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樓主: 海納愚夫

話說美國買房

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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-11-1 01:39 | 顯示全部樓層
四十四說美國買房——美國房價往何處去?

文:海納愚夫

美國房價在2006年見頂后,經過兩年的頂部盤整,在2008年開始百年不遇的大跌。跌至2009年,部分城市最大跌幅達到70%多,全美平均跌幅接近40%。

全美房價在底部盤整三年多,從2012年開始緩慢爬升,2013年上半年,開始快速拉升,走出了三年多的泥潭。僅2013年,平均升幅達到30%多。

經歷2014年,2015年兩年的上行后,目前部分區域已經超越2006年的歷史高點。

接下來,在全美面臨加息,貨幣緊縮之際,美國房價將往何處去?相信這是很多人關心的問題。

錯過2011年前後底部的購房人,追悔莫及。而且有部分群體,還在期待房價下跌。

從筆者的交易經驗看,作為一個專業經紀人,筆者研究了美國房價的百年走勢。一百多年來,美國房價一直呈現穩步上行趨勢。當然,每一次上升后,七到十年之間,全美房價都有一定幅度的回調。

而2008年的大跌,百年不遇。由於次貸危機引起的美國房價下跌,史無前例。經過數年的修復,美國在房屋貸款等金融政策方面,進行了嚴格監管,再次出現2008年的狀況,幾率極小,至少數十年內難以見到。

而從歷史看,每一次下跌后,美國房價都會後浪高過前浪,穩步推升。

從今年交易看,美國房價依然穩步上漲。今年七月據CoreLogic發布的數據,南加7月房屋銷售量達到了9年來新高,房屋中位價格較去年同期上漲5.5%。

當然,南加房屋一直領先美國房價指數,而且從某種角度說,也是全美房市的風向標。

筆者今年上半年參與的數棟房產交易過程中,也明顯感覺到房市的火爆。僅以幫助客人在帕薩迪納買的一棟康斗為例。

在明確客人的需求后,我們帶著客人,連續一個月現場看了帕薩迪納,50到70萬美金之間的所有上市房屋。選出了客人看中的多棟房屋,參與競買。其中一棟報價61.5萬美金的房屋,通過競價,達到71萬美金。

另外幾棟報價也明顯高出2006年的歷史最高價,競買都未能成功。

最後,耐心、機會、再加上運氣,我們幫助客人選中一棟剛剛上市,非常不錯的房屋,報價也非常合理。為了中止競價現象發生,我建議客人直接給予了賣家所要求的價格,並說服對方經紀人,快速簽回了合約,我們取得了主動權。

最後幫助客人買下了這棟房屋,獲得了自己的DREEM  HOUSE。

這棟房屋的成交價格也超越了2006年的歷史最高價,而且如果出現競爭對手,依當時帕薩迪納的市場狀況看,這棟房子至少還有五萬美金的上浮空間。

筆者舉這個例子,只是想告訴讀者朋友,目前市場的供需情況與市場交易現狀。

美國房價目前剛剛填補2008年以來的天坑,再出現大幅回調,首先,房屋持有人就不會答應。而目前市場上的優質房源,銷售速度也是非常快捷。

2008年大跌,根本因素是房屋所有者出現了財務危機。而今天,隨著美國經濟復甦,隨著過去幾年嚴格的金融監管,根本不可能出現2008年的狀況。所以,大幅回調的可能性完全可以排除。

從市場供應看,新房開工依然存在不足,二手房源賣家惜售。這些因素也將決定美國房價出現大幅回調可能性極小。

身為華人,常常聽到華人講,美國的房價是中國人炒作起來的,這種論調純粹是在意淫。美國房價最近三年的大幅攀升,是美國整體經濟的表現。

作為世界最龐大的經濟體,中國資本在美國市場九牛一毛。當然,中國人對華人聚居區域的房價堅挺,大幅上升,功不可沒。

洛杉磯頂級華人區域聖馬利諾、雅凱迪亞,這兩個城市最近幾年房價的瘋狂上漲,華人起到了非常大的作用。

而隨著中國外匯資本管制的加劇,這兩個城市的房市在今年出現了銷售放緩的跡象。但是,資源的有限性,將註定這個兩個城市房價出現大幅回落,可能性也極小。

當然,這兩座城市過去三年形成的房市泡沫,將隨著空間與時間的轉換而逐漸消化。

而人民幣貶值趨勢已經確立,美元升值還有很長的路要走。雖然中國外匯管制加劇,但是,中國資本還將繼續出逃,而美利堅就是世界上最好的避風港。

從筆者與中國客戶群體的交流看,有大量潛在中國客人正在想著辦法把錢運往美國。當然,有的人可能功虧一簣,特別是在中國股市套牢的群體。

但是,更多精明的中國客人會將資金想法轉到美國,流入美國房市。所以,華人區的房價,特別是中端的房屋,將因供求關係,而保持堅挺。

筆者曾經寫過一篇文章,叫做《投資美國房產勝過黃金》,美國房產具有穩定性投資特點,從美國房市百年走勢即可看出。

美國房產租金產生的現金流,能夠維護美國房子產生的稅金及管理費用,而且還有結餘。而美國房市交易的活躍度,持有者也極易變現。

美國房市經歷了三年多的穩步上升,隨著美元加息周期的到來,美國房市將在一個平台進行整理。當然不排除小幅度回調,但是,每一次回調都是買入的絕佳機會。

筆者相信,未來數年也將難以再見今天的房屋價格。未來五到八年,美國房市還將持續上行。

(作者海納愚夫,本名李林,加州持牌地產經紀,網路自由撰稿人,代表作品有:旅美紀實文學《從中國賣味精到美國賣房子——一個中年人的旅美紀實》丶長篇故事連載《HELLO,洛杉磯》丶《海納愚夫創業百問百答》。正在連載中的有《美國的那些事》丶《旅美的中國女人們》丶《話說美國買房》、大型長篇小說《美漂》  微信:1397154975)
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-11-1 01:39 | 顯示全部樓層
四十五說美國買房——美國房市報告之一篇

文:海納愚夫

美國房市最近三年如火如荼,經歷了瘋狂上升,到平穩上升,最近趨於相對平穩。

為了大家更直觀的感受美國近幾年房市走勢,愚夫對洛杉磯頂級華人區,並且具有代表性的區域,聖馬利諾(San Marino)與雅凱迪亞(Arcadia)兩個城市最近八年的成交,進行了數據梳理。

成交,就是市場最真實的反映。從歷史成交數據中,我們可以去感受美國房市的一個波動,以便作出自己的決策。

作為自由資本主義市場,經濟周期性的波動,就是因為大家看法不同,有人看空,就有人看多,通過市場的博弈,對財富進行二次分配。這二次分配,就是智慧與能力、眼光的較量。

以下是兩個城市最近八年的歷史成交數據,供需要的朋友們參考。

聖馬利諾(San Marino)歷史交易數據:
2008年成交111棟,最小成交額800000美金,最大成交額340萬美金;300萬以上成交3棟。
2009年成交125棟,最小成交額863000美金,最大成交額455萬美金;300萬以上成交14棟。
2010年成交114棟,最小成交額818888美金,最大成交額620萬美金;300萬以上成交15棟。
2011年成交130棟,最小成交額688000美金,最大成交額668萬美金;300萬以上成交13棟。
2012年成交148棟,最小成交額750000美金,最大成交額470萬美金;300萬以上成交12棟。
2013年成交141棟,最小成交額900000美金,最大成交額888萬美金;300萬以上成交23棟。
2014年成交110棟,最小成交額123萬美金,最大成交額1130萬美金;300萬以上成交22棟。
2015年成交82棟,最小成交額1105000美金,最大成交額915萬美金;300萬以上成交20棟。

雅凱迪亞(Arcadia)歷史交易數據:
2008年成交563棟,最小成交額160000美金,最大成交額322萬美金;300萬以上成交2棟。
2009年成交585棟,最小成交額240000美金,最大成交額380萬美金;300萬以上成交6棟。
2010年成交551棟,最小成交額220000美金,最大成交額620萬美金;300萬以上成交9棟。
2011年成交581棟,最小成交額180000美金,最大成交額389萬美金;300萬以上成交17棟。
2012年成交637棟,最小成交額175000美金,最大成交額493萬美金;300萬以上成交61棟。
2013年成交704棟,最小成交額135000美金,最大成交額710萬美金;300萬以上成交50棟。
2014年成交632棟,最小成交額195000美金,最大成交額838萬美金;300萬以上成交61棟。
2015年成交429棟,最小成交額180000美金,最大成交額950萬美金;300萬以上成交36棟。

備註:以上數據來源於加州地產經紀人專用網站:www.crmls.org

從房屋交易數據,以及美國年平均收入數據考量,聖馬利諾是絕對的富人區,而雅凱迪亞有富人,也有窮人。

雅凱迪亞300萬美金以上豪宅的交易量,在2012年得到突破,而此時正是大陸富豪移民潮的開端。需求決定市場,供給決定價格。

從資源有限性來看,聖馬利諾與雅凱迪亞房市的走勢,將與此波移民潮直接相關。移民潮緩解,兩個城市的房價或將終止上行,如果移民潮繼續,房價回落可能性極小。

這兩個城市的位置優勢與品質決定了房市走勢,就洛杉磯而言,在100多個大大小小的城市中,沒有任何城市可以取代它們的位置。

(未完待續 四十六說美國買房)

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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-11-2 10:32 | 顯示全部樓層
四十八說美國買房——說說對美國房屋的估價

文:海納愚夫

參與美國房屋買賣,學會如何估價,是一個專業經紀人最基本的技能。

愚夫在幫助朋友購買美國房子時,選出意向目標后,在向賣家發出OFFER前,愚夫都將對房子的歷史成交記錄進行調查,知己知彼,方能百戰不殆。

由於美國房屋走勢的周期波動性,有的人買房買在了最高位,有的人買房買在了最低位。最高位與最低位接盤者,他們在售房時的心態是完全不一樣的。

在調查了房子的背景后,愚夫還將調查周邊類似房屋最近半年的交易情況與價格。不怕不識貨,就怕貨比貨。

經過反覆比對,以及結合市場實際情況,愚夫還將根據美國房屋歷史大趨勢,做出一個判斷,對房屋做出一個交易價格區間,在區間內,為客人爭取最好的價錢,最大的利益。

美國作為一個完全市場經濟國家,房屋作為商品的一種,其交易已經完全市場化,相對公開、透明、公平。

優質的上市房源,如果賣主開價過低,大家會去爭搶;如果賣主開價過高,將會無人問津。所以,市場會像一隻無形的手,調整著價格的走勢。

那麼,要買到物超所值的房屋,一定是從上市不久的房源中選擇。並非所有屋主,所有賣家經紀人都完全了解市場,所以,會有信息不對等,或者信息接收不及時,而造成屋主賣屋時開價超低現象。

在美國房價2013年上半年的大幅拉升階段,就有很多屋主因為不了解市場所產生的變化,而把自己房子賣低了的現象。

所以,愚夫在選擇房屋時,上市超過一月還在售的房屋,愚夫基本先排除在外,首先從上市不久的房屋中選擇目標。只有這些房源中,才有可能找到物超所值的房屋。

當然,找到物超所值的房屋,還需要買家識貨才行,如果買家不識貨,也會造成機會瞬間即逝。

物超所值的房屋,大家一定會去爭搶,好東西大家都會喜歡。避免爭搶的唯一辦法就是,答應賣家開出的所有條件,及時避免其他買家參與進來。一旦其他買家參與進來,整個交易格局就發生了逆轉。

所以,在這種時候,不要遲疑,不要猶豫。那麼,選擇一個懂行的經紀人就非常重要,只有懂行的經紀人才可能發現這種機會,也只有懂行的經紀人才可能把握住這些機會。

(未完待續 四十九說美國買房)

2015年9月29日 星期二  於洛杉磯
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-11-2 10:35 | 顯示全部樓層
華人在美國(1)

文:海納愚夫

作為在美華人中的一員,了解與認識華裔在美國的歷史,有助於我們能夠更加清晰確定自己在這個社會中的定位。愚夫將從華人進入美國的開始,來講述華裔先人在這塊土地上奮鬥與抗爭的歷史,希望能夠給今天旅美的華人帶去一些啟迪與思考。


華人踏入美國的歷史,始於1785年,緣於美籍船長跳船結婚,迫使華人船員在美國停留一年,這也是華人踏入美國的第一次記載。

十九世紀中葉,美國西部的淘金熱,開始帶動了大量的華人來到美國西部加州的舊金山。據史料記載,從1848年開始,到1849年,來美華人勞工達到791人;到1850年,達到4015人;1852年,達到25000人。經過二十年的發展,到1870年,旅美華人達到63000人。

早期的旅美華人,大多來自廣東沿海。迫於生存的壓力,他們拋妻棄子,乘船從廣東沿海出發,途經澳門、香港,跨越太平洋,經過長達40到60天的遠洋旅行,到達加州舊金山,加入淘金大軍的行列。

早期旅美華人乘船像豬仔一樣,躋身於狹窄的船艙中,惡劣的環境導致很多人在旅行途中,就因為飢餓、疾病死於太平洋的航船上,最後屍骨葬身大海,成為海洋生物的大餐。

如果家鄉舒適,沒有人願意背井離鄉,冒著生命危險遠渡重洋,來到一個未知的國度,去追求一個未知的未來。

十九世紀中葉,太平天國起義,致使廣東沿海一帶處於戰亂之中,民不聊生,苦不堪言。為了生存,他們不得不背井離鄉,遠渡重洋。早期成功登陸美國的華人,在美一年的薪資,可以供養家鄉親人全家的生存。

趨利避害,乃人之本性。大量在美華人將錢源源不斷的匯往中國的家人,形成了很好的示範效應,也因此帶動了更多華人拋妻棄子來到美國。

華人骨子裡的吃苦耐勞,忍氣吞聲,很快在加州勞工市場佔有了一席之地。從淘金到修建橫貫美國東西部的鐵路,華人成為了主要的勞動力來源市場。由於華人大量搶佔了美國白人的就業崗位,這為日後的排華留下了隱患。

橫貫美國中西部的鐵路,原計劃14年完工,因為華人的加入,實際只花費了七年就完成了全部建設。將從紐約到舊金山的時間由六個月縮短到6天,可以說華人功不可沒。

在修建這條鐵路的過程中,眾多華人為此獻出了卑微的生命。由於美國需要大量華人勞工,1868年美國與清政府簽訂了《蒲安臣條約》,讓兩國人民可以自由往來貿易與居留。

自此廣東沿海居民大量登陸美國加州,當地居民戲稱,美國有五十一個州,這個州叫做「廣州」。

(未完待續)

(洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊 微信:1397154975/hainayufu666)

話說美國買房(連載)http://www./f/page_viewtopic/t_520137.html
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-11-2 10:36 | 顯示全部樓層
華人在美國(2)

文:海納愚夫

美國加州舊金山,是早期旅美華人的發源地。而美國另一個城市——夏威夷,則是早期旅美華人另一個重要的登陸地。

廣東沿海有著農業技術的農民,大量登陸夏威夷,受雇於當地白人,通常簽訂兩到三年的勞工合約。合約期滿,有的勞工選擇回到中國,有的留在夏威夷繼續謀求發展。登陸夏威夷的勞工,憑著在家鄉積累的農業耕作技術,得以在夏威夷立足。

所謂「國父」孫中山的兄長孫眉,就是早期登陸夏威夷的華人勞工之一。孫眉不僅有著普通勞工的技術,也有著普通勞工不具備的頭腦,經過數年的奮鬥,他從普通勞工混成了夏威夷的地主、「島王」。

孫中山十三歲那一年,在兄長的幫助下,孫中山與母親登上了美國夏威夷,與兄長一家得以團聚。從小就不安分的孫中山,在夏威夷求學幾年後,開始了在美國華裔中鼓動革命的奔走呼號,成為了一代偉人。

今天的夏威夷,居住著很多早期華人的後裔,他們憑著祖輩數十年的積累,不少人在這個全球聞名的島嶼,擁有大量的土地,成為富甲一方的華人。但是,他們從不顯山露水,極端低調謙卑。

大量華人登陸美國,對美國白人的就業造成了嚴重威脅。美國作為一個民主社會,選民的聲音將決定政府的某些政策。

華人勞工大量搶佔美國白人的勞動力市場,有選票的白人當然不會答應了。而美國資本家卻需要大量華人勞工來降低自己的成本,經過多方博弈,加州地方政府開始了一系列關於歧視華人勞工的立法。

1850年,加州政府制定了《外國礦工執照稅》;1852年,制定了《登陸費》;1855年,制定了《人頭稅》;1860年,制定了《中國漁人執照稅》。並針對華人做出了一系列的歧視性規定,1854年,禁止華人在法庭控訴白人;1863年,規定中國兒童不得就讀公立學校;1870年,禁止人行道用扁擔肩挑重物;1872年,禁止白人與華人通婚。

美國國會從1878年開始的《排華法案》,曾經經歷過總統否決,但是最終還是在1882年得以通過。

該法案通過監禁和驅逐的懲戒方式,禁止「被礦井雇傭的有技能或無技能的華人勞工們」在10年之內進入美國,同時,華人不得歸化為美國公民。

從此,在美華人勞工開始了長達六十年的黑暗歲月。他們在這個號稱全世界最自由民主的社會,開始了最艱難的堅持與堅守。

1888年,《斯科特提案》得到通過,禁止華人返回中國后再次入境美國,等於宣告華人永久不能回國探親。

1892年,《基亞里法案》得到通過,限制華工入境延長十年,未隨身攜帶身份證明的華人,可立即驅逐出境。1902年,美國國會再將華工入境限制無限期延長。

背井離鄉,妻離子散,客死他鄉,成為了很多華人的生活寫照。然而,美國夢想既然如此殘酷,這些華工們為何不回到自己的故鄉呢?!

(未完待續)

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華人在美國(3)

文:海納愚夫

居住在美國的華人勞工,因為獨特的生活習慣,以及與美國白人完全不同的文化背景,他們結群而居,舊金山的唐人街因此而來。

而且由於大量華人勞工的湧入,有頭腦的華人便開始了從國內進口消費產品,滿足在美華工的需求,走上了經商的道路。這一部分華人也成為了美國華裔的先富群體,他們的後代也得以在美國接受良好的教育,為後來第二代,第三代進入美國主流社會,打下了堅實的基礎。

1869年,橫貫美國東西部的鐵路竣工后,大量華工處於失業狀態。為了謀取生計,美國社會最底層的工作,全部被華人包攬,很像今天中國社會進城的農民工。

廚師、理髮師、縫紉師,號稱「三把刀」,是當時在美華人的主要職業。而且,由於加州的排華浪潮,大量美國華人開始向東岸紐約移動,來到這座更加包容的城市,開始追尋美國夢想。

由於廣東沿海旅美華工的示範效應,導致大量廣東居民想法設法移居美國,這也是廣東僑鄉形成的根源。

1906年,舊金山7點8級的大地震,唐人街被夷為平地,而由地震引發的大火,不僅燒毀了眾多建築,也將加州政府華人移民的文件全部焚毀。

這場大火為眾多依親移民的廣東僑民帶來了機會,為了達到移民目的,旅美華人出現了大量的「paper sun」、「paper daughter」,也即所謂的「紙兒子」,「紙女兒」。

加州政府與美國移民局也從中發現了破綻,為應對與審查大量的中國移民群體,美國政府在舊金山天使島設立了移民審查站。

據史料記載,先後有17萬5千多名華人在天使島經歷了移民審查。有些不能通過審查的華人,面臨被遣返的命運時,以命相搏,通過吞匙等方式自殺。

從1910年天使島移民審查站建立以來,在1940年經歷一場大火后,這個審查站方才關閉。

而1941年12月7日,日本偷襲美國珍珠港,徹底改變了世界的格局,美國直接加入二戰。而中國成為了美國當時在亞洲最大的同盟國,同時將近兩萬名美國華裔青年主動參軍,加入歐洲戰場,這些都提振了華人在美國社會的地位。

時任中國國母宋美齡訪美,提出美國排華法案不公正,在1943年,時任羅斯福總統簽署法案,廢除了長達六十一年的《排華法案》,給予了華人每年105個的移民名額,華人得以在美國取得相對平等的地位。

二戰結束后,隨著國民黨退守台灣,中國大陸與美國斷交,以及1952年美國通過禁止共產國家的民眾登陸美國,大陸居民長達數十年無緣踏上這塊自由的土地。

自1949年後,移居美國的華人主要以港、澳、台灣、東南亞的華人為主。

(未完待續)

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華人在美國(4)

文:海納愚夫

1950年代,移居美國的華人,大多以從大陸逃到台灣、港、澳,為追求平穩生活,再從這些地方移居美國,他們大多是一些具有權勢與財富的華人。

1952年,美國通過移民及歸化法,廢除對華人及其他種族移民限制,但是保留對國家及地區的移民配給制,規定每年移民名額不超過27萬人。

而全球華人每年105人的移民名額遠遠不夠。

1960年代,隨著台灣經濟的起飛,大量台灣學生留學美國。1965年,美國通過新的移民及國籍法,以專業能力作為移民資格,中國地區每年增加到2萬名額。包括台灣、香港、澳門及東南亞的華人,都在這個名額範圍內。

自此美國華人移民群體發生根本轉變,由過去的底層勞工向高薪技術移民方向轉變。隨著華人第二、三代的成長,參與美國政治生活,華人逐漸融入美國主流社會,影響美國政府對華人的政策。

隨著中國大陸與美國的建交,1980年代開始,眾多大陸留學生登陸美國。而兩萬華人的移民配額,囊括了中國大陸、台港澳地區。在美台灣人通過遊說美國國會參眾兩院,在1982年為台灣爭取了額外的兩萬移民配額。

而在美台灣華人、留學生,由於吸取了美國的民主自由制度,他們擔起了推動台灣社會進步的責任,由於蔣氏家族在台灣的獨裁統治,致使眾多台灣人無法回到台灣。

這些群體,也逐漸成長為美國社會華人的精英。

在1980年代,由於台灣社會處於轉型動蕩期,大量台灣華人開始移居美國。位於洛杉磯的蒙特利公園市,就是台灣人最早的聚集城市。因此,蒙市也落下了「小台北」之稱。

今天的蒙市,已經成為了華人的天下,圍繞丁胖子廣場周邊,已經很難看到幾個外國人了。

1983年,陳李婉若成為了首位華裔女市長,而蒙市議會在1980年代,就有四位華裔女議員。

當然,在1959年夏威夷華裔第三代鄺友良,便代表共和黨當選為美國聯邦參議員,成為了華人參政美國最早最高職位的紀錄。

1996年,駱家輝成為第一位華裔州長;1999年,吳振偉成為第一位聯邦參議員;2001年,趙小蘭成為第一位華裔女性勞工部長。隨著華人參政意識的提高,華人在美國社會的地位也大大提高。

而隨著華裔人口結構的變化,華人在美國的工作,也由傳統的餐飲向高薪技術行業發展。華人在美國的科技領域也取得了巨大成就,眾多華人先後在多個領域獲得了諾貝爾獎。

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洛杉磯商道之一篇

文:海納愚夫

前言:

愚夫讀者朋友圈有很多希望到美國發展的企業家、商人,由於中美信息的不對等,很多朋友缺乏對美國,對洛杉磯的了解,內心對美國充滿了嚮往,但是因為很多的未知因素,內心對到美國發展又充滿了恐懼,可以說非常矛盾與糾結。

愚夫因為經歷了多年市場經濟的洗禮,所以,對市場還算比較敏感。為了幫助圈內朋友更好的認識美國,認識洛杉磯。愚夫將以自己的視野,以自己的筆觸來展示美國華人圈的商道,展示洛杉磯的商道,希望能夠給朋友們帶去一些啟迪與幫助。


洛杉磯坐落在美國西海岸,不僅是美國第二大城市,也是世界第二大城市,同時也是美國西部第一大城市。洛杉磯城市群分佈146個族裔,有90多種語言,一千六百多萬人口。其中華人大約接近100萬,主要分佈在洛杉磯東部地區。

洛杉磯城市群跨越五個郡(COUNTY),以DOWNTOWN為中心的洛杉磯郡最大,西部分佈文圖拉郡,東部有橙縣郡,聖貝納迪諾郡,里弗賽德郡。

西部以傳統老美社區為主,相對而言人口密度更高,人氣也更旺。東部族裔種類分佈更多,人氣相對更低一些。

洛杉磯郡共轄80多個小城市,英文名字叫做「CITY」,其中十個最大的城市(CITY)中:洛杉磯、帕薩迪納、阿爾蒙蒂、波莫納與華人區最近。

美國兩大城市,東部的紐約以歐洲移民為主,西部的洛杉磯以亞洲移民為主。而洛杉磯又是海外華人最集中的城市,華人生態最完整。上、中、下各個群體都有。

在洛杉磯,只要願意付出自己的勞動,不懂英文也完全可以生存。

洛杉磯的華人區又分為三大區域,以聖蓋博為商業中心的華人老區,以羅蘭崗為商業中心的華人新區,以爾灣為中心的華人新貴區。

此外,庫卡蒙格與喜瑞都兩個城市一帶,也分佈著不少華人。

以聖蓋博為商業中心的華人老區,周邊以聖馬利諾市為頂級社區,這個城市一棟房屋價格都在一百萬美金起價,與聖馬利諾相鄰的南帕薩迪納,阿凱迪亞,都屬於頂級區域。

南帕薩迪納分佈眾多數百萬美金的豪宅,以中美企業家,大商人,高級管理人員為居住群體。

阿凱迪亞被譽為華人的「比弗利山莊」,但是這個城市因為有豪宅,也有公寓,所以,房價差異很大,最低有20餘萬美金的公寓,最高有上千萬美金的豪宅。

天普市緊鄰阿凱迪亞,是緊隨其後的較好學區。但是,天普市很大的區域屬於阿爾蒙蒂學區,阿爾蒙蒂主要以墨西哥人為主要居住群體。所以,這部分區域房價與天普學區房價差異還是很大。

聖蓋博、蒙特利公園市、阿罕布拉三個城市,是整個華人老區的核心商業區域。

(未完待續)

(海納愚夫,加州持牌地產經紀,網路自由撰稿人,微信:1397154975)
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-11-5 02:19 | 顯示全部樓層
華人在美國(5)

文:海納愚夫

隨著中國大陸改革開放三十多年的發展,旅美華人人口結構發生重大變化。

從清政府的廣東沿海華人勞工,到東南亞、港、澳、台灣華人群體,旅美華人群體與素質都在發生著根本性的變化。

中國大陸改革開放,打開國門后,大量的大陸留學生踏入美國,成為旅美華人的生力軍。而福建僑鄉大量的偷渡客,也成為了美國華人一個重要的群體。

福建人在美國的中餐業佔有很大市場份額,特別是快餐業,因此需要大量的勞動力,福建鄉黨因此形成了一個巨大的利益偷渡鏈條。前兩年客死美國監獄的大姐大萍姐,在紐約出殯時,自發的數十輛豪車送葬隊伍,曾經在美國新聞媒體轟動一時。

因為,萍姐改變了很多福建鄉黨的命運。在福建僑鄉,旅美華人在家鄉修建的一棟棟豪宅,就是當地人千方百計偷渡美國最好的廣告。

很多福建偷渡客冒著生命危險,穿越多個國家,耗時數月,從墨西哥邊界入境美國。一進入美國,就成為餐館最廉價的勞工資源。

然後編造各種故事,申請政治庇護,運氣好的,三五年後,洗白身份,獲得綠卡,還清偷渡費。運氣差的,獲得工卡,在美合法打工,然後進入漫長的美國移民訴訟期,經過十年八年,獲得身份。

倒霉蛋最後因為各種原因,在美國完全黑了下來,比如因為郵路不暢,錯過美國移民上庭時間,最後進入遣返程序,很難再找到翻身可能,就只能在美國打黑工,混一天算一天。

大陸留學生通過工作,獲得工作簽證,熬上五六年獲得綠卡。當然,也有很多人是通過與美國公民結婚,獲取身份,這是最快捷的途徑。

隨著時代的變遷,旅美華人人口結構也在發生著巨大的變化。

由於大陸人口基數的絕對優勢,進入2000年以後,大陸人後來居上,成為了旅美華人中最大的來源地。

而旅美華人人口,也由1848年的數百人,發展到今天的數百萬人。據美國人口普查統計,在2013年,擁有美國公民或者永久居留權的華人已經超越400萬。

自2010年後,旅美華人每年以10萬以上遞增。目前完全黑在美國的華人接近三十萬,留學生群體不下數十萬,而且逐漸呈現低齡化趨勢。

而通過投資移民進入美國的大陸華人,每年以8000多個家庭的速度進入美國,這些群體的進入,將進一步改變美國華人的人口生態。他們帶著資金,頭腦,還有年青的下一代,進入美國,必將為美國華人群體帶來新的活力。

(全文完)

(洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊 微信:1397154975/hainayufu666)
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-11-5 05:12 | 顯示全部樓層
中國資本外流之謎:錢是用這8種方法轉移到國外的

在中國,由於存在年換匯5萬美元的限制,如果想通過正規渠道把國內財富大規模轉移到國外,並不容易,但是這個市場上總不缺乏灰色的途徑。

「在中國通過秘密途徑將資金轉移到國外是非法的,」上海財經大學教授奚君羊對彭博表示,「但是政府一直是對此持睜一隻眼閉一隻眼的態度,直到最近才改變。」

如今在811匯改之後,監管機構對資本外流開始前所未有的嚴肅起來,不止包括正規途徑的換匯受到部分限制,非法的地下錢莊也面臨嚴厲打擊。

《中國經營報》曾採訪一位參與過央行、外匯管理局調查地下錢莊的一位人士稱,由於地下錢莊的隱秘性,聯合調研也未能完全掌握地下錢莊的規模情況,但是從辦案機關的一些情況匯總來看,大致判斷一年國大陸下錢莊的資金規模至少在2000億美元以上。

今年美國加息時點越走越近,加上8月人民幣意外貶值引起了資本外流的壓力,美國財政部近日公布的一份《匯率半年度報告》認為,中國前8個月資本外流達5200億美元。

來自中國的財富最明顯的效應便是推高了從悉尼到紐約,從香港到溫哥華的房價。以美國為例,美國全國地產經紀商協會數據顯示,截至今年3月底的12個月內中國買家在美國住宅的國際買家中佔比16%,是最大外國買家,這一年裡,中國買家在美國購置房產花費了近300億美元。同時中國買家對美國住宅的平均花費也最高,達到83萬美元,而排名第二的加拿大買家的平均花費僅為38萬美元。

《金融時報》曾報道,表示由於中國實行嚴格的資本管制,每人每年只能匯款5萬美元到國外,湧入全球房地產市場的大部分資金看起來在技術上是非法的。雖然存在匯兌更大金額的合法途徑,但北京的數家大銀行介紹說,他們從來沒有為海外房地產買家安排這樣的交易。

那麼,在中國承諾的2020年實現人民幣完全可兌換之前,富豪們是如何將資產向外轉移的呢?八種常用的方法如下:

1.香港地下錢莊

據彭博介紹,香港有超過1200家換錢莊,經營著財富轉移的業務,手續費大概每100萬港元之比銀行換匯高1000元人民幣左右。

原理是:大陸人A先來到香港開設香港的銀行賬戶,然後然後到換匯店,用自己在國內的人民幣賬戶轉賬給錢莊主人B在國內的賬戶,確認到賬后,B計算好匯率和傭金,再將等額美元或港元轉到A的香港賬戶里。

這一過程一般在兩小時內就能搞定。這種境內外「對敲」、「兩地平衡」的運作方式,境內外雙方定期軋差、對沖結算,並未發生資金跨境流動。

不過這種方式就要求兩地的業務平衡、對沖,短期的差額就需要由自己墊付,對資金調集的要求比較高,如果錢莊資本金不夠可能會失掉很多生意。

2.大陸地下錢莊

換匯人將需要轉移的人民幣交給中國境內的地下錢莊,在境內向換匯人簽發來自香港銀行的外幣支票,因體積較小,可以由換匯人自己夾帶出境,再行兌換。

一些投資者利用夾帶的支票來到香港購買住房。香港房價去年上漲13.5%,今年又漲9.5%。地產中介Knight Frank的研究總監David Ji表示,「若不是非正規渠道,你如何解釋香港房價漲這麼大的漲幅?」

3.多賬戶「螞蟻搬家」

利用「個人每年5萬美元跨境匯款」的政策,搜集親友的或購買大量個人身份證,開立結算賬戶,將大額資金分散存入銀行並匯出。

監管當局已經注意到這種螞蟻搬家式財富轉移的危害性,今年9月9日多家媒體報道稱,外管局已下發文件要求各家銀行對可能的分拆交易提高警惕,必要時拒絕購匯申請。

根據外管局的規定,5個以上不同個人,同日、隔日或連續多日分別購匯后,將外匯匯給境外同一個人或機構;個人在7日內從同一外匯儲蓄賬戶5次以上提取接近等值1萬美元外幣現鈔;同一個人將其外匯儲蓄賬戶內存款划轉至5個以上直系親屬等情況界定為個人分拆結售匯行為。

比如說,小明打算在美國買房子,受困於每年5萬美元的購匯額度,因此發動家裡的親戚購匯后電匯給他(同日、隔日或連續多日)。這樣就可能構成了個人購匯分拆交易,如果往前推算90日內購匯總金額超過等值20萬美元,則小明就上了銀行的「關注名單」。可能會被暫停外匯交易及匯款。

4.回購商品

有些香港的珠寶商店提供「回購」的特殊服務,在這裡你可以在店裡用銀聯卡刷金條,然後再把金條以一定的折價賣給珠寶店。

5.「改裝」POS機

所謂「改裝」的銀聯終端機,乃經過不法之徒使用網路技術,每當有人在香港/澳門使用銀聯信用卡時,銀聯繫統卻被矇騙,誤以為交易在大陸大陸進行,從而省卻境外交易相對較為昂貴的手續費,而且更可逃避國內外匯管制的監控,成為國內資金轉移至境外的渠道。

6.夾帶現金

最原始的「換匯」方法是夾帶現金,因出入境夾帶現金額度有限制,一種方式是通過人海戰術多次往返,另一種就是通過特殊通道夾帶,直接偷渡運送,逃過檢查,深圳和香港隔著一條河,對一些「水客」來說這不是一道很難越過的屏障。不過確定是這種方式比較耗費人力,風險也比較大。

7.利用企業結售匯額度

個人利用外貿公司的經常性項目進行交易。

外貿公司需要匯錢出去的時候,就多報進口、少報出口,進口的時候報高進口商品的價格,相應差價對應的款項就留存境外;

匯錢進來就相反,多報出口、少報進口。有些甚至直接偽造企業出口貿易項目,利用進出口合同騙取外管局核准的外匯結算額度,進行跨境付款。

8.人民幣資產抵押貸外幣

對多數想在海外買房的富人來說,中國有銀行可以提供資金渠道。彭博介紹稱,中國建設銀行去年開始了一項業務,可以讓其私人銀行客戶以人民幣存款、資產做抵押,最高在香港借到2000萬港元。不過建行發言人對此事拒絕評論。
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-11-6 03:31 | 顯示全部樓層
洛杉磯商道之二篇

文:海納愚夫

東起WALNUT GROVE,西至ATLANTIC的VALLEY大道,橫跨柔絲蜜、聖蓋博、阿罕布拉三個城市,是洛杉磯華人區的頂級商圈。

這個大道看上去很破舊,因為據定居洛杉磯多年的朋友講,這條大道四十年前就是這樣,沒有多少變化。

這條大道上分佈著眾多華人超市、餐廳、銀行、律師樓、零售店、加油站、酒店、汽車旅館、按摩店、寫字樓等。還有多個較大的商業廣場,其中最繁華的當數全統廣場。

每到周末,以全統廣場為中心的周邊地區,車水馬龍。分佈在大洛杉磯地區的華人,都會到這裡來消遣,這裡的中國餐廳有各種中國菜系。

華人區相對最好的酒店,希爾頓酒店也在VALLEY大道上,與全統廣場隔街相對。

全統廣場集中了99大華超市,廣東茶餐廳,內蒙古小肥羊火鍋店,川菜,江浙菜,台灣菜,珠寶零售店,日常用品零售店等各種店面。

全統廣場是洛杉磯華人區最大的商業廣場。每到中午,偌大的地下地上停車場,往往很難找到一個停車位。在全統廣場的東邊,有洛杉磯華人區最大的珠寶店——李青華珠寶,緊鄰還有一家汽車旅館。

日常生活用品最齊的華人超市——夏威夷超市,與全統廣場隔DEL MAR大道相望。在夏威夷超市的南邊,有一棟年代久遠的辦公樓,裡邊分佈著多家職業中介,律師樓等。無論有無身份的華人,都能夠通過這些中介找到工作。

在全統廣場周邊,還有多個大小不一的商業廣場,這塊區域是洛杉磯華人商圈核心區的核心。

從希爾頓酒店,沿著VALLEY大道往東,與SAN GABRIEL大道交匯的西南角,分佈著另外一家叫著順發的華人超市。這個廣場年代比較久遠,看上去非常破舊,地面凹凸不平。

順發超市內,還分佈著各種攤位,有修表配鑰匙的,有賣電話卡的,有賣衣服的,有賣日常用品的。

分佈在超市周圍的門店,有華人餐館,中藥房,快餐廳,電話服務廳等。

穿過SAN GABRIEL大道,再經過兩個小街口,VALLEY大道的南邊,屬於柔絲蜜市轄範圍,北邊屬於聖蓋博市轄範圍。

在VALLEY大道,柔絲蜜市轄範圍,有兩個相鄰的商業廣場,這裡分佈了眾多的中餐廳。生意也異常火爆,有東北菜,陝西菜,川菜,廣東菜等多種菜系。

在VALLEY與WALNUT GROVE大道的西南角,有一家剛剛新建的商業廣場,由於多家洛杉磯有名的中餐館落戶於此,廣場的人氣也很快旺盛起來,愚夫也經常與朋友們到這裡就餐。

(未完待續)

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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-11-9 02:31 | 顯示全部樓層
洛杉磯商道之三篇

文:海納愚夫

愚夫回頭看了前面兩篇,覺得有些啰嗦,後面將更多從戰略與策略方面來入筆。

中國產品也好,餐飲也罷,要想進入美國,打開美國華人市場,離不開VALLEY大道。

這條大道上的商業地產,近年來因為大量新移民的湧入,帶動了餐飲、零售、旅遊、地產、服務等多種行業。因此,商業地產的租金也是節節攀升。特別是全統廣場店面的租金,上漲非常驚人。

而面對節節攀升的租金,依然一鋪難求。供求決定市場,需求決定價值。

隨著中美簽證的進一步放開,隨著大量新移民群體的湧入,隨著美國經濟的復甦,消費的旺盛,VALLEY大道成為了洛杉磯華人區名副其實的商業黃金地段。

華人餐飲本在全世界就是獨樹一幟,每當夜幕降臨,分佈在VALLEY大道兩旁的中餐館,門庭若市,有的中餐館甚至到晚上八九點鐘還有人排隊等候吃飯。

而到下班時刻,華人超市也會排起長長的隊伍,有些時候,您甚至感覺不到自己身在美國。

愚夫有很多在美國其它州經商、打工的朋友,他們來到洛杉磯,說感覺回到中國了。

蒙特利公園市與聖蓋博市,緊密相連。上世紀八十年代,台灣政局動蕩,大量台灣人移居美國,他們就從蒙特利公園市開始。因此,蒙市也有小台北之稱。

但是,隨著歷史的變遷,歲月的流逝,大量大陸移民群體的湧入,如今的蒙市早已不是台灣人的天下了。

有名的林肯酒店、丁胖子廣場、香港超市,就分佈在GARFIELD與GARVEY大道交叉口附近,這塊區域是蒙市的核心商業區域。

GARFIELD大道上,診所比較多,赴美生子媽媽產檢,大多在這條大道的醫療大樓上。

GARVEY是與VALLEY大道平行的一條東西路,西至ATLANTIC,東至SAN GABRIEL,是華人區另外一條重要的商業大道。當然,這之間依然是以華人餐館為主,生意最為紅火。

其中也分佈著多個大小不一的商業廣場,成為居住在蒙特利公園市與柔絲蜜市華人的商業活動中心。

蒙特利公園市由於是華人更早期的聚居地,所以,圍繞丁胖子廣場周邊,分佈了大大小小不下數十家家庭旅館,一間房子里擺上上下床兩張,一個床位10美金一晚。

當然,根據美國相關規定,每個房間住人不能超過成人三個。所以,這些低端的家庭旅館,都是在美國法律邊緣行走。通常情況下,如果沒有人舉報,政府也睜一眼,閉一隻眼。

很多在底層打工掙扎生活的華人群體,家庭旅館成為了他們的棲身之處。這些家庭旅館不乏畫家、作家、音樂家。這些所謂的藝術家們,因為沒有在市場經濟中自我謀生的能力,在美國這個完全市場化的國家,也就逐漸被邊緣化了,他們直接落入了美國社會的最底層,甚至連最底層勞工都不如。

(未完待續)

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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-11-12 01:13 | 顯示全部樓層
洛杉磯商道之四篇

文:海納愚夫

很多朋友疑惑美國究竟是一個什麼樣的社會?不同的人,對這個社會感知是不一樣的。

愚夫認為,這個社會是在一定規則下,高度自由、高度競爭的社會。

在這個社會,弱者會得到基本的生存保證,基本尊嚴會得到尊重。強者在這個社會能獲得廣闊的發展空間,可謂海闊憑魚躍,天高任鳥飛。

中國人來到美國,就像中國農民工進城一樣。多年以後,有人的命運會發生翻天覆地的變化,有的人依然原地踏步,有的人甚至大踏步後退。

記得《北京人在紐約》中有一句台詞,如果你愛一個人,你把他送到美國,因為美國是天堂;如果你恨一個人,你也把他送到美國,因為美國是地獄。

愚夫一向認為,美國既不是天堂,也不是地獄。無論天堂也好,地獄也罷,僅存於每一個人的內心。

在洛杉磯華人老區,LAS TUNAS大道也是一條主要幹道。西起ROSEMEAD大道,東至BALDWIN大道,這一商圈,華人餐飲生意也非常不錯。

居住在阿凱迪亞與天普市,以及聖馬利諾與北聖蓋博地區的一些華裔居民喜歡到這個區域消費,因為空間距離更近。

愚夫所在的精英地產公司,就位於這條大道上,在BALDWIN與LAS TUNAS十字的東南角。精英地產以她獨特的經營模式,吸引了眾多地產界的銷售精英,不乏年銷售上億美金的地產經紀。

愚夫將以專業、職業、敬業的精神與態度,帶領自己的團隊,成為精英地產真正的精英。為客戶朋友提供放心、安心、舒心、貼心的服務。在專業上精益求精,在服務上溫暖人心。

相對於英文而言,愚夫相當於一個半文盲。但是,愚夫的兩個助手,都曾經在英美留學多年,具有博士與碩士學位,很好的彌補了愚夫英文的不足。愚夫作為一個「壞孩子」,帶著「好孩子」為朋友們提供貼心的服務。

愚夫追求的目標是,客戶朋友以找愚夫團隊買賣房屋為榮。

北京大哥曾經對愚夫以文會友,以文促商,表示了極大的讚賞。當然,閱讀與寫作對愚夫而言,不是負擔,不是工作,它們已經成為了愚夫的一種愛好,一種享受,一種休閑。

BALDWIN與DUARTE大道十字交匯處,在這一區域周邊,也有很多餐飲、銀行、寫字樓。DUARTE與GOLDEN WEST十字的東南角,有一處商業廣場,分佈著99大華超市與眾多門店。這裡是阿凱迪亞華人經常光顧的地方,人氣也比較旺盛。

BALDWIN與HUNTINGTON大道的東北角,是華人老區周邊最具規模與最繁華的購物中心,這裡已經中西合璧。國內較有名氣的海底撈火鍋店,就坐落在這個商業購物中心。

愚夫經常陪朋友光顧於此,從來沒有溜達完過。周末到這裡品茗一杯咖啡,欣賞各國美女,倒不失為一個好的去處。

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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-11-13 01:25 | 顯示全部樓層
洛杉磯商道之五篇

文:海納愚夫

華人老區因為年代久遠,給人整體感覺顯得破舊、雜亂。但是,由於生活的便利性,她在洛杉磯華人區的商業地位無可取代。

愚夫認識很多老移民群體,他們英語也是非常流利,數十年居住在這一區域,就是因為生活的便利與習慣性,而不願意東移,搬到環境與居住條件相對更好的東部區域。

人以類聚,物以群分。在洛杉磯,來自世界各地上百個族裔,都是各自聚居在一起,形成各自族裔獨有的特色。

生活在洛杉磯,您不會感受到歧視,也不會感受到排外。因為,大家都是來自五湖四海。據媒體報道,洛杉磯的人口,有三百多萬不是出生在美國,可想而知,土生土長的洛杉磯人就更少了。

洛杉磯作為美國西部最大的城市,隔著太平洋與中國上海相連。洛杉磯有著漫長的海岸線,金黃色的沙灘,終年四季燦爛的陽光。迪斯尼樂園,好萊塢影城,形成了洛杉磯最好的旅遊產業鏈。

如果說旅遊分淡旺季的話,洛杉磯最不明顯。據愚夫身邊在世界各地居住過的朋友講,無論歐洲各個城市,還是亞洲各個城市,最愛的還是洛杉磯。

洛杉磯給愚夫最大的感受就是,城市化的農村,農村化的城市。每天清晨起來,都能夠看到燦爛的陽光,湛藍的天空,讓人心情愉悅,生活中所有的陰霾都會一掃而光。

洛杉磯華人老區,在聖馬利諾、南帕薩迪納、阿凱迪亞北部靠山區域一帶,大樹參天,綠蔭蔽日。一棟棟獨立屋掩映在大樹之下,前後院落,錯落有致。

愚夫每次驅車陪客人在這些區域看房時,總能感受到歷史的塵埃,歲月的風霜。不告訴看房的朋友們,他們根本無法想象這些房子年齡已經數十年,甚至逾百年。

華人老區以她特有的歷史地位,已經形成了華人商貿、酒店、地產、餐飲、零售、服務等無可撼動的地位。

居住在大洛杉磯任何角落的華人,每年都或多或少會到這個區域來活動幾次。或就餐,或報稅,或請律師,或購物,凡此等等。

最近幾年,由於大量的華人富豪湧入洛杉磯,南帕薩迪納,聖馬利諾,阿凱迪亞的房價,平均漲幅遠遠超過全美房價的漲幅。

當然,因為資源的有限性,因為區位優勢的獨特性,因為供求關係的平衡性,這些區域的房價大幅下跌,可能性不大。

愚夫在平時工作中發現,這些區域,優質的房源,只要開價相對合理,在市場停留不會超過三十天,就會被買家買走。

據愚夫個人觀察與推測,中美之間這波史上最大的移民潮何時結束,也就是這個區域房價見頂之日。

這些區域作為頂級白人傳統居住區域,已經慢慢被頂級華人富豪佔領。而且,這個趨勢短期內將不會變化。

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洛杉磯商道之六篇

文:海納愚夫

在洛杉磯的華人超市,沒有您買不到,只有您想不到。中國產品應有盡有,各種中國醬油、醋、雞精、味精、火鍋底料,來自中國大陸的、台灣的、香港的、澳門的,吃的、穿的、用的。

華人超市在洛杉磯有99大華超市、香港超市、168超市等多個品牌。很多超市都是從大中華區直接採購,也形成了各自超市相對的特色。

美國各大商業廣場為避免惡性競爭,而且本來位置有限,通常會先入為主。所以,華人超市除了以全統廣場為中心,周邊不到1公里範圍內,分佈了三家而比較密集外,其它區域分佈都比較鬆散。

當然,這與人流量存絕對正比關係。但是,近年來華人新移民的大量湧入,為華人商超也帶來了大量的生意。洛杉磯多個華人聚居區,新的華人商超在不斷出現。

愚夫常與朋友探討,第一代移民,面對語言的障礙,陌生的環境,資源的匱乏。來到美國這個完全的市場經濟國家,要想與成熟的商業體制去競爭,坦白說,是非常困難的。

愚夫見證了太多厲害的華裔商人,赴美多年,他們依然不能脫離華人商圈。作為一個新移民,移民美國就想進入美國主流,做美國人的生意,瞧不起自己的同胞,其結局可想而知。

第一代移民更多是求生存,求發展,為第二三代移民能夠進入美國主流社會打下一個基礎。

華人大多重視教育,但是往往重視的是書本教育,而忽視了品質與人格教育。所以,大多數華人在美國社會還是處於相對邊緣化的地位。像駱家輝、趙美心等參政議政的華人還不算多。

美國參政更多是一種在經濟上取得成功后,獲得人生更高精神享受的一種需求。由於權力來自於選票,所以官本位在美國沒有市場,從政意味著自己必須全方位接受公眾的監督,失去比普通人更多地自由與樂趣。

愚夫與身邊多個經濟上取得巨大成功的朋友探討,問他們為何不從政,他們反問我,為何要從政。在聖蓋博谷,有多個城市的市長,先後鋃鐺入獄。在美國從政,不僅意味著奉獻與犧牲,從某種角度上看,也是一種高風險的職業。

當然,美國並不完全乾凈,有人的地方,就有江湖;有利益的地方,就有團體。

人類在利益面前,本性都是一樣的,沒有種族、國界、膚色、性別之分。只是每一個個體因為道德與信仰,底線不同而已。

數千年的專制壓迫,華人在美國,更多還是在圍繞吃、穿、住、行而奔波,無暇他顧。解決了自己的,還有親友的。中國作為一個人情社會,這種紐帶已經延續到海外。

福建、廣東形成大量的僑鄉,也就因此而來。人往高處走,水往低處流。也正因為此,全世界眾多民眾心中都有一個美國夢。

(未完待續)

(海納愚夫,加州持牌地產經紀,網路自由撰稿人,微信:1397154975)
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-11-16 02:26 | 顯示全部樓層
洛杉磯商道之七篇

文:海納愚夫

從洛杉磯華人三大區域觀察,三個區域的商業布局變遷,也反映了美國城市的發展變化。

在華人老區聖蓋博一帶,以臨街門店居多;在華人新區羅蘭崗一帶,臨街門店在減少,城市布局、規劃更漂亮,更合理;在華人新貴區爾灣一帶,也就看不見臨街門店了,商業門店已經完全被中、大型商業廣場所取代。

所以,爾灣給人感覺耳目一新,像花園一樣的城市,獲得了大量新移民的青睞。當然,由於爾灣畢竟是一個新興的城市,所以,相對於傳統老美城市,如帕薩迪納而言,爾灣缺乏一些歷史的韻味。

如果以女人來形容洛杉磯華人區,華人老區聖蓋博谷就像一個年老的媽媽,歷經歲月的洗禮,充滿了歷史的滄桑感,遠行的孩子們每年總得回來看望媽媽幾次。

華人新區羅蘭崗就像一個年輕的少婦,這裡充滿新鮮,充滿激情,也充滿了慾望。

華人新貴區爾灣就像一個剛剛成年的少女,一切都感覺很美好,未來也充滿了希望。

從商業氛圍上看,爾灣人氣還是比較缺乏,新移民居住在這裡僅僅享受美國生活,還是不錯的。如果要工作,對新移民來說,還是有諸多不便。爾灣以高新軟體產業,教育為主,是老美高級知識分子就業的區域,無一技之長的新移民顯然不合適。

羅蘭崗一帶,隨著大量華人新移民的入駐,特別是前幾年月子中心的火爆,二奶的定居,帶動了這一帶的商貿、餐飲、地產。

聖蓋博谷一帶,因為數十年形成的人氣,在美國華人圈,她也具有無可替代的商業地位。她雖然像一個年老體弱的媽媽,歷經歲月滄桑,飽嘗人間冷暖,但是,媽媽的地位,無人可以撼動!

羅蘭崗以科利馬(COLIMA)大道為商業中心,西起哈仙達崗的HACIENDA大道,東至FAIRWAY大道,這一區域是華人新區羅蘭崗傳統的商業中心。

近年來,由於大量華人新移民入駐鑽石吧、核桃市,圍繞在GRAND與DIAMOND BAR大道十字附近的一些商業廣場,部分傳統老美門店在一步步被華人所蠶食,愚夫相信這個趨勢將會繼續發展。

在羅蘭崗60號高速的北邊,有一條叫做GALE的大道,這條大道上也有很多商業廣場。近年來,這個區域也湧現了大量的中餐館,愚夫在陪朋友看房時,也經常去這個區域的不同中餐館就餐。

愚夫發現,這個區域的中餐館在裝修風格、檔次上,在與中國大陸靠攏。

早期的旅美華人登陸美國時,帶來的只有勞動力;今天的旅美華人,已經帶著大把美金登陸,或許,這也是洛杉磯華人區服務業能夠走上高端、大氣、上檔次的一個緣由吧。

(未完待續)

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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-11-16 02:29 | 顯示全部樓層
本帖最後由 海納愚夫 於 2015-11-16 08:23 編輯

一些國內赴美買房客人的教訓

文:海納愚夫

以下是愚夫與國內一位朋友的微信交流(見圖片):


愚夫已經不止一次接到這類讀者朋友的求助,或者說教訓了。本來可以事不關己,高高掛起。但是,愚夫本著基本的做人準則,每次還是會幫助這類讀者朋友答疑解惑,希望他們在美國這塊土地上少走彎路,少遭受損失。

當然,愚夫的度量也是有限的,找愚夫諮詢,但是沒有找愚夫做經紀人,愚夫還是可以理解。比較不能接受的是找愚夫現場看房,然後去找其他經紀人成交,可以說就有點不厚道了。當然,這類事情在洛杉磯地產界經常發生,所以,愚夫也就笑笑而已。

愚夫不能接受的是,找愚夫事前諮詢,事中現場看房,最後找其他經紀人成交,再回頭來找愚夫的麻煩,您不僅僅是不厚道,堅持就是不地道,做人不能這樣啊。這種情況下,愚夫基本會讓這類人從身邊消失掉了,拉黑微信,QQ,電話設入黑名單。

愚夫經歷洛杉磯地產交易兩年多的歷練,以十餘萬的專業文字,上千萬美金的交易額,遍及中國大陸大江南北的客戶群體,遍及大洛杉磯地區的交易記錄,足以說明一切。

愚夫也將為自己所有的客戶朋友,竭盡所能提供終生服務,用行動去做出屬於海納愚夫地產移民投資團隊的口碑。

愚夫堅信,憑著專業的知識,服務的意識,寫作的才能,營銷的能力,過硬的人品,愚夫必將帶領團隊,不斷刷新交易的記錄,成為洛杉磯地產界的一個傳奇。

為了您在美國買房不致遭來麻煩,受到損失,給美國買房的讀者朋友們幾條建議:一是應該杜絕直接找賣方經紀人交易,不要以為您可以節約經紀費,您的這種小聰明弄不好就會吃大虧,愚夫已經多次見證。作為小白,賣家經紀人如何保護您的利益?他的驅動力在哪裡?

二是在找經紀人時,人品一定放在第一位,人品不行,專業能力越強,您可能只會越受傷。

三是衡量經紀人人品后,時刻注意合約條款出現意外時,可能的補救措施。美國是一個契約社會,只要您簽字畫押,您就必須承擔相應後果,否則上法庭您也是一個輸官司。而且美國打官司將因為語言問題,律師問題,成本很高,而且還有可能影響您出入美國。

記住:中國式小聰明在美國遲早吃大虧,遵守規則,尊重契約,做人厚道,走到哪裡,您或將朋友遍天下。

因為愚夫近期接到多個讀者朋友的求助,所以,特寫下此文,希望能夠給讀者朋友帶去一些啟迪,愚夫希望讀者朋友們在美國購房愉快順利。

洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊 微信:1397154975
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-11-19 06:19 | 顯示全部樓層
五十說美國買房——說說我們的作業流程

文:海納愚夫

第一步,審核客人資信證明。

如果是現金購房,資金是否已經到達美國帳戶,銀行資金文件能夠證明所購房屋在資金額度範圍內。

如果是貸款購房,首付款是否到達美國帳戶,以及是否通過貸款銀行預先審核。獲得最終貸款批准需要多長時間,避免賣家接受我們的OFFER后,在21天移除貸款條件時,我們進退兩難。

所以,我們通常在客人與貸款經紀確認前期資料后,我們會與貸款經紀加強溝通,協同工作,保證整個進程良性、有序推進,保證定金安全,保證客人購買到理想房屋。

第二步,帶領客人直觀感受市場。

第一次購房客人,通常對市場的感受都是來自於理論與書面。對居住城市的選擇,也是憑著朋友或者自己通過文字的一些了解。

我們會根據客人的需求,帶領客人進入目標城市感受這個城市的氛圍,進入在售房屋參觀,深入了解當前市場情況。我們並會向客人介紹目標城市的房價情況,人口構成,家庭收入,種族結構等,提供第一手資料為客人最終確定居住城市做出參考。

第三步,帶領客人選擇理想房屋

通過帶領客人對目標城市考察后,客人通過綜合比對,確定最終目標后。我們再帶領客人現場查看目標價格範圍內的所有房源,通過比對,客人再做出自己的選擇與判斷。

第四步,為客人提供當前市場情資

選擇到理想房屋后,我們提供近似房屋情況與資料,為客人出價提供參考,知己知彼,避免客人買到高價房,保證客人不落入高價房陷阱。美國作為一個信息公開、透明的社會,所有博弈都在陽光下。

理想房屋的交易歷史,相似房屋近半年的成交情況,這些都是最重要的第一手資料,我們將提供給客人作為決策最重要的依據。

第五步,為客人完成合約條款把關定案

在出價過程中,根據市場狀況提出應對方案,幫助客人達成目標。並在合約條款中,保證客人利益。以及在出現意外情況下,我們所要採取的補救措施,確保萬無一失。

第六步,房屋進入公證行完成交割手續

在雙方完成交易協議后,房屋進入公證行辦理交割手續,客人在三天內匯出定金到公證行帳戶。接下來進行房屋檢查,尋找房屋毛病,為客人爭取更多權利。當然,如果有很多買家爭買這個房屋,賣家可能對房屋的任何問題置之不理。客人可以解除合約,退回定金,損失房屋檢查費用。也可以選擇繼續,對房屋質量問題自行處理。

房屋檢查完成後,客人需要移除第一個條件,也就是此後客人不能再以房屋質量問題退出交易。如果現金購房,雙方通過房屋檢查這一關,所有購房資金進入公證行帳戶,由公證行進行資金分割,保證房屋產權乾淨,並完成在市政府的產權登記,房屋進入客人名下。

如果現金,通常兩周即可交房,愚夫最快的記錄是一周完成交易,客人入住新房。

如果貸款,通常是交易合約達成后21天,移除貸款條件。通常情況下,如果客人準備充分,三周完全可以完成貸款審核,取得最終貸款批准書。此後貸款銀行一到兩周完成放款,客人連同貸款金額與頭款一起匯入公證行,由公證行完成資金交割,保證產權清晰,即可交屋給客人。所以,貸款最快30天完成交易,慢則45天完成交易。但是,前期準備工作一定要充分。

第七步,協助客人入住辦理水電氣網開通

公證行完成交易,客人獲得鑰匙,交易完成。我們在協助客人完成水、電、氣、寬頻的過戶或者安裝。

協助客人子女就近辦理入學手續,協助客人處理其它事務。

我們從程序上,從用心上,保證對客人立體式、全方位的服務,解除客人所有後顧之憂。

洛杉磯買房賣房找愚夫——買賣房屋專業、職業、敬業,服務客人用心、貼心、舒心
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-11-20 02:50 | 顯示全部樓層
洛杉磯商道之八篇

文:海納愚夫

中國的移民大潮,始於清朝末年,但是,那時的移民,區域流動沒有今天的國際化。

愚夫曾經多次看過《故夢》這部電視劇,或許它反映了一個時代的變遷,以及在時代變遷中,個人命運的跌宕起伏、不可捉摸。其實,它也反映了在時代變遷下,民眾被迫的遷徙,被迫的移民。

而中美之間的移民高潮,應該始於上世紀的台灣。由於大陸與台灣之間的緊張關係,出於安全考慮,在1960年代末期,大量的台灣有錢人開始移居美國。

在1980年代,隨著台灣轉型期政局的動蕩,台灣人移居美國,達到一個小高潮。隨著台灣民主轉型的成功,台灣人移居美國的熱情劇減。

大陸人移居美國,從80年代改革開放開始,但是,那個年代能夠來到美國,對大陸人來說,是非常困難的事情。當然,那時來到美國的大陸人,一窮二白,只有從最底層做起。

而改革開放三十年後再來美國的大陸人,他們經歷了市場經濟將近二十年的錘鍊,帶著頭腦,帶著美金,帶著信息,登陸美國,已非昔日所比。

一些有經商頭腦的老華人,在大陸這波移民潮下,早已賺得盆滿缽滿。

而這波移民大潮,將與中國大陸息息相關。同時,也與美國國策相關。美國的簽證政策將直接影響與決定多少中國人能夠來到美國,美國對華簽證政策的有限度放開,華裔大使駱家輝先生功不可沒。

可以預見,這波移民潮將持續到中國大陸轉型成功,直至中國大陸邁入世界文明民主自由的大家庭。

爾灣的華人商業活動中心主要集中在兩個商業廣場,JEFFREY與WALNUT大道的西北角,與5號高速相連,這裡的商業廣場相對小一些,但是,中餐館比較多,華人超市99大華入駐其中。

IRVINE CENTER與CULVER大道的西北角,是爾灣華人活動最大的一處商業廣場。這裡集中了多家銀行,華人超市,餐館,加油站。

爾灣居住人口二十多萬,其中華人比例近年來隨著新移民湧入,據官方統計,已經突破百分之二十多。

5號高速與405號高速在爾灣匯合,形成一個三角形,從405號高速一直往北,即可到達洛杉磯國際機場。

加州大學爾灣分校,在全美公立大學校中,排名也非常不錯。近年來,大量中國留學生入讀該校。

隨著華裔移民的大量湧入,為這個城市也注入了新的活力。爾灣的豪宅買家,還是以老美白人為主。這個城市因為規劃合理,城市漂亮,社區安全,成為了全美最安全的城市之一。

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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-11-21 02:47 | 顯示全部樓層
五十一說美國買房——為何發生訂金被沒收

文:海納愚夫

愚夫在從業兩年多的時間中,已經超過五次接到讀者朋友的諮詢,詢問訂金被沒收,應該如何應對?

在愚夫的交易生涯中,也曾經發生客人訂金處於被沒收的危險狀態,愚夫沉著應對,兵來將擋,水來土掩,化危險為緊急,化緊急為平安,最終客人沒有損失一分錢,完成了交易。

在美國買房過程中,這些危險狀態是如何發生的呢?

先說說愚夫的親身經歷,客人在找愚夫買房前,已經諮詢貸款銀行,貸款沒有任何問題。但是,在買房過程中,客人再次匯款進入自己的帳戶,希望能夠購買價值更高一點的房屋。這一點,愚夫完全理解。

但是,愚夫非常清楚,根據美國貸款流程規則,在辦理貸款前,必須保持銀行帳戶兩個月的乾乾淨淨。特別是不允許資金再進入貸款申請帳戶,因為一旦進入,貸款銀行會叫您證明資金來源的合法性,防止洗錢行為。

貸款申請者是很難說清楚與完全證明的,這是導致貸款被拒的重要原因。

在貸款條件移除前,我們也沒有及時書面OFFER解除合約,導致客人不能退出交易,訂金處於危險狀態。

在這個過程中,客人有一些責任,但是,愚夫認為,責任應該完全由愚夫團隊承擔,愚夫已經做好賠償客人訂金損失的準備。在徵詢客人與賣家意見后,客人希望買下此屋,賣家也想賣掉此屋,不想再折騰。

經過愚夫居中協調,在客人帳戶乾淨后,重新申請貸款,接受每天100美金的罰款,由愚夫團隊承擔罰金。經過近兩個月的重新努力,終於皆大歡喜,成功完成交易。

這一筆交易,為愚夫及團隊上了生動的一課。在後來的交易過程中,愚夫在助理審核后,都會再次嚴格審核每一條附加條款,確保每一筆交易安全無虞。

國人喜歡吃快餐,而且中美房屋交易規則完全不一樣,因為慣性,國人喜歡拿中國那一套參與美國房屋買賣。什麼刷卡買房,提著現金買房,這些在美國都是行不通的。

美國作為資深資本主義國家,各種制度相對非常完善,對資金管理非常嚴格,在資金監控上嚴防洗錢、逃稅等行為。

而在貸款辦理時,有很多條件限制,比如銀行存期要求,帳戶往來要求,收入證明,信用證明,工作證明,凡此等等,每一個細節都必須時刻注意。

據圈內資深經紀朋友講,因為國人不大喜歡守規矩,往往憑著一張貸款預審證明就去競價購屋,而忽視貸款真正批複的時間、要求與條件。而部分經紀人也急功近利,忽視交易過程中存在的風險,最後,導致貸款不能按期批准,而美國作為一個契約社會,違約就應該承擔相應責任。訂金被沒收,也就理所當然了。

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