話說美國買房

說說團購房子這些事

文：海納愚夫

我在很久以前的文章中，就提到過，團購一片公寓，打造洛杉磯酒店式公寓，填補成規模，具品牌，上檔次的華人區酒店式公寓的空白。

這個商業夢想曾經受到一些讀者朋友的譏諷，並且因為能力所限，所以一直專註於每個客戶個性化的服務。

最近，第一個找我買房的兄長，國內某省優秀的企業家，在雅凱迪亞發現了一些在建的、成片的康斗，他希望能夠再買下兩棟，用於投資。

但是，考慮管理與經營成本，他願意幫我組織一些朋友團購，希望在一個小區內能達到十棟以上，就能夠實現我早期的一個商業夢想，打造一個洛杉磯華人區具檔次的公寓式酒店，希望交給我的團隊來管理。

很感激他的信任、幫助與支持。在他的引導下，發現了現在我推出團購項目的房子。

我們一起看了此房的房型，三房三整浴，封閉小區，離華人超市、餐館都在十分鐘的步行範圍內，鬧中取靜，位置非常好，他非常滿意。

但是，賣家留給我們的團購時間已經不多了。雅凱迪亞的房子，一直暢銷。只有具有共同投資眼光的人，將這18棟一起買下，才更利於打造具規模、口碑與品牌的酒店式公寓。

形成規模、口碑與品牌后，將帶動除短租房外，上下游多種產業，如租車、旅遊、留學等多種產業的發展。

目前洛杉磯華人區還有三大市場空白，一是高端酒店，二是奢侈名品店，三是酒店式公寓。圈內有多位大佬朋友正在謀划這些項目與平台。我將有幸見證這些項目的發展與實施，並將有可能參與到這些項目的進程中，實屬榮幸備至。

這次團購，或許可能面臨失敗。但是，我相信，我的團隊參與、組織與實現洛杉磯華人區房屋的團購，將只是時間問題。

我堅信，有志者事竟成。謝謝各位朋友們的轉帖，幫助他人，就是幫助自己；贈人玫瑰，手有餘香。同時謝謝大家的關注與支持！

2015年3月12日 於洛杉磯

海納愚夫，本名李林，加州持牌地產經紀，網路自由撰稿人，代表作品有：旅美紀實文學《從中國賣味精到美國賣房子——一個中年人的旅美紀實》、長篇故事連載《HELLO，洛杉磯》、《海納愚夫創業百問百答》。正在連載中的有《美國的那些事》、《旅美的中國女人們》、《話說美國買房》。微信：1397154975

團購房屋建立洛杉磯華人區酒店式公寓可行性報告

洛杉磯作為全美第二大城市，美國西部第一大城市，也是世界第二大城市。共有人口1000多萬，其中華人接近100萬。而洛杉磯華人生態是最完整的，上、中、下各個階層都有。所以，洛杉磯有全球海外華人的政治、經濟、文化中心之稱。同時，洛杉磯也被譽為北京、上海、廣州、深圳的後花園。

隨著中美10年簽證的執行，中美交流的進一步深化，大量的華人湧入洛杉磯。華人區僅有一家比較高端的酒店，就是希爾頓酒店，每天爆滿，房價高達170到300美金每天。

而華人區成規模的酒店式公寓，目前還是一項市場空白。誰能先佔有市場，並形成品牌，誰就有市場領先權。

洛杉磯海納愚夫地產移民投資團隊推出的雅凱迪亞團購項目，是打造酒店式公寓的難得房源。

該房源位於有名的洛杉磯雅凱迪亞市，華人區頂級學區，位置優越，方便而且鬧中取靜，房產升值空間巨大。

每套房產在88萬美金上下，三房三整浴，上下兩層，雙拼別墅。主卧周租可以訂在500美金，月租可以訂在1800美金。次卧周租可以訂在400美金，月租可以訂在1500美金。每套房的月收入大約在4800美金。實行網上預訂，可以減少空租率。

首付按50%計，月供大約接近2000美金，加上每年的地價稅及管理費用1500美金。月收入3500美金能夠持平，超過這個數據，就是投資者每月的現金收入。

投資者不僅享有一套房，還能夠享受美國房產未來的升值，以及租客們每月為投資者的存錢（租金代還月供，變相為房主存錢）。

投資者還能夠規避人民幣預期的貶值風險，享受美金預期的升值風險。

投資者無論居住中美，或者來往中美兩地，都可以定期或者隨時居住自己的房子。這裡也將成為往返中美兩地朋友一個重要的交流平台。

當然，整個項目完全步入良性循環，需要半年到一年的宣傳與磨合期。

我們再來看看亞凱迪亞目前上市房源，請看鏈接
http://mrmlsmatrix.com/DE.asp?ID=35128748503。
我們推薦的項目，目前沒有上市，但是售價已經列出。與目前市場上同類房源相比較，價格適中。項目方沒有上市原因，一是因為在建中，二是因為項目方直接在路邊插一個牌，整個房子可能就賣掉了。這是由資源需求的供給所決定的，美國作為一個透明、公開的社會，價格高了，無人問津；價格過低，大家會哄搶，所以，市場會維持一個相對平衡。

我們再來看看過去一年亞凱迪亞市同類房源的成交價格，請看鏈接
http://mrmlsmatrix.com/DE.asp?ID=35128815962。通過比對，我們團購項目的價格算是合理。而我們這個項目的位置相對最好，而且也可以看出此類資源的稀缺性。

項目開發方網站www.dexterdev.com。每一個房子明碼標價，童叟無欺，公開透明。

雅凱迪亞是洛杉磯頂級學區城市之一，眾多中美富豪定居在這個城市，這個城市最高房價上千萬美金。多年以來，雅凱迪亞房屋的價格增幅，在大洛杉磯地區，都位居前列。我們在2013年9月為客人購買的一棟價值84.5萬美金的房屋，目前中間評估價格已經達到94萬美金，最高評估價格已經達到102萬美金。

美國是一個窮富分明的社會，窮人就住在窮人區，富人就住在富人區。在美國，身份的標籤不是看您開多麼豪華的車子，您住在哪裡，往往就成為了身份的象徵。因為高房價意味著高賦稅，這是窮人無法承受的。

每一個人憑著自身的能力與本事，自由流動。但是區域的特徵，因為數百年的市場經濟競爭，很難改變。窮人有錢了，向富人區流動；富人破產了，向窮人區流動。一切交給市場來分配。富人區的房子，就是屬於優質資產，升值空間與潛力始終超越窮人區的房子。

海納愚夫地產移民投資團隊

2015年3月14日於洛杉磯

二十八說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之一篇

文：海納愚夫

隨著在微信朋友圈陸續展出洛杉磯300萬美金以上的豪宅，為進一步讓更多朋友了解、認識洛杉磯豪宅交易市場，愚夫將在接下來的《話說美國買房》系列連載中，推出洛杉磯豪宅市場交易分析報告，供需要這方面資訊的讀者朋友做決策參考依據。

我們還是先從熟悉的雅凱迪亞（Arcadia）市說起，這是位於洛杉磯東北部聖蓋博谷的一座小城，素有洛杉磯「華人的比佛利山莊」之稱。該市有著名的聖塔安尼塔公園跑馬場和洛杉磯縣植物園，也稱「孔雀園」。

雅凱迪亞（Arcadia）北部靠山，環境優美，據最新的人口統計數據，該市人口為56,364，亞裔的比例高達59.2%，而白人人口只有25.7%。隨著近幾年華人的持續湧入，白人在這個地區成為了名副其實的「少數民族」 。

雅凱迪亞市（Arcadia）與帕薩迪納(Pasadena)、塞拉瑪瑞(Sierra Madre)、聖瑪利諾(San Marino)、蒙羅維亞（Monrovia）、天普市(Temple City)、阿爾蒙迪（El Monte）相鄰，市區總面積28.8平方公里（11.1平方英里）。

雅凱迪亞橫跨多個學區，當然頂級學區非雅凱迪亞聯合學區莫屬，所以在這個城市買房，一定要搞清楚房子所屬學區。如果買到阿爾蒙迪學區，房子將大打折扣。

從2014年4月26日至今年4月26日，雅凱迪亞共完成了37棟300萬美金以上的豪宅交易，最高交易價格8，388，000美金，最低交易價格300萬美金。

最老建造於1937年，最新建造於2014年；2014年建造21棟，佔比56.8%%；1960年以前建造8棟，佔比21.6%；1990年後到2013年建造8棟，佔比21.6%。

最短上市5天成交，最長288天成交。在60天以內成交21棟，佔比56.8%；超過60天成交的佔比43.2%。

成交房型最少的三個卧室，最多的九個卧室，位於CLELO街，以4、5、6個卧室居多；建築使用面積最大10869平方英尺，位於Singing Wood街，最小4106平方英尺；佔地面積最大40651平方英尺，位於Fallen Leaf街，最小9563平方英尺。

雅凱迪亞豪宅分佈廣泛，以東北及東南方向居多。目前上市300萬美金以上豪宅共有48棟。

在雅凱迪亞市，隱居著來自中國大陸、台灣、香港、新加坡以及東南亞的華人豪門巨富。深宅大院，庭院深深，知名影星李連杰就曾經定居於這座著名的城市。

曾經鬧得沸沸揚揚的所謂「國民女婿」黃海波，也於2014年1月24日在這個城市置業。「14124」，是否預示著黃海波後來的命運呢？！黃海波購買的房子成交價格在178萬美金，全現金交易，五房二浴半，建築使用面積3593平方英尺，佔地19463平方英尺，建造於1983年。

在豪門巨富的雅凱迪亞，黃海波的房子也僅僅屬於中級屌絲房子。

雅凱迪亞由於獨特的地域特點，便利的區域優勢，很多中國大陸新興的豪門巨富，在這個城市置業安家，將這個城市的房價推得節節攀升。

在300萬美金以上豪宅的交易中，雅凱迪亞是成交非常活躍的城市，在整個大洛杉磯地區，也是排在前列。

部分讀者朋友認為雅凱迪亞市房價存在泡沫成分，但是，依據筆者的交易經驗，由於資源的有限性，而需求的無限性，以及其獨特性，雅凱迪亞市房價大幅回落的可能性接近為零。

全世界華人有十多億，而美國洛杉磯雅凱迪亞市卻只有一個。雖然近年來由於搶劫、二奶的負面新聞籠罩雅凱迪亞，給這個城市的聲譽帶來了一定影響，但是，這個城市的房價依然紋絲不動，穩步上行，市場足以說明一切。

未完待續：二十九說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之二篇

二十九說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之二篇

文：海納愚夫

在洛杉磯聖蓋博谷地區，分佈著十多個城市，居住著華裔、白人、黑人、墨西哥裔、亞裔等眾多族裔。

在北部靠山區域，雅凱迪亞、帕薩迪納、聖馬利諾緊緊連接在一起。聖蓋博谷的豪宅大多分佈在這一區域。在上一篇我們重點介紹了雅凱迪亞市豪宅交易的市場狀況，這一篇我們將向讀者朋友重點介紹帕薩迪納豪宅的市場交易狀況。

帕薩迪納是一個傳統的老美社區，具有厚重的歷史韻味。帕薩迪納南部區域，圍繞著LANGHAM酒店，周邊分佈了眾多豪宅。樹林茂密，根深葉茂，庭院深深，藏龍卧虎。全美有名的熊貓快餐老闆，一位越南華裔，就居住在這個區域。

LANGHAM酒店也屬於聖蓋博谷周邊地區最高端的酒店，筆者登陸美國的客人，他們第一站大多從這個酒店開始。

210高速穿越整個帕薩迪納城區，以210為界，北邊屬於相對低端的社區，居住著大量黑人，南邊屬於相對高端的社區，居住著一些傳統的老美巨富。世界聞名的加州理工大學就坐落在這座城市，帕薩迪納城市學院與加州理工大緊密相連。兩所大學，給這個城市帶來了厚重的人文氣息。

目前帕薩迪納有20棟300萬美金以上的豪宅，在市場上待銷。

從2014年4月27日至今年4月27日，帕薩迪納共完成了27棟300萬美金以上的豪宅交易，最高交易價格6，628，889美金，最低交易價格301萬美金。

最老建造於1901年，最新建造於2006年；1960年以前建造19棟，佔比70.4%；1960年到2000年建造6棟，佔比22.2%；2000年後建造2棟，佔比7.4%。

最短上市3天成交，最長680天成交。在60天以內成交13棟，佔比48%；超過60天成交的佔比52%。

成交房型最少的三個卧室，最多的七個卧室，位於OAK KNOLL街，以4、5、6個卧室居多；建築使用面積最大12711平方英尺，位於ALLLENDALE街，最小3892平方英尺；佔地面積最大67，840平方英尺，位於HILLCREST街，最小10866平方英尺。

帕薩迪納的豪宅特點是地大，房屋建造年代比較久遠。但是走進這些二三十年代建造的房屋中，如果不是主人提醒，您是不可能知道房齡比我們自己還大。

近年來，眾多大陸豪富，喜歡幽靜，喜歡厚重歷史文化，喜歡樹高林密的富豪商人，選擇了在這個區域安家置業。

筆者今年在一次陪客人看房過程中，聽聞大陸當紅影星吳秀波也在考察這個區域的房屋。帕薩迪納作為老美傳統社區，有著老美社區風情，距離華人商業中心聖蓋博VALLEY大道，也僅僅十多分鐘車程。

所以，生活在這座城市，既能感受老美風情，又能兼顧生活便利，是眾多華人在這個區域置業的首要原因。也有很多大陸富豪，將二奶與孩子們安置在這座城市，隱居在一座座深宅大院中。

如果您要感受歷史，您要感受人文，您要人氣旺盛，您要樹林茂密，帕薩迪納，或許是您不錯的選擇。

借用馮小剛的電影台詞作為本文的結束：我在帕薩迪納等您，不見不散！

未完待續：三十說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之三篇

三十說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之三篇

文：海納愚夫

雅凱迪亞，「華人的比佛利山莊」，土豪們的樂園；帕薩迪納以厚重的歷史文化，彙集了眾多老美傳統巨富；而聖馬利諾以歷史文化名城相稱，一點不為過。

這座成立於1913年的城市，據最新人口統計，至今僅僅只有13000多人口，其中41.3%的白人，亞裔53.5%，其它族裔5.2%。聖馬利諾共有4437套住房，已經沒有百萬美金以下的房屋。

從2014年4月28日至今年4月28日，聖馬利諾共完成了34棟300萬美金以上的豪宅交易，最高交易價格11，300，000美金，最低交易價格300萬美金。1000萬美金以上住宅成交了兩棟，600萬美金以上住宅成交了9棟。

最老建造於1912年，最新建造於2014年；2000年以後建造3棟，佔比8.8%；1960年以前建造27棟，佔比79.4%，其中建於二三十年代居多；1960年後到2000年建造4棟，佔比11.8%。

最短上市0天成交，最長325天成交。在60天以內成交14棟，佔比41%；超過60天成交的20棟，佔比59%。

成交房型最少的三個卧室，最多的八個卧室，位於OAK GROVE街，以4、5、6個卧室居多；建築使用面積最大9120平方英尺，位於SHENANDOAH街，最小2301平方英尺；佔地面積最大63624平方英尺，位於EUSTON街，最小12310平方英尺。

聖馬利諾目前市面共有34棟房屋待售，其中300萬美金以上待售豪宅13棟。

驅車行駛在聖馬利諾社區，茂密的植被，參天的大樹，綠蔭蔽日，一座座豪宅隱於其中。

生活在美國，您居住在哪裡，將直接決定一個人的身價。聖馬利諾市房屋沒有公寓，沒有康斗，全是獨立別墅，地大林密。價值數百萬美金的房屋，僅僅是地價稅每年就是數萬甚至數十萬美金，這絕非普通工薪階層所能夠承受的。

聖馬利諾、帕薩迪納、雅凱迪亞三座城市連接在一起，最近高速靠近210號。三座城市的豪宅，首選聖馬利諾，次選亞凱迪亞臨近聖蓋博山脈區域，最後選擇才是帕薩迪納靠近LANGHAM酒店附近。

因為這三個城市，聖馬利諾學區當之無愧屬於第一，亞凱迪亞位列第二，帕薩迪納排名末次。當然，多年以來，居於帕薩迪納的豪富們，都習慣於把孩子送進高端私立學校就讀。

三個城市，各具特色，論生活便利性，亞凱迪亞第一，論老美風情，帕薩迪納更具之，論歷史韻味，聖馬利諾更甚之。

三個城市豪宅交易活躍度，在過去一年中，亞凱迪亞以成交37棟位列首位，聖馬利諾以成交34棟位列次席，帕薩迪納以成交27棟居於末席。而這些交易數據，華人功不可沒！

聖蓋博谷，百年變遷，匯聚了歷史多少滄桑！

未完待續：三十一說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之四篇

(洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊 微信：1397154975)

三十一說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之四篇

文：海納愚夫

核桃市，音譯又叫沃爾納特，素有洛杉磯的「小瑞士」之稱。有洛杉磯最安全與最宜居城市兩大稱號。

這座成立於1959年的城市，據最新人口普查統計僅僅三萬餘人，亞裔高達63.6%，白人佔比23.7%，其它族裔佔比12.7%，核桃市共有8753套住房。

核桃市學區是洛杉磯乃至全美的頂級學區之一，這個學區橫跨核桃市與鑽石吧兩個城市。這兩個城市有全美有名的高中：核桃市高中與鑽石吧高中。

核桃市與鑽石吧緊密相連，這塊地形呈山地丘陵地貌特徵。這塊區域的豪宅大都建立在山上，以山景房作為賣點。但是由於植被有限，沒有了聖蓋博谷的樹大根深，所以，這些依山而建的房屋，終年都享受著加州炙熱的陽光浴。

由於房屋建造時間相對短暫，這些區域的豪宅大多新、大、裝修豪華，而且城市街道面貌與聖蓋博谷的陳舊相比，也顯得煥然一新。

位於鑽石吧南部的山崗上，最近十多年來，陸續修造了眾多豪宅，現在還在繼續修建。筆者曾經多次陪同客人看過這些房屋，房新、屋大、裝修豪華、有山景，是這些房屋的主要賣點。

位於這兩個區域的豪宅交易相對比較少，2014年4月30日至今年4月30日，這個區域300萬美金以上的豪宅僅僅成交8套。

筆者有幸結識的某省飼料王，全家投資移民后，就在核桃市山上購置了價值300多萬美金的豪宅，定居於這個城市。

從2014年4月30日至今年4月30日，核桃市聯合學區共完成了7棟300萬美金以上的豪宅交易，最高交易價格6，180，000美金，最低交易價格300萬美金。

最老建造於1990年，最新建造於2007年；2000年以後建造5棟，佔比71%；2000年以前建造2棟，佔比29%。

最短上市9天成交，最長440天成交。在60天以內成交2棟，佔比29%；超過60天成交的5棟，佔比71%。

成交房型最少的六個卧室，最多的八個卧室，位於WINDMILL街，以6、7個卧室居多；建築使用面積最大11，134平方英尺，位於WINDMILL街，最小5，050平方英尺；佔地面積最大206，356平方英尺，位於CRYSTAL RIDGE街，最小29，037平方英尺。

目前這個區域，市面上待售的300萬美金以上的豪宅也僅有7套。

核桃市與南鑽的豪宅和聖蓋博谷的豪宅相比，前者建造時間相對更短一些，更符合現代建築的一些特點，少了一些歷史韻味。當然，聖蓋博谷近些年新建的豪宅，也已經打破了老美傳統的風格。

要說營養，筆者隨客人走進這一座座豪宅中，有著一些建築年華，那些掩映在大樹綠茵之中，保養維護很好的老房子，倒感覺讓人更舒適與溫馨。

走進近些年新建的豪宅中，能感覺到這些房子的奢華，寬敞與明亮，但是，總感覺缺少一點什麼，或許，那就是溫馨！

三十二說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之五篇

三十二說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之五篇

文：海納愚夫

洛杉磯豪宅分佈，大多要麼靠山，要麼臨海。房屋要麼有山景，要麼有海景。

整個大洛杉磯地區包括五個縣（County），分別是洛杉磯（Los Angeles）、文圖拉（Ventura）、聖貝納迪諾（San Bernardino）、橙縣（Orange）、里弗賽德（Riverside），300萬美金以上上市豪宅共有1553套。

2014年5月1日到2015年5月1日，累計實現交易1684套，其中洛杉磯縣以實現1212套的交易量，穩居第一，橙縣以實現420套的交易量，佔據次席，里弗賽德成交37套，位居第三，聖貝納迪諾成交8套，文圖拉成交7套。

從成交可以看出，洛杉磯縣佔據絕對優勢，洛杉磯縣共轄87個城市。

而洛杉磯的成交主要分佈在洛杉磯市（Los Angeles），成交374棟；比弗利山莊市（Beverly Hills），成交150套；太平洋帕里賽德市，成交114套；聖塔莫妮卡市（Santa Monica），成交90套；馬利布市（Malibu），成交88套；曼哈頓海灘市（Manhattan beach），成交57套。

而華人集中購買豪宅的幾個城市，帕薩迪納（Pasadena）、聖馬利諾(San Marino)、阿凱迪亞(Arcadia)、布拉德百里(Bradbury)、鑽石吧(Diamond Bar)，共計成交114套。這幾個城市大都屬於山景豪宅。

華人購買海景豪宅主要在新港灘（Newport Beach），屬於橙縣（Orange）管轄範圍。

橙縣在整個大洛杉磯地區絕對面積並不大，可以說算是最小的縣（COUNTY），橙縣下轄34個市，但是這是一個非常富有的縣，華人喜歡置業的爾灣（Irvine），約巴林達（Yorba Linda），都屬於這個縣。

橙縣所轄的海岸線並不長，但是從亨廷頓比奇（Huntington Beach）、紐波特比奇（Newport Beach）、拉古納比奇（Laguna Beach）等沿線海灘一帶，豪宅分佈眾多。

筆者曾經驅車沿著一號公路遊覽這一段的海岸線，風景秀麗，風光旖旎，非常迷人。金黃色的沙灘，碧藍的大海，一望無邊。

里弗賽德、聖貝納迪諾、文圖拉三縣屬於農業縣，與洛杉磯與橙縣相比，屬於相對貧窮與落後的區域。

大洛杉磯地區東南與西南海岸線豪宅分佈相對更加集中，中南的LONG BEACH海岸線，由於這是一個港口城市，居住著大量黑人，碼頭工人，所以，這一帶的海岸線，豪宅分佈比較少。

西邊靠山，到比弗利山莊，再到聖蓋博山脈一帶，是山景豪宅的集中地，這一帶也是白人集中居住的區域。

從聖蓋博谷山脈往東行，越往東，房屋的性價比越高，但是距離洛杉磯市中心DOWNTOWN的距離也就越遠。

洛杉磯作為面向全世界的國際大都市，以她獨特的氣候，旖旎的風光，吸引著全世界的豪門巨富在此置業。

英、德、法的鉅賈，加拿大、澳洲、紐西蘭的新貴，日、韓的巨富，中東的王室，遍布世界各地的華商，都在洛杉磯購房，洛杉磯房價焉有不高的道理？！

有人說是華人把洛杉磯乃至全美的房價抬高了，數據即可說明一切，這完全是一種謬論。與世界傳統豪門巨富相比，華人僅能算爆發富一族。當然，華人對洛杉磯個別城市的房價，還是功不可沒，比如雅凱迪亞、聖馬利諾。

而近些年，這些先富起來的華人選擇在這兩個城市置業，同樣有著深刻道理的。這些在刀尖上跳舞，而獲得成功的大陸商人，哪一個不是人精呢。這兩個城市在聖蓋博谷，無論風水，城市面貌，地理位置，都排在前列。

這兩個城市與洛杉磯整體豪宅價格相比，並不突出。洛杉磯上千萬美金豪宅，比比皆是。

人以類聚，物以群分，來到海外的華人，誰也無法逃脫這一宿命！

親愛的讀者朋友們，洛杉磯豪宅市場交易分析報告篇，將暫時到此結束，希望筆者這些文字，能帶給您在洛杉磯置業的一些幫助。

未完待續：三十三說美國買房

（買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊 微信：1397154975）

三十三說美國買房

文：海納愚夫

《話說美國買房》系列連載推出后，受到了眾多投資美國房產的海內外朋友的喜歡與關注，愚夫在此衷心謝謝各位讀者朋友！

作為美國加州一名持牌地產經紀，從業將近兩年，成交量接近千萬美金，在此要感謝那些支持與信任愚夫的朋友們。因為您們的支持與信任，愚夫及其團隊取得了一點小小的成績；也因為您們的支持與信任，讓我們在交易中不斷進步與成長。

實踐出真知，參與美國房產交易將近兩年來，我們的業績不斷增長，我們的業務不斷精進。愚夫深信，隨著時間的推移，我們的專業能力必將得到更大的提升。我們將更加專業、專註、專一，去服務於更多的客戶朋友們。

《話說美國買房》系列連載，在對大洛杉磯地區東區的房產概貌進行論述后，我相信對初次在美國洛杉磯置業的華人朋友，有了一個大致梗概。

後來因為微信圈內有多位朋友諮詢洛杉磯300萬美金以上豪宅的市場情況，所以又推出了五篇洛杉磯豪宅市場交易報告，希望能提供給在洛杉磯購買豪宅的朋友們參考。

愚夫因為能力有限，提供的資訊不可避免有某些瑕疵，如果有誤導到讀者朋友們，希望能夠得到大家的諒解。金無足赤，人無完人。

為了幫助到更多的朋友在美國洛杉磯置業，《話說美國買房》還將推出系列專題資訊，比如，洛杉磯每月地產報告。愚夫將在每月地產報告中，對大洛杉磯地區上一月的成交情況做一個梗概介紹。將包括住宅、土地、酒店等成交情況，以及可能發展的趨勢，提供給讀者朋友們參考。

愚夫重點的研究對象將是住宅交易買賣，每次幫客戶朋友們買到喜歡的房子，是愚夫及團隊成員最開心的事情，比獲得傭金本身更開心。當然，由於美國房屋買賣的競價機制，在幫客戶朋友競買失敗時，我們也會有一些難過。

愚夫一直認為，謀事在人，成事在天。凡事順其自然，順勢而為，順理成章。凡事隨緣，不可強求，強扭的瓜不甜。

人到中年，曾經的人生浮沉，不說已經看破一切。但是，自從來到美國，愚夫已經可以平靜應對一切。喝茶、閱讀、寫作，已經成為了愚夫生活中的最愛。而這些已經成為了愚夫閑暇生活不可或缺的一部分。

工作時，與客戶朋友一起看房，看房就是看人生，什麼樣的人住什麼樣的房，一切之中，似乎都有上帝的安排。分析市場，判斷市場，根據市場，制定應對策略，與對方經紀討價還價，一次次博弈，都是責任、能力與智慧的較量。

愚夫及其團隊在精進住宅地產交易的同時，還將鑽研美國住房投資市場。愚夫在美國有幸結識的地產大佬兄長，傳授了愚夫一些運用美國金融槓桿，撬動美國地產市場，獲得超值回報的玩法。

美國作為一個規則至上的社會，在遵守規則的同時，合理的運用規則，才能在這個社會更好的立足、生存與發展。

愚夫不僅僅喜歡現在的工作與生活，也喜歡關注與研究世界金融市場。中國人的人生，或許就像滬市指數的曲線，站在山巔，一不小心，或許就將跌入谷底，萬劫不復。但或許，一夜之間，又站在了山巔，目空一切，不知未來，面對的是萬丈深淵！

美國人的人生，或許就像那道瓊斯指數的曲線，只要堅持，未來必將向更高方向發展。在這個過程中，或許有險灘、有河流、有天坑、有曲折，但是，只要實施穩健的財務政策，腳踏實地，一切陰霾都將過去，明天依然美好！

未完待續：三十四說美國買房

（洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊 微信：1397154975）

三十四說美國買房——洛杉磯地產交易月度報告之一篇

文：海納愚夫

由於對洛杉磯地區地產交易的日益熟悉與專業，為了讓讀者朋友能夠獲取更多洛杉磯地產交易的第一手資訊，愚夫將每月寫作一份洛杉磯地產交易報告，供需要的讀者朋友參考。

從2015年我們參與市場交易情況看，洛杉磯房市還是處於持續火熱中，好的房源，即沒有硬傷，如沒有靠近高速、主要交通大道，沒有路沖，房屋沒有異型，格局沒有不合理，房屋採光沒有昏暗。這類房源只要賣家開價公道，沒有脫離市場基本價格區間，通常會很快成交。有時還會出現多人爭搶，競價的格局，導致價格層層加碼，高位成交。

而從市場反應看，房價在持續走強，上升趨勢並沒有改變。從近期很多房屋的成交歷史看，最近的交易價格有的已經遠遠高於2006年的歷史最高成交價格，當然，這與區域存在絕對關係。

第一是Location（位置），第二還是Location（位置），第三也是Location（位置）！同樣價錢，寧買好區一破屋，不買孬區一豪宅！這是地產交易的基本遊戲規則！

截至2015年5月7日，整個大洛杉磯地區五縣郡，目前共有房屋34776棟在市場上交易，其中300萬美金以上豪宅1591套，100萬到300萬美金的5192套，100萬美金以下的28038套。

2015年4月，整個大洛杉磯地區五縣郡，共計完成交易（Closed Sale）14233套，300萬美金以上成交169套，100萬到300萬美金的成交1286套，100萬美金以下的12777套。

（備註：愚夫在搜索設置範圍時，100萬，300萬可能會出現重複計數，所以會有一些數據誤差。所有數據資料都來自於加州地產經紀人專用網站crmls.org）

我們再來看看土地，愚夫主要專註於R3類土地，這類土地可以蓋多棟房屋，比如連體別墅，俗稱康斗，或者公寓。它也是商業地產形態之一，是愚夫未來主攻的一個方向。這類地產可以自住，可以投資。只要區域好，其升值潛力同樣不可小覷。

截至2015年5月7日，整個大洛杉磯地區五縣郡，共有R3類上市土地96塊。

2015年4月成交僅僅只有一塊，位於聖貝納迪諾（San Bernardino）縣郡，安大略市（Ontario）。土地面積24000平方英尺，可以建設5個單元的房屋。土地報價46萬美金，最終成交在49萬美金。

愚夫搜索了目前200萬美金以下，15000平方英尺以上的土地，目前市場上共有40塊，分佈在整個大洛杉磯地區，最低價格12000美金，可以買到20893平方英尺的土地，位於Lake Los Angeles city，距離洛杉磯市中心，大約1個半小時車程。

價格數萬的也不少，愚夫就不一一累述了。如果讀者朋友想投資數萬美金的這類土地，可以與愚夫聯繫，愚夫將以專業的眼光給您一些參考與建議。這些土地的升值潛力，與持有時間，與區域開發進度，有直接聯繫。當然，這些幾萬美金的交易，愚夫不想浪費太多時間與朋友們去糾結。所以，請朋友們理解。

這類土地，在聖蓋博谷地區屬於稀缺資源，市場行價基本在100美金每平方英尺。所以，幾萬美金買下數萬平方英尺的土地，只要長時間持有，一旦開發成熟，其升值潛力可能是數倍，甚至數十倍。當然，如果沒有開發到，可能數年不升值也屬於正常。

根據圈內幾個大佬兄長的需求，愚夫選擇了一些土地供圈內兄長們參考。位於洛杉磯縣郡，波莫納市（Pomona），有一塊24809平方英尺的土地，報價598000美金，上市8天，可以蓋六棟房屋。具體位於Franklin大街，介於60號、71號、10號高速之間，每棟按建築面積1700平方英尺算，土地加上建築投入，應該在200萬美金以內完成整個項目。

這個城市屬於相對成熟區域，周邊配套生活商業設施非常齊全，房子蓋好后，可以出租，可以出售，適合小規模地產投資試水。

聖蓋博谷地區，僅有帕薩迪納有一塊9053平方英尺的土地，報價158萬美金，緊鄰兩所大學，帕薩迪納城市學院與加州理工大學。這塊土地屬於拆出舊房重建新房項目，可以蓋6個單元的康斗，四層建築，每個康斗1600平方英尺上下。上市已經129天，愚夫曾經現場查看，整條街道大樹林蔭，大格局不錯，但是小環境還是缺點感覺，這或許也是遲遲賣不出的原因吧。

在英格爾伍德也有一塊不錯的R3類的土地，16204平方英尺，報價950000美金，上市31天，可以建造11單元的康斗。

接下來我們再來看看目前的酒店（Hotel/Motel）上市情況，愚夫只想關注洛杉磯與橙縣兩個縣郡。這兩個縣郡上市酒店共有9處，最貴報價875萬美金，位於橙縣的聖克萊蒙特（San Clemente），緊鄰海邊。

聖蓋博谷地區有兩處上市酒店，一處位於華人區的阿罕布拉，報價598萬美金，一處位於墨西哥人聚集城市柔絲蜜市，報價495萬美金。

2015年4月，這兩個縣郡沒有酒店項目成交。2015年1月至今，這兩個縣郡也僅成交了兩處，一處價值355萬美金，一處95萬美金。

愚夫以自己的眼光與視野，對洛杉磯地區的地產酒店項目進行了一些梳理與總結，僅供讀者朋友們參考，據此投資，虧損與盈利都與愚夫無關。如果您據此虧了錢，愚夫只能說抱歉，您如果要找愚夫算賬，愚夫只能請您喝茶聊天，寬慰寬慰而已；如果您據此賺了錢，您就請愚夫喝茶吧。

未完待續：三十五說美國買房

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三十五說美國買房——美國買房流程詳解

文：海納愚夫

第一步：銀行開戶，資金入賬。無論是美國公民、居民，還是非美國人，都必須有一個美國銀行賬戶，將買房資金事先存入這個賬戶。

如果需要貸款，那麼頭款通常均需要兩個月的存期，這兩個月期間，銀行賬戶不能有資金進入，否則，貸款銀行會讓您說明資金來源，通常情況下，是很難說清的。

如果是全現金購房，則沒有兩個月的存期要求。

第二步：選房看房，確定房源。這一步時間有長有短，短的三五天，長的一兩年買不到房也有很多很多。

愚夫就自己的交易經驗，給出如下建議：

首先，確定購房資金額度。選房時，先往資金小的方向看，如果小資金能買到自己理想中的居所，何樂不為。從少往多看，這樣更能夠準確把握市場脈搏，適時作出決策上的調整，更易達成目標。

其次，明確購房區域範圍。目標明確，思路清晰，前路好走。購房區域明確后，我們就時刻盯緊這個區域出現的房屋。一旦出現近似自己理想範圍中的房屋，即刻要約經紀人帶您進屋查看詳情，找到自己的DREAM  HOUSE。

再次，明確自己接受範圍。美國絕大部分房屋是二手房交易，所以，沒有完美無缺。那麼我們在有限的區域範圍內，有限的資金預算範圍內，哪些缺點是我們可以接受的，哪些缺點是我們不可以接受的。

愚夫綜合自己的看房經驗，列出以下要素：位置、房型、樓層、採光、大小、格局、裝修。在同樣價格範圍內，這些要素會出現此消彼長。哪些要素排第一，自己首先做到心中有數，這樣我們才能儘快找到自己的目標。

最後，確定接受價格上限。美國房屋交易是競價制度，同一棟房屋，在市場上，可能出現多人競價格局，在這種情況下，賣家通常會選擇賣給出價最高的買家。知己知彼，百戰不殆。所以，在買房前，我們首先通過經紀人了解當前市場現狀，處於買方還是賣方市場。

如果處於買方市場，那麼買房人出價應該採取謹慎策略，避免交易價過高。如果處於賣方市場，那麼遇到自己喜歡的房屋，而且賣方開價合理，此時就應該果斷接受賣方的價格，杜絕競價狀況的發生，把握主動權。

因為通常一棟好的房屋，會贏得很多人的喜歡，如果您能夠快速接受賣方開出的價格，並且通過經紀能夠說服賣家快速將OFFER回簽給您，這樣您就把握主動權了，就能避免競爭對手的出現。

美國作為一個完全市場經濟國家，一切公開透明。誰對市場最熟悉，誰就能準備把握市場脈搏，做出最精準的決策，實現自己的目標。

在房屋競價過程中，不可避免有非理性的人出現。愚夫曾經參與過一棟市場評估價值61萬美金的房屋，競買價格飆到71萬美金；一棟市場價格在80萬美金的房屋，競買價格飆到92萬美金。有錢就任性，適合全世界。

第三步：房屋檢查，尋找問題。確定房源，談妥價格，雙方簽署交易文件后。買家通常必須在48小時內將定金匯到賣方指定的公證行，英文叫做ESCROW，以表示自己購房的誠意，定金通常為房價的百分之三。接下來就是房屋檢查，在房屋檢查前，買家通常在七天內，可以無理由終止交易，沒有任何金錢損失，當然會有無形信譽的損失。

1980年以前的房屋，通常問題會比較多，2000年以後的房屋，問題通常比較少。

房屋檢查由第三方機構執行，房屋檢查費用通常由買家支付，根據房屋大小，檢查費用從200美金以上到近千美金。房屋檢查結束時，買方通常以支票方式付給房屋檢查公司。房屋檢查工作人員會將詳細的房屋檢查報告，以書面文字及圖片方式發給買方經紀人。

對房屋出現的問題，買方可以要求賣方修理，或者降價。當然，如果賣方認為有很多人等著買自己的房屋，這種情況下，賣方可能既不接受修理，也不降價。如果買方想買到這棟房屋，也只有接受賣方的條件。

如果賣方急於賣出房屋，又沒有其他人競爭，那麼通常會接受買方提出的修理或者降價條件。

房屋檢查結束后，買方必須移除毀約條件，也即買方不能再以房屋質量終止合約。

第四步：匯入房款，辦理交割。房屋檢查結束后，買家可以以房屋質量問題終止合約，損失房屋檢查費用。如果買家繼續，那麼就需要匯入除定金以外的購房款到公證行指定賬戶。以及中間交易費用，通常交易費用不到房價金額的百分之一。

如果是貸款購房，那麼買家就需要密切配合貸款經紀提供相關資料，在約定的時間內辦理好貸款手續。通常賣方會設定21天貸款審批時限，如果21天貸款沒有批下，買方需要與賣方重新協商，是終止合約，還是重新約定。

獲得貸款后，買方將自付與貸款資金匯入公證行，等待交割。

第五步：獲取鑰匙，產權登記。公證行將買房人的資金進行分配，先支付這棟房子上的債務，如銀行欠款，房屋修理欠款，地稅欠款等，支付完欠款后，公證行才會將餘款划給賣房人。這樣保證了房屋產權的乾淨，杜絕了一切可能出現的糾紛。完成交割后，賣方通過公證行將房屋鑰匙交給買方。公證行再到市政府憑雙方簽署的交易文件完成產權轉換登記，通常一周后，買家會收到產權登記文件。

未完待續：三十六說美國買房

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三十六說美國買房

文：海納愚夫

近期成功CLOSE兩棟房屋，其中一棟從開始選房到完成交易，僅僅一個月就全部完成。另外一棟因為貸款問題，從選房到完成交易，持續了四個多月，總算功夫沒有白費。

還有一棟因為貸款被拒，因為客人遠在中國，無法更換貸款銀行，只得中止交易，幫助客人退回了購房定金。未能成功幫助客人達成心愿，完成購房交易，有點遺憾，也深感歉意。退回的房子在重新上市后，很快被再次售出。

持續四個多月的房子交易，是一個經典案例，它是愚夫近千萬美金房產交易中，給愚夫最多交易經驗與教訓的一處房產交易。當然，在這個過程中，最感激的是嫂子與兄長的信任，能讓我們在危機中不斷應變與沉著應對，最終成功完成交易。

在交易過程中，幫客人買到理想房屋，不因交易意外受到任何損失，我們做出的適當讓利承諾不因任何原因改變，是愚夫對自己，也是對團隊成員的基本要求。每一個人都會或多或少有所疏忽，或者犯錯，但是，我們不能因為客人的疏忽或者犯錯而推卸責任。因為客人不可能知道，自己在交易過程中犯錯可能導致的後果，但是作為專業人員的我們，應該清楚明白。我們有責任與義務事前預示與防範，事中預警與提醒，避免出現不良的後果。

愚夫深信，一個負責任的人，一個成功的人，絕不會找借口，只會找方法。勇於擔責，是愚夫對自己，也是對團隊成員的基本要求。當然，愚夫深信，只要不抱有私心，不急功近利，我們以專業知識、能力與智慧，處處站在客人立場著想，就不可能犯下一些低級錯誤。

愚夫深信，凡事預則立，不預則廢。這次交易曲折，就是因為準備工作不足。由於美國金融管理的嚴格，很多中國習慣在美國行不通，但是新的移民群體，或許需要一個適應過程。

愚夫需要特別提醒的是，在美國貸款購房的朋友們，在買房申請貸款前，一定保持自己賬戶的乾淨，即在貸款申請前，保持有兩個月銀行賬單的乾淨，特別不要出現進帳記錄；在貸款申請過程中，同樣需要保持自己賬戶的乾淨，並保持自己信用的乾淨。

我們一個小小的失誤，就可能導致貸款不能按時批准；貸款不能按時批准，就可能導致我們的訂金處於危險境地，讓我們很多工作處於被動境地。

美國是一個規矩眾多的國家，就是這些規矩，讓來自世界各地的移民，能夠在這塊土地和平、和諧的相處。不守規矩，不論您背景多麼深厚，在這塊土地都是扯淡。眾多官二代、富二代在這塊土地撒野，其結局必然是受到懲罰后再被遣返，永遠不要再踏入這塊土地。

近期有不少讀者朋友問我，美國房市還會不會大跌？愚夫憑著自己的交易經驗，以及對美國房市歷史走勢的研究與了解，隨著美國經濟的持續好轉，美國房市沒有大跌的可能性。而且現在的成交價格，隨著時間的推移，這種價格不會再現。

目前市場上好的房源，基本很快就成交了。不要以為買家很傻，美國作為一個完全市場經濟國家，市場決定一切。參與買賣的雙方，特別是買家，多看幾次房源，多出幾個OFFER，就明白市場是一種什麼狀況了。

當然，美國房市是不適合短期投機交易的，適合長期投資持有。美國房市的長期趨勢，愚夫是站在堅定看好一邊的。這是由美國房市的歷史走勢，美國經濟發展趨勢，美國移民國策所決定的。

（未完待續：三十七說美國買房）

三十七說美國買房——洛杉磯地產交易月度報告之二篇

文：海納愚夫

隨著夏季的到來，全美地產交易也是日趨熱絡，交易價格與交易量均創新高。

作為一名專業的地產經紀人，在不斷尋求交易量突破的同時，愚夫也在不斷尋求專業能力的突破與發展。洛杉磯地產交易月度報告，將是愚夫在地產交易職業生涯中，堅持向讀者朋友們提供的一個參考資訊。

接下來，我們還是以數據說話，來看看大洛杉磯地區房屋市場的交易情況。

截至2015年6月1日，整個大洛杉磯地區五縣郡，目前共有房屋36876棟在市場上交易，其中300萬美金以上豪宅1720套，100萬到300萬美金的5869套，100萬美金以下的29338套。與上月同期相比，各項數據都明顯增加。

2015年5月，整個大洛杉磯地區五縣郡，共計完成交易（Closed Sale）14107套；300萬美金以上成交178套，100萬到300萬美金的成交1335套，100萬美金以下的12605套。從成交看，100萬美金以下的，比上月略微減少；100萬美金以上的，比上月略微增加；整體成交量與上月相差不大。

（備註：愚夫在搜索設置範圍時，100萬，300萬可能會出現重複計數，所以會有一些數據誤差。所有數據資料都來自於加州地產經紀人專用網站crmls.org）

我們再來繼續看看愚夫主要專註於的R3類土地，截至2015年6月1日，整個大洛杉磯地區五縣郡，共有R3類上市土地89塊，比上月同期少7塊。

2015年5月成交R3類土地僅僅只有一塊，位於洛杉磯（Los Angeles）縣郡，阿爾蒙蒂（El Monte）。土地面積12820平方英尺，可以建設2個單元的房屋。土地報價368000美金，最終成交在35萬美金。

整個大洛杉磯地區，土地資源還是非常豐富，目前各類上市土地共有10547塊。在阿罕布拉、帕薩迪納、波莫納等城市，目前市場上還有一些不錯的土地資源，需要的朋友，可以直接與愚夫聯繫。

聖蓋博谷地區，阿罕布拉市，目前市場上有一處剛剛上市14天，報價358萬美金的汽車旅館。共計4110平方英尺，12個單元，佔地面積19602平方英尺，位於華人區有名的「萬利（Valley）」大道上。

在資源有限的情況下，目前這處剛剛上市的MOTEL，還是具有相當投資價值，當然，至於投資回報周期，還需要現場考察論證后，才能做出準確判斷。

隨著人民幣的國際化，中國資本走向世界，走向全球，將是歷史性的大趨勢。而走在前列，無疑將佔有市場最大的先機。

而中美之間巨大的互補性，雖然在發展過程中，兩國會有爭執，但是，歷史潮流無法阻擋，更多中國資本湧向美國，將是大勢所趨。

中國或將掀起一波全民投資美國的熱潮，讓我們拭目以待。

未完待續：三十八說美國買房

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三十八說美國買房——中國人美國買房攻略之一

文：海納愚夫

無論是在與讀者朋友，還是與準備在美國買房的客戶朋友探討時，發現他們對在美國買房總會有很多困惑。愚夫能夠理解這種困惑，也能夠體會這種困惑。

愚夫作為一個專業地產經紀人，作為洛杉磯房產市場交易的參與者，同時，我也是一個消費者。為了幫助更多朋友解答、解除一些困惑，我將不僅站在地產經紀人的角度，也將站在一個消費者的角度，用愚夫自己的視野來透視在美國買房的一些攻略，提供給讀者朋友們參考。

《孫子兵法》上有一句話叫做：兵馬未動，糧草先行。在美國買房，我們首先要確認一個投入資金的範圍。確定了資金範圍，那麼接下來必須將資金進入美國，全資也好，貸款也罷。資金進入美國，首先要有一個美國國內銀行的賬戶。

開具美國銀行賬戶，美國各個銀行的要求是不同的，有些銀行需要美國身份，如大通銀行；有些銀行憑外國護照、中國駕照、一個美國地址，即可開戶。如：美國銀行、花旗銀行、華美銀行等等。

資金進入美國賬戶后，如果貸款，需要將頭款加交易費用存入美國賬戶滿兩個月（備註：以最後一筆資金入賬之日算起），在這期間，賬戶可出但是不能進錢，否則將在貸款辦理期間遇到麻煩，甚至可能辦不下貸款。

確定了資金範圍，接下來就是選擇區域。無論在美國，還是在洛杉磯，區域直接決定房價，居住區域直接決定您的品位。

同樣的價錢，要好區域，那麼，房子要求相對就必須降低；選擇好了區域，就是房型。同樣的價錢，同樣的區域，是買康斗還是獨立屋呢。那就看我們需要屋內舒服，還是屋外舒服。當裡外都能滿足需求時，當然選擇獨立屋；如果我們的資金只能滿足屋內更舒服，那麼我們可能就只能選擇康斗。

美國房子的區域直接與學區、與房價成正比關係，通常好區更容易良性循環，房價更堅挺，保值增值功能更強。

同樣的價錢，在好區域能買一個不錯的康斗，那麼在相對差一些的區域，可能就能夠買一個不錯的獨立屋。那麼在愚夫面臨這種選擇時，愚夫會毫不猶豫選擇在好區買一個康斗，而不會選擇後者。

或許這就是戰略與戰術的選擇，戰略第一，戰術第二。當然，每一個人的價值觀是不同的，所以，每一個人的決策當然也不一樣。

房價確定，區域確定，房型確定，那麼接下來就是選擇房屋結構，房屋結構直接決定我們每天身處這個環境中是否感到舒適。

愚夫在不長的職業生涯中，看房已經接近千套。好房總會讓人眼前一亮，感覺非常舒適。房屋結構包括採光、布局、高低等元素。

我們常說，買房是一種緣分，什麼樣的人住什麼樣的房。愚夫在看房過程中，發現有品位的房子並不多，當然，有幸的是，在品位不多的房源中，愚夫幫助客戶朋友們還買下了不少這類的房子。

美國作為一個二手房源交易頻繁的市場，房子買賣直接由市場的冷熱所決定。當交易處於賣方市場時，好房源通常會供不應求而出現爭搶抬價狀況。要避免爭搶抬價，當市場機會出現時，就必須當機立斷，取得主動權。

而這就需要買家知己知彼，才不會做出錯誤的市場決策，而貽誤戰機。

未完待續：三十九說美國買房

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三十九說美國買房——中國人美國買房攻略之二

文：海納愚夫

現代社會，由於網際網路的功能，全世界信息已經四通八達。

美國地產經紀有自己的專業網站，每位加入協會的地產經紀，每一年都需要交一筆不少的費用，才能進入這個專業網站。在加州我們專業經紀人是以CRMLS網站為專業平台，查詢房源、交易紀錄、房屋歷史等數據。

而美國對公眾開放的地產交易網路信息平台，主要以REDFIN與ZILLOW為主，無論您身在美國還是中國，隨時都可以進入這個網站查詢當前市場上的房源信息。當然，由於這個網站的信息沒有專業網站準確。因此，在找好目標房源后，可以找專業的經紀人確認。

愚夫很多客人朋友都是從這兩個網站找到自己的目標房源，再聯繫愚夫確認后現場看房，這樣目標性更明確，更易找到自己心儀的房子。

當然國內很多朋友會認為自己的英文不行而看不懂，其實藉助百度翻譯，您很快就會掌握這些英語單詞，查找房源的同時，還學習了英語，何樂而不為呢。

通過這兩個網站，您不僅可以了解美國上市房屋信息，學習英語，還能更快熟悉美國房屋市場交易情況。當您真正進入美國房屋市場參與買賣時，如果遇見不良的地產經紀時，他們想忽悠您也不可能了。而且，您也能夠通過一些細節來判斷所選擇經紀人的人品、專業能力等。

房屋買賣過程中，在前期資金準備工作完成後，最難的就是房源的選擇。美國作為一個以二手房交易為主的市場，房屋資源具有不可複製性。所以，在尋找到理想房源時，必須結合當前市場果斷決策，機不可失，失不再來。

在房源確定，買賣雙方達成價格交易協議后，房屋進入公證行（ESCROW），辦理交割手續。通常，作為買家有七天的無理由反悔期。也就是在七天內，買家可以退出，但是賣家不行。當然，在賣方市場狀況下，對買家來說，占不了什麼便宜。好房源，有的是人等著要。

但是，在買方市場時，特別是在房屋價格處於下行期間，對買家來說，無疑是佔有優勢。比如，如果在七天內，房屋下跌厲害，買家可以退出。

七天內，完成房屋檢查后，買家必須移除以房屋質量為由的退房理由。當然，買家有權利以房屋質量與賣家再一次討價還價，賣家可能接受也可能不接受降價請求。通常在賣方市場時，或者賣家並不急於脫手時，買家在此時提出的降價要求不易行得通。

如果賣家急於出手，通常才會做出一些讓步。由於美國房屋木製結構的特性，所以，年代較久遠的房屋都有一些白蟻蟲害，這通常都由賣家進行查殺。如果房屋是貸款購買，通常貸款銀行需要看見專業機構的查殺報告，才會批准貸款。

當然，如果房屋出現爭搶競價現象，賣家也可能不接受殺蟻要求，那麼買家要麼選擇接受，要麼選擇退出。

而貸款購屋，通常在21天必須有一個貸款批准信件，如果此時銀行不能給予最終批准貸款文件，那麼必須及時與賣家協商，要麼要求賣方再給時間，要麼及時退出交易，而保證購房定金的安全性。

在房屋進入公證行后，買家必須及時與自己的貸款經紀進行溝通，隨時跟進自己的貸款進度。因為，據愚夫所知，一些不負責的地產經紀，為了儘快達成一筆交易，根本不管買家貸款最終能否批准，在交易期限到期時，也不提醒客人存在的巨大風險，而導致客人定金受損。

最後客人請律師打官司，花掉大筆律師費用，官司還未必能夠贏，因為買方當事人已經簽下白字黑字，沒有責任心的經紀人早已經將自己責任推得一乾二淨。

在圈內，愚夫不止一次聽聞這種消息。特別是剛剛登陸美國的新移民，語言障礙加上人際圈狹窄，遇人不淑，導致受損。

愚夫以為，服務好客人，是工作性質；保護好客人，是工作職責。任何坑害人的行為，良心都必將受到譴責，而人生路也必將越走越窄。

未完待續：四十說美國買房

（洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊

四十說美國買房——四十萬美金在洛杉磯能買什麼房

文：海納愚夫

洛杉磯以DOWNTOWN為中心，華人區分佈在DOWNTOWN的東邊，主要以十號高速一字排開。

有眾多朋友問，四十萬美金在洛杉磯能夠買一個什麼樣的房子。愚夫以自己的從業經驗，來簡單說說，供讀者朋友們參考。

在華人老區蒙特利公園市、聖蓋博市、阿罕布拉市，40萬美金只能買到1200平方英尺左右，二到三房的康斗，房齡在30年左右，比較老舊了。如果還要精選位置與環境，那麼可能到45萬美金左右。

而在華人老區雅凱迪亞、天普市、帕薩迪納，由於這是聖蓋博谷地區最好的學區，40萬美金只能買一個兩房的公寓了，面積在1000平方英尺左右，房齡在30年到40年之間，而且基本有硬傷，比如靠近高速、主要交通幹線等。

如果四十萬美金想在聖蓋博地區購買獨立屋，只能選擇在墨西哥裔居住區域，柔絲蜜市、阿爾蒙蒂市、鮑德溫公園市，在這三個市還能買上三房左右，1200平方英尺上下的獨立屋。

如果再往東邊移動，距離DOWNTOWN越遠，房價相對就越低。

在庫卡蒙格市，40萬美金的選擇餘地相對就大很多。在這個中等收入居住為主的白人城市，40萬美金能夠買到一個非常不錯的康斗，面積可以提升到1600平方英尺上下，房齡20年以內，而且位置還能夠不錯。

由於這個城市的面貌、房屋性價比都非常不錯，所以近幾年來，有很多華裔在這個城市安家置業。

在華人新區羅蘭崗一帶，40萬美金只能買到一個二到三房的康斗，而且房源相當有限。由於羅蘭崗在華人新區商業中心的地位，40萬美金以下的房子曾經絕跡。

而在緊鄰羅蘭崗的核桃市學區，鑽石吧市，40萬美金能夠買到1000平方英尺上下，2到3房的康斗，房齡在30年以內。

而在華人新貴區爾灣，四十萬美金只能買到1房的公寓了，面積大約在900平方英尺上下。

大洛杉磯地區包括五個縣郡，在遠郊區域，40萬美金也能夠買到非常漂亮大氣的獨立屋，但是，這對工作、生活都會有諸多不便。

在洛杉磯，房價與區域存在著絕對的關係，同樣的價錢，看每一個購房人首先需要的是什麼。按價錢、區域、房型、大小做一個符合自己的取捨，相信每一個人都能夠買到自己的夢想之屋。

未完待續：四十一說美國買房

愚夫隨筆之四：以文會友 跨越人生

文：海納愚夫

喜歡閱讀，愛好寫作，是愚夫的興趣之所在。平均每天花在閱讀上的時間，都在兩個小時以上。讀書對我而言，就是休閑，就是靜養。

2012年來到美國后，就筆耕不輟，寫下了將近五十萬的文字發布在各大網路之上。涉及美國生活、感悟、房產、移民等各個方面。

但是，愚夫認為自己不是一個文學青年，也不喜歡無病呻吟，更不喜歡寫一些無厘頭的文字。愚夫希望用自己的心，通過文字去表達自己的觀點，結識生活中志同道合的朋友。

將近三年來，通過文字實現了我的預期目標，結識了跨越五湖四海的朋友。這也為我在美國面臨人生事業的第二次轉型，創造了很好的條件，打下了很好的基礎。

這是一個網路的時代，這也是一個大眾的時代。在這個時代，草根也有了實現自己夢想的可能；在這個時代，網際網路為社會大眾提供了展現自己人生的舞台；在這個時代，只要是真金，就一定可以發光。

旅美三年來，通過文字，建立了一個跨越中美兩地，乃至世界各地的人脈朋友圈。海內存知己，天涯若比鄰。

三年前，在跨入美國土地的那一刻，在人到中年的事業轉型期，對未來我也非常迷茫。只是人生路上，除了美國，我已經沒有選擇。而當命運將我拋入美國這塊自由，而且充滿夢想的土地時，除了勇敢迎接命運的挑戰，我還能做什麼呢？！

幾百年前，當這塊土地的先人乘著「五月花號」來到北美的沃土時，就註定充滿著挑戰與夢想。幾百年後，實踐已經證明，他們成功了。他們的後輩在這塊土地上享受著繁榮、自由、民主、和煦的陽光。

幾百年來，雖然他們歷經艱辛，甚至有的付出了生命的代價。而在西征的道路上，為了生命的延續，曾經發生了妻食子，夫食妻的人倫慘劇。而這一切皆是為了實現心中的夢想，為了夢想的延續！

而對比著他們，我們今天已經是何等的幸運！人生前進路上，必然面臨很多障礙，除了清除、跨越，我們別無選擇，否則，我們的人生必將躑躅不前。

文字是靜態的，而思維是動態的。文如其人，言由心生。愚夫不斷通過文字傳達自己的觀點，表明自己的價值觀、世界觀、人生觀。人以類聚，物以群分。

世界的多樣性，也註定不是每一個人都有緣。而我們唯有做到惜緣隨緣，緣來則聚，緣盡則散，隨緣而已。這或許就是人生！

2015年6月12日 於洛杉磯

愚夫隨筆之五：旅美三年 重塑人生

文：海納愚夫

昨天是來到美國三周年的日子，三年前，隻身一人，遠渡重洋，來到夢想的國度。

三年時間，在人生的長河中，不短也不長。但是，過去三年，卻是我人生與命運的一個重要轉折點。

三年時間，我完成了人生一次跨越。

三年前的6月19日，當我一人步出洛杉磯國際機場時，四顧茫然。

當司機載著我駛入洛杉磯的高速公路時，洛杉磯給我的印象是，低矮的房屋，超快的車速，破舊的公路，明媚的陽光，清新的空氣。

三年過去了，陽光依然燦爛，空氣依然清新。

洛杉磯，作為全美及全世界的第二大城市，三年來，我已經深深的愛上了這座農村化的城市，這座城市化的農村！

因為工作的原因，經常奔波於這座國際大都市的各個城區之間，對這座城市，我已經瞭然於胸。

三年的努力與奮鬥，我像來自世界各個地方的新移民一樣，去融入這塊土地，去重新尋找屬於自己的位置。

在這座擁有140多個族裔，90多種語言的移民城市，各種規則，像一隻無形的手，指揮著來自世界各地的移民，在這座城市和諧相處。

三年來，從對美國房產的無知，到熟悉，到專業。以三個多月的時間，拿下美國房產經紀執照，跨越人生路上的大山。

以一年多時間，實現近千萬美金的交易，是人生路上的奇迹。但是，人生沒有奇迹，只有軌跡。

以文化搭台，以經濟唱戲。建立全美，乃至跨越世界的人脈資源網路，實現共贏人生，是過去，也是未來孜孜不倦的追求。

胸懷決定格局，視野決定未來。人生沒有如果，只有今天與明天。把握好今天，就會有美好明天。

未來人生路依然漫長，唯有謹小慎微，如履薄冰，或許才會少犯錯誤，少走彎路。

未來，我將以更加專業，更加貼心，帶領我的團隊去服務於我的客戶朋友們，在這塊自由的土地上共創美好人生。

2015年6月20日  於洛杉磯

(作者是加州持牌地產經紀人，網路自由撰稿人  微信：1397154975)

四十一說美國買房——美國房產中介揭秘之一

文：海納愚夫

由於美國已經經歷上百年的市場經濟，市場競爭機制非常完善，市場完全公開、透明。表現在美國房產這個領域，那就是美國所有上市房源面向全球開放。

在加州，所有經紀人都共享一個交易平台——CRMLS，通過這個交易平台，可以查詢加州房產的交易歷史，價格評估，房屋金融貸款狀況，以及房屋所處的交易狀態等。

美國房產經紀人競爭制度，非常殘酷。經紀人的服務意識，專業水平，人脈資源，將直接決定經紀人職業生涯的長短。美國地產經紀多如牛毛，但是，真正能夠在這個行業生存下去的不到百分之二。

由此可見，這個行業競爭的激烈程度。據統計，在十個剛取得房地產執照的經紀人中，半年後，就剩下七個，三個已經不幹了；一年後，只剩下四個，又有三個干不下去了；剩下的這四個多少都有些強項，也有業績；但三年後，其中的三個要麼不幹了，要麼做半工，只有一個成為優秀的經紀人或者開了房地產經紀公司。

與很多中國朋友接觸，特別是想在美國房產市場分一杯羹的朋友。他們試圖改變美國地產交易的遊戲規則，也即去中介化。以愚夫的從業經驗，以及對美國房產市場的觀察，這一點是不可能行得通。

美國是一個規則至上的國度，美國房產市場多年交易形成的完善的規章制度，我們憑著中國經驗去挑戰它，基本沒有可能。

圈內有個大哥，近幾年來，每年房產交易金額都在數百萬美金，他從事美國房產建造三十多年，在房產買賣領域，他也沒有去中介化而去降低所謂成本。在與他探討這個問題時，他說中介是規避自身風險，保護自己利益的最好方式。

也有很多國人想當然，直接找到賣方經紀，認為可以降低成本。其實，這是羊入虎口，而不自知。根據美國地產法律規定，同一個經紀人在獲得買賣雙方同意后，可以做雙方經紀。但是，試想委託一個知道雙方底牌的人來幫助您打牌，結果會是什麼呢？然而，通常只要不是貪婪的經紀人，也不會去做雙方經紀，因為，這樣也會將自己置於非常危險的境地。

經紀人能否找到獨家代理的房源，能否找到真實可靠的客人，直接決定經紀人能否在這個行業生存下去。很多經紀人取得執照后，一年兩年，甚至多年不能成交一套房屋，比比皆是。最後，不得不選擇黯然神傷的離開這個行業。

一個人的成功，百分之十五靠專業知識，百分之八十五靠為人處事的技巧。技巧是什麼？技巧絕不是投機取巧，耍小聰明。而是踏踏實實，實實在在，為客人提供全方位的服務。

（洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊  微信：1397154975）

四十二說美國買房——在美國買房可能遇見什麼坑？

文：海納愚夫

有讀者朋友諮詢愚夫，在美國買房可能遇見什麼坑？我想這也是大家都想知道的問題。以愚夫的交易經驗，以及在行業內的見聞，大致歸納如下一些坑，希望能引起在美國買房朋友注意。

第一坑，買價過高。美國房屋價格，在上市前，由賣主與賣方經紀人協商后，制定一個上市價格。

有高開低走，低開高走，平開平走，三種開價方式。第一種開價，通常是脫離市場狀況的，當然，通常賣家銷售慾望也並不強烈，能賣則賣，不能達到預期價格，就不賣。如果實在想賣，那麼就降價。當然，不可避免會出現一些不懂市場行情的買家及買家經紀，急於成交，買下高價房。一個願打，一個願挨，這就是市場。

避免出現這種狀況，通常需要經紀人對周邊近期成交瞭然於胸，市場成交才是硬道理。相同區域，相同房型，相同大小的房屋市場成交狀況，是美國房屋買賣交易過程中參考的主要指標。

所以，買家在參與房屋買賣過程中，不要急躁。儘可能將目標區域相似上市房源看過遍，貨比三家，熟悉市場，就不會被不良經紀人忽悠，也可避免出價過高而後悔。

第二坑，買到死人房或者兇殺房。這不是聳人聽聞，這種事情在圈內時有發生。根據美國地產法規規定，賣家當然有責任與義務披露這些信息。但是，中國買家因為語言不通，這類房源又比市場同類房源便宜一些，人性決定誰都想省錢，再遇上急於成交的不良經紀，中國買家也就稀里糊塗的在信息披露上籤上自己的大名，買下一處問題房。

想訴諸法律，但是看著自己簽上的大名，在一個講證據的國家，律師只能告訴您，忍忍吧，誰叫自己當時認為還撿了個便宜呢。

天上沒有餡餅掉下來，但是天上一定可能有陷阱掉下來。您的經紀人，因為心中有愧，從此也會從您的視野中消失掉。

很多朋友找愚夫買房，一開始就告訴愚夫，能不能便宜點，優惠點。愚夫只能笑笑，因為愚夫也來自一個神奇的國度，能理解這種神奇的想法。愚夫會用行動去告訴這些朋友，美國的便宜真的很難撿，無時無刻不有貪婪的資本盯著市場的機會。愚夫能以相對客觀、公正的價格，來滿足客戶朋友的需求，這就是愚夫最大的目標。愚夫以為，撿便宜就是吃虧，吃虧就是撿便宜。

第三坑，訂金不退。根據美國法律規定，在買賣雙方簽署成交合約后，買家有權在七天內無條件反悔。當然，不是所有經紀人都會將這些信息披露給自己的客人，誰也不想只做一些無用功。畢竟，只有成交，經紀人才能獲得傭金，勞動才有回報。否則，都是瞎忙活。

特別是牽涉貸款購房條款時，通常在合約簽署21天後，買家必須移除限定的貸款購房條件。而由於一些客觀原因，買家此時可能並沒有獲得最終貸款批准文件，如果移除條件，買家訂金就將處於危險境地，因為如果買家貸款最終不能批准，那麼買家訂金將被沒收。

有經驗的經紀人，會時刻關注條約的細節條款，隨時與賣方協商，調整條款，保護自己的買家。但是，由於利益驅動，買家訂金被沒收，買方經紀人同樣可以分走一些。所以，遇上沒有責任心，還有點利益熏心的經紀人，買家只有啞巴吃黃連了。

第四坑，買到好城市的爛學區房。由於美國每個城市緊密相連，相鄰的兩個城市，一個很好，一個很爛。

比如，在洛杉磯雅凱迪亞市與阿爾蒙蒂市，兩個城市相連。雅凱迪亞屬於頂級學區，而阿爾蒙蒂就完全不在一個檔次。但是，在雅凱迪亞就有一部分社區，屬於阿爾蒙蒂學區。有些買家，以為在雅凱迪亞買房，就一定在雅凱迪亞讀書，這種認識是錯誤的。當然，經紀人有責任與義務告知，可是很多經紀人自己都不懂，如何告知呢。

這種情況，在洛杉磯比比皆是，在全美也一樣比比皆是。當然，也有一些不好城市的社區，併入近鄰的好學區上學。

愚夫一直認為，一個優秀的經紀人，與客戶一同看房，不是頭頭是道的講房子如何的好。好，其實大家都能看到。關鍵在於能否看到房子的不好，因為不好通常都帶有一定的隱蔽性，這就需要一些功力了。

美國90%以上都是二手房交易，每一棟房子都或多或少有一些缺點，能將這些缺點一一告訴給您的買家，才是一個成熟經紀人的作為。因為買家精力、時間、信息都有限，讓他們來發現一些問題，有些勉為其難。

未完待續：四十三說美國買房

（洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊  微信：1397154975）

四十三說美國買房——投資美國房產勝過黃金

文：海納愚夫

最近中國股市暴跌，給中國股民、投資者上了很深動形象的一課，這僅僅是中國系統性金融危機的一次預演而已，好戲還在後面。

把這次中國股市暴跌說成是一場戰爭的開端，也不為過。我們很榮幸，能在有生之年看到一場看不見硝煙的戰爭。戰爭已經開始，但是整個戰役應該會持續二到三年，最終的目標是要進行一場生死博弈，至於誰生誰死，各位讀者朋友自己去悟吧。

當然，結局已經沒有懸念，這是世界歷史賦予索羅斯的重任，他必將被銘記在世界金融、歷史與人類的史冊。

說說為什麼投資美國房產勝過黃金吧。

美國作為世界老大，自1864年南北戰爭結束后，世界經歷了一戰、二戰，但是戰火從來沒有延燒到美國。

南北戰爭結束后，美國本土遭到最大的攻擊就是「911」，但是，攻擊美國的組織與個人，最終受到的懲罰，我想世界人民都看見了。這就是美國，這就是偉大的美利堅。

看美國百年房產走勢，一直是穩步向上，雖然中間偶有回落，但是也不過短短兩到三年便會回補，並一浪高過一浪。

美國房產的穩步上升，由兩個主要因素決定，一是美元的貶值，二是美國的人氣。

美元指數雖然有周期性的循環，但是，美元長期性的貶值一直存在，只是幅度較小，而美國房價一直對沖美元貶值。

美國作為世界民眾心中的天堂，作為世界民眾移民的首選國家，決定了美國的人口一直是向上增長，從需求看，也決定了美國房價的堅挺。

愚夫在洛杉磯結識的大佬朋友，無一不是與房地產有關。從八十美金到億萬富豪的創富神話，也是與地產息息相關。

一位在洛杉磯從事地產建造與投資的億萬兄長，常常給我說，美國房產是最大的吸金行業，說我幹上了這行，今後對其它行業不會有興趣。

當然，愚夫打造的產業鏈上，房產是一個基石，也是最重要的產業鏈。我的餘生將與房產買賣與投資，結下不解之緣。

投資美國房產，不僅享有長期穩定的升值回報，還享有出租收益的現金流。而且，活躍的美國房產市場，保證了隨時可以交易變現。而且，也可以通過發達的美國金融體系，將房產抵押融資。當然，因為交易成本的高昂，美國房產不適合短期投資。

而持有黃金，不僅面臨持有成本，而且可能面臨貶值風險，黃金也無法產生現金流。

而從過去三十多年美元指數的大格局看，美元升值預期已經成立，而且時間將持續數年，美元指數突破歷史高點，都有可能。

所以，大量的中國人湧進美國房產市場，或許，我們就能夠明白這是為什麼了。

一邊是虛高的泡沫巨大的有毒資產，一邊是具有升值預期的優質資產，聰明人都知道自己該選擇什麼。

北京今天價值一套300萬人民幣的房可以換取接近50萬美金，六年後，我們看看它能夠換取多少美金，歷史將給予我們最準確的答案，拭目以待。

未完待續：四十四說美國買房

（洛杉磯買房賣房找愚夫——美國海納愚夫地產移民投資團隊  微信：1397154975）