話說美國買房

愚夫所著《話說美國買房》、《華人在美國》、《洛杉磯商道》、《愚夫美國隨筆》將於近期集結印製成書。在2016年度上海、廣州、北京相繼開展的海外房產移民展上，免費向讀者朋友贈送3000本。為大家赴美購房，旅美生活，送上精神的盛宴。愚夫堅信，贈人玫瑰，手有餘香！這也是愚夫拓展中美房產交易市場的重要戰略舉措之一。

    ——海納愚夫 2016於洛杉磯

經過緊張籌備，歷時兩年多，愚夫所著作的《話說美國買房》丶連同《華人在美國》丶《愚夫美國隨筆》丶《洛杉磯商道》已經集結成書，在2016年上海海外房產移民展上，免費向讀者朋友發送1000本，至3月26日下午3點，1000本書全部派送完畢，上海光大移民展會提前結束。5月6日到8日，北京丶廣州將分別繼續派送1000本，歡迎大家去現場取書。

——海納愚夫 於美國洛杉磯

六十六說美國買房——美國房屋買賣的一些技巧

文：海納愚夫

熟能生巧，勤能補拙。知己知彼，方能百戰不殆。

愚夫參與美國房產交易兩年多，認真學習，刻苦鑽研，由最初的菜鳥，一步步精通美國房屋交易的規則與流程。現在能夠幫助客人在交易過程中，遊刃有餘，愚夫感謝兩年來，陪伴愚夫成長的客戶朋友們，您們就是愚夫一生的貴人，兄弟、姐妹、朋友！

美國作為一個以二手房源為主的市場，市場公開、透明，而交易過程中的競價法則，就要求市場參與者必須熟悉市場，深刻認識市場，才能真正把握市場的脈搏，在交易過程中，方能掌握市場的主動權。

在愚夫最近一月的三筆交易中，有兩棟房子降價成交，有一棟房子加價成交。

加價成交的房子上市僅僅三天，第一次OPEN HOUSE，即開放參觀后，我的朋友就看上了。此前我帶這位哥們，看遍了目標範圍內的所有房源，對所有上市房源進行了比較，這棟房子開價非常公道，而且偏低。

我們要買下這棟房子，必須快速屏蔽其他競爭對手，避免更多的人參與進來。哥們資金已經全部到位，而且全現金交易，這是我們最大的優勢。

全價OFFER，接受賣家的開價條件，並逼迫他24小時回復。但是，在市場同價位房源中，賣主並不缺買家，所以對方拖了一天，開出了並加價一萬美金，三十天完成交易，或者七天關閉公證行，加價兩萬美金。最後，與哥們商量后，我們選擇了接受三十天完成交易，加價一萬美金的條件。

當然，在這個過程中，為消除哥們的疑慮，我向他展示了過去半年到一年內，相同區域，同類房源的成交價格。有了當前市場目標上市房源的橫向比較，再加上過去半年類似房源成交價格的縱向比較，交叉一看，就清楚對方加價一萬美金是否合理。

這世界，沒有人是傻瓜，特別是從「槍林彈雨」中，來到美國的華裔新貴群體。

另外兩棟房子，其中一棟開價825000美金，此前客人多次參與競買失敗，心態有些著急，想急於買下一棟房子。客人通過Zillow圖片及房源資料，選中的這棟房子，也是市場上同類房源中相對最好的了。

客人在中國，春節赴洛杉磯與愚夫見面看過兩天房子，回到國內后，就委託愚夫代為上門查看，參與競買。坦白說，這種信任，愚夫既感榮幸，也深感壓力。2015年愚夫也曾經這樣幫助客人買過一棟，但是這位客人很快回到洛杉磯，並在成交前做了確認。

愚夫通過微信小視頻，以及照片，兩次將這棟房子全方位，立體式傳給客人看，並告訴這棟房子的不足之處。客人在接受了這棟房子的不足后，我們開始出價。


由於客人此前多次競買失敗，都因為開價過低。所以，客人準備79萬起價。但是，愚夫分析了這個房子，及周邊同類房源成交狀況，以及此房的歷史交易，建議從78萬開始。因為愚夫憑著自己的市場悟性，認為不會有很多競爭對手。

客人聽從了愚夫的建議，78萬的價格開出后，我們得到了對方79萬的回復，直接降了三萬五千美金。房子上市也不過二十餘天，如此回復，說明賣家急於想賣了。

按一般經紀人的思維模式，一定是說服客人接受這個價格，交易達成，就可以賺取傭金了。並且這已經是客人的預期，而且，客人本來可以接受比79萬更高的價格。何必折騰呢？！

但是，為客人爭取更大的利益，是愚夫交易永遠不變的準則。愚夫絕不僅為賺取傭金而交易，而始終將保護與爭取客戶利益放在交易的第一位，長此以往，愚夫才能做出洛杉磯房產交易市場的口碑與品牌。

在掌握了賣家的心理狀態后，愚夫建議客人放平心態，再殺價五千美金，如果對方不接受，我們再商量下一步方案。非常幸運，對方接受了我們再殺價五千的條件，交易達成，房子進入公證行辦理交割手續。

當然，愚夫最感傑作的一筆交易，是幫助圈內一位認識三年多的兄弟，在LA VERNE買的一棟房子，這棟房子，此前圈內有一位大哥去看過，也非常喜歡，但是因為資金沒有到位，被迫放棄。

房子的味道，是多年歷史的沉澱，凝聚了房主很多的心血，愚夫非常喜歡這棟房子。La Verne是一個有百分之七十五白人族裔的社區，這位兄弟夫婦語言能力強，生活在這個老美社區，不會有任何障礙，他們也非常喜歡這棟房子。

房子上市價格，由最初的八十多萬，降到789000美金，已經上市五十多天。去年愚夫在這個城市幫助一位兄長，買過同樣戶型的房子，當時成交價格781000美金。

這位兄弟聽從了愚夫的建議，從76萬開價，雖然對方急於想賣出，如果我們開價太過離譜，引起對方反感，將很難獲得好的價格，達成交易。

愚夫同時建議這位兄弟，如果對方低於789000美金回復我們，任一價格，我們都要選擇接受。此前他們也多次競買失敗。

但是，令愚夫沒有想到的是，對方接受了我們76萬的價格，一擊而中！當然，我們都很開心。

愚夫分析了對方接受我們價格的原因，一是賣家當初買入時僅145500美金，本來就低；其二是賣家已經折騰了六十多天，不斷的接待看房人，已經不甚其煩，心理已經發生了細微變化，賣房價格的預期也在不斷下降；其三是LA VERNE作為一個老美社區，隨著華人入駐，老美就要開始撤退，而缺乏語言能力的華人，又很難選擇La Verne，所以形成了暫時的真空，房價沒有奇洛崗漲勢火爆。

當然，在交易過程中，同樣也有運氣的成分。同樣的房子，按理說，今年應該比去年高，但是，我們卻以更低的價格成交，不能不說，是這位兄弟夫婦運氣不錯！

美國房屋交易，是在公開、透明市場環境下的博弈。房屋上市時間，賣主開價、回價，歷史交易，周邊同類房屋成交價格，當前市場格局，這些都構成了交易過程中博弈的要素。

要看清這些要素，除了專業、專註與專一，還需要一點點悟性，而這個悟性，不僅是交易經驗的積累，還需要智慧。

2016年3月 於洛杉磯

歷時一月，4月4日將完成交易的一棟房子，成交價97萬美金。

六十七說美國買房——說說美國房屋交易過程中的開價

文：海納愚夫

美國房屋交易過程中，當我們看中一棟房子，接下來就是出Offer。

美國房屋交易有標準格式化合同，這份合同很好的平衡與保護了買賣雙方的利益。而交易過程中，合約附加條款，比如房屋交易價格，移除房屋檢查條款，完成交易時間等，是參與交易各方需要重點關注的。

而價格無疑是重中之重。

所以，當我們看中一棟房子，出價就顯得非常重要。買家開出的價格，不僅反應買家經紀人是否專業，還能反應買家是否具有誠意。

出價，必須尊重市場，脫離市場的開價，可能會讓對方反感。遇見心胸狹窄的賣家或者經紀人，還可能惡言相向。

在美國生活久了的朋友，如果對美國房產交易略知一二，在參與美國房產買賣時，知道不能隨便亂開價，因為亂開價，不僅是不尊重對方的表現，也是不尊重自己的表現。

試著換位思考一下，您擁有一個市場價值百萬美元的物品，一個買家說80萬賣給他，您會如何反應呢？

無非有三種，第一種，直接告訴對方，哪兒涼快哪兒呆著去，因為您覺得對方太不靠譜，不予理睬對方。

第二種，友好大度的告訴對方，我的物品需要100萬美金，不講價，能接受就買，不能接受，就請放棄。

第三種，教訓對方一頓，說對方根本不懂市場，再不理睬對方。

愚夫在交易過程中，上述三種情況都曾經遇見過。

由於中美文化的巨大差異，剛剛登陸美國買房的朋友，將國內購房的思維模式帶到美國，可以說，很難達成目標，完成交易。

過去將近三年，客戶朋友陪愚夫一同成長，愚夫也在陪伴客戶朋友一起改變。

因為有著共同的文化成長背景，愚夫非常理解剛剛來到美國買房客戶朋友的思維模式，但是，愚夫清楚，給予他們時間，給予他們參與交易的經歷，他們一定都會去改變。

而且，愚夫發現，那些聰明與智慧並存的人，改變與適應的速度非常快。因為強者生存，適者生存，是世界通行，亘古不變的真理。

面對一個好房子，市場機會可能轉瞬即逝，任何猶豫或者胡亂開價，直接就失去機會，這就是自由市場競爭的魅力。

而愚夫在交易過程中，經歷了多個這樣的案例。客戶朋友經歷后，就會非常尊重愚夫的專業市場分析，對愚夫的建議，言聽計從，這就是專業的力量。

當然，愚夫會將自己的專業毫無保留的告訴客戶朋友。愚夫深知，只有客戶朋友與愚夫思維模式一致，看問題的方法相同，我們在共同決策與工作過程中，才能建立彼此的默契與信任，才能更好的達成共識，實現目標。

對任何一個目標房源，愚夫都會將當前市場同類房源搜索進行橫向比較，還會對最近半年至一年同類房源成交價格進行縱向比較，兩者交叉，再結合當前市場格局綜合比對分析后，得出一個自己的評估價位，通常都會八九不離十。

再結合賣家心理狀態，進行開價。在市場交易中，殺價是非常正常的行為。但是，殺價具有非常強的技巧性。合理範圍的殺價，可能達到目標；而超越合理範圍的殺價，可能徒勞無功，而且引起賣家反感。當市場處於賣方市場時，賣方就會不予理睬，買方直接失去機會；當市場處於買方市場時，賣方或許會討價還價一番，但是達不到賣方的預期，賣家不會接受OFFER。

愚夫常說，換位思考，不停的換位思考，我們才能更好的實現自己的目標。尊重他人，就是尊重自己。

美國，作為一個市場經濟國家，在市場交易過程中，很難有便宜可撿，因為市場就是一隻無形的手，便宜的東西，大家會一擁而上，進行爭搶，價格自然上升。

我們貨比三家，也不會吃虧。要價如果脫離市場，將無人問津，這就是市場。

所以，參與市場交易，不僅僅需要經驗，還需要智慧，如果懂得一些心理常識，或許更能如魚得水，市場，就是一種博弈，參與其中，我們或將可以享受博弈的樂趣。

2016年4月 於美國洛杉磯

六十八說美國買房——說說爾灣的房屋市場

文：海納愚夫

爾灣（Irvine），位於大洛杉磯地區東南方向，屬於橙縣郡（Orange County）所轄範圍。

從洛杉磯市中心沿著五號高速一直往南，就可以開車直接到達爾灣。

從洛杉磯國際機場沿著405號高速一直往南，也即聖地亞哥方向，行駛大約45英里左右，即可到達爾灣，405高速在爾灣與五號高速匯合。它始於希爾馬五號高速，止於爾灣五號高速。

爾灣因為城市面貌煥然一新，規劃布局合理，綠化覆蓋率高，社區安全，學區優質，而全美聞名。同時也因為房屋市場供應面大，目前共有上市房源497處。（見鏈接：http://mrmlsmatrix.com/Matrix/p?ID=42278202339）

是大洛杉磯地區房源供應面最充足的城市，因此吸引了世界各地的人群在此安家樂業。

爾灣共有二十一萬多人口，其中白人比例百分之五十多，亞裔接近百分之四十，其它族裔近百分之十。爾灣共有房屋85000套左右，出租率達45%左右，爾灣家庭中位數收入9萬多美金。

爾灣學區共有七所高中，九所初中，二十三所小學，一所成人社區學校，一所幼兒早教中心，一所大學——加州大學爾灣分校。

爾灣分為南、中、北三大區域，南部以加州大學爾灣分校為標誌，房屋建築年代相對比較久遠，以七十年代建築居多。而隨著東南部最近十多年的開發，也有一部分建於2000年以後的建築屬於這個區域。

爾灣大學高中（University High School）是這個區域最好的高中，白人在這個區域分佈最多。

爾灣中部以Irvine Center大道為標誌，這個區域房屋多建於八十年代上下，族裔分佈也最廣。

爾灣北部靠近山脈，是爾灣最近十多年來，新房開工建設最多的區域。這一區域，也是華人在爾灣置業相對最集中的區域。

目前爾灣新建樓盤，在大洛杉磯地區，也是首屈一指。（新建樓盤鏈接：http://report3.mrmlsmatrix.com/M ... redDisplays3549.PDF）

從愚夫最近參與爾灣新舊樓盤的交易看，爾灣成交無疑是大洛杉磯地區最活躍的地區。

2013年爾灣完成各類房屋交易2613棟，2014年完成交易2343棟，2015年完成交易2615棟，2016年1至3月共完成交易600棟（來自加州地產經紀人專業網站的數據）。

從以上數據即可看出，過去三年多，爾灣交易量大，而且市場運行平穩。

爾灣新房開工量大，樓盤多，但是，爾灣房價依然平穩上升，在美國這樣完全的市場經濟國度中，一切都由需求來決定的。

強大的需求，刺激爾灣新房價格不斷上漲。而二手房源市場，漲價幅度並沒有新房那麼快。而二手房源相對位置更加成熟，從二手房源漲價滯於新房來看，充分說明，爾灣房價還是具有一定的泡沫成分。

大量新貴移民群體湧入爾灣置業后，中美兩地跑，房屋空置率也比較高。而激情移民后的迴流，剛買的新房，還沒有入住，又重新進入市場，導致二手房漲價乏力。

排隊等待進入美國的投資移民群體，對爾灣房價及預期也形成了巨大的支撐。而全美房價從谷底剛剛開始攀升，未來漲勢還有相當長的時間。所以，爾灣房價或將進入一個相當長的震蕩期。

需求的強勁，供應面的充足，華裔新貴的首選，爾灣，或將成為大洛杉磯地區又一座華裔新城。

2016年4月 於美國洛杉磯

每個人都有人品，但人格魅力並不是每個人都擁有的，只有具有高尚人品的人才能有人格魅力。一個人的素養可以通過後天不斷的練習培養，但是一個人的修養絕對是在為人處事，在不斷自省中形成的。讓跟你交往的人覺得舒服，我認為，這就是最大的修養。把這件「小事」做好了，別人才願意放心地把「大事」交給你。做一個讓他人放心的人，真的不容易。

——與讀者朋友們共享

六十九說美國買房——約巴林達的房屋市場

文：海納愚夫

約巴林達（Yorba Linda）位於57號與91號高速的東北部，是一座極具漂亮與老美風情的城市。距離洛杉磯市中心約40英里左右。

據2010年美國人口普查數據，約巴林達共有六萬五千多人口，其中白人佔比約百分之七十五，亞裔佔比約百分之十五。家庭中位數收入十一萬多美金，共有房屋約二萬二千餘棟，自住比例約85%。

愚夫多次看過約巴林達五十萬到兩百多萬美金之間的房屋，每次到這個城市，都有一種親切的感覺。

作為一個傳統老美頂級城市之一，這個城市的房屋，極具老美風情與味道。城市環境優美，社區整潔漂亮，公園、綠地、湖泊、山丘，美不勝收。

約巴林達的大部分房子是在1960年之後建造的，多是寬宅大院，房屋品質高，平均屋齡是1990年，2000年後也有新房陸續推出。在100萬美金上下，就可以在約巴林達購買到四房三浴，建築面積2500平方英尺上下，佔地9000平方英尺左右的房屋。

約巴林達是美國前總統尼克松的故鄉，最知名的景點就是尼克松總統圖書館及博物館。尼克松出生及成長於約巴林達，但是在約巴林達1967年11月2日建市前，他的全家搬出了約巴林達。

尼克松逝世后，後人仍選擇約巴林達做為尼克松圖書館所在地。2004年完成擴建的尼克松圖書館，擁有多個展廳，包括尼克松從政之路丶中國大陸破冰之旅丶他和美國的太空史丶尼克松夫人從各國獲得的珠寶紀念品丶她與兩位女兒在重要場合穿的晚禮服等。擴建后的該館並增加仿造白宮東廂的廳堂，做為各項活動主要場所。時值暑假，該圖書館每周日下午推出音樂活動，演奏者不乏華人鋼琴家丶小提琴家。

約巴林達在美國宜居城市中一直名列前茅，在「金錢」雜誌（Money）2010年全美前100名最宜居住城市排行榜中，位居第38名。

約巴林達擁有135英畝的公園及運動場所，兩個高爾夫球場，便利的購物中心和長達100英里的跑馬道。這裡不僅是騎士們的天堂，它安全的社區，優質的學校，漂亮的高爾夫球場與購物中心也吸引了很多高收入和喜歡享受的中產家庭在這裡安家落戶。

2015年約巴林達共成交房屋963棟，截止2016年4月11日，約巴林達當前共有上市房源208棟。

約巴林達距離華人新區羅蘭崗大約20餘分鐘車程，與華人區相比，約巴林達優質的學區，優美的環境，高性價比的房屋，吸引了大量華裔新移民群體，在這座城市置業安家。

2016年4月  於美國洛杉磯

七十說美國買房——說說美國房產中介的亂象

文：海納愚夫

美國房屋交易，由於實行經紀人制度，而經紀人入門門檻低。一個經紀人執照，快則三個月可以考取，慢則一年兩年。

所以，美國房產經紀人多如牛毛。而且，在美國，大多房產經紀人與工作收入不穩定划等號。由於入門門檻低，導致經紀人素質良莠不齊，差異很大。

因此，在這個行業，註定很多經紀人沒有生意可做。人在飢餓狀態下，會失去很多理性的行為。便會有部分經紀人為了達成交易，不擇手段，詐欺就不可避免。因為當生存受到威脅時，有誰還在乎執照被吊銷，有誰還在乎職業道德與操守。

而且，購房人與經紀人互相不信任，其結果就是購房人害怕被經紀人算計，經紀人害怕購房人只看不買。於是，互相算計，互相防範。致使交易成本增加，陷入惡性循環。

這種現象不僅僅存在於華人社區，在其它族裔社區同樣存在。競爭與博弈，優勝與劣態，註定了社會生物鏈的殘酷性。

在愚夫從業近三年中，有很多讀者告訴愚夫，訂金被沒收，房屋還沒有進入ESCROW，就吃官司等等。這些情況的發生，一是與購房人自身有一定關係，另外就是購房者的經紀人沒有很好保護購房人利益有關係。

這中間的原因在於，經紀人過於急迫達成交易，而忽視交易過程中不成熟的一些因素，導致客人處於險境。

問題根源還是在於，經紀人與客人之間互信不夠。經紀人害怕客人不忠誠，導致自己前期努力付諸東流，所以，儘快達成交易，高於一切。

客人害怕經紀人能力不足，朝三暮四，找多個經紀人同時看房，忽略經紀人的工作成本。而客人的這些行為，一旦被經紀人察覺，碰見做事有底線的經紀人，直接就將客人扔垃圾桶，不再提供服務。

遇見心機深，報復心強的經紀人，就可能被暗算，順著客人的心思，投客人所好，不擇手段，達成交易，忽視保護客人利益的條款，最後將客人裝進去。

在購房前，選擇經紀人，貨比三家，實屬正常。但是，一旦選定，通過實際接觸，如果無法認可經紀人的工作能力與人品，明確告知經紀人，說聲謝謝，緣分到此結束。如果客人去與經紀人玩一些心眼，其結果極可能被人玩。

美國華人社區人與人之間的信任度，應該是美國社會所有族裔中最低的，這是全民互騙的必然結局。

而取得他人信任，是需要自己言與行的積累，不是自以為是的「我值得您信任」。只有將您的一言一行展示在他人面前，得到他人的驗證與認可，才能談信與不信。

而這就需要付出，持續不斷的付出。

真誠與付出，是做人成事的關鍵。真誠，才能帶來人脈，人脈才能帶來資源；付出，才能帶來回報，當還沒有得到回報，那是因為付出還不夠多。

而這世界上，大多數人都喜歡今天付出，明天得到回報。更有很多人，倒在了回報的前夜。所以，有恆為成功之本。但是，堅持不懈，很多人做不到。

從事這個行業將近三年，愚夫非常慶幸，能夠從這個行業成長起來。愚夫能夠成長，緣於眾多客人的幫助與支持。所以，愚夫每天心懷感恩，工作時刻愉快開心。

緣於自身的壯大與成長，愚夫在面對客人的選擇時，也能夠有能力去選擇重情有義，遵守江湖遊戲規則的客戶朋友。

愚夫能夠快速與客戶朋友去建立彼此的信任，降低交易成本。所以，愚夫也就不害怕被客人忽悠了，因為，忽悠愚夫的客人成為了極小部分，這種成本愚夫可以忽略不計。而且，愚夫害怕的是無意中對不起他人，而不怕他人對不起自己。所以，就能夠保持良好的心態，心態決定一切。

同時，隨著愚夫的不斷歷練，從一開始，部分得不到愚夫認可的客人，可能直接就被愚夫扔垃圾桶了。愚夫始終堅信，人以類聚，物以群分。

為天下有緣人提供專業與服務，愚夫將孜孜不倦，上下求索。


2016年4月16日星期六  於美國洛杉磯

真誠與付出，是做人成事的關鍵。真誠，才能帶來人脈，人脈才能帶來資源；付出，才能帶來回報，當還沒有得到回報，那是因為付出還不夠多。

排隊等待進入美國的投資移民群體，對爾灣房價及預期也形成了巨大的支撐。而全美房價從谷底剛剛開始攀升，未來漲勢還有相當長的時間。所以，爾灣房價或將進入一個相當長的震蕩期。需求的強勁，供應面的充足，華裔新貴的首選，爾灣，或將成為大洛杉磯地區又一座華裔新城。

美國四年，有多少往事讓人回首？

文：海納愚夫

一、

2016年6月19日，將是我來到美國四年的日子。四年，不過人生長河中短短的一瞬，但是，這四年卻是我人生最重要的轉折。

四年前，當人生面臨種種樊籬，需要尋找新的突破口時，我有幸來到美國，來到這個魂牽夢繞的國度。

我出生在四川北部一個偏僻的小山村，那裡大山環繞，落後封閉。九十年代初，我有幸通過獨木橋，考學跳出農門，走出大山，進入城市。

從學校畢業，我被分配到四川南充一家國有企業，端上了所謂鐵飯碗。工作從辦公室到銷售部，從四川南充到陝西西安，再到後來國企轉制，經歷下崗創業，從失敗到成功，經歷了我們那一代人普遍經歷的人生歷程。

在中國的最後三年，我的小生意非常穩定，生活基本處於休閑狀態。每天閱讀、喝茶、打乒乓球、看長篇電視劇，成為了生活的常態。

2012年6月，從工作與生活了15年的西安，來到了美國洛杉磯。走出洛杉磯國際機場，我四顧茫然，語言不通，一人不識。就這樣，我沒有選擇的開始了在異國他鄉的人生轉型。

四年前剛剛登陸洛杉磯時，像所有新移民一樣，我有過困惑，有過茫然，有過恐懼。但是，我的人生沒有退路，只能勇往直前。

處於休閑的三年中，我也一直在思考人生未來的方向與出路。堅持學習英語，思考去到美國，應該如何開始，如何生存，如何發展。

我始終堅信，謀事在人，成事在天；凡事預則立，不預則廢。

來到美國，我重新開始了人生最大的愛好——寫作。曾經因為寫作，我走入了人生的死胡同；也因為寫作，我獲得了人生新的艷陽天。

記錄一個新移民在美國最真實的生活，從登陸洛杉磯第一天就開始了。

我很感激上蒼給予的寫作能力，多年以來，我在不斷的調整著自己的筆鋒與筆力。為了練就眾多讀者朋友喜歡的文筆，我一直在努力。

通過文字，去結交志同道合的朋友，是寫作的目標。

我喜歡研讀歷史，中國的文人大多酸楚，窮困潦倒，那不是人生的選擇。而且，與大多寫作者不同，我從來不熬夜寫作，寫作一定是在正常的工作時間。

寫作，只能是我人生的一個愛好，無論過去、現在，還是將來。

我相信，曲徑通幽，寫作本身或許無法帶來直接收益，但是，通過寫作，可以結識朋友，建立人脈資源關係。

因為幾千年的專制統治，華人世界最缺乏的就是真實與誠信。通過文字去傳遞新移民最真實的生存狀態，只有真實與真誠，我們才可能獲得他人的認可。

通過文字去傳播自己的人生觀、價值觀與世界觀，打造一個真實與誠信的平台，成為了旅美的第一步目標。


二、

《一個中年人的旅美軼事》紀實連載，通過多個網路的連續發表，引起了眾多讀者朋友的共鳴，我也因此結識了旅居全世界的華人朋友。

因為曾經從事過專業寫作工作，做過銷售，以及曾經失敗與成功的創業背景，我對市場有著極度的敏感。

市場需求決定一切，英文中有一個單詞叫做「TRY」，嘗試、努力、試一試。多年以後，一位旅居美國十多年的友人，他今天已經在美國華人按摩業佔領了一席之地，從開辦按摩學校，到多家按摩店的經營，到下一步可能在全美的擴張。

我們多次交流，豪言壯語或許沒有腳踏實地，去嘗試，去努力，再試一試，更加切合實際。

我一邊上語言學校，一邊寫作，一邊創業，從機場接機，幫助新移民尋找落腳之處，再到二房東，我在洛杉磯開始了新的人生歷程。

艱難與適應，是每一個新移民必須經歷的過程。值得慶幸的是，在人生艱難的轉折時刻，我得到了很多友人的相助。感恩與回饋，始終銘記於心。

身處異國他鄉，我一邊通過文字希望給後來者帶去啟迪與幫助。而生活中，我也力所能及的幫助身邊的移民朋友，我始終堅信，幫助他人，就是幫助自己。

在沒有美國信用記錄的情況下，因為朋友的幫助，我先後租下了兩套房子，代管一套房子，開始了美國二房東的生活，涉足美國房產行業。

同時，因為特殊的人生經歷，我有幸很快獲得了美國身份，解決了立足之本。

美國，就是這樣一個由來自全世界各地的人，組成的移民社會。大家背景不同，身份不同，經歷不同，但是，這都沒有關係，來到這塊土地，只要按照規則辦事，在規則範圍內，給予了每一個人最大的自由發揮空間。天高任鳥飛，海闊憑魚躍。

在同一規則下，大家各盡其能，各施其才。弱者得到基本尊重與保護，強者得到廣闊的發展空間。這個社會在規則的作用下，來自世界各地的人，和諧相處，和平共生。

我對這個社會的熱愛，或許超越我的生命。不僅僅是因為她給予了人生的重新開始，更重要的是，我的價值觀與這個社會深深契合。

成為這個國家的公民，曾經是一個遙不可及的夢想，但是，今天這一切都將逐步成為現實。

在赴美的前三年，我研讀美國歷史，從多角度、多視覺去觀察美國的政治歷史人物。從「五月花」號開始，到英法北美爭霸，美國獨立戰爭，美國憲法誕生，美英第二次戰爭，南北戰爭，第一、二次世界大戰。每到關鍵時刻，這塊土地總會湧現眾多可歌可泣，為理想而奮鬥的人物。

華盛頓、富蘭克林、傑斐遜、林肯、羅斯福等，他們的人生經歷與故事，總是常常讓我熱淚盈眶。這塊土地，兩百多年的發展，充滿了太多感人的故事，這些故事讓我熱血沸騰、激情燃燒。

我是一個理想主義者，更是一個現實主義者。為了實現理想，我可以獻身，但是，如果現實條件不能成功，我又寧可暫時放棄理想，腳踏實地，做好自己份內的事情。


三、

我的二房東生涯，大約經歷了一年多時間，說不上成功或者失敗。

在美國租房子，通常需要租客提供工作證明、收入證明、信用記錄、銀行存款證明，缺一不可。如果租客拒絕提供，房東可以直接拒絕租客。今天，在為我的購房客人提供租房服務時，都會要求租客提供上述資料，避免出現二賴子住進房子，保證客戶利益不受到侵害。

很多房主還會在合約中明確表示，房子不能轉租，甚至會明確到房子裡邊住多少人員。可以想象，在美國做二房東也並不容易。

因為有朋友的幫助，以及自我的為人處事能力，我承租下的兩處房子，都得到了房主許可，可以轉租。

我將房子裝修一新，配上全新及一些二手傢具，每處房子大約每月可以加價800到1200美金，轉租給到洛杉磯短期商務旅行、以及生孩子的媽媽們。

隨著新移民的大量湧入，我的房子很少出現空檔。但是，由於缺乏核心競爭力，我清楚知道，這一行只能成為人生的一個經歷與過渡。

隨著對美國房產的深入了解與認知，參與到美國房產交易中來，才是未來的根本出路與方向。

獲得美國房產交易執照，是參與美國房產交易的基石。而考取執照，成為了橫亘在面前的一座大山，必須跨越，我沒有選擇。

當打開地產英語書籍時，我發現，百分之八十的單詞，都不認識。憑著原有的英語基礎，以及在語言學校重新喚醒的一些記憶，從單詞開始了地產英語的學習，每天七點起床，到晚上十一點休息，我投入了全部精力。

經過連續兩個多月的鏖戰，順利的考取了加州地產經紀執照，獲得入門資格。考試結束后，看見英語，我就有一種想吐的感覺。

獲得執照后，非常幸運的是，第一筆交易很快完成。我會終身銘記來自安徽的企業家王兄與青華姐的支持，是他們給予了信心與勇氣，給予了人生轉折之期的那一抹亮光。

今天，我們已經成為了很好的朋友，人生路上，因為他們的相助，未來因此變得更加坦途。

一邊參與交易，一邊潛心學習美國地產交易的規則與竅門，一邊熟悉大洛杉磯地區各個縣郡城市。

做事，我喜歡追求完美與極致。做一行，愛一行，鑽一行。

我很感激，在地產從業過程中，洛杉磯地產大佬劉兄的悉心指導，他是我來到洛杉磯最早結識的讀者朋友。每當遇到地產業的問題，劉兄都會不厭其煩的解答。

旅美是艱辛的，而創業更加艱辛。赤手空拳打天下，更是異常艱辛，我很感激在這個過程中陪伴的客戶朋友們。

2014年，來自北方本家的珠寶商兄長，攜家人持投資移民簽證登陸洛杉磯，因為他的支持，我因此系統性的對洛杉磯房屋市場做了全面考察。從華人老區，到華人新區，再到爾灣。這次經歷，讓我對洛杉磯房屋市場有了更加直觀理性的認識。

在完成他的房屋交易后，我開始了《話說美國買房》的寫作。同時開始了在各大中外論壇，同步連載直播。

《話說美國買房》的連載，為整個事業的發展，帶來了巨大轉機。很多讀者，循著文字，成為了我的客戶。

我很感激，這兩年多來，陪我一起成長的客戶朋友們。他們有來自中國上海、深圳、北京、天津、廣州、湖南、山東、四川、內蒙、安徽、浙江、江蘇等省市，以及洛杉磯本地的朋友們。

這些客戶陪伴了我的成長，成為了我一生的貴人！在洛杉磯有任何事情，只要能夠做到，我必將儘力而為，身體力行！為客戶朋友們排憂解難，終身提供專業與服務，是承諾，也是事業興旺發展的基石。

四、

我離開中國時，兒子不到十歲。由於對中國教育制度的不適應，在離開他身邊的日子，兒子非常叛逆，而且失去安全感。

我深知，自己或將無法為上一代負責，但是，父母有弟弟的悉心照料，我盡可放心。而對兒子的責任，成為了心中的一塊巨石。

非常幸運，家人在2014年6月順利登陸洛杉磯，來到了偉大的美利堅。

兒子來到洛杉磯后，很快就融入了美國的學習與生活。近兩年來，兒子從無遲到、早退、病事假。兒子學習成績也由最初的E、C，全部變為B、或者 A、或者A+，由國內的討厭學校變成了喜歡學校。

對孩子的教育，我完全是放羊式教育模式。塑造孩子良好的品行，教會孩子學習的方法，或許比孩子的成績更加重要。

我們這一代從農村長大的孩子，大多是在「棍棒下出好人」的教育觀念中成長起來，因為環境所致，父母教育大多非打即罵，簡單粗暴。但是，很慶幸，我的心態非常健康。

對兒子的教育，我希望有愛與關懷伴隨他的成長。來到美國，我改變了曾經在兒子心目中的魔王形象。但是，我沒有停止促使孩子獨立的教育，讓孩子適應美國社會的生存模式。

在接送他上下學半年多以後，他便自己騎自行車。每天早上自行起床，騎車大約五公里，到學校吃早餐、上課，下午自己騎車回家。洛杉磯經常烈日炎炎，但是兒子從來沒有抱怨過。

承受與打磨，責任與義務，是一個男孩向男子漢過渡的必由之路。

兒子喜歡畫畫，愛好打籃球。到美國不到兩年，已經長高15厘米。而英語口語能力，也已經遠遠超越了我。

兒子十二歲來到美國，在與身邊朋友探討時，大家認為這個年齡來到美國是最好的。可以自然獲得雙語能力，也算是一點五代移民。據美國社會統計，一點五代移民是所有代際移民中，在美國社會收入最高，遠遠超越一代，以及二代、三代。

在美國社會，陪伴孩子成長，便是對孩子最好的教育。我有幸接觸了很多中國小留學生，以及在美國社會從小留學生長大成人，參加工作的孩子。與他們接觸發現，他們極度渴望親情，渴望關愛，渴望溫暖。

我作為一個成年人，經歷了背景離鄉，在異國他鄉獨自打拚的歷程。所以能夠理解這些小留學生成長過程中的缺憾，以及他們心靈上曾經的傷害。

所以，從某種角度來說，兒子雖然經歷了人生過程中的一些磨礪，但是，今天有父母陪伴成長，他無疑是幸運的。

兒子將於今年夏天進入高中，還有四年，他將獨自飛翔。希望在美利堅自由的天空，他尋找到屬於自己的人生位置，去實現人生的價值。


五、

來到美國四年，生活已經日趨平靜。我很享受現在自由的生活，靜謐、簡單、寧靜。

參與美國房產交易將近三年，我由陌生到熟悉，由熟悉到精通。我很喜歡美國這種陽光下的博弈，每次為客戶朋友達成交易，實現目標，我都非常開心與滿足。

每當我用專業素養、貼心服務去打動每一位客人，獲得他們的肯定、信任與支持，成就感油然而生。

有一位年輕客戶朋友來到美國多年，從留學生開始，到獲得H1B簽證留美工作。在美國中部，他經歷過老美經紀買房賣房，通過我買到第一棟理想房子后，認為做事風格比老美經紀更加靠譜。由於年齡差距，每次見面都對我以「叔叔」相稱，這種尊重與理解，常常讓我感動。

他在購買第二套房子時，毫不猶豫的選擇了我繼續做他的經紀人。雖然我們年齡、教育、成長背景都有著巨大差距，但是，我們因為真誠與尊重，因為坦誠與信任，我相信，我們依然可以成為一生的朋友。在異國他鄉，互相扶持，去尋找到彼此心靈的皈依。

而對那些身在中國，直接將選房權交給我的客戶朋友，這份信任，更加沉甸甸。

2015年歲末春節，一對來自中國大陸的夫婦，到洛杉磯購買房子，太太此前看過我的所有文章，洛杉磯事宜便全權委託於我。從訂房，接機，買房。但是，由於他們停留時間太短，我們一起看過目標範圍內的所有房源后，看中一套房子，由於他們第一次參與美國房產買賣，出價偏低，被淘汰出局。

因為工作關係，他們必須返回中國。美國房源在不斷變化，他們通過ZILLOW網站平台選好目標房源，再委託我前往查看房屋。通過微信視頻與照片，我將房子全方位、立體式展示給他們。

並對選中的每一棟房子，通過當前市場同類房源報價，以及歷史成交價格，進行交叉比較分析，展示與他們。由於所選區域，競爭激烈，我們參與了多次競價，都被淘汰出局。

他們的心態因此發生了微妙變化，明顯有些著急。作為一個專業經紀人，客人著急，就可能犯錯，而經紀人必須扮演一個閥門的角色，為客人把好關。不要僅僅為了傭金而交易，為客人買到理想，價格公道的房子，應該是一個經紀人的基本職業道德修養。

在選中一棟競爭不激烈的房子后，我們開始出價，由於賣家虛高價格，而基於之前他們開價過低被淘汰出局的經驗，所以，這次他們準備開高一點。但是，通過市場分析，我給出了比他們更低的開價策略，他們尊重了我的專業意見。

最後，我們以比預期更低的價格買到了這棟房子。由於他們未能親臨這棟房子查看，所以，我兩次通過視頻與圖片傳遞房子狀態給他們查看，特別是房子的一些不足之處。

並將房子到小學、初中、高中，到COSTCO、99大華超市沿途的風景，通過微信視頻一一傳遞給他們。讓買房客人不要留有遺憾，是我做每一筆交易的原則。因為，幫助客人買到理想房子應該比賺取傭金更加重要。

文章寫得好，說得再好，都沒有實際行動重要。口碑與品牌一定需要實際行動來實現。

房子交易，事前與事中因為利益驅動，大多經紀人都會積極主動。只有交易完成後的表現，才能真正體現出一個經紀人的人格水平，是不是願意多付出一些。

中美之間，跨越太平洋，很多客人買下房子后，就回到了中國，房子出租、管理與維護，會有很多後續問題。遇到斤斤計較、責任心不強的經紀人，會讓購房客人頭疼。

讓所有購房客戶沒有後顧之憂，是我們的目標。欲予取之，必先予之。在洛杉磯近四年的經營，我已經形成了圍繞房屋買賣的貸款、保險、維修、維護等系列服務鏈。由於美國人工成本高，對客戶個體來說，一些小問題可能是困難事，但是，對我而言，一個電話或將就可以解決，這就是力量。

站在行業致高點，做出品牌與口碑，一直是我追求的理想與目標。

與一般中介不同，房屋買賣傭金，在美國完全公開透明。君子愛財，取之有道。只賺取該賺取的錢，不該賺取的錢一分錢不取。而對於客人的服務，該我們做到的，那是職責，絕無怨言；不該我們做到的，多付出一些，也絕不計較。

我相信，日積月累，天長日久，一定可以譽滿中美大地，成為華人世界響噹噹的品牌。


六、

洛杉磯大多時候陽光燦爛，氣候溫和，人到中年，我非常喜歡這種天氣。

四年前，當我來到美國時，我沒有想到會進入美國房產行業，成為一名專業的地產經紀人；我更沒有想到，我記錄美國生活的文字，會成為發展事業的軟文，我能夠將寫作與事業進行得如此緊密。

人生如戲，戲如人生，歲月無常。這或許就是命運！

三十三歲之前，我從來不相信命運。年輕的我，狂妄無知，目中無人，一直認為，我一定能夠掌握命運的僵繩。

三十三歲以後，當我的人生走入算命先生劃定的範圍后，我不得不驚嘆命運的神奇與無常。

2009年，當我身陷囹圄，我想起了很久以前算命先生告訴我的，我將有牢獄之災，但是逃過一劫。

在多年以前，算命先生向我講述之時，我告訴他，我為人正直、善良，不坑、不騙、不蒙、不搶，何來牢獄之災？他笑笑沒有回答我。

多年以後，當我真正面對牢獄之災時，我才發現，這個社會並不是好人就不會有牢獄。而有幸，我真的逃過一劫！

從那以後，我知道人生的未來與出路，只有美國，別無選擇。

2011年春節，我再找算命先生占卜未來時，那時是我人生最暗淡的時光。算命先生根本不願意賺我的錢，他告訴我，過了四十歲生日後，再去找他吧。

四十歲的生日，我已經來到了美國！

陪客人看房子，選房子，買房子，談交易，是我的工作。在陪同過程中，聽每一個旅美人背後的故事，是客人給予的額外福利。

因為經常接觸到不同的人生故事，我寫作的素材也更加廣泛，而且因為故事生動而讓文字變得更加豐滿。

工作之餘，閱讀與寫作，已經成為了生活的常態，也成為了休閑的方式。

由於美國生活相對清靜，甚至無聊，而這種環境卻正適合我，適合靜心閱讀與寫作。

從山村到城市，從南充到西安，從西安到洛杉磯，命運將我從山村中一個放牛娃，一步步拋到了美國，拋到了這座像城市般的農村，像農村般的城市。

我熱愛這個自由的國度，我喜歡這座農村般的城市，我更享受現在的生活。雖然生活簡單、自然、寧靜，但是，生活給予了我想要的平靜、安全與淡然。


後記

我花了一周時間來寫作這篇文章，這或許也是對過去四年生活的一個回顧與總結。

前事不忘，後事之師。

美國四年，因為篇幅所限，能夠寫下來的只能是生活的一部分。我很感恩，感恩上帝，讓我來到了美國；感恩每一個客人，讓我逐步發展壯大。因為每一天都對生活充滿感恩，所以我內心平和、淡然。

很多讀者以及客戶朋友問我，美國究竟怎麼樣？每一個人人生經歷、價值觀念千差萬別，那麼對同一事物，感受也完全不一樣。

我只能說，來到美國，我很幸運。而您呢？或許只有親身感受了才能知道。

美國不是天堂，更不是地獄，天堂與地獄僅存在於我們每一個人的內心。

背井離鄉，來到美國，無論有錢沒錢，每一個人都必須經歷心靈的煎熬，異鄉的適應。每一個人背後，或將都有動人的故事。

而我始終相信，只要心存美好，心向陽光，一切陰霾都將過去，人生終將綻放絢爛之花！

離開中國前夕，我看到這樣一篇文章，就讓這篇文章的標題，作為本文的結束吧。

因為相信，所以得到。

2016年初夏  於美國洛杉磯

七十一說美國買房——美國房屋買賣故事（1）

文：海納愚夫

歷時兩年多，不知不覺之間，《話說美國買房》已經連載七十篇。為了給讀者朋友們更多啟迪與現實意義，從本篇開始，愚夫將著墨於具體案例與買房故事，相信將獲得更多讀者朋友們的喜愛。

從四月末開始，愚夫團隊就開始進入超負荷運轉狀態，到今天已經二十多天，愚夫沒有完整休息一天。

人生就像一個陀螺，一旦轉動起來，就無法停歇。人在江湖，很多時候身不由己。曾經三年的悠閑生活，或將對應三年的忙碌。

歷經三年，愚夫打造了真實、誠信、可靠、專業的品牌，贏得眾多赴美買房讀者朋友的信任。愚夫在解決了市場與客戶的問題后，接下來將是愚夫完成團隊建設，實現年銷售收入破億美元的目標。

進入2016年，交易不斷。四月三十日開始，隨著五月第一個客戶赴美，五月三日、四日，第二、第三個客戶陸續登陸洛杉磯，愚夫便進入了超級忙碌狀態。

先從第一個客戶說起吧，愚夫稱呼她為Z大姐吧。Z大姐本來也是愚夫微信圈中朋友，通過搜索洛杉磯學校，找到愚夫，加了我的微信。是在愚夫一位讀者朋友與一位購房客戶朋友的極力推薦下，她炒掉了原來的經紀人，選擇了愚夫。

愚夫在面對客人的選擇時，也在同時選擇著客人。因為愚夫五月本來工作已經排得非常滿，三個房子在（Escrow）公證行，都將在五到六月初相繼完成交易。此外，還接受大陸一位開律師行的客戶朋友委託，直接幫助他們買房，在五月上旬，必須達成交易。

還有一位深圳的讀者朋友，也已經確認五月三日登陸，洛杉磯購房事宜也全權委託愚夫。

做好對這些忠誠與信任愚夫客人的服務，責無旁貸。所以，對朋友們介紹的三心二意的客人，愚夫一向不感興趣。

Z大姐之前與愚夫有過交流，但找愚夫代理並不堅決。愚夫從來不追著客戶後面去強求，喜歡隨緣。在朋友的力薦下，Z大姐既然最終選擇愚夫，信任愚夫。一旦接下案子，愚夫必須做好。這不僅是對客人的負責，更是對愚夫聲譽的負責。

五月三十日晚上，接上他們一家三人，送到爾灣，安排住下后。愚夫回到家，已經接近深夜十一點。

第二天，愚夫即與他們一起，按照助理事先預約的路線，開始看房。舊房、新房，一路看下來，他們最終還是選擇了之前看過的小區在建的一棟新房。

由於這個小區銷售很不錯，之前曾經想預訂的樓盤已經售出。而在售房源非常有限了，當晚接近六時，他們便確定了一套房子。

（未完待續）

海納愚夫，加州持牌專業地產經紀，網路自由撰稿人，專業著作《話說美國買房》，微信：1391754975

七十二說美國買房——美國房屋買賣故事（2）

文：海納愚夫

在確定房源后，由於售樓處需要準備相關文件，我們約定第二天（五月二日）下午簽訂相關購房合約。第二天上午，我們陪同Z大姐一家先到貸款銀行，釐清了貸款相關事宜。

下午到達售樓處簽訂購買合約，愚夫便安排助理陪同翻譯，處理相關事宜。愚夫提前離開了，奔赴與一個關注愚夫多年、來到洛杉磯讀者朋友的預約。

愚夫本以為能夠順利簽約，達成交易。但是，當晚助理來電告知，因為門前可能有一顆樹對著門，風水上有瑕疵，Z大姐一家非常糾結，導致合約沒有完成。

雙方約定，售樓處查詢規劃后，如果門前沒有樹正對大門，第二天（五月三日）再繼續進行。而五月三日上午，助理需要陪同另外一個客戶朋友簽訂放款文件，完成一個房子最後的交易手續。

愚夫深知，買賣房屋是每一個人人生中的大事，對客人的任何糾結，都必須充分理解與尊重。

我及時調整了第二天的工作安排，當晚與Z大姐進行溝通。上午由我再陪同他們看看其它的目標房源，一邊等待售樓處的答覆。

五月三日上午在看了幾處房源后，因為貸款時限，我們的選擇受到了很大限制。接近中午，售樓處來電告知，根據規劃，門前將不會有樹。

我再陪同Z大姐一家，反覆權衡比較分析后，最終還是確定購買既定的新房。

陪同他們再到售樓處，完成相關合約。接近中午一點，助理按時抵達，接續我的工作。

我奔赴北京大哥、大嫂下午兩點在阿罕布拉（Alhambra）的約見。晚上到機場接另一位來自深圳的客戶朋友。

Z大姐的購房合約完成後，由於他們在五月八日將離開洛杉磯，回到中國。在與售樓處溝通后，他們安排在五月六日進行房屋升級部分的工作。

五月四日，安排助理陪同他們到社安局處理了美國社會安全卡的辦理，考察了三家傢具店，看了不同檔次的傢具。

五月六日，完成了房屋升級的工作。Z大姐一家順利完成此行購房目標，五月八日離開美國，等待年底交房時，再來洛杉磯。

歷時不到八天，終於圓滿完成任務。

（未完待續）

七十三說美國買房——美國房屋買賣故事（3）

文：海納愚夫

五月四日進入洛杉磯的客戶朋友，在春節期間曾經來過洛杉磯，愚夫陪同他們看過幾天房。

姑且稱呼他們為Z先生與Z太太吧，Z太太知性大方，氣質優雅。Z太太是我的讀者朋友，在與愚夫聯繫時，是諮詢關於跨國公司移民的一些事宜，並沒有談到購房事宜。

Z太太向她先生引薦了愚夫，在第一次與Z先生微信語音交流時，因為Z先生的懷疑與不信任，雙方氣場並不對路。但是，愚夫內心坦蕩，無欲無求。

此後，Z太太一直與愚夫保存密切聯繫，在愚夫的指導下，她在大陸完成了開立美國帳戶的工作，並匯入了二十餘萬美金到達帳戶。

春節登陸洛杉磯時，愚夫幫助他們預訂了房間，並在機場接上他們一行四人，在機場租好車后。由Z太太駕車跟隨我，到達入住的地方。

不得不佩服Z太太是愚夫見過最有膽量的女性，第二次來美國，就駕車隨行。因為傍晚交通擁堵，我們當晚穿越了從約巴林達到奇洛崗的142號公路，叢山峻岭，道路蜿蜒崎嶇，路況非常不好。

Z太太驅車順利跟隨愚夫，到達目的地，真的厲害！

按照他們的購房預算，以及目標區域，愚夫安排助理將所有房源全部預約，安排現場參觀后，看中一套報價728000美金的房子。

而根據他們資金情況，以及貸款事宜，這種情況根本很難買到理想房子，因為賣家根本不會考慮我們。但是，愚夫深知，必須讓客人自己明白，才能去改變。而愚夫要做到的，就是耐心陪伴客人去改變。

開價72萬多美金的房子，價格非常公道合理，Z太太要求我們出價66萬去試探。其結果，對方經紀根本不回復我們，還教訓我們說不懂市場。

當然，我們只能分析市場告知客人，最終出價必須由客人決定，這與專業無關，而與服務態度有關。客人至上，是最高服務原則。

只有客人參與交易過程，他們才可能改變，也才能改變。基於人性，基於中美巨大的文化差異，這是必然的過程。

春節期間，他們僅僅停留不到二十天，而且準備也不夠充分。所以，未能完成目標，便回到了中國。

在停留洛杉磯期間，他們與愚夫進行了良好的互動，也參加了愚夫在家中舉行的聚會。

回到中國后，他們一邊繼續匯款，一邊通過Zillow網上平台選房，並委託愚夫現場查看。愚夫通過視頻與照片，發送給他們，並告知房屋的優缺點。愚夫僅給出自己的意見，是否出價，完全由他們來做決定。


（未完待續）

七十四說美國買房——美國房屋買賣故事（4）

文：海納愚夫

在幫助Z太太夫婦買房的同時，還有愚夫的一位四川老鄉同時在看房選房。每次愚夫都會將我們的共同意見與看法，傳遞給Z太太，希望能夠給她決策提供參考。

由於他們已經明確區域，鎖定了範圍。所以，可選擇的目標房源並不多。

終於一套優質房源出現了，愚夫的老鄉，以及武漢大哥，都非常喜歡這套房子。但是，因為先接受Z太太的委託，所以，愚夫阻止了他們的競買。

房子報價799000美金，我們從780000開始出價，因為資金僅到位40多萬美金，根據資金進入美國速度，我們完成交易需要六十天，在競爭中明顯處於劣勢。

我們雖然第一個出價，得到了賣家經紀的回應。但是，隨著其他競買者的加入，價格穩步上升，其它競買者已經加價到81萬美金，並免費送房東住三個月。

面對激烈競爭，交易價格已經超出他們的預算，Z太太只能選擇退出。而這個房子，是愚夫在數千棟房子中，難得一見的好房子。

而這也得到了正在購房老鄉的認可，他購買的預算本在100多萬美金。但是，面對這樣一個好房子，他不想錯過。

Z太太退出競爭后，由於老鄉帳戶餘額接近100萬美金，我們代表老鄉，開出了現金交易，接受賣家81萬的價格，免費送房主住三個月的條件，擊退了其他競爭者，獲得了交易權。

老鄉購房，暫且不表。繼續說Z太太的購房，錯過這個好房子后，我們繼續尋找合適的目標房源，但是，市場供給面始終有限。

在他們每選中一棟房子后，愚夫都會通過視頻，圖片，以及谷歌地圖方位，朝向，截圖與他們查看。

最後他們選擇一棟開價825000美金的房子，要求我按79萬美金出價。愚夫因為找不到對這棟房子的感覺，並查閱了房屋歷史，周邊成交，建議從78萬美金開始出價。

對方回復我們79萬美金，交易價格本來已經達到他們預期，但是愚夫建議再砍5000美金，最後賣家接受了我們的價格。

房子進入Escrow（公證行）辦理交割手續，在完成房屋檢查后，我們給出了再降價3000美金的要求，但是遭到了賣家的拒絕，Z太太此時也可以選擇退出交易。但是，基於市場供給面，我們沒有更好的選擇，Z太太選擇了接受，交易繼續進行。

根據他們匯款進度，我們約定55天完成交易，在五月三日Closed，房子過戶到Z太太，Z先生名下。

（未完待續）

海納愚夫，加州持牌專業地產經紀，網路自由撰稿人，專業著作《話說美國買房》，微信：1391754975

七十五說美國買房——美國房屋買賣故事（5）

文：海納愚夫

五月四日，Z太太與先生再來洛杉磯，他們已經由准客戶升級為實際客戶了，愚夫再往機場接他們，而且他們不遠萬里，還幫助愚夫從中國帶來了兩箱書籍。

與我一同去迎接他們的還有前一天來自深圳的客戶朋友X先生。在機場，介紹了X先生與Z太太夫婦的相識。

陪他們到租車公司后，還是由太太自行駕車，我們約定直接到奇洛崗酒店相見。

再次見面，由於與Z先生此前有過多次交往交流了。Z先生也接觸過洛杉磯其他的經紀人，最終還是選擇了信任愚夫，把買房代理交給了愚夫，愚夫心存感激。

當晚一起聚餐后，安排第二天現場看他們從未看過的，已經屬於他們的房子，第三天考察愚夫引薦的投資移民項目。

這棟房子在大環境，大格局上沒有硬傷，但是房主疏於打理，所以房子給人感覺非常一般。第二天陪同他們進入屋內，明顯感到，還是有些失落。

因為愚夫也沒有看上這棟房子，但是，作為經紀人只能遵照客戶的意見辦理。難得遇見一棟好房子，因為競爭資格不夠，而被淘汰。

Z太太又急於辦成一件事，市場沒有好的供給面，只能退而求其次。房子買下后，他們也不需要自住，所以，對屋況要求不高。再委託愚夫團隊代理出租，我們很快就找到了一個高薪租客，以每月2900美金租出了。

這次愚夫與Z先生交流更加深入了，愚夫明顯感覺，Z先生身上有一種亦正亦邪的氣質。

愚夫也明顯感到，Z先生非常愛Z太太與他們的寶貝女兒。春節期間，我們本來在La Verne看到一套很好的房源，但是被Z太太否決，Z先生完全尊重了太太的意見。不過這套優質的房源，還是由愚夫做代理，幫助另外一個兄弟買走了，這筆交易堪稱愚夫最經典的傑作，此事暫且不表。

在陪同Z先生考察投資移民項目過程中，Z先生細緻入微的觀察，深入淺出的分析，不僅徹底折服了愚夫，也折服了來自深圳的X先生。

而Z先生認為愚夫內心乾淨純粹，無論正與邪，一旦進入愚夫的氣場，都會被愚夫的磁場帶著走。

Z先生遊走商海多年，像一隻過河的斑馬，隨時需要防備鱷魚的吞噬。在感受到他身上極端善良一面的同時，也明顯感到，如果與他玩陰的，只會被他玩！

Z先生夫婦五月九日將離開美國，回到大陸。在離開美國的前一晚，他們非要採買食材再到愚夫家做魚火鍋，我們從下午五時開始，一直聊到晚上將近十點，相談甚歡。

以Z先生的人格特質，雖然他比愚夫小几歲，口口聲聲叫我 「李哥」，但是他可以破格位列俺的第七位重量級兄長了，難得的奇葩級人才！Z先生具有億萬富豪的特質，愚夫夜觀天象，未來三年，Z先生或將成為愚夫朋友圈內最年輕的億萬富豪！

愚夫也與Z先生約定，如果Z先生在中國商海疲倦了，就來洛杉磯度假，住愚夫家中，一起享受洛杉磯燦爛的陽光、清新的空氣、蔚藍的大海、靜謐的時光！

愚夫有時在想，如果有一天將七位重量級兄長聚在一起，叫他們去鬥智斗勇，愚夫旁觀，是不是人生一件具有極大樂趣的事情呢？！這是不是很好玩的一件事呢？！


（未完待續）

海納愚夫，加州持牌專業地產經紀，網路自由撰稿人，專業著作《話說美國買房》，微信：1391754975

七十六說美國買房——美國房屋買賣故事（6）

文：海納愚夫

春節期間，還有一對已經投資移民登陸美國的年輕朋友，男士G先生是關注愚夫多年的一個讀者朋友，他與愚夫電話、微信交流多次。

春節期間登陸洛杉磯后，便約見了愚夫。我們在公司羅蘭崗辦公室進行了見面，G先生與G太太的年輕，還是超越了愚夫的想象。

因為G先生給愚夫的印象是沉穩與內斂。這與他的實際年齡，個人形象，差距甚遠。而且，愚夫一直以為他是一個投資商人，沒有想到他是擁有數十個律師的事務所老闆，專業做知識產權保護、企業法律服務方面的業務。

G先生與G太太高中校友，他們大學開始戀愛，一同前往紐西蘭、英國留學，後來回到中國，開創了屬於自己的事業。

見面第二天，便與G先生夫婦一同看房。G太太挺著還有月余就要臨產的大肚，時差都沒有倒過來。她是愚夫見過最厲害的孕婦了，三天下來，青島的一個大老爺們客人，都說腿打顫了，而她似乎勁頭還非常大。

帶他們熟悉了爾灣、約巴林達、核桃市、鑽石吧、奇洛崗的城市環境與房源情況后，他們決定先在爾灣購買一套投資類房源。

由於他們資金剛剛進入美國，走華資銀行貸款，利率將接近百分之五。他們接受了愚夫的建議，因為他們已經擁有綠卡，在沒有報稅前，只要有兩個月乾淨的月結帳單，從滙豐銀行貸款，利率只有3.5%左右。數十年下來，資金成本節約不少。

而且，他們是購買投資類房子，沒有必要那麼急迫。G先生夫婦採納了愚夫的建議，只要保持帳戶不動，三月、四月，他們就可以擁有乾淨的月結單。

五月我們即可以開始選房看房，在六月底他們報稅前完成交易。

在五月八日、九日先後送走了Z大姐，Z太太一家后，愚夫必須儘快完成G先生的委託，當然，進入五月，愚夫就一直關注著爾灣70到80萬美金房源的變化。

因為有春節期間共同的相處，彼此認識與了解，愚夫知道G先生夫婦需要的是什麼。所以，盯緊市場，精準出擊。在集中兩天看了爾灣市場的一些供給房源后，愚夫眼前一亮：「就是它了！」

（未完待續）