話說美國買房

海納愚夫：再談交易的感覺

成功需要很多因素，而失敗只需要一個因素。

美國一筆房產交易的完成，需要多個方面的協作。買家、賣家、買賣雙方經紀、公證行（Escrow）、保險經紀、貸款銀行經紀、房屋檢查公司、白蟻檢查公司等多部門合作。

美國作為一個完全的市場經濟國家，市場就像一隻無形的手，無處可循，但又隨時可見。

賣家在面對買家挑選的同時，也在同時挑選著買家。市場格局，隨時可能風雲變幻。

透過市場表象，要看透背後的博弈，需要的是悟性。博弈，不僅僅是利益與力量的較量，更是一種心理的絞殺。

知己知彼，百戰不殆。對人性的了解，對市場的熟悉，是參與市場博弈成功的關鍵因素。

一筆交易，有時就像一場戰爭，特別是在面對多人爭搶一套房子時，如何從博弈中脫穎而出，而且還不能多花冤枉錢。

有的交易需要速戰速決，有的交易需要不慌不忙，不同的市場情態，需要不同的交易策略，才能在交易過程中把握主動權。

賣家的開價，賣家的誠意，是實現一筆交易最重要的因素。這些都需要透過一些表面的數字，去悟透賣家的心理狀態。

目標是否明確，資金是否到位，買房是否堅決，這些都代表著買家的誠意。

真誠是人與人交往的基礎，藏著掖著，不僅是沒有誠意的表現，也是缺乏信任基礎的表現。缺乏真誠與信任，很難實現交易，大多浪費時間。

在市場博弈過程中，只有買家與其經紀人相互充分信任，才能佔有先機。而信任的基礎來自於互相了解，來自於對彼此價值觀與世界觀的認可。

只有思維同步，做事方法一致，參與市場博弈，才不會出現分歧，才能取得理想結果。

這也就是物以類聚，人以群分。什麼樣的人，吸引什麼樣的人；什麼樣的人，與什麼樣的人在一起。

四年多的堅持寫作，積累了跨越世界各地的人脈資源，為事業的發展打下了堅實的基礎。有讀者朋友說我是作家2.0版，寫作與賣書沒有成功獲益，但是，賣房卻取得了成功。

四年多的堅持，寫作對我而言，僅僅是一個愛好。它是我表達自己思想與價值觀的重要載體，它讓我在面對朋友與客人選擇的同時，也慢慢掌握了選擇朋友與客人的主動權。

寫作讓交易變得更加頻繁，寫作也因為交易而更加豐滿。而交易的感覺，因為寫作更上層樓。

2016年9月 於美國洛杉磯

（海納愚夫，洛杉磯專業地產經紀，網路自由撰稿人，專業著作《話說美國買房》）

向東、向東、再向東——洛杉磯華人置業之戰略

文：海納愚夫

大洛杉磯地區分佈五個縣郡，華人置業主要在洛杉磯市中心東部一帶。沿著十號與210號高速一直向東延伸，分佈在數十個城市（City）。

從Downtown往東，緊鄰華人老區，分佈著以聖蓋博市為商業中心的蒙特利公園市、阿罕布拉市、天普市、雅凱蒂亞市、聖馬利諾市、柔斯密市、艾爾蒙地市。

而華人老區數十年沒有什麼變化，城市面貌破舊，主要以華人老移民為主。當然，數十年形成的商業中心，相對華人生活的便利性，是其它區域無法替代的。

今天大量新移民的湧入，已經與過去的移民不可同日而語。如今新的移民，帶著大陸數十年市場經濟錘鍊出的頭腦，提著大把美金湧入美國。雖然，財富與修養並沒有同步，但是，新的移民在改變著華人移民在美國的格局。

利益決定導向，力量決定方向，亘古不變的真理！

新的移民進入美國，不需要在美國工作來養活家人，所以，置業動向根本不需要考慮工作的便利性，與傳統移民置業模式天差地別。

舒適性與安全性，學區優質，社區寧靜，成為置業考慮的首要因素。置業東移，就成為了必然趨勢與格局！

錢多者，喜歡城市化的風格，爾灣成為了首選；喜歡鄉村別墅風格，又考慮到便利性，奇洛崗成為了首選；喜歡別墅風格，又喜歡老美風情，約巴林達成為了首選。

這些城市的房屋多建於八、九十年代以後，房屋格局好，房子新，非常適合現代人的口味。而老區房屋多建於四五十年代，格局已經落伍，層高矮，空間感弱，所以，很難獲得新移民喜歡。

錢少一點的，庫卡蒙格（Rancho Cucamonga)、東谷（Eastvale），五十萬上下，也能夠買一個不錯的獨立屋，學區8分左右，城市新，面貌好，成為了置業的又一個選擇。

最近幾年，這些城市房價經歷2008到2012年的低谷后，已經瘋狂上漲。部分優質房源已經突破2006年的高點，但是，無論從時間點，還是從上升幅度看，美國房價到頂，還有較長的時間與較長的路走。

1994年到1998年是美國房價較早時期的一個低谷，從時間周期看，愚夫斗膽預言，下一個低谷或將在2022到2026年之間出現。所以，目前雖然不是美國買房的最佳時間，但是，隨著美國經濟復甦，隨著大量新移民的進入，不僅僅是中國移民，各大洲的移民都在源源不斷湧入美國，進入加州。

美國房價上漲或許沒有前幾年的瘋狂，但是持續溫和上升，或將成為未來一段時間的主要旋律。

三年多的從業經歷，從時間看，愚夫無疑資歷膚淺。但是，三年來，愚夫以「實在」二字，不斷刷新著成交的紀錄。客戶朋友多以商人、企業家居多，堪稱「人精」。愚夫喜歡與這些客戶朋友打交道，將複雜的東西簡單化，將東方文化西方化，簡單直接，注重細節，尊重規則，是愚夫主要的工作方式。

（作者：海納愚夫，洛杉磯專業地產經紀，網路自由撰稿人，專業著作《話說美國買房》）

海納愚夫：三談交易的感覺

寶劍鋒從磨礪出，梅花香自苦寒來。

這世界有從出生就是貴人，但是，沒有從出生就是高人。高人一定來自於千錘百鍊，歷經滄海桑田。

人的一生，可以沒有文憑，但是，不能沒有知識與見識。

人的一生，漫長而短暫。說漫長，從入世到離世，平均三萬多個日日夜夜，從嬰兒到少兒，從少兒到少年，從少年到青年，從青年到中年，從中年到老年，難免有難熬的感覺。

說短暫，相對於歷史長河，我們不過於其中的一瞬，猶如劃過夜空的一顆流星，扯得有點遠。

美國房產交易，因為上百年完整市場經濟的發展，讓這個行業已經非常成熟。市場公開、透明、有序。

美國作為一個規則至上的社會，學習規則，熟悉規則，應用規則，在規則範圍內，靈活運用，合理合法變通，這是每一個具有智慧的人，在這個社會更好生存的根本。比爾.蓋茨，巴菲特，概莫能外。

參與美國房市交易三年多來，潛心學習，用心研究。將理論運用於實踐，再從實踐中總結經驗，不斷學習，不斷提高。交易的感覺，因此形成。

每一筆成功的交易，都必須經歷與客戶的交流、客戶的選擇、房源的選擇，談判價格、交易附加條款，掌控整個交易流程。

這不僅需要大局觀，更需要注重每一個細節。因為，成功需要很多因素，而失敗只需要一個因素。

從千百個諮詢者中，找出有效客人，到完成交易，不僅需要智慧，更需要人生的經驗。而經驗，只能來自於豐富的人生閱歷。

做一行，需要愛一行，鑽一行。因為愛與鑽，我們將獲得專業的知識與技能，而這一切都是成為高人的基礎。

擁有專業的知識，過人的能力，如果缺乏基本的做人準則、原則與底線，講究利益至上，而且不擇手段，那就只會禍害他人，禍害社會了。

近君子，遠小人；可以得罪君子，但是不可以得罪小人。對待小人，敬而遠之。

大千世界，人與人之間，就像物理世界的分子一樣，不斷運動，如果能夠相遇，那是多大的緣分！我們唯有做到的就是珍惜緣分，換位思考，具同理心，感恩惜福。

對於我們的客戶朋友，他們就是上帝與衣食父母，時時充滿感恩與回饋，我們的路必將越來越寬。

（海納愚夫，洛杉磯專業地產經紀，網路自由撰稿人，專業著作《話說美國買房》）

海納愚夫：美國房貸的一些經驗與教訓

最近一直保持有三個房子在公證行（Escrow）辦理交易手續，不斷進出。

交易頻繁，總免不了出現一些狀況。最近兩天，有好消息，也有壞消息。

壞消息一是一棟重新貸款，降低利率，節省資金使用成本的房子，需要延期。問題出在產權轉移登記時，老美Escrow給擺了一道，沒有按照文件要求，將先生與太太同時進入產權，導致貸款被迫重新再來。

壞消息二是一棟正在辦理貸款的房子，貸款受阻，導致交易無法按期完成。

無巧不成書，壞消息有兩個，好消息也有兩個。一棟房子從進入Escrow，歷時四十五天順利辦下貸款，完成交易；另外一棟又剛好與賣家談妥交易條件，達成協議，進入Escrow，辦理貸款交割手續。

總結經驗，吸取教訓，是人生進步必不可少的一部分，也是提高工作效率的有效方法。

兵來將擋，水來土掩。化危機為轉機，不僅是能力的體現，也是人生智慧的體現。

經曆數十個案例，貸款出現問題，大多因為月結單不幹凈造成。美國因為防止洗錢，對資金監管相當嚴厲。貸款買房，各大銀行都需要提供一到兩個月乾淨的月結賬單。

何為乾淨月結賬單？比如，甲某在美國銀行10月7日開立帳戶，從十月七日開始，先後從中國大陸、台灣、香港轉入資金六十六萬美金，最後一筆進入賬戶在12月10日。那麼10月7日到11月7日，11月7日到12月7日，12月7日到第二年1月7日，都有資金進入賬戶，那麼在這期間的月結單都是不幹凈的，申請貸款，必將出現問題。

從1月7日到2月7日，就能夠提供一個月乾淨的月結單了，2月7日到3月7日，又有一個月乾淨的月結單。

美國的大小銀行，就是買賣錢的企業。各個銀行貸款規則，千差萬別，有的銀行需要兩個月乾淨的月結單，而有的銀行只需要一個月乾淨的月結單。

部分買房朋友，資金剛剛進入美國，就看到了理想房源，而因為準備不足，匆忙申請貸款，就將遇到麻煩。

美國作為一個規則至上的社會，如果嚴格按照規則行事，很難有意外。但是，基於中國大陸買房朋友對美國遊戲規則了解太少，喜歡按照中國思維模式行事，所以遇見問題在所難免。

入鄉隨俗，了解規則，熟悉規則，主動遵守規則，就不會出現任何問題。

上述甲某，如果在2月7日開始申請辦理只需要一個月乾淨月結單銀行的貸款，45天完成整個交易流程，產權轉移，就不會出現問題。如果3月7日開始申請辦理需要兩個月乾淨月結單銀行的貸款，45天也能夠順利完成。

在愚夫經曆數十個案例中，曾經有三個案子出現問題，都是因為月結單不幹凈產生系列問題。其中一個案子買家退出了交易，損失了近千美金中間費用，另外兩個案子重新申請貸款，接受罰金，最終延期完成了交易。

凡事豫則立，不預則廢。最近向愚夫諮詢美國買房的朋友特別多，這篇文章是關於美國貸款買房的一點經驗吧，希望能夠給大家帶去一些幫助。

（海納愚夫，洛杉磯專業地產經紀，網路自由撰稿人，專業著作《話說美國買房》，微信：1397154975）

海納愚夫：美國買房選屋的一些技巧

美國上市在售房源，浩如煙海。每天都在不斷更新，上上下下，讓人眼花擾亂。如何從這浩如煙海的在售房源信息中，選出優質的房源呢？

三年多的從業經歷，從最初的菜鳥，到現在的專業。從理論到實踐，再從實踐到理論。愚夫總結了一些優選房源的技巧，供大家參考。

首先，從上市時間上來做判斷與選擇。

優質的房源，通常會在剛剛上市的房源之中。上市越久的房源，必然存在某些重大硬傷或者缺陷，要麼價格過高，要麼房屋本身存在某些無法改變的硬傷。如路沖、靠近高速或者主幹道、格局不好、採光效果差等等。

價格公道、屋況不錯、無重大缺陷的房源，通常會出現多人爭搶，很快被賣掉。

其次，看開價與房屋大小。

這是判斷房屋性價比的關鍵因素。同一區域，不同房源，每一個屋主賣房預期不同，開價也千差萬別。高開、低開、平開，在於賣主的誠意。有些賣家急於賣房，開價就會偏低；有些賣家不急著賣，就會高開。當然，我們一定要去尋找有誠意的賣家，這樣更容易達成交易，並買到符合市場價值的房子。

第三，通過地圖看房屋地理位置。

位置、位置、還是位置。這是買房的關鍵因素！通過地圖，我們就能看到房屋所處的位置，是否靠近高速，是否靠近主幹道，是否「T」字路口（即路沖），所在區域圖形是否規整等等。位置，是我們無法改變的，所以，在選房時，我們不僅要從小處著眼，也要從大處著眼；不僅要謀局部，更要觀全局。

第四，通過圖片看房屋狀況與格局。

一個房屋屋況的好壞，直接決定著交易的速度。人性中的惰性，註定很多買家不願意去買一個屋況差的房子，自己來折騰。而一個房子的裝修風格，往往傾注賣家數十年的心血。

格局的好壞，採光的效果，決定人呆在房子里舒適的感覺。

第五，查看房屋歷史交易記錄。

美國房屋交易信息完全公開，一棟房子，如果交易頻繁，這種房子，應該避免參與。交易歷史越簡單的房子，賣家住得越久的房子，才是首選。

第六，查看房屋所屬學校。

每一棟房子，所對應的小學、初中、高中，及每一所學校的學區評分，直接反映所在區域的品質。分數從1分到10分不等，8分以上，就算優質區域。很多墨西哥、黑人族裔為主的居住區域，學區分數在5分上下，甚至更低。

第七，現場查看，貨比三家，必不可少。

房屋圖片與現場感觀，通常會八九不離十。但是，現場參觀，同等區域與價格進行類比，便可一目了然，心中有底。

成功者找方法，正確的方法，事半才能功倍。看準了房源，不可猶豫，市場時機，通常轉瞬即逝。我們在選擇賣家的同時，賣家同時也在選擇買家。

誠意與妥協，是達成交易的根本！誠意與妥協，也是積累人脈的必由之路！

（海納愚夫，洛杉磯專業地產經紀，網路自由撰稿人，專業著作《話說美國買房》，微信：1397154975）

海納愚夫：從交易實踐看美國房價

時間進入2016年11月，美國房市已經進入傳統交易淡季。市場上優質房源在減少，交易量也將逐步萎縮，直至來年春暖花開。

但是，傳統淡季並沒有影響筆者交易量的持續放大。成交、成交、再成交，是2016年的關鍵詞。

美國房價此輪上漲始於2013年，因為2009至2012年長達四年的底部盤整，2013年美國房價迎來了報復性的增長。

2014、15、16年，美國房價高歌猛進，持續上升。但是，依然距離2006年美國房市歷史高點還有空間。從美國房市歷史走勢看，房價一浪高過一浪，成為未來走勢之必然。

在交易過程中，筆者發現，還有很多房子，在低於2006年高點交易。

而從美、加、澳、新，四個典型移民國家的房市看，其他三個國家房價已經在2006年的一倍以上。如果觀察四個國家的貨幣現象，我們會發現，美元相對加元、澳幣、紐幣，已經進入升值周期，我們正在面對全球貨幣迴流美國。

房地產不僅是一種滿足公眾居住的商品，也是一種金融投資品。全球美元迴流美國，美國房價會往何處去？

美國經歷2008年的金融次貸危機，很多人擔心美國會再來一次，再次引起房價大跌。但是，從目前格局看，這種趨勢短期將難以見到。

因為，2008年後本國居民貸款購房者，需要查收入，查報稅紀錄，查信用紀錄，查工作證明。信用低於640分，很難貸到購房款。而且，貸款銀行會根據以上紀錄，倒推貸款額度。投機取巧，獲得貸款，非常困難。對申請不查收入的購房者，首付比例高達百分之三十到四十。

這些群體面對危機的應付能力，與2008年前首付比例為零的購房者，沒有可比性。美國經濟、就業，持續復甦，全球移民湧入美國，房價短期如何逆轉？

因為人性的貪婪與僥倖，也註定了資本主義經濟危機的周期性。但是，無論從幅度，從時間上看，美國房價還在半山腰，還在中盤進行時。

筆者前不久在網上看到流言說，2017年世界三大最毒資產——美國的股市，日本的債市，中國的房市，這或許值得投資者們的警惕！

世界格局，瞬息萬變；三十年河東，三十年河西；人無遠慮，必有近憂；生於憂患，死於安樂！

全球資產配置，或許值得每一個深謀遠慮者深思。很多時候，選擇或許大於努力，因為選擇比踏實苦幹，更加需要智慧與魄力。


（海納愚夫，洛杉磯專業地產經紀，網路自由撰稿人，專業著作《話說美國買房》，微信：1397154975）

海納愚夫：需要把握美國房產買賣合約中哪些關鍵點？

美國房屋買賣，規則完善，一切都是按章辦事。在美國房屋交易過程中，因為房屋交易合約已經完全格式化，我們需要重點關注哪些關鍵點呢？

第一，交易價格。通常在Offer過程中，買賣雙方都可能對價格做出讓步，互相妥協，方能達成相互認可的交易價格。當然，也有很多一口價，即賣家開價就是最終成交價格。

第二，移除房屋檢查條款。這一條標準合約通常是17天，但是可以根據交易周期進行調整，筆者在交易過程中最短有縮為三天。即在17天或者三天內完成房屋檢查，也即在17天或者三天內，買家可以後悔退出交易。達到17天或者三天，買家如果選擇交易繼續，必須書面移除後悔條款，也即買家不能以房屋質量等問題為由退出交易了。

第三，移除貸款交易條件。標準合約通常是21天，但是筆者在交易過程中，通常會要求三十天，這樣會給買家申請辦理貸款充足的時間。如果在規定時間內，貸款被拒絕，買家可以退回訂金，安全退出交易。

第四，完成交易時間。也即關閉公證行時間，通常在45天。筆者會根據客戶資金情況，適當要求延長或者縮短。貸款交易時間相對較長，現金交易，筆者最短一周時間完成全部交易。

第五，關注附加條款。在Offer過程中，如果賣家有特別要求，通常會在附加條款中出現。比如，移除貸款條件，通常需要買家書面回復。但是賣家為了防止買家拖延時間，有時會加註一條，在貸款規定時間內，不論買家拒絕或者同意，都必須及時提供書面通知，否則視為買家同意，不得退出交易，違約將沒收訂金。

第六，房屋檢查狀況及白蟻蟲害狀況。房屋檢查結束后，會有一個圖文並茂的檢查報告。買家通常會要求賣家根據檢查報告，修復房屋存在的問題。一般房屋都有白蟻蟲害狀況，根據房齡大小，程度不一。在交易完成前，賣家都必須進行查殺，並有相關報告文件。

第七，房屋告知文件。賣家需要將房屋相關狀況，即涉及房屋地質災害、房屋是否發生自然或者非自然死亡事件等，賣家必須如實告知買家，否則將視為欺詐。

美國房屋交易合約，經歷百年發展，已經非常完善。格式化合約，充分考慮到買賣雙方的利益。當然，從規則上，更多側重保護買家的利益。告知義務、詐欺條款與產權保險，保證買家只要按規則行事，不會買到問題房。違背規則，比如找賣方經紀直接交易，可能因小失大。


（海納愚夫，洛杉磯專業地產經紀，網路自由撰稿人，專業著作《話說美國買房》，微信：1397154975）

海納愚夫：客人為什麼找您買房賣房？

美國地產經紀，可以用多如牛毛來形容。因為考取一個地產經紀執照，也就是三兩個月的事情。所以，很多在美國的人都擁有地產經紀執照，但是，很多擁有執照的人，可能一生也未能成交一套房子。

筆者曾經聽聞一個故事，有一位女生費盡心思，終於考取了地產經紀執照。於是在某網站廣告攬客，並給自己配備了名車，裝得很高大上的樣子。

很多購房客也就循著廣告而來，坐著這位女生的名車四處看房。一年下來，她接待的顧客只看不買，看了一兩次后，客人統統銷聲匿跡了。

此後，該女生趕緊撤下了廣告，接到看房電話都很緊張。並撤退到洛杉磯周邊一個小城，倒房去了，自己買來自己賣。

這種情況，在全美地產經紀中比比皆是。很多人懷著激情與夢想踏實這一行，理想很豐滿，現實很殘酷。最後，連養活自己都成為了奢侈。

筆者三年前從進入這個行業起，就一直在思考，客人憑什麼找筆者買房？沒有強大的人脈資源，在這個行業根本沒有生存下去的可能！

凡事都講究核心競爭力，筆者的核心競爭力是什麼？如何與多如牛毛的地產經紀去「PK」？如何在「PK」中脫穎而出？

三年來，筆者不斷刷新著銷售的紀錄，創造著銷售的奇迹。其實，這世界沒有奇迹，只有軌跡！

細心的讀者或許會發現，真實與誠信，專業與服務，從踏入美利堅的第一天起，筆者就開始創立這個品牌。

筆耕不輟，持之以恆，三年的堅守，2016年終於迎來了銷售大突破。

筆者接觸了很多美國地產經紀人，他們以為自己擁有一本執照，就敢自詡專業人士，工資以小時計要多少美金。不僅幼稚，而且無知，最後被淘汰出局，成為必然。

做人為做事之本，信義為立業之本；智慧為命運之本，有恆為成功之本。

如果我們經常思考，客人為什麼找我們買房賣房？只有找到這個答案，成功才有可能。

如果我們自己是一個購房客人，我們會尋找什麼樣的經紀人呢？正直、誠信、專業、用心服務，應該具有這些基本品質。

博弈，這世界無處不在。如果客人與經紀人互相去猜，互相去戒備，又如何在市場中去達成交易，實現目標！

或許，只有我們時刻去想想，客人為什麼找我們買房賣房，換位思考，感同身受，我們才能找到真正的答案，我們也必能從激烈的市場競爭中脫穎而出。

專業知識，用心服務，人脈資源搭建，是客人找我們買房賣房的根本緣由。

（海納愚夫，洛杉磯專業地產經紀，網路自由撰稿人，專業著作《話說美國買房》，微信：1397154975）

海納愚夫：2017年度春節客戶聚會通知

2016工作年度已經接近尾聲，我們今年已經實現15棟的房產交易，交易金額接近1500萬美元。至本年底，相信這個數據還會繼續刷新。

為感謝廣大客戶朋友的信任，回饋廣大客戶朋友，為新老客戶朋友搭建一個廣泛的交流平台。

2017年度春節聚會將於2月3日，農曆正月初七，星期五下午四點開始，十點結束。

我們將力邀在洛杉磯所有新老客戶朋友全部參加，與愚夫合作的律師、會計師、各大銀行貸款經紀及客戶經理、保險經紀、房屋檢查、維護維修人員等。

今年聚會客戶可能近百人，基於場地所限，我們初步計劃，今年春節的聚會將繼續安排在聖蓋博市，全統廣場海鮮半島酒樓進行。

這就需要辛苦居住在爾灣、奇洛崗、約巴林達、庫卡蒙格、拉文爾等較遠城市的客戶朋友們了。辛苦您們！謝謝您們！

提前發出通知，愚夫希望客戶朋友能夠提前做好日程安排，能夠按時參加這次聚會。本次聚會所有費用，將由美達地產投資有限公司承擔。

持續不斷回報廣大客戶朋友，實現共贏與發展，將是美達地產投資有限公司永續不變的目標。我們還將在新港灘（Newport Beach）投資一套度假公寓，可以步行到海邊，提供給客戶朋友洛杉磯海邊度假使用，每位客戶朋友每年可以免費享受三天。

美國美達地產投資有限公司
海納愚夫地產移民投資團隊

2016年11月 於美國洛杉磯

海納愚夫：川普執政對美國房市走勢的思考

地產商人川普在美國民眾的抗議示威中，將於2017年1月20日入主白宮，成為美國第四十五任總統。

川普走馬上任對美國房市走勢，將可能產生什麼影響呢？

因為2008年金融危機，美國收緊了對本國居民貸款買房的金融政策。本國居民貸款買房，需要查收入，查信用紀錄，查報稅。並依據這些記錄，倒推貸款額度與利率。

因此，這大大限制了美國本土居民的貸款買房。這一政策能否鬆綁，將直接決定未來美國房市的走勢。

所謂最簡單的美國夢，就是能夠擁有一棟房子，有一群孩子，養有幾條狗。據美國官方統計數據，目前美國房屋擁有率在63.7%，已經降至歷史最低點。

物極必反，否極泰來。

川普上台，作為一個地產商人，相信他對美國房地產了如指掌。美國平均房價現在還不及2006年高點，而同為移民國家的加拿大、澳大利亞、紐西蘭，房價已經一騎絕塵，將美國遠遠拋到了後面。

與2009年的低位相比，美國房價如今已經大幅飆漲。很多人有上漲恐懼症，簡單認為美國房價要下跌。

從目前市場交易看，法拍屋，即所謂破產屋已經非常少了。市場沒有了2013年搶屋的瘋狂，但是，供應面也在持續萎縮。

美國房價經過三年的持續上行，目前市場處於膠著狀態。但是，優質房源，開價公道合理，還是很快就會被買家買走。

舉個實例，筆者曾經在微信朋友圈推薦過的一處房源，位於帕薩迪納，1505 Creekside Ct # B, Pasadena 91107。這棟房子，上市僅僅七天就被買走，比賣家開價高出15000美金。筆者可以想象，這筆交易背後買家競爭的激烈程度。同樣小區同類房源，筆者查詢，2006年交易價格在690000美金。

市場有效供給在減少，才會造成買家競買加價現象，房價就是這樣持續走高的。從租售比看，買房付月供還是比租房划算。

川普上台，重振美國夢。是一句口號，還是會落到實處？

過去多年的全球化，對美國邊遠地區經濟發展造成了巨大的傷害。而民主黨精英無視了這些群體的痛苦，是這次選舉敗北的重要原因。

通過選票革命，在和平中，美國民眾就將民主黨趕下了政壇，這應該是一個社會變革最小的代價。雖然還有很多人不適應，抗議也罷，示威也罷，但是，歷史潮流不可阻擋。隨著時間流逝，一切都將復歸平靜。

保守共和黨上台執政，必將延緩全球化進程。美國將更加關注國內經濟，民生問題。

隨著川普上台執政，美元升值，全球資金迴流美國的大趨勢，將更加明顯。美國仍將是這個世界最安全的國度，她對全世界移民的吸引力，將有增無減。

川普上台，對非法移民是巨大利空，但是對有錢有勢的投資移民來說卻是巨大利好。

而房地產作為金融產品之一，未來走勢，持續上行，或將無法避免。

川普如果鬆綁美國居民貸款買房政策，那麼，對還沒有達到歷史頂點的中低價房產，或將迎來一波較大的行情。

川普上台，美國將往何處去，美國房價將往何處去，讓我們拭目以待！

（海納愚夫，洛杉磯專業地產經紀，網路自由撰稿人，專業著作《話說美國買房》，微信：1397154975）

海納愚夫：想參與購買洛杉磯法拍屋投資的朋友們看過來

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任何投資者均可以全程觀摩愚夫團隊從選房到競買、裝修、出售全部過程。一切皆向投資者全程公開、透明化，這是愚夫團隊的底氣，也是投資者利益、權利、安全的重要保證。

信託資金賬戶隨時接受投資者的監督，每一個賬戶預計每年周轉三到四次，每完成一次交易，從完成競買到房屋出售，即向投資者派發紅利。

有意向投資的朋友請聯繫愚夫，聯繫方式：
微信：1397154975
電話：626 703 5506
郵箱：hainayufu@gmail.com

美國美達地產投資有限公司
海納愚夫地產移民投資團隊

2016年11月 於美國洛杉磯

後記：

愚夫將這則信息在「海納地產客戶朋友服務群」、「美國房產交易課堂微信群」、「華美銀行開戶群」發出后。即獲得三位兄長對愚夫的信任與支持，其中兩位是已經找愚夫買房的客戶朋友，一位是將要買房的客戶朋友。有兩位兄長表示錢已經在美國賬戶上面，沒有用處，可以各出資30萬美金，愚夫非常感激。

但是，為了今後更好的發展與壯大，愚夫首批募資準備吸引六到八位志同道合的朋友進來。這些朋友將分享這個投資資金髮展與壯大的成果，初步想法是第二次融資帳戶200萬美金，我們將與客戶實行55%與45%分紅，多出5%的分紅將由第一批投資客人按資金比例分享；第三批及以後融資將按60%與40%分紅，多出10%分紅，將由第一批投資客人按比例分享其中7%，第二批投資客人分享其中3%。

當然，要實現這個目標的前提是能夠幫助每一個投資人實現年穩定10%以上回報率，以及有能夠及時、安全退出的機制。

愚夫相信，根據資本逐利的本性，只要我們踏實、用心去經營管理好每一筆資金，充分發揮對洛杉磯地產市場熟悉的優勢，找到掘金的方法，我們的信託投資帳戶就能夠持續放大。愚夫始終堅信，利益決定導向，力量決定方向，道義決定人心，方法決定結果。

本次投資信託帳戶將用一個多月時間定盤，事緩則圓。美國馬上面臨感恩節、聖誕節、新年三個假期，初步計劃所有投資資金在2017年元月第一周到位。我們將建立投資人專享微信群，直播從選房開始，到法院競買，裝修出售整個過程，讓投資人心中有數。

在結束本文前，投資帳戶已經達到100萬美金，投資人都是愚夫的買房客戶與准買房客戶。當然，第一個投資帳戶參與人必須是愚夫的客戶與准客戶朋友，而且三觀近似。因為，這個投資團隊是關係到今後發展壯大的基石，同時這也是愚夫未來謀篇布局重要的一環。實現自我價值，持續回報客戶，穩步向前發展，將是愚夫孜孜不倦的追求。


——海納愚夫

海納愚夫：交易的不是房子，而是人心

——寫在參與美國房產交易三周年之際

一、

2013年8月，在與一幫朋友結束拉斯維加斯之行，回到洛杉磯后，我就收到了加州地產局寄來的房產經紀人執業執照。

收到執照，沒有興奮，也沒有激動。因為，我清楚知道，這一切，不過剛剛開始。全美有執照的經紀人，多如牛毛，而能夠活出來的，鳳毛麟角。

時間退回到2013年2月19日，那一天，是我踏入地產經紀培訓學校的第一天。

年屆四十，重拾專業英文，是人生一場巨大的挑戰。但是，我清楚知道，我沒有選擇，面對高山，只有跨越。因為追逐人生某種理想，人到中年，背井離鄉，有幸來到日思夢想的美國。重新打拚，尋找人生新的定位，是人生重大的戰略轉折，也是必須做出的選擇。

面對專業英語，百分之八十的單詞都不認識，更何況理解一段完整的句子。從單詞開始，四個月，我通過了加州地產局的執照考試。

憑著一股毅力、勇氣與堅持，跨越了面前的第一座大山。參加完考試，重新回到社區成人語言學校，看見英語，我有一種想吐的感覺。

人生都是逼出來的，的確如此！前面沒有路時，或許，堅持一下，路就在前方！

二、

作為一個小商人，閱讀與寫作，卻是我人生最大的愛好。

從踏入美利堅的第一天起，我就筆耕不輟。因為價值觀的差異，我曾經面對眾多網友的圍攻，身邊朋友勸我放棄。但是，我始終堅信，身正心正何懼影斜？

陽光下的博弈，曾經是生命的追求。身處自由的土地，面對宵小之人，有何懼之？

通過文字去傳播人生觀、價值觀與世界觀，找到志同道合的朋友，重新搭建跨越世界的人脈資源，是寫作的主要目標。

我清楚知道，我不是一個文學青年，無病呻吟，浪費時間與生命，不僅是對自己不負責任，也是對讀者不負責任。

一年多的堅持寫作，通過網路的廣泛傳播，積累了大量的人脈資源。

2013年8月獲得執照，9月就完成了第一筆交易。看似偶然，偶然中或許蘊含著某些必然。

我始終相信，這世界沒有無緣無故的愛，也沒有無緣無故的恨，一切都有因果緣由。

那時，因為經濟的拮据，我開著一輛破舊的豐田凱美瑞，成交近百萬美元的房子，或許，在洛杉磯地產界，也是一個傳奇與奇迹。

三、

隨著時間的持續，隨著交易的增加，經驗也日積月累。

為了讓讀者朋友更加廣泛深入了解洛杉磯地產市場，2014年9月，我開始了《話說美國買房》的寫作，並通過網路持續連載。

我將自己知道的美國房產交易內幕，毫無保留的告知讀者朋友 。贈人玫瑰，手有餘香。隨著文字在網路上的持續傳播與發酵，很多讀者朋友循著文字而來，因此，我也獲得了眾多客戶朋友的支持與信任，房產交易不斷持續增長與放大。

我非常珍惜因文字而結緣的情份，本著寧願天下人負我，我絕不負天下人的責任感，為客人提供著專業與貼心的服務。

真心換真情，真情換真心。

當然，我也不可避免遇見一些做事缺乏規則、底線與基本道義的人。但是，本著只要不虧欠他人的原則，面對這些人，笑一笑，揮揮手，道聲尊重與再見，我相信，我的路一定越來越寬。

捨得與虧得，又有多少人能夠悟透與看透？

四、

華人世界，因為文化因素，人與人之間，最缺乏的就是真實與誠信。我深知，事業成功的關鍵就是能否打造真實與誠信的口碑。

從邁入美利堅的第一天起，我就開始了《一個中年人的旅美軼事》紀實連載，相當於直播我在美國的生存與發展。

展示自己，開放自己，是贏得他人信任的第一步。四年來，我堅持了下來！

智慧為命運之本，做人為做事之本，信義為立業之本，有恆為成功之本。

面對每一筆交易，嚴謹、認真、負責，站在客人立場，不為交易而交易，不為傭金而交易。永遠秉持，客人至上，服務第一的原則。

客人由懷疑，到信任，再到全權委託。溝通是橋樑，行動是保證。

客人不僅會聽我們如何說的，客人更會觀察我們如何做的。溝通非常重要，行動更加重要。

如果說一套，做一套，只會自毀前程。做得一定要比說得漂亮，才能建立口碑。

五、

中美之間，跨越太平洋，白天連著黑夜。很多客人在美置下房產，就回到了中國。一棟房子，面臨水、電、氣、稅、租等諸多事宜，如果我們缺乏責任心，缺乏擔當，將給客人帶去無盡的麻煩與煩惱。

對客人而言，是遠隔千山萬水的憂慮，而對我們而言，往往是一個電話就可以解決的問題。幫助客人解決問題，不煩客人，是基本的行事準則。

凡事只要換位思考，具有責任、擔當與道義，我們就一定能夠得到客人的理解與尊重。

客人幫助介紹客人，我們的圈子就會越滾越大，我們的道路就一定會越走越寬。

僅用三年時間，我帶領團隊就創造了年近兩千萬美元的銷售紀錄。

我為人人，人人為我。

三年來，我建立了銀行貸款、保險服務、房屋檢查與維修等系列人脈資源網路。

我已經站在行業制高點，房屋交易傭金已經給予了勞動成果的最大回報，我拒絕了產業鏈上任何形式的傭金與回報。

一個人如果什麼錢都賺，將失去品與格。也正因為此，圍繞在身邊的服務鏈，能夠尊重我要求的對客人提供及時、準確與優質的服務。同時，我也贏得了他們的尊重與信任。

六、

對待工作，我是一個認真而且較真的人，力求完美。秉持客戶的事無小事。及時、準確，並且具有預見性的幫助客人解決與處理問題，與客戶建立良好的溝通渠道。日積月累，理解、信任與尊重，因此建立。

當然，生活中我又是一個很隨和的人。或許因為豐富的人生閱歷，面對形形色色的各種購房客人，我都能夠與他們打成一片。

三年來，我見識過各種各樣類型的人，專家學者、商賈佳人、官商二代，坦誠相待，真誠示人，就如魚得水。

換位思考，理解與尊重中美之間不同的文化，不同的行事風格與作風。基於人性，很多時候，需要我們陪著客人一起去碰壁，一起去改變，只有如此，我們才能贏得信任與尊重。

人生路上沒有如果，只有結果與後果。

這波移民大潮，史無前例。大潮洶湧，激情澎湃，在大潮中，我們能否脫穎而出，拭目以待！


2016年12月 於美國洛杉磯

海納愚夫：說說2017年美國房市

美國房屋市場2016經歷了相對平靜的一年，進入2017年，開始了再一次的火爆。

2017年春節以來，一直都比較忙碌。案子不斷，看房不斷，客人接二連三。

房價因為供需失衡，一個字——漲！兩個字——跳漲！

筆者在交易過程中，出現了2015、16年不曾遇到過的現象，一個房子經常出現10到20個買家競價。能否買下一個房子，不僅需要比實力，還要比魄力，在市場合理價格範圍內，誰能加價更多，誰就是贏家！

筆者似乎出現了錯覺，這不是在買房，這是在搶房！美國作為一個完全市場經濟國家，市場就像一隻無形的手，無時無刻不在起著巨大的調節作用。

供應在縮小，需求在增加，經濟在復甦，而這一切，不會因為美國進入加息周期，影響房價上漲的趨勢。

七年一個輪迴，美國2010年前後破產的人群信用得到修復，再一次回到市場。需求再一次爆發，房價再一次暴漲，這就是2017年市場的格局。

2017年，伴隨房價暴漲的同時，房屋租金也出現了暴漲。租金暴漲，真實反應了市場的需求。同時，租金暴漲，相對平衡了過去幾年房價的大幅上漲，形成了相對的良性循環。

美國房價的整體走勢，剛剛越過2006年高點，有的區域在接近或者平衡2006年高點。而縱觀美國房價歷史走勢，一浪高過一浪，而且需要高過一大截，才有可能回調。

從時間，幅度，高度看，美國房價上漲還需時日，回調的格局還沒有出現。

商場如戰場，兩強相遇勇者智者勝。

三思而後行，謀定而後動。但是，猶豫不決，不能適應市場，尊重市場，我們也終將被市場所淘汰。

2017年終將過去，當我們回望歷史時，美國房價走勢曲線或將出現直線上升，重現2013的格局。

2017年4月 於美國洛杉磯

海納愚夫：從住房看美國社會階層

一、

美國作為一個老牌資本主義社會，自1864年南北戰爭結束，美國本土進入和平發展時期，至今已經150餘年。

二戰期間，日本偷襲美國外島——夏威夷珍珠港。美國直接將日本打殘，日本成為了美國在亞洲的小弟，國防安全至今依靠美國保護。

依靠制度、科技、教育、軍事、文化等優勢，美國成為世界老大，沒有國家可以撼動。美元作為一種世界性的貨幣，縱橫天下，馳騁江湖。

而房產作為貨幣的一種隱形形式，美國房產隨著美元，也成為了全世界有錢人追逐的產品。

美國東岸紐約，西岸舊金山、洛杉磯，因為城市格局的世界化，房價居高不下，節節攀升，成為了世界人民藏富的工具。

二、

據美國相關部門統計數據顯示，美國居民自有住房比率近64%，無房比率近36%。美國有錢人照樣買房，而且同樣越買越大，越買越豪。人性，不分種族、國界、膚色。

在美國，您住在什麼地方，直接就體現出您的社會地位與階層。窮人毗鄰而居，富人相鄰而棲。

同樣的房子，在不同的區域，價格可能天上地下。區域決定價格，人群決定階層。物以類聚，人以群分。

而這一切，不需要行政手段來調節。市場就像一隻無形的手，無時無刻不在起著巨大的作用。

資本主義社會，一切靠資本來說話。資本背後是背景、能力、智慧、知識等綜合因素的博弈。公開、公平、公正、客觀。

您是一隻什麼鳥，在這個社會，都能夠找到飛翔的天空。

當然，人生而就是不平等的。有的人出生就在豪富家庭，有的人出生就上無片瓦、下無立錐之地。在美國，不拼爹，也是不可能的。

只是，美國社會上升通道還算通暢，如果您真有過人之處，能夠引領世界潮流，不找關係，英雄也能夠找到用武之地。天高任鳥飛，海闊憑魚躍。

三、

作為洛杉磯專業地產經紀，因為工作關係，筆者經常奔波於大洛杉磯地區的角角落落，有幸對洛杉磯了如指掌。

洛杉磯靠山臨海，陽光燦爛，空氣清新，天空湛藍，吸引著全世界移民來此定居。

在洛杉磯，豪富群體居住要麼靠山，要麼臨海。遠離商業區，是富豪們選擇居住地的共同特徵。便利性，不是房價走勢的決定性因素。

洛杉磯十數條高速，縱橫交錯。但是，與人均一輛汽車的保有量比較，洛杉磯交通，讓人頭疼。上下班時間，堵車成為了洛杉磯的常態。

當然，住豪宅的群體，不需要與屌絲們在上下班時間去「享受」洛杉磯擁擠的交通。

沿著太平洋海岸線，富人們的住宅佔據了絕大部分區域。洛杉磯縱橫交錯的地貌、丘陵山區，形成山景、海景，這些區域，自然成為高端品質住宅區。

高房價與安全社區、好學區、好環境，相輔相成。在美國，因為市場的透明性，投機鑽營，幾無可能。

在美國購房，筆者常與客戶講，不要想佔便宜，我們不吃虧就好。市場博弈，如果缺乏專業知識、信息渠道、博弈規則，憑什麼便宜讓您撿了呢。

在美國購房，也是一個與自己不斷妥協的過程。妥協的過程，也就是不斷調整自我分層的過程。

與相同層次群體毗鄰而居，或許，您才會更加舒服。

2017年4月  於美國洛杉磯

海納愚夫：說說美國租房的一些遊戲規則

由於我們管理眾多房源，這些房源大部分都是我們幫助客人買下來的。很多投資類房子完成交割手續后，客人委託我們獨家代理繼續向外招租客人。

美國租房，通常都是年租合約，沒有任何傢具，不管水、電、氣、網，都由租客以自己名義去開通。租客憑著這些憑證，就可以安排孩子就近入學。

我們在工作過程中，經過房主授權許可，房子進入加州地產交易平台，即Crmls.org。經過我們專業經紀人授權，各大公眾平台，如Zillow、Redfin，才能跟進公開發布。賣房也是一樣。

租客可以通過經紀人聯繫我們先現場看房，也可以自己聯繫我們現場看房。房子看中后，遞交租房申請，申請資料包括：

第一、銀行存款月結單，這是租客的資金保證；

第二、上一年度報稅紀錄表，這是租客收入的重要憑證；

第三、工作證明與收入證明文件；

第四、信用記錄分數；

第五、居住人員狀況，需要提供駕照等身份信息。

以上資料缺一不可，如果租客拒絕提供以上任何資料，都將被我們關在備選的門外。

有了這個程序，我們就將職業租客，二賴子租客阻擋到了門外，避免招到不良租客。

當然，因為中國文化，很多讀者會有疑問，如果租客提供假材料怎麼辦？我們是否對上述資料進行查證？

坦白告訴大家，我們不會對租客提供的資料進行查證，我們也不會懷疑租客提供資料的真實性。但是，我們會有邏輯上、常規上的判斷。

有一些房子，因為性價比高，可能面對一大堆租客提供的資料，我們要從中找出最優質的租客，那麼我們就會對租客提供的資料進行比較。

在美國做事，都是本著我相信你的原則，如果你膽敢造假，一經發現，不僅是道德上的問題，而是可能涉嫌犯罪。偽造文件，或將面臨牢獄之災。所以，本著這個道理，不會有租客為了租一個房子，去偽造假文件。

而每一個租客提供的資料，條件好壞都是不一樣的。我們比較后，選擇一個有誠意的，有支付能力的租客，將房子租給他（她）。

我們現在管理數十棟房子，基於管理的經驗，租客以家庭為單位，對房子的維護保養相對最好，租給學生損耗最大。租客通常三年，最多五年必須更換一次，否則房租不易上漲，很難跟上市場節奏。

管理房子只是我們業務中的一部分，也是不賺錢的部分。我們收取客人的費用，坦白說不夠我們的付出與支出。當然，作為一個商人，不是每一塊業務都必須賺錢。

房屋買賣、法拍屋投資交易，才是我們盈利的關鍵部分。房屋管理只是為了積累客源，為了今後數年獲得房子獨家銷售代理權。

當然，在房屋管理服務過程中，我們從來沒有半點馬虎。有的房子維修維護問題多，有的少，我們有四批長期合作維修人員，幫助客人以最小代價，維修好房子，是我們最高原則。

基於美國這些租房原則，新移民登陸租房，就比較麻煩。當然，這個問題也不是問題，一次性交半年租金，或者一年租金，多交一個月押金，就可以租下房子了。

美國本土租客通常是一個月押金，一個月房租，按月交付。

2017年6月 於洛杉磯

美國海納愚夫地產團隊中國辦事處成立

為了更好的服務新老客戶朋友，拓展中國市場，搭建中美之間更好的服務平台，適應發展的需要。經過慎重考慮，我們在完成「洛城房產」公眾號的建設后，決定在中國北京、上海、深圳、成都設立辦事處。各辦事處的功能如下：

一、幫助客人了解美國買房流程，投資基本規則；

二、幫助客人辦理美國銀行開戶事宜，了解美國買房貸款規程、利率及相關關鍵點；

三、了解客人需求，投資房產金額範圍，組織新老客戶聚會，組織赴美看房團；

中國北京辦事處
電話號碼：13520044128
微信號碼：US-LAL
聯繫人：安寧
安寧，北京大學醫學部畢業，先後遊歷美國、西歐法國，日本、韓國等東南亞國家，有美國置業經歷，熟悉美國購房流程與規則。為北京及周邊地區的朋友提供全面的赴美置業諮詢服務。


中國上海辦事處
電話號碼：17701788287
微信號碼：capity001
聯繫人：Capity
capity，本科畢業於上海交通大學船舶系，碩士畢業於香港大學工業工程與物流管理，曾就職於挪威和德國船級社，在美國生下兩個孩子並置業，作為全職媽媽之餘，為上海、江浙及周邊地區的朋友提供全面的赴美產子置業諮詢服務。


中國深圳辦事處
電話號碼：13528748295
微信號碼：xiafeng0755
聯繫人：夏豐
夏豐，畢業於新疆大學俄語系，長期從事對獨聯體貿易，曾常駐中亞多年，現定居於深圳，有美國置業經歷。為廣、深及周邊地區的朋友提供全面的赴美置業諮詢服務。


中國成都辦事處
電話號碼：18628355226
微信號碼：EmmaWD
聯繫人：哆啦
哆啦，本科畢業於西南財大，在中國銀行工作一段時間之後赴美國留學並取得MBA學位。之後在美國工作、定居。在美國有兩次置業經歷，並有美國貸款公司工作經驗。現居於成都，為成都、重慶及西南周邊地區的朋友提供赴美置業諮詢。

各辦事處初創成立，在服務功能上或有諸多不完善之處，希望廣大客戶朋友理解。作為一個發展中的團隊，我們的服務定將日趨完善，並得到客戶朋友的支持與認可。

美國海納愚夫地產投資團隊
美國海納地產投資有限公司
（Hayner Realty USA INC)


美國洛杉磯辦公地址：

亞凱迪亞（Arcadia）：
556 Las Tunas Dr, #101 Arcadia, CA 91007

羅蘭崗（Rowland Heights）
17578 Colima Rd, Rowland Heights, CA 91748

爾灣（Irvine）
1000 Roosevelt, Irvine, CA 92620

美國聯繫方式
電話號碼：626 703 5506
微信號碼：haynerrealty
郵箱號碼：hainayufu@gmail.com


歡迎圈內朋友們就近與各辦事處代表聯繫，做好赴美購房的準備工作，加入我們團隊組織的赴美購房團，我們將免費提供購房諮詢、購買機票、陪同赴美、安排美國食宿、看房選房、辦理貸款，一站保姆式服務。

北京的安寧，才女加美女一個，工作經驗豐富，與人溝通能力強。多次往返中美兩地，也曾經隨俺看過房。孩子在法國留學，也去過西歐多個國家，海外生活經驗豐富。

上海的Capity 是我們的客戶，找我們買房，都一直未曾謀面。不過她是一個善良、智慧、大氣、善解人意的美女加才女。本科畢業於上海交大，香港大學研究生畢業，在美國生了兩個孩子。

深圳的夏豐，是我們的客戶，做對俄羅斯的貿易，精通俄語。做銷售工作多年，與人溝通能力強，很有親和力。我們曾經在洛杉磯朝夕相處一個多月，親如兄弟，他為在洛城買房，曾赴洛杉磯兩次。

成都的哆啦，本科畢業於西南財大，美國留學研究生畢業，留美工作獲得綠卡后回國，成為跑卡一族，來洛杉磯多次，常住俺家，還曾經給俺抓壯丁，做過我的臨時助理，也是美女加才女一枚。

海納愚夫2018年於美國洛杉磯

海納愚夫：有感於2018年春節客戶聚會

2018年2月17日，農曆正月初二，來自世界各地的客戶朋友，從洛杉磯多個城市聚攏到新港灘（Newport Beach）。

中午一點左右，近120位客人到達指定地點，參加海納地產組織的2018年新春遊艇聚會活動，參與人數創造了海納地產客戶朋友聚會新的紀錄。

為組織這次活動，我們一個月前就開始了大量準備工作，聯繫遊艇，確定人數，組織報名。

凡事豫則立，不豫則廢；謀定而後動，三思而後行。

由於每一個個體都受到一定時空限制，整個遊艇人數上限144人，最後幾天，人員變化非常頻繁，有的來不了，又有很多新朋友申請加入，造成人數只能憑著感覺來判斷。

所以，讓人最擔心的是人數超過限制，這將讓組織者處於非常尷尬的狀態。不過非常幸運，一切順利，遊艇人數剛剛接近上限。

遊艇在下午1時45分出發，還是有個別朋友因為堵車因素，耽誤了登船。所以，只有來年再彌補遺憾。

遊艇從新港灘港口出發，兩岸風光，盡收眼底。駛出港口，進入大海，一望無際。大家非常幸運的看見了灰鯨，老外引航員介紹說，我們運氣非常不錯！

本次聚會，來了很多老朋友，同時也來了很多從未謀面的新朋友。愚夫感恩大家的支持與參與！

三個小時的船上時光，伴隨著優美的古箏演奏，進入了高潮，孩子們也積極的參與了演唱。

下午四點三十分，海上遊艇聚會結束。大家驅車趕往聖蓋博全統廣場海鮮半島酒樓，辛苦了半天的客人們，在晚上近七點，隨著客人陸續到齊，開始了晚宴。

本次聚會活動，順利圓滿成功。愚夫感謝大家的支持，感恩每一位朋友！

永久、持續回報每一位客戶朋友，將成為海納地產的精神與文化，並將深入骨髓。

2019年，期待我們再聚首！

2018年2月 於美國洛杉磯

美國海納地產房屋買賣出租管理服務工作規程

文：海納愚夫

第一部分
接受客人諮詢；
幫助客人了解美國購房基本規則；
美國銀行開戶；
（無論現金還是貸款買房，購房資金都需要從美國國內銀行賬戶進入Escrow專有購房賬戶，所以，美國開戶是必須的。）
往美國匯款指導；
了解客人購房預算；
了解客人購房目標區域；
了解購房目的：投資、自住、先投資后自住；
幫助客人做好貸款購房前期準備工作；
（首付資金通常到位兩個月才能獲得較低成本貸款，快速貸款利率通常比較高。）
幫助移民簽證與旅遊簽證登陸客人，查收入客人及不查收入客人，與不同銀行貸款專員對接；

以上由海納地產中國各辦事處與美國置業顧問配合完成

第二部分
根據客人需求，提供相應房源供客人參考；
客人登陸美國，安排相關接待；
辦公室會見，進一步明確客人需求；
根據客人需求搜索在售房源；
聯繫預約房源，安排現場參觀；
現場陪同客人看房；
陪同客人查看目標區域內所有目標在售房源，讓客人心中有數；
與客人分析比較現場參觀在售房源；
找出目標選擇，做出一二三備選方案；
針對目標房源，與賣方經紀溝通，知己知彼，百戰不殆；
根據市場情況，與客人溝通制定出價策略；
出價后，加強與對方經紀溝通，良好積極主動溝通，是成功的一半；
購買協議達成，房子進入公證行（Escrow）辦理交割手續；
安排買家匯出訂金；
安排房屋檢查；
處理買賣中的各種文案；
協助買家與貸款銀行專員協作辦理貸款；
聯繫保險公司保險估價；
根據房屋檢查與市場狀況，最後一次討價還價，移除後悔條款；
根據貸款進程，移出貸款條件；
協助客人辦理貸款簽字手續；
客人不在美國，協助辦理授權簽字代理文件；
簽署貸款文件后，協助客人匯首付款到公證行（Escrow）；
做房屋檢查驗收；
公證行辦理交割手續、完成產權登記后，收取房屋；

以上由海納地產美國銷售外勤人員與銷售總監配合完成

第三部分
房屋自住
協助客人完成水、電、氣、垃圾、無線網路的開通；
協助客人完成孩子入學工作；
協助客人完成水、電、氣、垃圾、無線網路、物業管理費（HOA）賬戶建立與自動支付鏈接；
提醒客人每年地稅繳納；

以上由海納地產客戶服務中心與銷售外勤協作完成

第四部分
房屋出租
在房屋檢查時完成房屋照相及照片存檔；
做好出租Listing準備，房屋產權轉讓登記完成，即刻進入MLS系統，進入出租房屋市場；
為房子配備好經紀人專用鑰匙盒子與密碼盒子，保證意向租客順利及時看房；
為意向租客發送申請表格；
審查租客申請人信息，包括報稅收入、工作證明、收入證明、信用分數、銀行存款證明等信息；
同時將申請人信息及時發送屋主，並告知租客基本信息情況；
根據租客資料，選出目標租客，報告屋主，徵得屋主同意后，製作租房合約；
租客與屋主雙方簽字后，收取租客房屋一月租金與押金；
安排租客在支付租金與押金時，將雙方經紀傭金單列開出支票；
將扣除傭金后剩餘的租金與押金，存入屋主指定賬戶；
協助租客完成房屋的交屋工作，及租客入住后的維修維護；

以上由海納地產房屋管理中心與銷售外勤、內勤協作完成；

第五部分
房屋管理
物業管理（HOA）費支付：賬戶設立、自動支付鏈接建立，注意相關用戶名與密碼的建檔；
保險費用支付：每年保費的延續，保證無縫對接，保證房子的安全；
房產地稅的支付：不同銀行貸款，地稅支付方式不同，有銀行代繳，有需要自己繳納；
房產特別稅支付：需要按時交付；
房屋維護：
租客報案房屋維修，需要租客提供文字、圖片資料，並留檔備屋主查看；
安排維修人員上門維修，維修人員需要留存修復前後照片，留檔備屋主查看；
每月定期將有維修歷史的房屋圖片、文字、費用報告屋主；
安排從公司賬戶先行支付維修費用，保證維修人員及時獲得勞動報酬；
安排租客交付下月租金時，單開支票支付維修費用；
屋主對維修有異議，管理人員根據工作日誌，耐心解釋，屋主仍不遵守規則的，由公司支付維修費用，下一年解除該房屋管理服務協議；
房屋管理服務人員必須避免小的維修維護問題，造成租客不付租金，最後上法庭的大問題。避免與屋主發生正面衝突，人上一百，形形色色。對不講道理的屋主或者租客，我們寧願吃一次虧，本著大事化小，小事化無的原則處理問題。和氣才能生財，妥協才能共贏。
海納地產不僅在房屋買賣上要做出口碑，我們在房屋管理服務上同樣需要做出口碑。
房屋管理費用收取：
完成每一個房子出租時間的檔案管理工作，根據時間段，收取管理服務費用。

以上由海納地產房屋管理中心服務人員完成，其它部門協助。

第六部分
房屋出售
與委託人初步交流，達成意向協議；
現場進入屋內查看，達成具體操作協議；
根據房屋狀況、周邊交易歷史準確估價；
安排專業人員進屋照相；
搜集整理房屋資料，安排房屋進入MLS專業銷售平台；
安排房屋開放參觀；
收集買方Offer，及時轉發，並及時報告賣主；
達成交易協議后，房子進入公證行，協助雙方辦理交割手續；
辦理交割文案處理；
安排白蟻檢查，協助賣家處理相關問題；
把握交易進程，協助賣家搬家安排；
完成交割，協助賣家獲取買房資金；
賣家售後服務，提供賣家再次赴美相關服務。

以上由海納地產銷售外勤與銷售內務總監協作完成

海納愚夫 2018年 於美國洛杉磯

海納愚夫：中國公民美國售房的幾個關鍵點

首先，進行稅務規劃，申請一個美國稅號是必不可少的。平常申請，不到二百美金就可以搞定；加急申請，筆者遇見的是經辦人要五百美金。

第二，進行合理估價，確定房屋上市價格。美國房屋市場完全公開透明，價格開高，無人問津；價格開低，眾人哄搶，價格自然上升。房屋估價，根據周邊同樣房屋近期成交價（已經closed）、在售價、正在交易過程中的價格（Escrow辦理交割收續中），三位一體，即可預估房屋的價格。開一個合理公道的價格，有利於房屋及時售出。

第三，尋找合適的經紀人。美國賣房比較重大的費用有經紀人傭金，通常4到6個百分點之間，Escrow與產權保險公司費用，這筆費用在房價千分之1.5與2.5之間，通常賣方有選擇Escrow與產權保險公司的權利，所以，這部分費用應該可以通過自己的經紀人尋找可靠的escrow，將費用控制在千分之一點五以內。

第四，懂得妥協及時成交。一棟房子上市，會有很多潛在買家看房出價，如果買家出價在目標範圍內，應該通過經紀人及時與買家協商、溝通，達成交易。如果一棟房子上市四周還沒有進入公證行（Escrow），房子降價或將成為必然，而且將越來越難賣出。一棟好房子都可能很難售出。

第五，及時申請退稅。根據加州法律，中國公民美國售房后，如果沒有美國綠卡、居民身份，沒有美國社會安全號與稅號，公證行（Escrow）將代扣房價18.33%，其中15%上交美國聯邦國稅局，3.33%上交美國加州州稅務局。這兩筆代扣款，需要找到合適的稅務師申請退款，三五個月，或可退回美國聯邦15%的預扣款，這必須在賣房前作出規劃，才有可能。長則可能需要一到兩年，甚至如果申報出現問題，將很難退回。

第六，房屋售出后的掃尾工作。及時關閉水、電、氣、Wi-Fi、電話、垃圾等服務，並結清相關費用，避免留下不良記錄。

2018年 4月於美國洛杉磯

海納愚夫：美國房屋出租管理比交易更重要

進入美國房產行業已經將近五年，五年來，累計交易與出租房屋近百棟，目前管理出租房屋服務近四十棟。

幾年的工作經驗與歷程，深感房屋出租管理比交易更加複雜。房屋出租管理作為房屋買賣的後續服務，筆者沒有像大多數經紀人一樣，將房屋出租管理外包。因為如果外包，外包公司將會以盈利為主要目標，而不會以客戶服務體驗為核心價值，必將給客人帶來不舒適感。

縱觀洛杉磯房屋出租管理市場，目前沒有一家公司做出良好的口碑。大家都盯著眼前房屋買賣的巨大利益，對費力不討好，費時又費事的出租管理服務，很難用心與上心。

房屋出租管理，是購房投資人美國房產安全、房產升值的重要保證。可以說，是比房屋買賣更重要的延伸服務。

中美房屋出租遊戲規則差異很大，對房屋在出租過程中遇到的問題，必須及時處理。否則，就會小事釀大，大到難以收拾，最後租客拒付租金，甚至反訴屋主，給屋主造成巨大損失。

從尋找租客開始，就必須遵守美國遊戲規則。美國作為一個數字化管理的社會，我們必須透過冰冷的數字，去尋找合適的租客，而不是見面憑感覺。

任何社會都有好人與壞人，老美也一樣，上帝與魔鬼並存，富人與窮人並存，君子與小人並存。數字脈絡背後，就是一個人真實的反應。

選定租客，在租客入住后，我們需要為租客灌輸妥協、合作、共贏的價值理念。本著小事租客能夠自己解決，就盡量自己解決，避免為屋主增加更大負擔，在租金增幅上也盡量照顧租客，實現共贏。

屋主隨意上漲租金，也會造成租客不穩定，房屋空置期就會更長，對屋主也得不償失。

筆者在房屋管理服務過程中，也遇到一些只考慮自己利益的屋主，這讓筆者團隊在中間就非常難受，為避免事情最後造成不可收拾，筆者通常先墊資解決問題，善始善終，合同期滿即刻取消與客人的服務合作。

每一棟房屋在出租過程中，都或多或少會產生一些問題，作為投資人，一定要有正確心態面對出現的問題。蟲害、水管、空調，甚至黴菌，都是容易出現問題的環節。筆者有很多自住房客人，也經常找筆者介紹維修工人。

依據筆者經驗，每一個投資者，每棟房子每年應該作出1200美元預算維護費用。

中美之間，跨越太平洋，白天連著黑夜，很多投資者買下房子后，以為萬事大吉。無論房子空置還是出租，都牽涉著方方面面的事情，地產稅、物業費、保險，房屋維修維護等等繁瑣事情，比房屋買賣更加重要。

2018年4月 於美國洛杉磯