我的美國生活：在美國買房子貸款誤區以及買房子信息

我來美國已經有很長一段時間了，現在在美國的一家銀行專門做房地產的信貸業務，我接待過很多中國客戶，我發現對於在美國貸款的概念中，大家還是有很多誤區。我將在這裡給大家做一下詳細的解答，以及對於那些想在美國投資房地產的這方面給一些建議。我還會講一下現在房地產的行情，利率以及所需的費用，比如房產稅，如果大家有什麼問題可以發站內信給我，我隨時給你們回復^_^ 還有如果需要買房子，我也可以幫助給大家發一下現在美國全國比較好的房子的圖片，大家可以大概參謀一下。

　　好了 言歸正傳，首先，在美國貸款，一定要有社會安全號碼（SSN），一定要有信用分數，你可以不是美國公民，也可以沒有美國綠卡，但是你一定要有信用分數（credit score）和SSN。最低可以貸款的信用分數是不能低於620分的，如果你在620分數以上，貸款基本上是沒有問題的。同時呢，你的信用分數又和你的房屋保險稅和貸款利率掛鉤，信用分數約高，你的房屋保險費用和利率就越低。在美國一般房貸是你收入的1/3，如果你有其他債務，比如你有車貸或者上學貸款，總共加起來，最高極限不能超過你總收入的45%，這樣銀行才會同意貸款給你。

　　貸款來源可以把貸款分成四種，一般性貸款(Conventional)，低收入政府補助貸款(FHA)，和美國退伍軍人貸款(VA)，農村住房服務局補助貸款（USDA），還有另一種就是大額貸款（Jumbo Loan）。
　　同時呢，對於第一次在美國買房的買家，城市，縣和州會給不同的補助津貼項目（Grants Program）（$5000-$10000），要看你具體在哪裡買房子，這些政府給的補助金會幫助你交付你買房子的成交費用。在你得到這些補助金之前，你要參加一些網上房地產課程，大概$8課程費 （只有上完這些課程，才可以得到補助金，大概幾天就可以上完）當然對於成交費用，大部分的情況下，賣家是可以幫你支付一部分，這要看你的房產經濟人怎麼和他們進行協商的。還有就是大部分都是貸款30年，也可以貸款15年，也可以儘早還完，一切都可以根據你自己的需求來定。

　　1 Conventional貸款，首付最低要付房價的5%，政府規定的房屋保險相對於FHA貸款要低很多，並且會根據你償還到20%的房價后，自動消失，就不用再繼續付房屋保險了。如果在一開始，買房的時候，你選擇首付 付給房價的20%，這樣將不會收取房屋保險費用。省了一大筆費用（$5000-$8000）。對於房屋保險費用，你可以選擇一次性在過戶那天交清，或者選擇每個月償還。還有一種是你可以選擇讓你貸款的銀行幫你支付，但是你要承擔相對較高的利率。目前美國房地產利率很低，Conventional Loan的利率在3.5%-4.5% 之間徘徊

　　2 FHA貸款，首付最低要付房價的3.5%，政府規定的房屋保險相對較高，不但需要每個月償還，在過戶的時候還要交另外一筆（Up front fee）。但是利率相對較低。目前在3％－3.875% 徘徊

　　3 VA貸款，就是美國退伍軍人貸款，我覺得這個咱們大部分中國人都不需要，不過這個美國政府給了很多很好的福利，比如可以不用交首付，可以100%貸款，並且很多項其他的費用都是減免的。而且利率超低，哈哈。我發現了，在美國，給政府工作，就會有很多福利。

　　4 USDA 農村住房服務局補助貸款，這個我覺得也是一個很好的選擇。當然了這一類的房子比較偏僻，在人煙比價稀少的地方，也是可以不用交首付，100%貸款，並且呢，這邊的房子相對來說價格較低。利率同樣比Conventioanl 貸款低。

　　我個人認為，在你買房子之前，如果你打算貸款，有必要先找貸款經紀人，之後你有了一個大概了解自己可以支付多少錢的房子，每個月的月供是多少，這樣你再會見你的房地產經紀人，根據你的需求給你找在你可承受價格的範圍內，地毯式搜索房子。

　　在會見你的貸款經紀人之前，一定要準備好你的收入稅單，銀行的賬戶開的存款證明，貸款申請表一定要如實填寫，並將所有文件準備好，比如30天之內的工資單，兩年的W-2, 最近三個月的銀行清單，等等。如果沒有W-2,要提供兩年的稅單。貸款員收到你的申請表后，要在三天內給你一份過戶費預估表(Good Faith Estimate, GFE)，事先告訴你借這筆貸款你最終要花多少錢。許多初次貸款的人在看到30年總共還款額是貸款額的兩到三倍時，都大吃一驚。有人不理解為什麼過戶費預估表上會有兩個利率，一個低，一個高。低的那個是利率(Interest Rate)，高的那個是年百分率(Annual Percentage Rate, APR)。年百分率是利率加上所有與貸款有關的開銷后算出來的，更能體現貸款的真實利率。所以在比較兩家銀行貸款利率時，應該比誰的年百分率低。

　　現在說實話，美國的利率很低，對於Conventional貸款，比較划算

　　與貸款有關的開銷包括以下費用：
　　(以下費用會根據你所在的州和縣或者城市有不同程度的浮動)
　　手續費(Loan Origination Fee): 一般是貸款額的1%

　　點數(Discount Point)：一個點是貸款額的1%，一個點可降低利率0.25%

　　房屋估價費(Appraisal Fee): $250-$500，房價約高，收費越貴。

　　信用報告費(Credit Report): $20-60$

　　處理費(Processing Fee)：$200-$500

　　納稅服務費（Tax Service Fee）: $50-$100

　　洪水證明費(Flood Certificate): $10-$20

　　審批費 (Underwriting Fee): $200-$500

　　文件準備費(Document Preparation) $200-$500

　　選定貸款公司后，首先要填一份貸款申請表(Uniform Residential Loan Application)。貸款申請表有五頁紙，包括以下內容。

　　1．貸款種類和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)

　　2．房地產信息和貸款的目的(Property Information and Purpose of Loan)

　　3．貸款人情況(Borrower Information)

　　4．工作情況(Employment Information)

　　5．月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)

　　6．財產與欠債(Assets and Liabilities)

　　7．房地產交易細節(Details of Transaction)

　　買主遞交貸款申請后，貸款公司或銀行會請估價師給房屋估價(Appraisal)。在報價合同中，可以附上房屋估價(Appraisal Contingency)和貸款批准(Financial Contingency)兩項附加條款。條款的有效期一般是15天。但由於次級貸款的影響，銀行比較挑剔，出現房屋估價低於合同售價的情況，影響到貸款的批准。為安全起見，可把貸款批准附加條款有效期增加到20天。
　　如果房屋估價低於合同售價，買主要在房屋估價附加條款有效期內向賣主遞交買主房屋估價通知書(Buyer Appraisal Notice)並附上房屋估價報告，要求賣主把合同售價降到房屋估價。如果買主沒有在有效期內向賣主遞交通知，房屋估價附加條款仍然延續，除非賣主書面通知買主，房屋估價附加條款有效期到了，應該取消了。如果買主在接到通知后三天之內還不向賣主遞交買主房屋估價通知書，房屋估價附加條款在第三天晚上9點就正式取消了。買主要在貸款批准附加條款有效期內向賣主遞交取消貸款批准附加條款的通知書(Financial Notices)。如果買主沒有在有效期內向賣主遞交通知，貸款批准附加條款繼續延續。這時賣主有權宣布取消合同，如買主在三天之內不做答覆，合同在第三天晚上9:00就取消了。如果買主不願失去房子，必須補交取消貸款批准附加條款的通知書。如果買主在貸款批准附加條款有效期內收到拒絕貸款申請的書面通知，只要把通知寄一份給賣主，合同就取消了。
　　貸款批准后買主還要鎖定利率(Rate Lock-In)。利率鎖定期有30天，45天，60天或更長。時間越長，利率越高。一般在過戶前30天內鎖定。
　　貸款額上限是由貸款人的經濟狀況決定的，能不能貸到款或利率好壞是由貸款人的信用分(Credit Score)決定的。

　　貸款種類有二百多種，但大多是從兩個基本類型衍生出來的：浮動利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)或固定利率(Fixed Rate Mortgage)。

　　－浮動利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)貸款的開始利率比固定利率貸款低，以後的利率會隨著一個指數(Index)而浮動。開始浮動的年限和浮動的幅度事先都有規定。

　　－常見固定利率(Fixed Rate Mortgage)貸款有15年或30年的。
　　過戶日期(Settlement Date)可訂在合同生效后的30天到45天。計算機自動化大大縮短了貸款審批的時間，使30天或更短時間過戶成為現實。一些銀行沒收的房子明確規定30天之內過戶。
　　貸款預審批准書內容包括貸款種類(Program)，頭款額（Down Payment），貸款額(Loan Amount)，利率（Interest Rate）。它還會有以下的字樣：該預審批准書的依據是已核實的買主信用史(credit history)，經濟狀況(Financial Information)和職業史(Employment History)。貸款的最終批准還有待於認可的房地產合同(Ratified Contract)和房屋估價(Appraisal)。

　　還要說一下，如果你是買房子，作為投資（比如租出去），那麼首付不得低於房價的20% 。

　　我個人認為，想在美國貸款買房子，是一件很容易的事情，只要你保持良好的信用記錄，沒有很多債務，基本都能貸款買房子。希望我寫的這些給大家很好的幫助，如果有任何問題，隨時給我發信。

　　隨後我會附上一些市場上正在熱賣的房子的圖片，以及學校的信息，無論是東海岸還是西海岸，如有任何想知道的，都可以問我！嘿嘿：）

關於信用卡來積累自己信用分數的問題 我在這裡給大家講解一下：

　　關於初來乍到的朋友，如果想有信用卡，首先要有社會安全號碼，這樣銀行才會給你辦理信用卡業務。然後呢建立自己可以貸款的信用分數 大概需要6個月的時間，我建議如果想建立的快一些，一般都申請3張安全信用卡（security credit card），就是自己在卡里存幾百美金，然後從自己已有錢的賬戶里借錢，然後下個月按時還清。這樣的好處的就是如果忘記還了，也不會對信用有損失，如果按時還清，自己的信用分數基本在6個月內就可以上到690多分，有一點不好就是，自己「借」自己的錢花，要付利息，但是額度很小，可以忽略不計，你想啊，能在短期內那麼快的建立起自己的信用分數，花10刀利息也是值了。

　　說到買房子，你不光要有信用分數，還要有兩年的工作證明，繳稅的證明，以及你的合法工作的w-2的單子。信用越高，政府規定的貸款保險越低哦，建立起良好的信用分數很重要，買房子能省不少錢：）

我看到有小夥伴兒給我發站內信 問我聯繫方式，我就統一回復吧：

大家有任何問題可以加我微信：微信ID：sunsunmianbao
                                                  或者email我：sunny.duan.mortgage@gmail.com

我看到后就會回復你們的問題，比如今天的rate，貸款額度，sale price range 等。不用嫌麻煩，歡迎打擾 嘻嘻

還有一點就是，美國的貸款經紀人，房產經紀人，都是持證上崗的，他們很正規並且有自己的執照號碼，通常情況下，貸款經紀人只跟你在電話溝通，然後會email各種文件給你，你也需要email你的W-2, 稅單，工資單，銀行證明等給銀行。個別西海岸的客戶很保守，不想在電話里透露自己的信息，堅決不同意只在電話里談，我真想說，天哪！是我們銀行借給你好幾十萬美金，讓你買房子，沒見到你本人，就把錢借給你，應該擔心的是我們！！你還不願意，那算了。隨便你。我建議，大家在貸款的時候，也應該貨比三家，大銀行有的時候利率不如有些小銀行的利率好，而且還是要看你每個月的payment是多少，看你最能接受的範圍是多少。

對於第一次在美國買房的買家，城市，縣和州會給不同的補助津貼項目（Grants Program）

我在新澤西，能否告訴我如何申請補助津貼？有具體網址嗎？謝謝

在這裡再說一下哈，貸款不需要綠卡，你沒有綠卡，也是可以貸款的，只要有社會安全號碼和信用分數合格，還有兩年的工作收入證明就可以了，沒有你們想象的那麼繁瑣。還有一點，這邊的貸款經紀人都是很正規的，都是持證上崗的，並且有執照號碼，比如我在東海岸，我有很多西海岸的客戶，我們都是通過郵件來發送掃描文件的，比如你的稅單，w-2，銀行證明等。不需要親自面談，有的個別客戶，堅決不同意只在電話里談，也不願意透露自己的信息，我想說，天哪！！！！！！是我們銀行借給你好幾十萬美金，讓你買房子，沒見過你本人就把錢借給你，應該擔心的是我們！！還有你不給我你的社保號，我怎麼才能知道你給我的的信用分數是真實的？我怎麼能給你很準確的貸款方案？我怎麼能知道你大概能買多少美金的房子？對於個別人很陳舊的保守想法，我也無力吐槽，只能說，隨便吧

這裡，我再重申一遍貸款流程，大家看好了貸款流程

　　1 Pre-Qualification（資格預審）

　　需要買家提供給銀行的資料有（可以掃描后發郵件給貸款經理）

　　- 社保號碼
　　- 近一個月的收入存根
　　- 近兩年的W-2 form 或者tax returns（報稅單）
　　- 最近兩個月的銀行報表（Bank Statement）
　　- 退休帳戶存款證明（如果有的話）

　　當買家一切要求合格，銀行將會出示給買家一份Pre-Approval Letter（通常情況下會郵件給你），就是告知你已經合格並且可以貸款。同時貸款經理會根據買家的情況給出不同的貸款方案供買家選擇，直到買家滿意為止。



　　2 Start the house hunt（選房子）

　　根據以上買家提供的這些資料，貸款經理會給告訴買家，銀行最高可以放多少貸款，每個月大概付多少月供，會建議房產紀人可以開始選多少錢的房子（會給一個房價的大概的範圍）

　　3 Loan Application （貸款申請）

　　當買家挑好房子並且Offer 被賣家接受，買家將和貸款經理一起完成貸款申請表格的填寫，如果可以，或者買家願意，可以當天鎖定（lock in）利率，之後的利率就不會再變。

　　4 Loan Processing （貸款審核）

　　這個時候，我們將開始審核你的貸款，然後預定評估人員對房子進行評估，還要審核你的信用分數，確認之前的工作歷史( employment history)，也許在此期間，會聯繫買家，提供其他需要的材料。

　　5 Underwriting/Loan Approval（貸款批准）

　　在這個時候，Processor會把所有的資料發送給underwriter 來進行終極審核來確定申請貸款人提交的所有材料滿足所有貸款規則

　　6 Closing （成交）

　　在第五步完成後並且提交了所有的文件和材料，這個時候，成交部門將會聯繫產權公司來選擇最終Closing date。

不好意思，我再啰嗦兩句，如果申請FHA 貸款，利率要比普通貸款低，並且賣家可以幫助買家付房價6%的成交費用。如果是普通貸款，賣家可以幫買家付房價3%的成交費用（買家首付在房價3%－5%）。買家首付付的越多，賣家就可以幫助付更多的成交費用，關於成交費用，這個就看你請的房產經紀人是怎麼幫你爭取的了。
　　好了，這回真要睡覺了。困死。大家晚安

其實今天算了一天，我覺得如果買房子的價格高於40萬，我真心建議還是用conventional loan （一般貸款）比較好，因為FHA的貸款保險真的是很可怕。。。。。還有信用分數真的很重要，就這麼說吧，你如果你想交5%的首付，如果你的信用分數在740以上，那你每個月的mortgage insurance才不到100，如果你的信用分數620分，那你的mortgage insurance可以幾百美金不等，所以啊，美國真的很注重信用，信用分數越低，你的貸款保險能低很多，當然了，如果你交20%的首付，就不用交任何貸款保險，而且貸款保險會跟著你付到equity的80%，就消失了。而且你信用分數越高，利率越低。大家要好好保護自己的信譽！

根據最近兩年的平均年薪收入（稅前，before taxes and any deductions），我大概估算了一下按照現在的利率能大概貸多少款：
　　以下數字，是根據，沒有任何車貸，學貸或者其他負債的情況下給的估算：
　　對於conventional loan，首付多於20%，將沒有貸款保險（Mortgage Insurance）
　　今日利率：一般貸款：30年固定利率（30 year fixed rate）:信用分數650，利率是4.25%，信用分數740+，利率是3.75%
　　FHA貸款：30年固定利率（30 year fixed rate）:信用分數650，利率是3.375%，信用分數740+，利率是3.25%
　　
利率每天浮動，所以具體貸款利率，要看當天你鎖定的利率來計算，並且房產稅和房屋危害保險都是我估算的，以下數字，是根據不同貸款項目以及不同的利率給的大概的估算。為了保險起見，以下數字估算比較保守，僅供參考。

　　年薪3萬美金左右，信用分數620至760+ ，可貸款額度差不多11萬多至14萬多，此項目可選擇FHA 貸款3.5%首付。 月供大概：875美金左右
　　年薪4萬美金左右，首付5%-10%，信用分數620至760+ ，可貸款額度差不多16萬左右至19萬左右。 月供大概：1166美金左右
　　年薪5萬美金左右，首付5%-10%，信用分數620至760+ ，可貸款額度差不多19萬左右至24萬左右。 月供大概：1458.33美金左右
　　年薪6萬美金左右，首付5%-10%，信用分數620至760+ ，可貸款額度差不多24萬左右至29萬左右。 月供大概：1750美金左右
　　年薪7萬美金左右，首付5%-10%，信用分數620至760+ ，可貸款額度差不多29萬左右至34萬左右。 月供大概：2041美金左右
　　年薪8萬美金左右，首付5%-10%，信用分數620至760+ ，可貸款額度差不多33萬左右至39萬左右。 月供大概：2333美金左右
　　年薪9萬美金左右，首付5%-10%，信用分數620至760+ ，可貸款額度差不多37萬左右至42萬左右。 月供大概：2625美金左右

　　當一般貸款（conventional loan）高於417，000美金的時候，屬於大額貸款，你將要房價20%的首付，同時貸款保險（mortgage insurance）也隨著消失

　　當然，我一般都不會直接算客戶的最大貸款額度，我一般比較關心，客戶最理想的月供是多少，我會問他們，最comfortable monthly payment是多少，然後根據客戶對於月供的心裡舒服程度來算。很多客戶，他們可以qualify 80多萬甚至100多萬的房子，但是他們理想payment就是2000美金每月，我就會按照2000美金來幫他們算，並且告訴他們月供2000美金大概房價的範圍是多少。

　　一般，你的信用分數越高，銀行越願意貸款給你，在審批的時候，underwriter會查閱你的稅單，w2, bank statement 等能證明你收入的這些文件。而且信用分數越高，貸款額度也相對有更大的空間。如果你還有其他債務，比如車貸，其他房貸，學貸等，那麼你就會縮小你的貸款額度空間

我想說一下，對於房屋危害保險和property tax，是銀行不能控制的，你最好要貨比三家，找到信價比比較好的保險公司。在城市裡的房產稅通常比county里的貴，這個也在找房子的時候，要好好考慮進去。

現在給大家更新一條信息：

　　FHA 貸款 和 VA 貸款，信用分數 最低是 600
　　conventional 貸款，從2015年1月開始，最低首付是3%。但是可能要求標準要高一些。
　　投資貸款 首付從之前的20% 降低到15%。

更新一下今日利率：


　　信用分數 760+ 一般貸款： 30年 固定利率 3.75% 15年固定利率 3.125%
　　FHA貸款： 30年 固定利率 3.25% 15年固定利率 2.75%


　　利率每天都會變，所以我盡量多來更新每天的利率。謝謝大家捧場，為人民服務，福利大家，新的一年，更加努力工作！嘿嘿