存款、資產做抵押，最高在香港借到2000萬港元。不過建行發言人對此事拒絕評論。

洛杉磯商道之二篇

文：海納愚夫

東起WALNUT GROVE，西至ATLANTIC的VALLEY大道，橫跨柔絲蜜、聖蓋博、阿罕布拉三個城市，是洛杉磯華人區的頂級商圈。

這個大道看上去很破舊，因為據定居洛杉磯多年的朋友講，這條大道四十年前就是這樣，沒有多少變化。

這條大道上分佈著眾多華人超市、餐廳、銀行、律師樓、零售店、加油站、酒店、汽車旅館、按摩店、寫字樓等。還有多個較大的商業廣場，其中最繁華的當數全統廣場。

每到周末，以全統廣場為中心的周邊地區，車水馬龍。分佈在大洛杉磯地區的華人，都會到這裡來消遣，這裡的中國餐廳有各種中國菜系。

華人區相對最好的酒店，希爾頓酒店也在VALLEY大道上，與全統廣場隔街相對。

全統廣場集中了99大華超市，廣東茶餐廳，內蒙古小肥羊火鍋店，川菜，江浙菜，台灣菜，珠寶零售店，日常用品零售店等各種店面。

全統廣場是洛杉磯華人區最大的商業廣場。每到中午，偌大的地下地上停車場，往往很難找到一個停車位。在全統廣場的東邊，有洛杉磯華人區最大的珠寶店——李青華珠寶，緊鄰還有一家汽車旅館。

日常生活用品最齊的華人超市——夏威夷超市，與全統廣場隔DEL MAR大道相望。在夏威夷超市的南邊，有一棟年代久遠的辦公樓，裡邊分佈著多家職業中介，律師樓等。無論有無身份的華人，都能夠通過這些中介找到工作。

在全統廣場周邊，還有多個大小不一的商業廣場，這塊區域是洛杉磯華人商圈核心區的核心。

從希爾頓酒店，沿著VALLEY大道往東，與SAN GABRIEL大道交匯的西南角，分佈著另外一家叫著順發的華人超市。這個廣場年代比較久遠，看上去非常破舊，地面凹凸不平。

順發超市內，還分佈著各種攤位，有修表配鑰匙的，有賣電話卡的，有賣衣服的，有賣日常用品的。

分佈在超市周圍的門店，有華人餐館，中藥房，快餐廳，電話服務廳等。

穿過SAN GABRIEL大道，再經過兩個小街口，VALLEY大道的南邊，屬於柔絲蜜市轄範圍，北邊屬於聖蓋博市轄範圍。

在VALLEY大道，柔絲蜜市轄範圍，有兩個相鄰的商業廣場，這裡分佈了眾多的中餐廳。生意也異常火爆，有東北菜，陝西菜，川菜，廣東菜等多種菜系。

在VALLEY與WALNUT GROVE大道的西南角，有一家剛剛新建的商業廣場，由於多家洛杉磯有名的中餐館落戶於此，廣場的人氣也很快旺盛起來，愚夫也經常與朋友們到這裡就餐。

（未完待續）

（海納愚夫，加州持牌地產經紀，網路自由撰稿人，微信：1397154975）

洛杉磯商道之三篇

文：海納愚夫

愚夫回頭看了前面兩篇，覺得有些啰嗦，後面將更多從戰略與策略方面來入筆。

中國產品也好，餐飲也罷，要想進入美國，打開美國華人市場，離不開VALLEY大道。

這條大道上的商業地產，近年來因為大量新移民的湧入，帶動了餐飲、零售、旅遊、地產、服務等多種行業。因此，商業地產的租金也是節節攀升。特別是全統廣場店面的租金，上漲非常驚人。

而面對節節攀升的租金，依然一鋪難求。供求決定市場，需求決定價值。

隨著中美簽證的進一步放開，隨著大量新移民群體的湧入，隨著美國經濟的復甦，消費的旺盛，VALLEY大道成為了洛杉磯華人區名副其實的商業黃金地段。

華人餐飲本在全世界就是獨樹一幟，每當夜幕降臨，分佈在VALLEY大道兩旁的中餐館，門庭若市，有的中餐館甚至到晚上八九點鐘還有人排隊等候吃飯。

而到下班時刻，華人超市也會排起長長的隊伍，有些時候，您甚至感覺不到自己身在美國。

愚夫有很多在美國其它州經商、打工的朋友，他們來到洛杉磯，說感覺回到中國了。

蒙特利公園市與聖蓋博市，緊密相連。上世紀八十年代，台灣政局動蕩，大量台灣人移居美國，他們就從蒙特利公園市開始。因此，蒙市也有小台北之稱。

但是，隨著歷史的變遷，歲月的流逝，大量大陸移民群體的湧入，如今的蒙市早已不是台灣人的天下了。

有名的林肯酒店、丁胖子廣場、香港超市，就分佈在GARFIELD與GARVEY大道交叉口附近，這塊區域是蒙市的核心商業區域。

GARFIELD大道上，診所比較多，赴美生子媽媽產檢，大多在這條大道的醫療大樓上。

GARVEY是與VALLEY大道平行的一條東西路，西至ATLANTIC，東至SAN GABRIEL，是華人區另外一條重要的商業大道。當然，這之間依然是以華人餐館為主，生意最為紅火。

其中也分佈著多個大小不一的商業廣場，成為居住在蒙特利公園市與柔絲蜜市華人的商業活動中心。

蒙特利公園市由於是華人更早期的聚居地，所以，圍繞丁胖子廣場周邊，分佈了大大小小不下數十家家庭旅館，一間房子里擺上上下床兩張，一個床位10美金一晚。

當然，根據美國相關規定，每個房間住人不能超過成人三個。所以，這些低端的家庭旅館，都是在美國法律邊緣行走。通常情況下，如果沒有人舉報，政府也睜一眼，閉一隻眼。

很多在底層打工掙扎生活的華人群體，家庭旅館成為了他們的棲身之處。這些家庭旅館不乏畫家、作家、音樂家。這些所謂的藝術家們，因為沒有在市場經濟中自我謀生的能力，在美國這個完全市場化的國家，也就逐漸被邊緣化了，他們直接落入了美國社會的最底層，甚至連最底層勞工都不如。

（未完待續）

（海納愚夫，加州持牌地產經紀，網路自由撰稿人，微信：1397154975）

洛杉磯商道之四篇

文：海納愚夫

很多朋友疑惑美國究竟是一個什麼樣的社會？不同的人，對這個社會感知是不一樣的。

愚夫認為，這個社會是在一定規則下，高度自由、高度競爭的社會。

在這個社會，弱者會得到基本的生存保證，基本尊嚴會得到尊重。強者在這個社會能獲得廣闊的發展空間，可謂海闊憑魚躍，天高任鳥飛。

中國人來到美國，就像中國農民工進城一樣。多年以後，有人的命運會發生翻天覆地的變化，有的人依然原地踏步，有的人甚至大踏步後退。

記得《北京人在紐約》中有一句台詞，如果你愛一個人，你把他送到美國，因為美國是天堂；如果你恨一個人，你也把他送到美國，因為美國是地獄。

愚夫一向認為，美國既不是天堂，也不是地獄。無論天堂也好，地獄也罷，僅存於每一個人的內心。

在洛杉磯華人老區，LAS TUNAS大道也是一條主要幹道。西起ROSEMEAD大道，東至BALDWIN大道，這一商圈，華人餐飲生意也非常不錯。

居住在阿凱迪亞與天普市，以及聖馬利諾與北聖蓋博地區的一些華裔居民喜歡到這個區域消費，因為空間距離更近。

愚夫所在的精英地產公司，就位於這條大道上，在BALDWIN與LAS TUNAS十字的東南角。精英地產以她獨特的經營模式，吸引了眾多地產界的銷售精英，不乏年銷售上億美金的地產經紀。

愚夫將以專業、職業、敬業的精神與態度，帶領自己的團隊，成為精英地產真正的精英。為客戶朋友提供放心、安心、舒心、貼心的服務。在專業上精益求精，在服務上溫暖人心。

相對於英文而言，愚夫相當於一個半文盲。但是，愚夫的兩個助手，都曾經在英美留學多年，具有博士與碩士學位，很好的彌補了愚夫英文的不足。愚夫作為一個「壞孩子」，帶著「好孩子」為朋友們提供貼心的服務。

愚夫追求的目標是，客戶朋友以找愚夫團隊買賣房屋為榮。

北京大哥曾經對愚夫以文會友，以文促商，表示了極大的讚賞。當然，閱讀與寫作對愚夫而言，不是負擔，不是工作，它們已經成為了愚夫的一種愛好，一種享受，一種休閑。

BALDWIN與DUARTE大道十字交匯處，在這一區域周邊，也有很多餐飲、銀行、寫字樓。DUARTE與GOLDEN WEST十字的東南角，有一處商業廣場，分佈著99大華超市與眾多門店。這裡是阿凱迪亞華人經常光顧的地方，人氣也比較旺盛。

BALDWIN與HUNTINGTON大道的東北角，是華人老區周邊最具規模與最繁華的購物中心，這裡已經中西合璧。國內較有名氣的海底撈火鍋店，就坐落在這個商業購物中心。

愚夫經常陪朋友光顧於此，從來沒有溜達完過。周末到這裡品茗一杯咖啡，欣賞各國美女，倒不失為一個好的去處。

（未完待續）

（海納愚夫，加州持牌地產經紀，網路自由撰稿人，微信：1397154975）

洛杉磯商道之五篇

文：海納愚夫

華人老區因為年代久遠，給人整體感覺顯得破舊、雜亂。但是，由於生活的便利性，她在洛杉磯華人區的商業地位無可取代。

愚夫認識很多老移民群體，他們英語也是非常流利，數十年居住在這一區域，就是因為生活的便利與習慣性，而不願意東移，搬到環境與居住條件相對更好的東部區域。

人以類聚，物以群分。在洛杉磯，來自世界各地上百個族裔，都是各自聚居在一起，形成各自族裔獨有的特色。

生活在洛杉磯，您不會感受到歧視，也不會感受到排外。因為，大家都是來自五湖四海。據媒體報道，洛杉磯的人口，有三百多萬不是出生在美國，可想而知，土生土長的洛杉磯人就更少了。

洛杉磯作為美國西部最大的城市，隔著太平洋與中國上海相連。洛杉磯有著漫長的海岸線，金黃色的沙灘，終年四季燦爛的陽光。迪斯尼樂園，好萊塢影城，形成了洛杉磯最好的旅遊產業鏈。

如果說旅遊分淡旺季的話，洛杉磯最不明顯。據愚夫身邊在世界各地居住過的朋友講，無論歐洲各個城市，還是亞洲各個城市，最愛的還是洛杉磯。

洛杉磯給愚夫最大的感受就是，城市化的農村，農村化的城市。每天清晨起來，都能夠看到燦爛的陽光，湛藍的天空，讓人心情愉悅，生活中所有的陰霾都會一掃而光。

洛杉磯華人老區，在聖馬利諾、南帕薩迪納、阿凱迪亞北部靠山區域一帶，大樹參天，綠蔭蔽日。一棟棟獨立屋掩映在大樹之下，前後院落，錯落有致。

愚夫每次驅車陪客人在這些區域看房時，總能感受到歷史的塵埃，歲月的風霜。不告訴看房的朋友們，他們根本無法想象這些房子年齡已經數十年，甚至逾百年。

華人老區以她特有的歷史地位，已經形成了華人商貿、酒店、地產、餐飲、零售、服務等無可撼動的地位。

居住在大洛杉磯任何角落的華人，每年都或多或少會到這個區域來活動幾次。或就餐，或報稅，或請律師，或購物，凡此等等。

最近幾年，由於大量的華人富豪湧入洛杉磯，南帕薩迪納，聖馬利諾，阿凱迪亞的房價，平均漲幅遠遠超過全美房價的漲幅。

當然，因為資源的有限性，因為區位優勢的獨特性，因為供求關係的平衡性，這些區域的房價大幅下跌，可能性不大。

愚夫在平時工作中發現，這些區域，優質的房源，只要開價相對合理，在市場停留不會超過三十天，就會被買家買走。

據愚夫個人觀察與推測，中美之間這波史上最大的移民潮何時結束，也就是這個區域房價見頂之日。

這些區域作為頂級白人傳統居住區域，已經慢慢被頂級華人富豪佔領。而且，這個趨勢短期內將不會變化。

（未完待續）

（海納愚夫，加州持牌地產經紀，網路自由撰稿人，微信：1397154975）

洛杉磯商道之六篇

文：海納愚夫

在洛杉磯的華人超市，沒有您買不到，只有您想不到。中國產品應有盡有，各種中國醬油、醋、雞精、味精、火鍋底料，來自中國大陸的、台灣的、香港的、澳門的，吃的、穿的、用的。

華人超市在洛杉磯有99大華超市、香港超市、168超市等多個品牌。很多超市都是從大中華區直接採購，也形成了各自超市相對的特色。

美國各大商業廣場為避免惡性競爭，而且本來位置有限，通常會先入為主。所以，華人超市除了以全統廣場為中心，周邊不到1公里範圍內，分佈了三家而比較密集外，其它區域分佈都比較鬆散。

當然，這與人流量存絕對正比關係。但是，近年來華人新移民的大量湧入，為華人商超也帶來了大量的生意。洛杉磯多個華人聚居區，新的華人商超在不斷出現。

愚夫常與朋友探討，第一代移民，面對語言的障礙，陌生的環境，資源的匱乏。來到美國這個完全的市場經濟國家，要想與成熟的商業體制去競爭，坦白說，是非常困難的。

愚夫見證了太多厲害的華裔商人，赴美多年，他們依然不能脫離華人商圈。作為一個新移民，移民美國就想進入美國主流，做美國人的生意，瞧不起自己的同胞，其結局可想而知。

第一代移民更多是求生存，求發展，為第二三代移民能夠進入美國主流社會打下一個基礎。

華人大多重視教育，但是往往重視的是書本教育，而忽視了品質與人格教育。所以，大多數華人在美國社會還是處於相對邊緣化的地位。像駱家輝、趙美心等參政議政的華人還不算多。

美國參政更多是一種在經濟上取得成功后，獲得人生更高精神享受的一種需求。由於權力來自於選票，所以官本位在美國沒有市場，從政意味著自己必須全方位接受公眾的監督，失去比普通人更多地自由與樂趣。

愚夫與身邊多個經濟上取得巨大成功的朋友探討，問他們為何不從政，他們反問我，為何要從政。在聖蓋博谷，有多個城市的市長，先後鋃鐺入獄。在美國從政，不僅意味著奉獻與犧牲，從某種角度上看，也是一種高風險的職業。

當然，美國並不完全乾凈，有人的地方，就有江湖；有利益的地方，就有團體。

人類在利益面前，本性都是一樣的，沒有種族、國界、膚色、性別之分。只是每一個個體因為道德與信仰，底線不同而已。

數千年的專制壓迫，華人在美國，更多還是在圍繞吃、穿、住、行而奔波，無暇他顧。解決了自己的，還有親友的。中國作為一個人情社會，這種紐帶已經延續到海外。

福建、廣東形成大量的僑鄉，也就因此而來。人往高處走，水往低處流。也正因為此，全世界眾多民眾心中都有一個美國夢。

（未完待續）

（海納愚夫，加州持牌地產經紀，網路自由撰稿人，微信：1397154975）

洛杉磯商道之七篇

文：海納愚夫

從洛杉磯華人三大區域觀察，三個區域的商業布局變遷，也反映了美國城市的發展變化。

在華人老區聖蓋博一帶，以臨街門店居多；在華人新區羅蘭崗一帶，臨街門店在減少，城市布局、規劃更漂亮，更合理；在華人新貴區爾灣一帶，也就看不見臨街門店了，商業門店已經完全被中、大型商業廣場所取代。

所以，爾灣給人感覺耳目一新，像花園一樣的城市，獲得了大量新移民的青睞。當然，由於爾灣畢竟是一個新興的城市，所以，相對於傳統老美城市，如帕薩迪納而言，爾灣缺乏一些歷史的韻味。

如果以女人來形容洛杉磯華人區，華人老區聖蓋博谷就像一個年老的媽媽，歷經歲月的洗禮，充滿了歷史的滄桑感，遠行的孩子們每年總得回來看望媽媽幾次。

華人新區羅蘭崗就像一個年輕的少婦，這裡充滿新鮮，充滿激情，也充滿了慾望。

華人新貴區爾灣就像一個剛剛成年的少女，一切都感覺很美好，未來也充滿了希望。

從商業氛圍上看，爾灣人氣還是比較缺乏，新移民居住在這裡僅僅享受美國生活，還是不錯的。如果要工作，對新移民來說，還是有諸多不便。爾灣以高新軟體產業，教育為主，是老美高級知識分子就業的區域，無一技之長的新移民顯然不合適。

羅蘭崗一帶，隨著大量華人新移民的入駐，特別是前幾年月子中心的火爆，二奶的定居，帶動了這一帶的商貿、餐飲、地產。

聖蓋博谷一帶，因為數十年形成的人氣，在美國華人圈，她也具有無可替代的商業地位。她雖然像一個年老體弱的媽媽，歷經歲月滄桑，飽嘗人間冷暖，但是，媽媽的地位，無人可以撼動！

羅蘭崗以科利馬（COLIMA）大道為商業中心，西起哈仙達崗的HACIENDA大道，東至FAIRWAY大道，這一區域是華人新區羅蘭崗傳統的商業中心。

近年來，由於大量華人新移民入駐鑽石吧、核桃市，圍繞在GRAND與DIAMOND BAR大道十字附近的一些商業廣場，部分傳統老美門店在一步步被華人所蠶食，愚夫相信這個趨勢將會繼續發展。

在羅蘭崗60號高速的北邊，有一條叫做GALE的大道，這條大道上也有很多商業廣場。近年來，這個區域也湧現了大量的中餐館，愚夫在陪朋友看房時，也經常去這個區域的不同中餐館就餐。

愚夫發現，這個區域的中餐館在裝修風格、檔次上，在與中國大陸靠攏。

早期的旅美華人登陸美國時，帶來的只有勞動力；今天的旅美華人，已經帶著大把美金登陸，或許，這也是洛杉磯華人區服務業能夠走上高端、大氣、上檔次的一個緣由吧。

（未完待續）

（海納愚夫，加州持牌地產經紀，網路自由撰稿人，微信：1397154975）

一些國內赴美買房客人的教訓

文：海納愚夫

以下是愚夫與國內一位朋友的微信交流（見圖片）：


愚夫已經不止一次接到這類讀者朋友的求助，或者說教訓了。本來可以事不關己，高高掛起。但是，愚夫本著基本的做人準則，每次還是會幫助這類讀者朋友答疑解惑，希望他們在美國這塊土地上少走彎路，少遭受損失。

當然，愚夫的度量也是有限的，找愚夫諮詢，但是沒有找愚夫做經紀人，愚夫還是可以理解。比較不能接受的是找愚夫現場看房，然後去找其他經紀人成交，可以說就有點不厚道了。當然，這類事情在洛杉磯地產界經常發生，所以，愚夫也就笑笑而已。

愚夫不能接受的是，找愚夫事前諮詢，事中現場看房，最後找其他經紀人成交，再回頭來找愚夫的麻煩，您不僅僅是不厚道，堅持就是不地道，做人不能這樣啊。這種情況下，愚夫基本會讓這類人從身邊消失掉了，拉黑微信，QQ，電話設入黑名單。

愚夫經歷洛杉磯地產交易兩年多的歷練，以十餘萬的專業文字，上千萬美金的交易額，遍及中國大陸大江南北的客戶群體，遍及大洛杉磯地區的交易記錄，足以說明一切。

愚夫也將為自己所有的客戶朋友，竭盡所能提供終生服務，用行動去做出屬於海納愚夫地產移民投資團隊的口碑。

愚夫堅信，憑著專業的知識，服務的意識，寫作的才能，營銷的能力，過硬的人品，愚夫必將帶領團隊，不斷刷新交易的記錄，成為洛杉磯地產界的一個傳奇。

為了您在美國買房不致遭來麻煩，受到損失，給美國買房的讀者朋友們幾條建議：一是應該杜絕直接找賣方經紀人交易，不要以為您可以節約經紀費，您的這種小聰明弄不好就會吃大虧，愚夫已經多次見證。作為小白，賣家經紀人如何保護您的利益？他的驅動力在哪裡？

二是在找經紀人時，人品一定放在第一位，人品不行，專業能力越強，您可能只會越受傷。

三是衡量經紀人人品后，時刻注意合約條款出現意外時，可能的補救措施。美國是一個契約社會，只要您簽字畫押，您就必須承擔相應後果，否則上法庭您也是一個輸官司。而且美國打官司將因為語言問題，律師問題，成本很高，而且還有可能影響您出入美國。

記住：中國式小聰明在美國遲早吃大虧，遵守規則，尊重契約，做人厚道，走到哪裡，您或將朋友遍天下。

因為愚夫近期接到多個讀者朋友的求助，所以，特寫下此文，希望能夠給讀者朋友帶去一些啟迪，愚夫希望讀者朋友們在美國購房愉快順利。

洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊 微信：1397154975
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五十說美國買房——說說我們的作業流程

文：海納愚夫

第一步，審核客人資信證明。

如果是現金購房，資金是否已經到達美國帳戶，銀行資金文件能夠證明所購房屋在資金額度範圍內。

如果是貸款購房，首付款是否到達美國帳戶，以及是否通過貸款銀行預先審核。獲得最終貸款批准需要多長時間，避免賣家接受我們的OFFER后，在21天移除貸款條件時，我們進退兩難。

所以，我們通常在客人與貸款經紀確認前期資料后，我們會與貸款經紀加強溝通，協同工作，保證整個進程良性、有序推進，保證定金安全，保證客人購買到理想房屋。

第二步，帶領客人直觀感受市場。

第一次購房客人，通常對市場的感受都是來自於理論與書面。對居住城市的選擇，也是憑著朋友或者自己通過文字的一些了解。

我們會根據客人的需求，帶領客人進入目標城市感受這個城市的氛圍，進入在售房屋參觀，深入了解當前市場情況。我們並會向客人介紹目標城市的房價情況，人口構成，家庭收入，種族結構等，提供第一手資料為客人最終確定居住城市做出參考。

第三步，帶領客人選擇理想房屋

通過帶領客人對目標城市考察后，客人通過綜合比對，確定最終目標后。我們再帶領客人現場查看目標價格範圍內的所有房源，通過比對，客人再做出自己的選擇與判斷。

第四步，為客人提供當前市場情資

選擇到理想房屋后，我們提供近似房屋情況與資料，為客人出價提供參考，知己知彼，避免客人買到高價房，保證客人不落入高價房陷阱。美國作為一個信息公開、透明的社會，所有博弈都在陽光下。

理想房屋的交易歷史，相似房屋近半年的成交情況，這些都是最重要的第一手資料，我們將提供給客人作為決策最重要的依據。

第五步，為客人完成合約條款把關定案

在出價過程中，根據市場狀況提出應對方案，幫助客人達成目標。並在合約條款中，保證客人利益。以及在出現意外情況下，我們所要採取的補救措施，確保萬無一失。

第六步，房屋進入公證行完成交割手續

在雙方完成交易協議后，房屋進入公證行辦理交割手續，客人在三天內匯出定金到公證行帳戶。接下來進行房屋檢查，尋找房屋毛病，為客人爭取更多權利。當然，如果有很多買家爭買這個房屋，賣家可能對房屋的任何問題置之不理。客人可以解除合約，退回定金，損失房屋檢查費用。也可以選擇繼續，對房屋質量問題自行處理。

房屋檢查完成後，客人需要移除第一個條件，也就是此後客人不能再以房屋質量問題退出交易。如果現金購房，雙方通過房屋檢查這一關，所有購房資金進入公證行帳戶，由公證行進行資金分割，保證房屋產權乾淨，並完成在市政府的產權登記，房屋進入客人名下。

如果現金，通常兩周即可交房，愚夫最快的記錄是一周完成交易，客人入住新房。

如果貸款，通常是交易合約達成后21天，移除貸款條件。通常情況下，如果客人準備充分，三周完全可以完成貸款審核，取得最終貸款批准書。此後貸款銀行一到兩周完成放款，客人連同貸款金額與頭款一起匯入公證行，由公證行完成資金交割，保證產權清晰，即可交屋給客人。所以，貸款最快30天完成交易，慢則45天完成交易。但是，前期準備工作一定要充分。

第七步，協助客人入住辦理水電氣網開通

公證行完成交易，客人獲得鑰匙，交易完成。我們在協助客人完成水、電、氣、寬頻的過戶或者安裝。

協助客人子女就近辦理入學手續，協助客人處理其它事務。

我們從程序上，從用心上，保證對客人立體式、全方位的服務，解除客人所有後顧之憂。

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洛杉磯商道之八篇

文：海納愚夫

中國的移民大潮，始於清朝末年，但是，那時的移民，區域流動沒有今天的國際化。

愚夫曾經多次看過《故夢》這部電視劇，或許它反映了一個時代的變遷，以及在時代變遷中，個人命運的跌宕起伏、不可捉摸。其實，它也反映了在時代變遷下，民眾被迫的遷徙，被迫的移民。

而中美之間的移民高潮，應該始於上世紀的台灣。由於大陸與台灣之間的緊張關係，出於安全考慮，在1960年代末期，大量的台灣有錢人開始移居美國。

在1980年代，隨著台灣轉型期政局的動蕩，台灣人移居美國，達到一個小高潮。隨著台灣民主轉型的成功，台灣人移居美國的熱情劇減。

大陸人移居美國，從80年代改革開放開始，但是，那個年代能夠來到美國，對大陸人來說，是非常困難的事情。當然，那時來到美國的大陸人，一窮二白，只有從最底層做起。

而改革開放三十年後再來美國的大陸人，他們經歷了市場經濟將近二十年的錘鍊，帶著頭腦，帶著美金，帶著信息，登陸美國，已非昔日所比。

一些有經商頭腦的老華人，在大陸這波移民潮下，早已賺得盆滿缽滿。

而這波移民大潮，將與中國大陸息息相關。同時，也與美國國策相關。美國的簽證政策將直接影響與決定多少中國人能夠來到美國，美國對華簽證政策的有限度放開，華裔大使駱家輝先生功不可沒。

可以預見，這波移民潮將持續到中國大陸轉型成功，直至中國大陸邁入世界文明民主自由的大家庭。

爾灣的華人商業活動中心主要集中在兩個商業廣場，JEFFREY與WALNUT大道的西北角，與5號高速相連，這裡的商業廣場相對小一些，但是，中餐館比較多，華人超市99大華入駐其中。

IRVINE CENTER與CULVER大道的西北角，是爾灣華人活動最大的一處商業廣場。這裡集中了多家銀行，華人超市，餐館，加油站。

爾灣居住人口二十多萬，其中華人比例近年來隨著新移民湧入，據官方統計，已經突破百分之二十多。

5號高速與405號高速在爾灣匯合，形成一個三角形，從405號高速一直往北，即可到達洛杉磯國際機場。

加州大學爾灣分校，在全美公立大學校中，排名也非常不錯。近年來，大量中國留學生入讀該校。

隨著華裔移民的大量湧入，為這個城市也注入了新的活力。爾灣的豪宅買家，還是以老美白人為主。這個城市因為規劃合理，城市漂亮，社區安全，成為了全美最安全的城市之一。

（未完待續）

（海納愚夫，加州持牌地產經紀，網路自由撰稿人，微信：1397154975）

五十一說美國買房——為何發生訂金被沒收

文：海納愚夫

愚夫在從業兩年多的時間中，已經超過五次接到讀者朋友的諮詢，詢問訂金被沒收，應該如何應對？

在愚夫的交易生涯中，也曾經發生客人訂金處於被沒收的危險狀態，愚夫沉著應對，兵來將擋，水來土掩，化危險為緊急，化緊急為平安，最終客人沒有損失一分錢，完成了交易。

在美國買房過程中，這些危險狀態是如何發生的呢？

先說說愚夫的親身經歷，客人在找愚夫買房前，已經諮詢貸款銀行，貸款沒有任何問題。但是，在買房過程中，客人再次匯款進入自己的帳戶，希望能夠購買價值更高一點的房屋。這一點，愚夫完全理解。

但是，愚夫非常清楚，根據美國貸款流程規則，在辦理貸款前，必須保持銀行帳戶兩個月的乾乾淨淨。特別是不允許資金再進入貸款申請帳戶，因為一旦進入，貸款銀行會叫您證明資金來源的合法性，防止洗錢行為。

貸款申請者是很難說清楚與完全證明的，這是導致貸款被拒的重要原因。

在貸款條件移除前，我們也沒有及時書面OFFER解除合約，導致客人不能退出交易，訂金處於危險狀態。

在這個過程中，客人有一些責任，但是，愚夫認為，責任應該完全由愚夫團隊承擔，愚夫已經做好賠償客人訂金損失的準備。在徵詢客人與賣家意見后，客人希望買下此屋，賣家也想賣掉此屋，不想再折騰。

經過愚夫居中協調，在客人帳戶乾淨后，重新申請貸款，接受每天100美金的罰款，由愚夫團隊承擔罰金。經過近兩個月的重新努力，終於皆大歡喜，成功完成交易。

這一筆交易，為愚夫及團隊上了生動的一課。在後來的交易過程中，愚夫在助理審核后，都會再次嚴格審核每一條附加條款，確保每一筆交易安全無虞。

國人喜歡吃快餐，而且中美房屋交易規則完全不一樣，因為慣性，國人喜歡拿中國那一套參與美國房屋買賣。什麼刷卡買房，提著現金買房，這些在美國都是行不通的。

美國作為資深資本主義國家，各種制度相對非常完善，對資金管理非常嚴格，在資金監控上嚴防洗錢、逃稅等行為。

而在貸款辦理時，有很多條件限制，比如銀行存期要求，帳戶往來要求，收入證明，信用證明，工作證明，凡此等等，每一個細節都必須時刻注意。

據圈內資深經紀朋友講，因為國人不大喜歡守規矩，往往憑著一張貸款預審證明就去競價購屋，而忽視貸款真正批複的時間、要求與條件。而部分經紀人也急功近利，忽視交易過程中存在的風險，最後，導致貸款不能按期批准，而美國作為一個契約社會，違約就應該承擔相應責任。訂金被沒收，也就理所當然了。

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