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樓主: 海納愚夫

話說美國買房

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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-3-14 03:32 | 顯示全部樓層
說說團購房子這些事

文:海納愚夫

我在很久以前的文章中,就提到過,團購一片公寓,打造洛杉磯酒店式公寓,填補成規模,具品牌,上檔次的華人區酒店式公寓的空白。

這個商業夢想曾經受到一些讀者朋友的譏諷,並且因為能力所限,所以一直專註於每個客戶個性化的服務。

最近,第一個找我買房的兄長,國內某省優秀的企業家,在雅凱迪亞發現了一些在建的、成片的康斗,他希望能夠再買下兩棟,用於投資。

但是,考慮管理與經營成本,他願意幫我組織一些朋友團購,希望在一個小區內能達到十棟以上,就能夠實現我早期的一個商業夢想,打造一個洛杉磯華人區具檔次的公寓式酒店,希望交給我的團隊來管理。

很感激他的信任、幫助與支持。在他的引導下,發現了現在我推出團購項目的房子。

我們一起看了此房的房型,三房三整浴,封閉小區,離華人超市、餐館都在十分鐘的步行範圍內,鬧中取靜,位置非常好,他非常滿意。

但是,賣家留給我們的團購時間已經不多了。雅凱迪亞的房子,一直暢銷。只有具有共同投資眼光的人,將這18棟一起買下,才更利於打造具規模、口碑與品牌的酒店式公寓。

形成規模、口碑與品牌后,將帶動除短租房外,上下游多種產業,如租車、旅遊、留學等多種產業的發展。

目前洛杉磯華人區還有三大市場空白,一是高端酒店,二是奢侈名品店,三是酒店式公寓。圈內有多位大佬朋友正在謀划這些項目與平台。我將有幸見證這些項目的發展與實施,並將有可能參與到這些項目的進程中,實屬榮幸備至。

這次團購,或許可能面臨失敗。但是,我相信,我的團隊參與、組織與實現洛杉磯華人區房屋的團購,將只是時間問題。

我堅信,有志者事竟成。謝謝各位朋友們的轉帖,幫助他人,就是幫助自己;贈人玫瑰,手有餘香。同時謝謝大家的關注與支持!

2015年3月12日 於洛杉磯

海納愚夫,本名李林,加州持牌地產經紀,網路自由撰稿人,代表作品有:旅美紀實文學《從中國賣味精到美國賣房子——一個中年人的旅美紀實》、長篇故事連載《HELLO,洛杉磯》、《海納愚夫創業百問百答》。正在連載中的有《美國的那些事》、《旅美的中國女人們》、《話說美國買房》。微信:1397154975
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-3-16 01:54 | 顯示全部樓層
團購房屋建立洛杉磯華人區酒店式公寓可行性報告

洛杉磯作為全美第二大城市,美國西部第一大城市,也是世界第二大城市。共有人口1000多萬,其中華人接近100萬。而洛杉磯華人生態是最完整的,上、中、下各個階層都有。所以,洛杉磯有全球海外華人的政治、經濟、文化中心之稱。同時,洛杉磯也被譽為北京、上海、廣州、深圳的後花園。

隨著中美10年簽證的執行,中美交流的進一步深化,大量的華人湧入洛杉磯。華人區僅有一家比較高端的酒店,就是希爾頓酒店,每天爆滿,房價高達170到300美金每天。

而華人區成規模的酒店式公寓,目前還是一項市場空白。誰能先佔有市場,並形成品牌,誰就有市場領先權。

洛杉磯海納愚夫地產移民投資團隊推出的雅凱迪亞團購項目,是打造酒店式公寓的難得房源。

該房源位於有名的洛杉磯雅凱迪亞市,華人區頂級學區,位置優越,方便而且鬧中取靜,房產升值空間巨大。

每套房產在88萬美金上下,三房三整浴,上下兩層,雙拼別墅。主卧周租可以訂在500美金,月租可以訂在1800美金。次卧周租可以訂在400美金,月租可以訂在1500美金。每套房的月收入大約在4800美金。實行網上預訂,可以減少空租率。

首付按50%計,月供大約接近2000美金,加上每年的地價稅及管理費用1500美金。月收入3500美金能夠持平,超過這個數據,就是投資者每月的現金收入。

投資者不僅享有一套房,還能夠享受美國房產未來的升值,以及租客們每月為投資者的存錢(租金代還月供,變相為房主存錢)。

投資者還能夠規避人民幣預期的貶值風險,享受美金預期的升值風險。

投資者無論居住中美,或者來往中美兩地,都可以定期或者隨時居住自己的房子。這裡也將成為往返中美兩地朋友一個重要的交流平台。

當然,整個項目完全步入良性循環,需要半年到一年的宣傳與磨合期。

我們再來看看亞凱迪亞目前上市房源,請看鏈接
http://mrmlsmatrix.com/DE.asp?ID=35128748503
我們推薦的項目,目前沒有上市,但是售價已經列出。與目前市場上同類房源相比較,價格適中。項目方沒有上市原因,一是因為在建中,二是因為項目方直接在路邊插一個牌,整個房子可能就賣掉了。這是由資源需求的供給所決定的,美國作為一個透明、公開的社會,價格高了,無人問津;價格過低,大家會哄搶,所以,市場會維持一個相對平衡。

我們再來看看過去一年亞凱迪亞市同類房源的成交價格,請看鏈接
http://mrmlsmatrix.com/DE.asp?ID=35128815962。通過比對,我們團購項目的價格算是合理。而我們這個項目的位置相對最好,而且也可以看出此類資源的稀缺性。

項目開發方網站www.dexterdev.com。每一個房子明碼標價,童叟無欺,公開透明。

雅凱迪亞是洛杉磯頂級學區城市之一,眾多中美富豪定居在這個城市,這個城市最高房價上千萬美金。多年以來,雅凱迪亞房屋的價格增幅,在大洛杉磯地區,都位居前列。我們在2013年9月為客人購買的一棟價值84.5萬美金的房屋,目前中間評估價格已經達到94萬美金,最高評估價格已經達到102萬美金。

美國是一個窮富分明的社會,窮人就住在窮人區,富人就住在富人區。在美國,身份的標籤不是看您開多麼豪華的車子,您住在哪裡,往往就成為了身份的象徵。因為高房價意味著高賦稅,這是窮人無法承受的。

每一個人憑著自身的能力與本事,自由流動。但是區域的特徵,因為數百年的市場經濟競爭,很難改變。窮人有錢了,向富人區流動;富人破產了,向窮人區流動。一切交給市場來分配。富人區的房子,就是屬於優質資產,升值空間與潛力始終超越窮人區的房子。

海納愚夫地產移民投資團隊

2015年3月14日於洛杉磯
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-4-28 09:17 | 顯示全部樓層
二十八說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之一篇

文:海納愚夫

隨著在微信朋友圈陸續展出洛杉磯300萬美金以上的豪宅,為進一步讓更多朋友了解、認識洛杉磯豪宅交易市場,愚夫將在接下來的《話說美國買房》系列連載中,推出洛杉磯豪宅市場交易分析報告,供需要這方面資訊的讀者朋友做決策參考依據。

我們還是先從熟悉的雅凱迪亞(Arcadia)市說起,這是位於洛杉磯東北部聖蓋博谷的一座小城,素有洛杉磯「華人的比佛利山莊」之稱。該市有著名的聖塔安尼塔公園跑馬場和洛杉磯縣植物園,也稱「孔雀園」。

雅凱迪亞(Arcadia)北部靠山,環境優美,據最新的人口統計數據,該市人口為56,364,亞裔的比例高達59.2%,而白人人口只有25.7%。隨著近幾年華人的持續湧入,白人在這個地區成為了名副其實的「少數民族」 。

雅凱迪亞市(Arcadia)與帕薩迪納(Pasadena)、塞拉瑪瑞(Sierra Madre)、聖瑪利諾(San Marino)、蒙羅維亞(Monrovia)、天普市(Temple City)、阿爾蒙迪(El Monte)相鄰,市區總面積28.8平方公里(11.1平方英里)。

雅凱迪亞橫跨多個學區,當然頂級學區非雅凱迪亞聯合學區莫屬,所以在這個城市買房,一定要搞清楚房子所屬學區。如果買到阿爾蒙迪學區,房子將大打折扣。

從2014年4月26日至今年4月26日,雅凱迪亞共完成了37棟300萬美金以上的豪宅交易,最高交易價格8,388,000美金,最低交易價格300萬美金。

最老建造於1937年,最新建造於2014年;2014年建造21棟,佔比56.8%%;1960年以前建造8棟,佔比21.6%;1990年後到2013年建造8棟,佔比21.6%。

最短上市5天成交,最長288天成交。在60天以內成交21棟,佔比56.8%;超過60天成交的佔比43.2%。

成交房型最少的三個卧室,最多的九個卧室,位於CLELO街,以4、5、6個卧室居多;建築使用面積最大10869平方英尺,位於Singing Wood街,最小4106平方英尺;佔地面積最大40651平方英尺,位於Fallen Leaf街,最小9563平方英尺。

雅凱迪亞豪宅分佈廣泛,以東北及東南方向居多。目前上市300萬美金以上豪宅共有48棟。

在雅凱迪亞市,隱居著來自中國大陸、台灣、香港、新加坡以及東南亞的華人豪門巨富。深宅大院,庭院深深,知名影星李連杰就曾經定居於這座著名的城市。

曾經鬧得沸沸揚揚的所謂「國民女婿」黃海波,也於2014年1月24日在這個城市置業。「14124」,是否預示著黃海波後來的命運呢?!黃海波購買的房子成交價格在178萬美金,全現金交易,五房二浴半,建築使用面積3593平方英尺,佔地19463平方英尺,建造於1983年。

在豪門巨富的雅凱迪亞,黃海波的房子也僅僅屬於中級屌絲房子。

雅凱迪亞由於獨特的地域特點,便利的區域優勢,很多中國大陸新興的豪門巨富,在這個城市置業安家,將這個城市的房價推得節節攀升。

在300萬美金以上豪宅的交易中,雅凱迪亞是成交非常活躍的城市,在整個大洛杉磯地區,也是排在前列。

部分讀者朋友認為雅凱迪亞市房價存在泡沫成分,但是,依據筆者的交易經驗,由於資源的有限性,而需求的無限性,以及其獨特性,雅凱迪亞市房價大幅回落的可能性接近為零。

全世界華人有十多億,而美國洛杉磯雅凱迪亞市卻只有一個。雖然近年來由於搶劫、二奶的負面新聞籠罩雅凱迪亞,給這個城市的聲譽帶來了一定影響,但是,這個城市的房價依然紋絲不動,穩步上行,市場足以說明一切。

未完待續:二十九說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之二篇
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-4-28 09:17 | 顯示全部樓層
二十九說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之二篇

文:海納愚夫

在洛杉磯聖蓋博谷地區,分佈著十多個城市,居住著華裔、白人、黑人、墨西哥裔、亞裔等眾多族裔。

在北部靠山區域,雅凱迪亞、帕薩迪納、聖馬利諾緊緊連接在一起。聖蓋博谷的豪宅大多分佈在這一區域。在上一篇我們重點介紹了雅凱迪亞市豪宅交易的市場狀況,這一篇我們將向讀者朋友重點介紹帕薩迪納豪宅的市場交易狀況。

帕薩迪納是一個傳統的老美社區,具有厚重的歷史韻味。帕薩迪納南部區域,圍繞著LANGHAM酒店,周邊分佈了眾多豪宅。樹林茂密,根深葉茂,庭院深深,藏龍卧虎。全美有名的熊貓快餐老闆,一位越南華裔,就居住在這個區域。

LANGHAM酒店也屬於聖蓋博谷周邊地區最高端的酒店,筆者登陸美國的客人,他們第一站大多從這個酒店開始。

210高速穿越整個帕薩迪納城區,以210為界,北邊屬於相對低端的社區,居住著大量黑人,南邊屬於相對高端的社區,居住著一些傳統的老美巨富。世界聞名的加州理工大學就坐落在這座城市,帕薩迪納城市學院與加州理工大緊密相連。兩所大學,給這個城市帶來了厚重的人文氣息。

目前帕薩迪納有20棟300萬美金以上的豪宅,在市場上待銷。

從2014年4月27日至今年4月27日,帕薩迪納共完成了27棟300萬美金以上的豪宅交易,最高交易價格6,628,889美金,最低交易價格301萬美金。

最老建造於1901年,最新建造於2006年;1960年以前建造19棟,佔比70.4%;1960年到2000年建造6棟,佔比22.2%;2000年後建造2棟,佔比7.4%。

最短上市3天成交,最長680天成交。在60天以內成交13棟,佔比48%;超過60天成交的佔比52%。

成交房型最少的三個卧室,最多的七個卧室,位於OAK KNOLL街,以4、5、6個卧室居多;建築使用面積最大12711平方英尺,位於ALLLENDALE街,最小3892平方英尺;佔地面積最大67,840平方英尺,位於HILLCREST街,最小10866平方英尺。

帕薩迪納的豪宅特點是地大,房屋建造年代比較久遠。但是走進這些二三十年代建造的房屋中,如果不是主人提醒,您是不可能知道房齡比我們自己還大。

近年來,眾多大陸豪富,喜歡幽靜,喜歡厚重歷史文化,喜歡樹高林密的富豪商人,選擇了在這個區域安家置業。

筆者今年在一次陪客人看房過程中,聽聞大陸當紅影星吳秀波也在考察這個區域的房屋。帕薩迪納作為老美傳統社區,有著老美社區風情,距離華人商業中心聖蓋博VALLEY大道,也僅僅十多分鐘車程。

所以,生活在這座城市,既能感受老美風情,又能兼顧生活便利,是眾多華人在這個區域置業的首要原因。也有很多大陸富豪,將二奶與孩子們安置在這座城市,隱居在一座座深宅大院中。

如果您要感受歷史,您要感受人文,您要人氣旺盛,您要樹林茂密,帕薩迪納,或許是您不錯的選擇。

借用馮小剛的電影台詞作為本文的結束:我在帕薩迪納等您,不見不散!

未完待續:三十說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之三篇
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-4-29 08:41 | 顯示全部樓層
三十說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之三篇

文:海納愚夫

雅凱迪亞,「華人的比佛利山莊」,土豪們的樂園;帕薩迪納以厚重的歷史文化,彙集了眾多老美傳統巨富;而聖馬利諾以歷史文化名城相稱,一點不為過。

這座成立於1913年的城市,據最新人口統計,至今僅僅只有13000多人口,其中41.3%的白人,亞裔53.5%,其它族裔5.2%。聖馬利諾共有4437套住房,已經沒有百萬美金以下的房屋。

從2014年4月28日至今年4月28日,聖馬利諾共完成了34棟300萬美金以上的豪宅交易,最高交易價格11,300,000美金,最低交易價格300萬美金。1000萬美金以上住宅成交了兩棟,600萬美金以上住宅成交了9棟。

最老建造於1912年,最新建造於2014年;2000年以後建造3棟,佔比8.8%;1960年以前建造27棟,佔比79.4%,其中建於二三十年代居多;1960年後到2000年建造4棟,佔比11.8%。

最短上市0天成交,最長325天成交。在60天以內成交14棟,佔比41%;超過60天成交的20棟,佔比59%。

成交房型最少的三個卧室,最多的八個卧室,位於OAK GROVE街,以4、5、6個卧室居多;建築使用面積最大9120平方英尺,位於SHENANDOAH街,最小2301平方英尺;佔地面積最大63624平方英尺,位於EUSTON街,最小12310平方英尺。

聖馬利諾目前市面共有34棟房屋待售,其中300萬美金以上待售豪宅13棟。

驅車行駛在聖馬利諾社區,茂密的植被,參天的大樹,綠蔭蔽日,一座座豪宅隱於其中。

生活在美國,您居住在哪裡,將直接決定一個人的身價。聖馬利諾市房屋沒有公寓,沒有康斗,全是獨立別墅,地大林密。價值數百萬美金的房屋,僅僅是地價稅每年就是數萬甚至數十萬美金,這絕非普通工薪階層所能夠承受的。

聖馬利諾、帕薩迪納、雅凱迪亞三座城市連接在一起,最近高速靠近210號。三座城市的豪宅,首選聖馬利諾,次選亞凱迪亞臨近聖蓋博山脈區域,最後選擇才是帕薩迪納靠近LANGHAM酒店附近。

因為這三個城市,聖馬利諾學區當之無愧屬於第一,亞凱迪亞位列第二,帕薩迪納排名末次。當然,多年以來,居於帕薩迪納的豪富們,都習慣於把孩子送進高端私立學校就讀。

三個城市,各具特色,論生活便利性,亞凱迪亞第一,論老美風情,帕薩迪納更具之,論歷史韻味,聖馬利諾更甚之。

三個城市豪宅交易活躍度,在過去一年中,亞凱迪亞以成交37棟位列首位,聖馬利諾以成交34棟位列次席,帕薩迪納以成交27棟居於末席。而這些交易數據,華人功不可沒!

聖蓋博谷,百年變遷,匯聚了歷史多少滄桑!

未完待續:三十一說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之四篇

(洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊 微信:1397154975)
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-5-2 02:40 | 顯示全部樓層
三十一說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之四篇

文:海納愚夫

核桃市,音譯又叫沃爾納特,素有洛杉磯的「小瑞士」之稱。有洛杉磯最安全與最宜居城市兩大稱號。

這座成立於1959年的城市,據最新人口普查統計僅僅三萬餘人,亞裔高達63.6%,白人佔比23.7%,其它族裔佔比12.7%,核桃市共有8753套住房。

核桃市學區是洛杉磯乃至全美的頂級學區之一,這個學區橫跨核桃市與鑽石吧兩個城市。這兩個城市有全美有名的高中:核桃市高中與鑽石吧高中。

核桃市與鑽石吧緊密相連,這塊地形呈山地丘陵地貌特徵。這塊區域的豪宅大都建立在山上,以山景房作為賣點。但是由於植被有限,沒有了聖蓋博谷的樹大根深,所以,這些依山而建的房屋,終年都享受著加州炙熱的陽光浴。

由於房屋建造時間相對短暫,這些區域的豪宅大多新、大、裝修豪華,而且城市街道面貌與聖蓋博谷的陳舊相比,也顯得煥然一新。

位於鑽石吧南部的山崗上,最近十多年來,陸續修造了眾多豪宅,現在還在繼續修建。筆者曾經多次陪同客人看過這些房屋,房新、屋大、裝修豪華、有山景,是這些房屋的主要賣點。

位於這兩個區域的豪宅交易相對比較少,2014年4月30日至今年4月30日,這個區域300萬美金以上的豪宅僅僅成交8套。

筆者有幸結識的某省飼料王,全家投資移民后,就在核桃市山上購置了價值300多萬美金的豪宅,定居於這個城市。

從2014年4月30日至今年4月30日,核桃市聯合學區共完成了7棟300萬美金以上的豪宅交易,最高交易價格6,180,000美金,最低交易價格300萬美金。

最老建造於1990年,最新建造於2007年;2000年以後建造5棟,佔比71%;2000年以前建造2棟,佔比29%。

最短上市9天成交,最長440天成交。在60天以內成交2棟,佔比29%;超過60天成交的5棟,佔比71%。

成交房型最少的六個卧室,最多的八個卧室,位於WINDMILL街,以6、7個卧室居多;建築使用面積最大11,134平方英尺,位於WINDMILL街,最小5,050平方英尺;佔地面積最大206,356平方英尺,位於CRYSTAL RIDGE街,最小29,037平方英尺。

目前這個區域,市面上待售的300萬美金以上的豪宅也僅有7套。

核桃市與南鑽的豪宅和聖蓋博谷的豪宅相比,前者建造時間相對更短一些,更符合現代建築的一些特點,少了一些歷史韻味。當然,聖蓋博谷近些年新建的豪宅,也已經打破了老美傳統的風格。

要說營養,筆者隨客人走進這一座座豪宅中,有著一些建築年華,那些掩映在大樹綠茵之中,保養維護很好的老房子,倒感覺讓人更舒適與溫馨。

走進近些年新建的豪宅中,能感覺到這些房子的奢華,寬敞與明亮,但是,總感覺缺少一點什麼,或許,那就是溫馨!

三十二說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之五篇


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三十二說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之五篇

文:海納愚夫

洛杉磯豪宅分佈,大多要麼靠山,要麼臨海。房屋要麼有山景,要麼有海景。

整個大洛杉磯地區包括五個縣(County),分別是洛杉磯(Los Angeles)、文圖拉(Ventura)、聖貝納迪諾(San Bernardino)、橙縣(Orange)、里弗賽德(Riverside),300萬美金以上上市豪宅共有1553套。

2014年5月1日到2015年5月1日,累計實現交易1684套,其中洛杉磯縣以實現1212套的交易量,穩居第一,橙縣以實現420套的交易量,佔據次席,里弗賽德成交37套,位居第三,聖貝納迪諾成交8套,文圖拉成交7套。

從成交可以看出,洛杉磯縣佔據絕對優勢,洛杉磯縣共轄87個城市。

而洛杉磯的成交主要分佈在洛杉磯市(Los Angeles),成交374棟;比弗利山莊市(Beverly Hills),成交150套;太平洋帕里賽德市,成交114套;聖塔莫妮卡市(Santa Monica),成交90套;馬利布市(Malibu),成交88套;曼哈頓海灘市(Manhattan beach),成交57套。

而華人集中購買豪宅的幾個城市,帕薩迪納(Pasadena)、聖馬利諾(San Marino)、阿凱迪亞(Arcadia)、布拉德百里(Bradbury)、鑽石吧(Diamond Bar),共計成交114套。這幾個城市大都屬於山景豪宅。

華人購買海景豪宅主要在新港灘(Newport Beach),屬於橙縣(Orange)管轄範圍。

橙縣在整個大洛杉磯地區絕對面積並不大,可以說算是最小的縣(COUNTY),橙縣下轄34個市,但是這是一個非常富有的縣,華人喜歡置業的爾灣(Irvine),約巴林達(Yorba Linda),都屬於這個縣。

橙縣所轄的海岸線並不長,但是從亨廷頓比奇(Huntington Beach)、紐波特比奇(Newport Beach)、拉古納比奇(Laguna Beach)等沿線海灘一帶,豪宅分佈眾多。

筆者曾經驅車沿著一號公路遊覽這一段的海岸線,風景秀麗,風光旖旎,非常迷人。金黃色的沙灘,碧藍的大海,一望無邊。

里弗賽德、聖貝納迪諾、文圖拉三縣屬於農業縣,與洛杉磯與橙縣相比,屬於相對貧窮與落後的區域。

大洛杉磯地區東南與西南海岸線豪宅分佈相對更加集中,中南的LONG BEACH海岸線,由於這是一個港口城市,居住著大量黑人,碼頭工人,所以,這一帶的海岸線,豪宅分佈比較少。

西邊靠山,到比弗利山莊,再到聖蓋博山脈一帶,是山景豪宅的集中地,這一帶也是白人集中居住的區域。

從聖蓋博谷山脈往東行,越往東,房屋的性價比越高,但是距離洛杉磯市中心DOWNTOWN的距離也就越遠。

洛杉磯作為面向全世界的國際大都市,以她獨特的氣候,旖旎的風光,吸引著全世界的豪門巨富在此置業。

英、德、法的鉅賈,加拿大、澳洲、紐西蘭的新貴,日、韓的巨富,中東的王室,遍布世界各地的華商,都在洛杉磯購房,洛杉磯房價焉有不高的道理?!

有人說是華人把洛杉磯乃至全美的房價抬高了,數據即可說明一切,這完全是一種謬論。與世界傳統豪門巨富相比,華人僅能算爆發富一族。當然,華人對洛杉磯個別城市的房價,還是功不可沒,比如雅凱迪亞、聖馬利諾。

而近些年,這些先富起來的華人選擇在這兩個城市置業,同樣有著深刻道理的。這些在刀尖上跳舞,而獲得成功的大陸商人,哪一個不是人精呢。這兩個城市在聖蓋博谷,無論風水,城市面貌,地理位置,都排在前列。

這兩個城市與洛杉磯整體豪宅價格相比,並不突出。洛杉磯上千萬美金豪宅,比比皆是。

人以類聚,物以群分,來到海外的華人,誰也無法逃脫這一宿命!

親愛的讀者朋友們,洛杉磯豪宅市場交易分析報告篇,將暫時到此結束,希望筆者這些文字,能帶給您在洛杉磯置業的一些幫助。

未完待續:三十三說美國買房

(買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊 微信:1397154975)
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-5-7 03:57 | 顯示全部樓層
三十三說美國買房

文:海納愚夫

《話說美國買房》系列連載推出后,受到了眾多投資美國房產的海內外朋友的喜歡與關注,愚夫在此衷心謝謝各位讀者朋友!

作為美國加州一名持牌地產經紀,從業將近兩年,成交量接近千萬美金,在此要感謝那些支持與信任愚夫的朋友們。因為您們的支持與信任,愚夫及其團隊取得了一點小小的成績;也因為您們的支持與信任,讓我們在交易中不斷進步與成長。

實踐出真知,參與美國房產交易將近兩年來,我們的業績不斷增長,我們的業務不斷精進。愚夫深信,隨著時間的推移,我們的專業能力必將得到更大的提升。我們將更加專業、專註、專一,去服務於更多的客戶朋友們。

《話說美國買房》系列連載,在對大洛杉磯地區東區的房產概貌進行論述后,我相信對初次在美國洛杉磯置業的華人朋友,有了一個大致梗概。

後來因為微信圈內有多位朋友諮詢洛杉磯300萬美金以上豪宅的市場情況,所以又推出了五篇洛杉磯豪宅市場交易報告,希望能提供給在洛杉磯購買豪宅的朋友們參考。

愚夫因為能力有限,提供的資訊不可避免有某些瑕疵,如果有誤導到讀者朋友們,希望能夠得到大家的諒解。金無足赤,人無完人。

為了幫助到更多的朋友在美國洛杉磯置業,《話說美國買房》還將推出系列專題資訊,比如,洛杉磯每月地產報告。愚夫將在每月地產報告中,對大洛杉磯地區上一月的成交情況做一個梗概介紹。將包括住宅、土地、酒店等成交情況,以及可能發展的趨勢,提供給讀者朋友們參考。

愚夫重點的研究對象將是住宅交易買賣,每次幫客戶朋友們買到喜歡的房子,是愚夫及團隊成員最開心的事情,比獲得傭金本身更開心。當然,由於美國房屋買賣的競價機制,在幫客戶朋友競買失敗時,我們也會有一些難過。

愚夫一直認為,謀事在人,成事在天。凡事順其自然,順勢而為,順理成章。凡事隨緣,不可強求,強扭的瓜不甜。

人到中年,曾經的人生浮沉,不說已經看破一切。但是,自從來到美國,愚夫已經可以平靜應對一切。喝茶、閱讀、寫作,已經成為了愚夫生活中的最愛。而這些已經成為了愚夫閑暇生活不可或缺的一部分。

工作時,與客戶朋友一起看房,看房就是看人生,什麼樣的人住什麼樣的房,一切之中,似乎都有上帝的安排。分析市場,判斷市場,根據市場,制定應對策略,與對方經紀討價還價,一次次博弈,都是責任、能力與智慧的較量。

愚夫及其團隊在精進住宅地產交易的同時,還將鑽研美國住房投資市場。愚夫在美國有幸結識的地產大佬兄長,傳授了愚夫一些運用美國金融槓桿,撬動美國地產市場,獲得超值回報的玩法。

美國作為一個規則至上的社會,在遵守規則的同時,合理的運用規則,才能在這個社會更好的立足、生存與發展。

愚夫不僅僅喜歡現在的工作與生活,也喜歡關注與研究世界金融市場。中國人的人生,或許就像滬市指數的曲線,站在山巔,一不小心,或許就將跌入谷底,萬劫不復。但或許,一夜之間,又站在了山巔,目空一切,不知未來,面對的是萬丈深淵!

美國人的人生,或許就像那道瓊斯指數的曲線,只要堅持,未來必將向更高方向發展。在這個過程中,或許有險灘、有河流、有天坑、有曲折,但是,只要實施穩健的財務政策,腳踏實地,一切陰霾都將過去,明天依然美好!

未完待續:三十四說美國買房

(洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊 微信:1397154975)
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-5-8 06:04 | 顯示全部樓層
三十四說美國買房——洛杉磯地產交易月度報告之一篇

文:海納愚夫

由於對洛杉磯地區地產交易的日益熟悉與專業,為了讓讀者朋友能夠獲取更多洛杉磯地產交易的第一手資訊,愚夫將每月寫作一份洛杉磯地產交易報告,供需要的讀者朋友參考。

從2015年我們參與市場交易情況看,洛杉磯房市還是處於持續火熱中,好的房源,即沒有硬傷,如沒有靠近高速、主要交通大道,沒有路沖,房屋沒有異型,格局沒有不合理,房屋採光沒有昏暗。這類房源只要賣家開價公道,沒有脫離市場基本價格區間,通常會很快成交。有時還會出現多人爭搶,競價的格局,導致價格層層加碼,高位成交。

而從市場反應看,房價在持續走強,上升趨勢並沒有改變。從近期很多房屋的成交歷史看,最近的交易價格有的已經遠遠高於2006年的歷史最高成交價格,當然,這與區域存在絕對關係。

第一是Location(位置),第二還是Location(位置),第三也是Location(位置)!同樣價錢,寧買好區一破屋,不買孬區一豪宅!這是地產交易的基本遊戲規則!

截至2015年5月7日,整個大洛杉磯地區五縣郡,目前共有房屋34776棟在市場上交易,其中300萬美金以上豪宅1591套,100萬到300萬美金的5192套,100萬美金以下的28038套。

2015年4月,整個大洛杉磯地區五縣郡,共計完成交易(Closed Sale)14233套,300萬美金以上成交169套,100萬到300萬美金的成交1286套,100萬美金以下的12777套。

(備註:愚夫在搜索設置範圍時,100萬,300萬可能會出現重複計數,所以會有一些數據誤差。所有數據資料都來自於加州地產經紀人專用網站crmls.org)

我們再來看看土地,愚夫主要專註於R3類土地,這類土地可以蓋多棟房屋,比如連體別墅,俗稱康斗,或者公寓。它也是商業地產形態之一,是愚夫未來主攻的一個方向。這類地產可以自住,可以投資。只要區域好,其升值潛力同樣不可小覷。

截至2015年5月7日,整個大洛杉磯地區五縣郡,共有R3類上市土地96塊。

2015年4月成交僅僅只有一塊,位於聖貝納迪諾(San Bernardino)縣郡,安大略市(Ontario)。土地面積24000平方英尺,可以建設5個單元的房屋。土地報價46萬美金,最終成交在49萬美金。

愚夫搜索了目前200萬美金以下,15000平方英尺以上的土地,目前市場上共有40塊,分佈在整個大洛杉磯地區,最低價格12000美金,可以買到20893平方英尺的土地,位於Lake Los Angeles city,距離洛杉磯市中心,大約1個半小時車程。

價格數萬的也不少,愚夫就不一一累述了。如果讀者朋友想投資數萬美金的這類土地,可以與愚夫聯繫,愚夫將以專業的眼光給您一些參考與建議。這些土地的升值潛力,與持有時間,與區域開發進度,有直接聯繫。當然,這些幾萬美金的交易,愚夫不想浪費太多時間與朋友們去糾結。所以,請朋友們理解。

這類土地,在聖蓋博谷地區屬於稀缺資源,市場行價基本在100美金每平方英尺。所以,幾萬美金買下數萬平方英尺的土地,只要長時間持有,一旦開發成熟,其升值潛力可能是數倍,甚至數十倍。當然,如果沒有開發到,可能數年不升值也屬於正常。

根據圈內幾個大佬兄長的需求,愚夫選擇了一些土地供圈內兄長們參考。位於洛杉磯縣郡,波莫納市(Pomona),有一塊24809平方英尺的土地,報價598000美金,上市8天,可以蓋六棟房屋。具體位於Franklin大街,介於60號、71號、10號高速之間,每棟按建築面積1700平方英尺算,土地加上建築投入,應該在200萬美金以內完成整個項目。

這個城市屬於相對成熟區域,周邊配套生活商業設施非常齊全,房子蓋好后,可以出租,可以出售,適合小規模地產投資試水。

聖蓋博谷地區,僅有帕薩迪納有一塊9053平方英尺的土地,報價158萬美金,緊鄰兩所大學,帕薩迪納城市學院與加州理工大學。這塊土地屬於拆出舊房重建新房項目,可以蓋6個單元的康斗,四層建築,每個康斗1600平方英尺上下。上市已經129天,愚夫曾經現場查看,整條街道大樹林蔭,大格局不錯,但是小環境還是缺點感覺,這或許也是遲遲賣不出的原因吧。

在英格爾伍德也有一塊不錯的R3類的土地,16204平方英尺,報價950000美金,上市31天,可以建造11單元的康斗。

接下來我們再來看看目前的酒店(Hotel/Motel)上市情況,愚夫只想關注洛杉磯與橙縣兩個縣郡。這兩個縣郡上市酒店共有9處,最貴報價875萬美金,位於橙縣的聖克萊蒙特(San Clemente),緊鄰海邊。

聖蓋博谷地區有兩處上市酒店,一處位於華人區的阿罕布拉,報價598萬美金,一處位於墨西哥人聚集城市柔絲蜜市,報價495萬美金。

2015年4月,這兩個縣郡沒有酒店項目成交。2015年1月至今,這兩個縣郡也僅成交了兩處,一處價值355萬美金,一處95萬美金。

愚夫以自己的眼光與視野,對洛杉磯地區的地產酒店項目進行了一些梳理與總結,僅供讀者朋友們參考,據此投資,虧損與盈利都與愚夫無關。如果您據此虧了錢,愚夫只能說抱歉,您如果要找愚夫算賬,愚夫只能請您喝茶聊天,寬慰寬慰而已;如果您據此賺了錢,您就請愚夫喝茶吧。

未完待續:三十五說美國買房

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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-5-25 09:17 | 顯示全部樓層
三十五說美國買房——美國買房流程詳解

文:海納愚夫

第一步:銀行開戶,資金入賬。無論是美國公民、居民,還是非美國人,都必須有一個美國銀行賬戶,將買房資金事先存入這個賬戶。

如果需要貸款,那麼頭款通常均需要兩個月的存期,這兩個月期間,銀行賬戶不能有資金進入,否則,貸款銀行會讓您說明資金來源,通常情況下,是很難說清的。

如果是全現金購房,則沒有兩個月的存期要求。

第二步:選房看房,確定房源。這一步時間有長有短,短的三五天,長的一兩年買不到房也有很多很多。

愚夫就自己的交易經驗,給出如下建議:

首先,確定購房資金額度。選房時,先往資金小的方向看,如果小資金能買到自己理想中的居所,何樂不為。從少往多看,這樣更能夠準確把握市場脈搏,適時作出決策上的調整,更易達成目標。

其次,明確購房區域範圍。目標明確,思路清晰,前路好走。購房區域明確后,我們就時刻盯緊這個區域出現的房屋。一旦出現近似自己理想範圍中的房屋,即刻要約經紀人帶您進屋查看詳情,找到自己的DREAM  HOUSE。

再次,明確自己接受範圍。美國絕大部分房屋是二手房交易,所以,沒有完美無缺。那麼我們在有限的區域範圍內,有限的資金預算範圍內,哪些缺點是我們可以接受的,哪些缺點是我們不可以接受的。

愚夫綜合自己的看房經驗,列出以下要素:位置、房型、樓層、採光、大小、格局、裝修。在同樣價格範圍內,這些要素會出現此消彼長。哪些要素排第一,自己首先做到心中有數,這樣我們才能儘快找到自己的目標。

最後,確定接受價格上限。美國房屋交易是競價制度,同一棟房屋,在市場上,可能出現多人競價格局,在這種情況下,賣家通常會選擇賣給出價最高的買家。知己知彼,百戰不殆。所以,在買房前,我們首先通過經紀人了解當前市場現狀,處於買方還是賣方市場。

如果處於買方市場,那麼買房人出價應該採取謹慎策略,避免交易價過高。如果處於賣方市場,那麼遇到自己喜歡的房屋,而且賣方開價合理,此時就應該果斷接受賣方的價格,杜絕競價狀況的發生,把握主動權。

因為通常一棟好的房屋,會贏得很多人的喜歡,如果您能夠快速接受賣方開出的價格,並且通過經紀能夠說服賣家快速將OFFER回簽給您,這樣您就把握主動權了,就能避免競爭對手的出現。

美國作為一個完全市場經濟國家,一切公開透明。誰對市場最熟悉,誰就能準備把握市場脈搏,做出最精準的決策,實現自己的目標。

在房屋競價過程中,不可避免有非理性的人出現。愚夫曾經參與過一棟市場評估價值61萬美金的房屋,競買價格飆到71萬美金;一棟市場價格在80萬美金的房屋,競買價格飆到92萬美金。有錢就任性,適合全世界。

第三步:房屋檢查,尋找問題。確定房源,談妥價格,雙方簽署交易文件后。買家通常必須在48小時內將定金匯到賣方指定的公證行,英文叫做ESCROW,以表示自己購房的誠意,定金通常為房價的百分之三。接下來就是房屋檢查,在房屋檢查前,買家通常在七天內,可以無理由終止交易,沒有任何金錢損失,當然會有無形信譽的損失。

1980年以前的房屋,通常問題會比較多,2000年以後的房屋,問題通常比較少。

房屋檢查由第三方機構執行,房屋檢查費用通常由買家支付,根據房屋大小,檢查費用從200美金以上到近千美金。房屋檢查結束時,買方通常以支票方式付給房屋檢查公司。房屋檢查工作人員會將詳細的房屋檢查報告,以書面文字及圖片方式發給買方經紀人。

對房屋出現的問題,買方可以要求賣方修理,或者降價。當然,如果賣方認為有很多人等著買自己的房屋,這種情況下,賣方可能既不接受修理,也不降價。如果買方想買到這棟房屋,也只有接受賣方的條件。

如果賣方急於賣出房屋,又沒有其他人競爭,那麼通常會接受買方提出的修理或者降價條件。

房屋檢查結束后,買方必須移除毀約條件,也即買方不能再以房屋質量終止合約。

第四步:匯入房款,辦理交割。房屋檢查結束后,買家可以以房屋質量問題終止合約,損失房屋檢查費用。如果買家繼續,那麼就需要匯入除定金以外的購房款到公證行指定賬戶。以及中間交易費用,通常交易費用不到房價金額的百分之一。

如果是貸款購房,那麼買家就需要密切配合貸款經紀提供相關資料,在約定的時間內辦理好貸款手續。通常賣方會設定21天貸款審批時限,如果21天貸款沒有批下,買方需要與賣方重新協商,是終止合約,還是重新約定。

獲得貸款后,買方將自付與貸款資金匯入公證行,等待交割。

第五步:獲取鑰匙,產權登記。公證行將買房人的資金進行分配,先支付這棟房子上的債務,如銀行欠款,房屋修理欠款,地稅欠款等,支付完欠款后,公證行才會將餘款划給賣房人。這樣保證了房屋產權的乾淨,杜絕了一切可能出現的糾紛。完成交割后,賣方通過公證行將房屋鑰匙交給買方。公證行再到市政府憑雙方簽署的交易文件完成產權轉換登記,通常一周后,買家會收到產權登記文件。

未完待續:三十六說美國買房

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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-5-28 03:13 | 顯示全部樓層
三十六說美國買房

文:海納愚夫

近期成功CLOSE兩棟房屋,其中一棟從開始選房到完成交易,僅僅一個月就全部完成。另外一棟因為貸款問題,從選房到完成交易,持續了四個多月,總算功夫沒有白費。

還有一棟因為貸款被拒,因為客人遠在中國,無法更換貸款銀行,只得中止交易,幫助客人退回了購房定金。未能成功幫助客人達成心愿,完成購房交易,有點遺憾,也深感歉意。退回的房子在重新上市后,很快被再次售出。

持續四個多月的房子交易,是一個經典案例,它是愚夫近千萬美金房產交易中,給愚夫最多交易經驗與教訓的一處房產交易。當然,在這個過程中,最感激的是嫂子與兄長的信任,能讓我們在危機中不斷應變與沉著應對,最終成功完成交易。

在交易過程中,幫客人買到理想房屋,不因交易意外受到任何損失,我們做出的適當讓利承諾不因任何原因改變,是愚夫對自己,也是對團隊成員的基本要求。每一個人都會或多或少有所疏忽,或者犯錯,但是,我們不能因為客人的疏忽或者犯錯而推卸責任。因為客人不可能知道,自己在交易過程中犯錯可能導致的後果,但是作為專業人員的我們,應該清楚明白。我們有責任與義務事前預示與防範,事中預警與提醒,避免出現不良的後果。

愚夫深信,一個負責任的人,一個成功的人,絕不會找借口,只會找方法。勇於擔責,是愚夫對自己,也是對團隊成員的基本要求。當然,愚夫深信,只要不抱有私心,不急功近利,我們以專業知識、能力與智慧,處處站在客人立場著想,就不可能犯下一些低級錯誤。

愚夫深信,凡事預則立,不預則廢。這次交易曲折,就是因為準備工作不足。由於美國金融管理的嚴格,很多中國習慣在美國行不通,但是新的移民群體,或許需要一個適應過程。

愚夫需要特別提醒的是,在美國貸款購房的朋友們,在買房申請貸款前,一定保持自己賬戶的乾淨,即在貸款申請前,保持有兩個月銀行賬單的乾淨,特別不要出現進帳記錄;在貸款申請過程中,同樣需要保持自己賬戶的乾淨,並保持自己信用的乾淨。

我們一個小小的失誤,就可能導致貸款不能按時批准;貸款不能按時批准,就可能導致我們的訂金處於危險境地,讓我們很多工作處於被動境地。

美國是一個規矩眾多的國家,就是這些規矩,讓來自世界各地的移民,能夠在這塊土地和平、和諧的相處。不守規矩,不論您背景多麼深厚,在這塊土地都是扯淡。眾多官二代、富二代在這塊土地撒野,其結局必然是受到懲罰后再被遣返,永遠不要再踏入這塊土地。

近期有不少讀者朋友問我,美國房市還會不會大跌?愚夫憑著自己的交易經驗,以及對美國房市歷史走勢的研究與了解,隨著美國經濟的持續好轉,美國房市沒有大跌的可能性。而且現在的成交價格,隨著時間的推移,這種價格不會再現。

目前市場上好的房源,基本很快就成交了。不要以為買家很傻,美國作為一個完全市場經濟國家,市場決定一切。參與買賣的雙方,特別是買家,多看幾次房源,多出幾個OFFER,就明白市場是一種什麼狀況了。

當然,美國房市是不適合短期投機交易的,適合長期投資持有。美國房市的長期趨勢,愚夫是站在堅定看好一邊的。這是由美國房市的歷史走勢,美國經濟發展趨勢,美國移民國策所決定的。

(未完待續:三十七說美國買房)
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-6-2 02:01 | 顯示全部樓層
三十七說美國買房——洛杉磯地產交易月度報告之二篇

文:海納愚夫

隨著夏季的到來,全美地產交易也是日趨熱絡,交易價格與交易量均創新高。

作為一名專業的地產經紀人,在不斷尋求交易量突破的同時,愚夫也在不斷尋求專業能力的突破與發展。洛杉磯地產交易月度報告,將是愚夫在地產交易職業生涯中,堅持向讀者朋友們提供的一個參考資訊。

接下來,我們還是以數據說話,來看看大洛杉磯地區房屋市場的交易情況。

截至2015年6月1日,整個大洛杉磯地區五縣郡,目前共有房屋36876棟在市場上交易,其中300萬美金以上豪宅1720套,100萬到300萬美金的5869套,100萬美金以下的29338套。與上月同期相比,各項數據都明顯增加。

2015年5月,整個大洛杉磯地區五縣郡,共計完成交易(Closed Sale)14107套;300萬美金以上成交178套,100萬到300萬美金的成交1335套,100萬美金以下的12605套。從成交看,100萬美金以下的,比上月略微減少;100萬美金以上的,比上月略微增加;整體成交量與上月相差不大。

(備註:愚夫在搜索設置範圍時,100萬,300萬可能會出現重複計數,所以會有一些數據誤差。所有數據資料都來自於加州地產經紀人專用網站crmls.org)

我們再來繼續看看愚夫主要專註於的R3類土地,截至2015年6月1日,整個大洛杉磯地區五縣郡,共有R3類上市土地89塊,比上月同期少7塊。

2015年5月成交R3類土地僅僅只有一塊,位於洛杉磯(Los Angeles)縣郡,阿爾蒙蒂(El Monte)。土地面積12820平方英尺,可以建設2個單元的房屋。土地報價368000美金,最終成交在35萬美金。

整個大洛杉磯地區,土地資源還是非常豐富,目前各類上市土地共有10547塊。在阿罕布拉、帕薩迪納、波莫納等城市,目前市場上還有一些不錯的土地資源,需要的朋友,可以直接與愚夫聯繫。

聖蓋博谷地區,阿罕布拉市,目前市場上有一處剛剛上市14天,報價358萬美金的汽車旅館。共計4110平方英尺,12個單元,佔地面積19602平方英尺,位於華人區有名的「萬利(Valley)」大道上。

在資源有限的情況下,目前這處剛剛上市的MOTEL,還是具有相當投資價值,當然,至於投資回報周期,還需要現場考察論證后,才能做出準確判斷。

隨著人民幣的國際化,中國資本走向世界,走向全球,將是歷史性的大趨勢。而走在前列,無疑將佔有市場最大的先機。

而中美之間巨大的互補性,雖然在發展過程中,兩國會有爭執,但是,歷史潮流無法阻擋,更多中國資本湧向美國,將是大勢所趨。

中國或將掀起一波全民投資美國的熱潮,讓我們拭目以待。

未完待續:三十八說美國買房

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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-6-4 09:34 | 顯示全部樓層
三十八說美國買房——中國人美國買房攻略之一

文:海納愚夫

無論是在與讀者朋友,還是與準備在美國買房的客戶朋友探討時,發現他們對在美國買房總會有很多困惑。愚夫能夠理解這種困惑,也能夠體會這種困惑。

愚夫作為一個專業地產經紀人,作為洛杉磯房產市場交易的參與者,同時,我也是一個消費者。為了幫助更多朋友解答、解除一些困惑,我將不僅站在地產經紀人的角度,也將站在一個消費者的角度,用愚夫自己的視野來透視在美國買房的一些攻略,提供給讀者朋友們參考。

《孫子兵法》上有一句話叫做:兵馬未動,糧草先行。在美國買房,我們首先要確認一個投入資金的範圍。確定了資金範圍,那麼接下來必須將資金進入美國,全資也好,貸款也罷。資金進入美國,首先要有一個美國國內銀行的賬戶。

開具美國銀行賬戶,美國各個銀行的要求是不同的,有些銀行需要美國身份,如大通銀行;有些銀行憑外國護照、中國駕照、一個美國地址,即可開戶。如:美國銀行、花旗銀行、華美銀行等等。

資金進入美國賬戶后,如果貸款,需要將頭款加交易費用存入美國賬戶滿兩個月(備註:以最後一筆資金入賬之日算起),在這期間,賬戶可出但是不能進錢,否則將在貸款辦理期間遇到麻煩,甚至可能辦不下貸款。

確定了資金範圍,接下來就是選擇區域。無論在美國,還是在洛杉磯,區域直接決定房價,居住區域直接決定您的品位。

同樣的價錢,要好區域,那麼,房子要求相對就必須降低;選擇好了區域,就是房型。同樣的價錢,同樣的區域,是買康斗還是獨立屋呢。那就看我們需要屋內舒服,還是屋外舒服。當裡外都能滿足需求時,當然選擇獨立屋;如果我們的資金只能滿足屋內更舒服,那麼我們可能就只能選擇康斗。

美國房子的區域直接與學區、與房價成正比關係,通常好區更容易良性循環,房價更堅挺,保值增值功能更強。

同樣的價錢,在好區域能買一個不錯的康斗,那麼在相對差一些的區域,可能就能夠買一個不錯的獨立屋。那麼在愚夫面臨這種選擇時,愚夫會毫不猶豫選擇在好區買一個康斗,而不會選擇後者。

或許這就是戰略與戰術的選擇,戰略第一,戰術第二。當然,每一個人的價值觀是不同的,所以,每一個人的決策當然也不一樣。

房價確定,區域確定,房型確定,那麼接下來就是選擇房屋結構,房屋結構直接決定我們每天身處這個環境中是否感到舒適。

愚夫在不長的職業生涯中,看房已經接近千套。好房總會讓人眼前一亮,感覺非常舒適。房屋結構包括採光、布局、高低等元素。

我們常說,買房是一種緣分,什麼樣的人住什麼樣的房。愚夫在看房過程中,發現有品位的房子並不多,當然,有幸的是,在品位不多的房源中,愚夫幫助客戶朋友們還買下了不少這類的房子。

美國作為一個二手房源交易頻繁的市場,房子買賣直接由市場的冷熱所決定。當交易處於賣方市場時,好房源通常會供不應求而出現爭搶抬價狀況。要避免爭搶抬價,當市場機會出現時,就必須當機立斷,取得主動權。

而這就需要買家知己知彼,才不會做出錯誤的市場決策,而貽誤戰機。

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三十九說美國買房——中國人美國買房攻略之二

文:海納愚夫

現代社會,由於網際網路的功能,全世界信息已經四通八達。

美國地產經紀有自己的專業網站,每位加入協會的地產經紀,每一年都需要交一筆不少的費用,才能進入這個專業網站。在加州我們專業經紀人是以CRMLS網站為專業平台,查詢房源、交易紀錄、房屋歷史等數據。

而美國對公眾開放的地產交易網路信息平台,主要以REDFIN與ZILLOW為主,無論您身在美國還是中國,隨時都可以進入這個網站查詢當前市場上的房源信息。當然,由於這個網站的信息沒有專業網站準確。因此,在找好目標房源后,可以找專業的經紀人確認。

愚夫很多客人朋友都是從這兩個網站找到自己的目標房源,再聯繫愚夫確認后現場看房,這樣目標性更明確,更易找到自己心儀的房子。

當然國內很多朋友會認為自己的英文不行而看不懂,其實藉助百度翻譯,您很快就會掌握這些英語單詞,查找房源的同時,還學習了英語,何樂而不為呢。

通過這兩個網站,您不僅可以了解美國上市房屋信息,學習英語,還能更快熟悉美國房屋市場交易情況。當您真正進入美國房屋市場參與買賣時,如果遇見不良的地產經紀時,他們想忽悠您也不可能了。而且,您也能夠通過一些細節來判斷所選擇經紀人的人品、專業能力等。

房屋買賣過程中,在前期資金準備工作完成後,最難的就是房源的選擇。美國作為一個以二手房交易為主的市場,房屋資源具有不可複製性。所以,在尋找到理想房源時,必須結合當前市場果斷決策,機不可失,失不再來。

在房源確定,買賣雙方達成價格交易協議后,房屋進入公證行(ESCROW),辦理交割手續。通常,作為買家有七天的無理由反悔期。也就是在七天內,買家可以退出,但是賣家不行。當然,在賣方市場狀況下,對買家來說,占不了什麼便宜。好房源,有的是人等著要。

但是,在買方市場時,特別是在房屋價格處於下行期間,對買家來說,無疑是佔有優勢。比如,如果在七天內,房屋下跌厲害,買家可以退出。

七天內,完成房屋檢查后,買家必須移除以房屋質量為由的退房理由。當然,買家有權利以房屋質量與賣家再一次討價還價,賣家可能接受也可能不接受降價請求。通常在賣方市場時,或者賣家並不急於脫手時,買家在此時提出的降價要求不易行得通。

如果賣家急於出手,通常才會做出一些讓步。由於美國房屋木製結構的特性,所以,年代較久遠的房屋都有一些白蟻蟲害,這通常都由賣家進行查殺。如果房屋是貸款購買,通常貸款銀行需要看見專業機構的查殺報告,才會批准貸款。

當然,如果房屋出現爭搶競價現象,賣家也可能不接受殺蟻要求,那麼買家要麼選擇接受,要麼選擇退出。

而貸款購屋,通常在21天必須有一個貸款批准信件,如果此時銀行不能給予最終批准貸款文件,那麼必須及時與賣家協商,要麼要求賣方再給時間,要麼及時退出交易,而保證購房定金的安全性。

在房屋進入公證行后,買家必須及時與自己的貸款經紀進行溝通,隨時跟進自己的貸款進度。因為,據愚夫所知,一些不負責的地產經紀,為了儘快達成一筆交易,根本不管買家貸款最終能否批准,在交易期限到期時,也不提醒客人存在的巨大風險,而導致客人定金受損。

最後客人請律師打官司,花掉大筆律師費用,官司還未必能夠贏,因為買方當事人已經簽下白字黑字,沒有責任心的經紀人早已經將自己責任推得一乾二淨。

在圈內,愚夫不止一次聽聞這種消息。特別是剛剛登陸美國的新移民,語言障礙加上人際圈狹窄,遇人不淑,導致受損。

愚夫以為,服務好客人,是工作性質;保護好客人,是工作職責。任何坑害人的行為,良心都必將受到譴責,而人生路也必將越走越窄。

未完待續:四十說美國買房

(洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-6-11 08:22 | 顯示全部樓層
四十說美國買房——四十萬美金在洛杉磯能買什麼房

文:海納愚夫

洛杉磯以DOWNTOWN為中心,華人區分佈在DOWNTOWN的東邊,主要以十號高速一字排開。

有眾多朋友問,四十萬美金在洛杉磯能夠買一個什麼樣的房子。愚夫以自己的從業經驗,來簡單說說,供讀者朋友們參考。

在華人老區蒙特利公園市、聖蓋博市、阿罕布拉市,40萬美金只能買到1200平方英尺左右,二到三房的康斗,房齡在30年左右,比較老舊了。如果還要精選位置與環境,那麼可能到45萬美金左右。

而在華人老區雅凱迪亞、天普市、帕薩迪納,由於這是聖蓋博谷地區最好的學區,40萬美金只能買一個兩房的公寓了,面積在1000平方英尺左右,房齡在30年到40年之間,而且基本有硬傷,比如靠近高速、主要交通幹線等。

如果四十萬美金想在聖蓋博地區購買獨立屋,只能選擇在墨西哥裔居住區域,柔絲蜜市、阿爾蒙蒂市、鮑德溫公園市,在這三個市還能買上三房左右,1200平方英尺上下的獨立屋。

如果再往東邊移動,距離DOWNTOWN越遠,房價相對就越低。

在庫卡蒙格市,40萬美金的選擇餘地相對就大很多。在這個中等收入居住為主的白人城市,40萬美金能夠買到一個非常不錯的康斗,面積可以提升到1600平方英尺上下,房齡20年以內,而且位置還能夠不錯。

由於這個城市的面貌、房屋性價比都非常不錯,所以近幾年來,有很多華裔在這個城市安家置業。

在華人新區羅蘭崗一帶,40萬美金只能買到一個二到三房的康斗,而且房源相當有限。由於羅蘭崗在華人新區商業中心的地位,40萬美金以下的房子曾經絕跡。

而在緊鄰羅蘭崗的核桃市學區,鑽石吧市,40萬美金能夠買到1000平方英尺上下,2到3房的康斗,房齡在30年以內。

而在華人新貴區爾灣,四十萬美金只能買到1房的公寓了,面積大約在900平方英尺上下。

大洛杉磯地區包括五個縣郡,在遠郊區域,40萬美金也能夠買到非常漂亮大氣的獨立屋,但是,這對工作、生活都會有諸多不便。

在洛杉磯,房價與區域存在著絕對的關係,同樣的價錢,看每一個購房人首先需要的是什麼。按價錢、區域、房型、大小做一個符合自己的取捨,相信每一個人都能夠買到自己的夢想之屋。

未完待續:四十一說美國買房
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-6-14 01:46 | 顯示全部樓層
愚夫隨筆之四:以文會友 跨越人生

文:海納愚夫

喜歡閱讀,愛好寫作,是愚夫的興趣之所在。平均每天花在閱讀上的時間,都在兩個小時以上。讀書對我而言,就是休閑,就是靜養。

2012年來到美國后,就筆耕不輟,寫下了將近五十萬的文字發布在各大網路之上。涉及美國生活、感悟、房產、移民等各個方面。

但是,愚夫認為自己不是一個文學青年,也不喜歡無病呻吟,更不喜歡寫一些無厘頭的文字。愚夫希望用自己的心,通過文字去表達自己的觀點,結識生活中志同道合的朋友。

將近三年來,通過文字實現了我的預期目標,結識了跨越五湖四海的朋友。這也為我在美國面臨人生事業的第二次轉型,創造了很好的條件,打下了很好的基礎。

這是一個網路的時代,這也是一個大眾的時代。在這個時代,草根也有了實現自己夢想的可能;在這個時代,網際網路為社會大眾提供了展現自己人生的舞台;在這個時代,只要是真金,就一定可以發光。

旅美三年來,通過文字,建立了一個跨越中美兩地,乃至世界各地的人脈朋友圈。海內存知己,天涯若比鄰。

三年前,在跨入美國土地的那一刻,在人到中年的事業轉型期,對未來我也非常迷茫。只是人生路上,除了美國,我已經沒有選擇。而當命運將我拋入美國這塊自由,而且充滿夢想的土地時,除了勇敢迎接命運的挑戰,我還能做什麼呢?!

幾百年前,當這塊土地的先人乘著「五月花號」來到北美的沃土時,就註定充滿著挑戰與夢想。幾百年後,實踐已經證明,他們成功了。他們的後輩在這塊土地上享受著繁榮、自由、民主、和煦的陽光。

幾百年來,雖然他們歷經艱辛,甚至有的付出了生命的代價。而在西征的道路上,為了生命的延續,曾經發生了妻食子,夫食妻的人倫慘劇。而這一切皆是為了實現心中的夢想,為了夢想的延續!

而對比著他們,我們今天已經是何等的幸運!人生前進路上,必然面臨很多障礙,除了清除、跨越,我們別無選擇,否則,我們的人生必將躑躅不前。

文字是靜態的,而思維是動態的。文如其人,言由心生。愚夫不斷通過文字傳達自己的觀點,表明自己的價值觀、世界觀、人生觀。人以類聚,物以群分。

世界的多樣性,也註定不是每一個人都有緣。而我們唯有做到惜緣隨緣,緣來則聚,緣盡則散,隨緣而已。這或許就是人生!

2015年6月12日 於洛杉磯
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-6-21 08:47 | 顯示全部樓層
愚夫隨筆之五:旅美三年 重塑人生

文:海納愚夫

昨天是來到美國三周年的日子,三年前,隻身一人,遠渡重洋,來到夢想的國度。

三年時間,在人生的長河中,不短也不長。但是,過去三年,卻是我人生與命運的一個重要轉折點。

三年時間,我完成了人生一次跨越。

三年前的6月19日,當我一人步出洛杉磯國際機場時,四顧茫然。

當司機載著我駛入洛杉磯的高速公路時,洛杉磯給我的印象是,低矮的房屋,超快的車速,破舊的公路,明媚的陽光,清新的空氣。

三年過去了,陽光依然燦爛,空氣依然清新。

洛杉磯,作為全美及全世界的第二大城市,三年來,我已經深深的愛上了這座農村化的城市,這座城市化的農村!

因為工作的原因,經常奔波於這座國際大都市的各個城區之間,對這座城市,我已經瞭然於胸。

三年的努力與奮鬥,我像來自世界各個地方的新移民一樣,去融入這塊土地,去重新尋找屬於自己的位置。

在這座擁有140多個族裔,90多種語言的移民城市,各種規則,像一隻無形的手,指揮著來自世界各地的移民,在這座城市和諧相處。

三年來,從對美國房產的無知,到熟悉,到專業。以三個多月的時間,拿下美國房產經紀執照,跨越人生路上的大山。

以一年多時間,實現近千萬美金的交易,是人生路上的奇迹。但是,人生沒有奇迹,只有軌跡。

以文化搭台,以經濟唱戲。建立全美,乃至跨越世界的人脈資源網路,實現共贏人生,是過去,也是未來孜孜不倦的追求。

胸懷決定格局,視野決定未來。人生沒有如果,只有今天與明天。把握好今天,就會有美好明天。

未來人生路依然漫長,唯有謹小慎微,如履薄冰,或許才會少犯錯誤,少走彎路。

未來,我將以更加專業,更加貼心,帶領我的團隊去服務於我的客戶朋友們,在這塊自由的土地上共創美好人生。

2015年6月20日  於洛杉磯

(作者是加州持牌地產經紀人,網路自由撰稿人  微信:1397154975)
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-6-23 02:22 | 顯示全部樓層
四十一說美國買房——美國房產中介揭秘之一

文:海納愚夫

由於美國已經經歷上百年的市場經濟,市場競爭機制非常完善,市場完全公開、透明。表現在美國房產這個領域,那就是美國所有上市房源面向全球開放。

在加州,所有經紀人都共享一個交易平台——CRMLS,通過這個交易平台,可以查詢加州房產的交易歷史,價格評估,房屋金融貸款狀況,以及房屋所處的交易狀態等。

美國房產經紀人競爭制度,非常殘酷。經紀人的服務意識,專業水平,人脈資源,將直接決定經紀人職業生涯的長短。美國地產經紀多如牛毛,但是,真正能夠在這個行業生存下去的不到百分之二。

由此可見,這個行業競爭的激烈程度。據統計,在十個剛取得房地產執照的經紀人中,半年後,就剩下七個,三個已經不幹了;一年後,只剩下四個,又有三個干不下去了;剩下的這四個多少都有些強項,也有業績;但三年後,其中的三個要麼不幹了,要麼做半工,只有一個成為優秀的經紀人或者開了房地產經紀公司。

與很多中國朋友接觸,特別是想在美國房產市場分一杯羹的朋友。他們試圖改變美國地產交易的遊戲規則,也即去中介化。以愚夫的從業經驗,以及對美國房產市場的觀察,這一點是不可能行得通。

美國是一個規則至上的國度,美國房產市場多年交易形成的完善的規章制度,我們憑著中國經驗去挑戰它,基本沒有可能。

圈內有個大哥,近幾年來,每年房產交易金額都在數百萬美金,他從事美國房產建造三十多年,在房產買賣領域,他也沒有去中介化而去降低所謂成本。在與他探討這個問題時,他說中介是規避自身風險,保護自己利益的最好方式。

也有很多國人想當然,直接找到賣方經紀,認為可以降低成本。其實,這是羊入虎口,而不自知。根據美國地產法律規定,同一個經紀人在獲得買賣雙方同意后,可以做雙方經紀。但是,試想委託一個知道雙方底牌的人來幫助您打牌,結果會是什麼呢?然而,通常只要不是貪婪的經紀人,也不會去做雙方經紀,因為,這樣也會將自己置於非常危險的境地。

經紀人能否找到獨家代理的房源,能否找到真實可靠的客人,直接決定經紀人能否在這個行業生存下去。很多經紀人取得執照后,一年兩年,甚至多年不能成交一套房屋,比比皆是。最後,不得不選擇黯然神傷的離開這個行業。

一個人的成功,百分之十五靠專業知識,百分之八十五靠為人處事的技巧。技巧是什麼?技巧絕不是投機取巧,耍小聰明。而是踏踏實實,實實在在,為客人提供全方位的服務。

(洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊  微信:1397154975)
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-6-25 09:33 | 顯示全部樓層
四十二說美國買房——在美國買房可能遇見什麼坑?

文:海納愚夫

有讀者朋友諮詢愚夫,在美國買房可能遇見什麼坑?我想這也是大家都想知道的問題。以愚夫的交易經驗,以及在行業內的見聞,大致歸納如下一些坑,希望能引起在美國買房朋友注意。

第一坑,買價過高。美國房屋價格,在上市前,由賣主與賣方經紀人協商后,制定一個上市價格。

有高開低走,低開高走,平開平走,三種開價方式。第一種開價,通常是脫離市場狀況的,當然,通常賣家銷售慾望也並不強烈,能賣則賣,不能達到預期價格,就不賣。如果實在想賣,那麼就降價。當然,不可避免會出現一些不懂市場行情的買家及買家經紀,急於成交,買下高價房。一個願打,一個願挨,這就是市場。

避免出現這種狀況,通常需要經紀人對周邊近期成交瞭然於胸,市場成交才是硬道理。相同區域,相同房型,相同大小的房屋市場成交狀況,是美國房屋買賣交易過程中參考的主要指標。

所以,買家在參與房屋買賣過程中,不要急躁。儘可能將目標區域相似上市房源看過遍,貨比三家,熟悉市場,就不會被不良經紀人忽悠,也可避免出價過高而後悔。

第二坑,買到死人房或者兇殺房。這不是聳人聽聞,這種事情在圈內時有發生。根據美國地產法規規定,賣家當然有責任與義務披露這些信息。但是,中國買家因為語言不通,這類房源又比市場同類房源便宜一些,人性決定誰都想省錢,再遇上急於成交的不良經紀,中國買家也就稀里糊塗的在信息披露上籤上自己的大名,買下一處問題房。

想訴諸法律,但是看著自己簽上的大名,在一個講證據的國家,律師只能告訴您,忍忍吧,誰叫自己當時認為還撿了個便宜呢。

天上沒有餡餅掉下來,但是天上一定可能有陷阱掉下來。您的經紀人,因為心中有愧,從此也會從您的視野中消失掉。

很多朋友找愚夫買房,一開始就告訴愚夫,能不能便宜點,優惠點。愚夫只能笑笑,因為愚夫也來自一個神奇的國度,能理解這種神奇的想法。愚夫會用行動去告訴這些朋友,美國的便宜真的很難撿,無時無刻不有貪婪的資本盯著市場的機會。愚夫能以相對客觀、公正的價格,來滿足客戶朋友的需求,這就是愚夫最大的目標。愚夫以為,撿便宜就是吃虧,吃虧就是撿便宜。

第三坑,訂金不退。根據美國法律規定,在買賣雙方簽署成交合約后,買家有權在七天內無條件反悔。當然,不是所有經紀人都會將這些信息披露給自己的客人,誰也不想只做一些無用功。畢竟,只有成交,經紀人才能獲得傭金,勞動才有回報。否則,都是瞎忙活。

特別是牽涉貸款購房條款時,通常在合約簽署21天後,買家必須移除限定的貸款購房條件。而由於一些客觀原因,買家此時可能並沒有獲得最終貸款批准文件,如果移除條件,買家訂金就將處於危險境地,因為如果買家貸款最終不能批准,那麼買家訂金將被沒收。

有經驗的經紀人,會時刻關注條約的細節條款,隨時與賣方協商,調整條款,保護自己的買家。但是,由於利益驅動,買家訂金被沒收,買方經紀人同樣可以分走一些。所以,遇上沒有責任心,還有點利益熏心的經紀人,買家只有啞巴吃黃連了。

第四坑,買到好城市的爛學區房。由於美國每個城市緊密相連,相鄰的兩個城市,一個很好,一個很爛。

比如,在洛杉磯雅凱迪亞市與阿爾蒙蒂市,兩個城市相連。雅凱迪亞屬於頂級學區,而阿爾蒙蒂就完全不在一個檔次。但是,在雅凱迪亞就有一部分社區,屬於阿爾蒙蒂學區。有些買家,以為在雅凱迪亞買房,就一定在雅凱迪亞讀書,這種認識是錯誤的。當然,經紀人有責任與義務告知,可是很多經紀人自己都不懂,如何告知呢。

這種情況,在洛杉磯比比皆是,在全美也一樣比比皆是。當然,也有一些不好城市的社區,併入近鄰的好學區上學。

愚夫一直認為,一個優秀的經紀人,與客戶一同看房,不是頭頭是道的講房子如何的好。好,其實大家都能看到。關鍵在於能否看到房子的不好,因為不好通常都帶有一定的隱蔽性,這就需要一些功力了。

美國90%以上都是二手房交易,每一棟房子都或多或少有一些缺點,能將這些缺點一一告訴給您的買家,才是一個成熟經紀人的作為。因為買家精力、時間、信息都有限,讓他們來發現一些問題,有些勉為其難。

未完待續:四十三說美國買房

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 樓主| 海納愚夫 發表於 2015-11-1 01:38 | 顯示全部樓層
四十三說美國買房——投資美國房產勝過黃金

文:海納愚夫

最近中國股市暴跌,給中國股民、投資者上了很深動形象的一課,這僅僅是中國系統性金融危機的一次預演而已,好戲還在後面。

把這次中國股市暴跌說成是一場戰爭的開端,也不為過。我們很榮幸,能在有生之年看到一場看不見硝煙的戰爭。戰爭已經開始,但是整個戰役應該會持續二到三年,最終的目標是要進行一場生死博弈,至於誰生誰死,各位讀者朋友自己去悟吧。

當然,結局已經沒有懸念,這是世界歷史賦予索羅斯的重任,他必將被銘記在世界金融、歷史與人類的史冊。

說說為什麼投資美國房產勝過黃金吧。

美國作為世界老大,自1864年南北戰爭結束后,世界經歷了一戰、二戰,但是戰火從來沒有延燒到美國。

南北戰爭結束后,美國本土遭到最大的攻擊就是「911」,但是,攻擊美國的組織與個人,最終受到的懲罰,我想世界人民都看見了。這就是美國,這就是偉大的美利堅。

看美國百年房產走勢,一直是穩步向上,雖然中間偶有回落,但是也不過短短兩到三年便會回補,並一浪高過一浪。

美國房產的穩步上升,由兩個主要因素決定,一是美元的貶值,二是美國的人氣。

美元指數雖然有周期性的循環,但是,美元長期性的貶值一直存在,只是幅度較小,而美國房價一直對沖美元貶值。

美國作為世界民眾心中的天堂,作為世界民眾移民的首選國家,決定了美國的人口一直是向上增長,從需求看,也決定了美國房價的堅挺。

愚夫在洛杉磯結識的大佬朋友,無一不是與房地產有關。從八十美金到億萬富豪的創富神話,也是與地產息息相關。

一位在洛杉磯從事地產建造與投資的億萬兄長,常常給我說,美國房產是最大的吸金行業,說我幹上了這行,今後對其它行業不會有興趣。

當然,愚夫打造的產業鏈上,房產是一個基石,也是最重要的產業鏈。我的餘生將與房產買賣與投資,結下不解之緣。

投資美國房產,不僅享有長期穩定的升值回報,還享有出租收益的現金流。而且,活躍的美國房產市場,保證了隨時可以交易變現。而且,也可以通過發達的美國金融體系,將房產抵押融資。當然,因為交易成本的高昂,美國房產不適合短期投資。

而持有黃金,不僅面臨持有成本,而且可能面臨貶值風險,黃金也無法產生現金流。

而從過去三十多年美元指數的大格局看,美元升值預期已經成立,而且時間將持續數年,美元指數突破歷史高點,都有可能。

所以,大量的中國人湧進美國房產市場,或許,我們就能夠明白這是為什麼了。

一邊是虛高的泡沫巨大的有毒資產,一邊是具有升值預期的優質資產,聰明人都知道自己該選擇什麼。

北京今天價值一套300萬人民幣的房可以換取接近50萬美金,六年後,我們看看它能夠換取多少美金,歷史將給予我們最準確的答案,拭目以待。

未完待續:四十四說美國買房

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