房地產泡沫不破股市沒戲

　　
房地產泡沫不破股市沒戲

　　投資者為什麼要進入股市？
　　是為了集中每一個銅板支援社會主義建設嗎？不是的，如果是這樣，他們早就有了傳統的銀行儲蓄，沒有必要到這個有風險的市場來冒險。
　　投資者進入股市只有一個目的，賺錢。
　　國有資產要保值增值，國民資產同樣也要保值增值。國債的收益比存款高，所以國債發行時銀行門口會排長隊，CPI（居民消費指數）超過了存款利率，所以導致了2004年年初的「基金大移民」。同樣的道理，如果有人告訴你，有一個途徑，有一個渠道掙得錢比股市多、比股市快、比股市安全、比股市踏實，那麼，你還會往股市裡面扎嗎？
　　你肯定不會，你不但不會往股市裡扎，而且還會把已經投入股市的錢拿出來，投到那個途徑和那個渠道。
　　那個途徑不是別的途徑，正是樓市。
　　水皮的朋友在杭州，三年前因為要買樓，所以依依不捨地離開了股市，想不到當初的依依不捨卻造就了他投資生涯中最輝煌的成功。三年前他買入的樓盤如今已經升值了一倍，而回過頭看看股市，差點驚出一身的冷汗。杭州朋友其實並不是樓市的炒家，但是三年之中樓市和股市的一進一出，至少個人資產不但沒有縮水而且翻了一倍，如果不是當初的話，現在豈非欲哭無淚。
　　也許杭州的朋友境遇並不具有典型主義，還稱不上是投資，和溫州居民自發形成的「炒房團」不能相提並論，這樣就引出了一個很現實的問題，那就是國內遊資最充分，國民財富最富足的溫州人為什麼不進股市進樓市呢？
　　這個問題的答案很多。
　　答案之一是這個股市上沒有溫州的上市公司，所以引不起溫州本地人的投資熱情；
　　答案之二是溫州人是做實業出身，因此對虛擬經濟有本能的抵觸，對現代的資本經營沒有好感；
　　答案之三是股市投資和樓市投資的差別，前者是錢不知道送給誰花，而後者則是自己買來的產業。
　　溫州人是做生意的，他們的足跡遍布全世界，地球上只要有老鼠的地方就有溫州人。遍布全國的溫州人很快就發現，全國各地的樓價有著天壤之別。和北京當時的房價比，上海不到一半，杭州不到三分之一。杭州是什麼地方？人間天堂！西湖是什麼地方，天堂中的家園！一個簡單的不能再簡單的道理就是，杭州的房價怎麼能比溫州低，如果低是合理的話，那麼為什麼溫州人不搬到杭州去住。同樣的道理，當10萬浙商搶灘上海的時候，上海的房價又有什麼理由應該比溫州還要低呢？溫州的房價現在是多少，是平均一萬塊錢一平方米，上海的房價還能低下來嗎？
　　溫州炒房團，仁者見仁，智者見智。
　　攻擊者認為溫州人作孽，不但炒高了杭州的地價，上海的地價，南京的地價，甚至還炒熱了成都的地價，中國大城市的房地產泡沫和溫州人的所作所為分不開。
　　欣賞者認為溫州人有功，溫州的民間資本在全國各地游竄，客觀上起到了價值發現的作用，溫州炒房團帶動了各大城市的房地產市場升溫功不可沒。
　　毫無疑問，溫州屬於中國地方先富起來的典型，溫州商人整體而言已經脫離了生存階段進入發展階段。溫州炒房團正是一種集合理財的投資。這種投資受到房地產商的歡迎，地方政府的歡迎。但是客觀上透支了房地產市場的未來，也就是建設部研究中心報告的主題，即所謂的預期，從而對各地的原住民，尤其是絕大部分還處在生存階段的大城市居民形成了巨大的衝擊，惡化了他們的生活環境和生活質量，形成了未來和現實的巨大落差。
　　這就是房地產的泡沫。
　　上海人拿上海的房價和香港比，越比越覺得上海的房價還要漲，深圳也拿深圳的房價和香港比，越比越覺得深圳的房價跌不下來。上海人和深圳人都不願正視的是香港的房價經歷了泡沫的破滅后就一直在跌，香港的炒樓族沒有一個不是百萬負翁，無一不在承受所謂高樓價的欠債。水皮的同學2004年買了新樓盤心中就一直不踏實，居然跑到北京問水皮這個生活在內地的同學香港的房價還會不會跌。
　　香港的房價為什麼不會跌？
　　香港經濟的鼎盛時期已經過去，以後能維持一個區域金融中心地位已然不易；香港的街頭充斥內地的遊客，人民幣和港幣一樣在流通；香港的專業人士都跑到內地找工作；香港的房價是中房集團買它2萬套就能托得住的嗎？
　　香港的房價托不住，為什麼上海和深圳的房價還要和一個製造了全球最大樓市泡沫的地方去比呢？
　　東京房價泡沫最大的時候，以東京的地價可以買入整個美國，但是事實證明，這只是一個極短暫的幻覺，至今日本人還在為這種幻覺帶來的快感而承受調整的代價。
　　是投資都會有周期，都會有峰谷浪尖，都會有懸崖峭壁。
　　中國房地產泡沫的出現是正常的，中國轎車業的泡沫出現也是正常的。因為房地產和轎車是富起來的中國最大的消費領域，更是轉型時期中國經濟的支柱產業。不可想象的是，像上海這樣的城市，如果房地產和轎車業同時陷入低潮，那麼上海的GDP還會有多少？
　　同樣不可忽略的是，三年前上海的房價還只有北京的一半，上海的爛尾樓還到處可見，上海市政府為了賣樓而推行外地戶口進滬的藍印政策，為了鼓舞消費而減免個人所得稅，三年前的上海樓市是個百般刺激都沒有需求的市場，難道三年後的真實需求就會變得如此旺盛？
　　需求是有的，但是其中的投資需求也是巨大的。水皮的上海朋友聚集在一起話題只有一個，那就是炒樓。一年至少30％的漲幅，有什麼生意比炒樓花更好做？只要付個首付，後面的分期付款根本就沒有打算做，100萬可以付10套房的訂金，開盤后就可以轉手，所以上海才能出現個人房貸7500萬的新聞，北京才會有6500人上了房貸黑名單。
　　居住需求是不會導致泡沫的，出現泡沫的地方是在投資需求。據業內人士的估計，在北京的高檔房市場，這種投資需求在四分之一之上，上海在五分之一之上，也許正因如此，摩根斯坦利的首席經濟學家羅奇直指上海和北京有樓市泡沫，而同在大摩任職的中國區首席經濟學家謝國忠更是大膽預言上海的房地產不僅是中國，而且將成為世界有史以來最大的泡沫來源地，上海房地產泡沫的毀滅將拖累全球經濟。
　　摩根斯坦利的研究和其實際的行為一向「言行不一」，對於中國經濟一向整體肯定具體否定，一向看空中國的資本市場。謝國忠雖有驚世之語倒是一貫的判斷，羅奇加入抨擊陣營卻還是第一次。大摩顯然是把此段房地產當作投資市場而作出的研判。對於海內外的投資客會形成什麼樣的影響不言而喻。表面上看，上海的樓市似乎是供求兩旺，但是實地探訪，你會發現，浦東很多已售樓盤到了晚上都是沒有人住的鬼樓，來自香港和台灣的投資者等待的是一個好的賣點。
　　房價上漲會增加國民財富嗎？或者下跌會減少國民財富嗎？建設部的專家們說會。因此，他們得出的結論是房價不能跌，跌了國民的資產就受損失了。房價和股價有什麼區別嗎？水皮知道的是，股市的二級市場並不是一個製造財富的地方，而是一個實行財富再分配的地方，難道樓市不是嗎？
　　進入2004年，上海的房價漲了10％還多，租金跌了10％，北京的房價不見漲，租金跌的幅度還不止10％。租金和房價是什麼關係？是單股業債和股價的關係，如果說是業績預期是股價的先行指標，那麼租金就是房價的先行指標，業績下降之下的股價上漲不是人為操縱就是垃圾股炒作，都是見頂的信號。
　　中國的房地產市場已經股市化，怎麼能不分流股市的資金？一個事實是如此的鮮明，三年前中國股市開始擠泡沫，三年前以上海為代表的中國大城市樓市開始走出低迷走進上升通道並出現暴漲；三年後，中國股市被擠泡沫擠得半身不遂，中國房地產泡沫成為銀行心中最大的隱疾。不一樣的是，中國證監會是擠泡沫的發動者，而建設部是「泡沫論」的批判者。
　　股市和樓市是什麼關係？
　　在發達國家，股市和樓市是一種遞進關係。經濟的預期導致股市的上漲，股市的上漲導致財富的增加，而財富的增加反過來促進消費的需求推動樓市的興旺，房地產價格的上漲不是經濟周期的開始而是結束。東京股市到達30000點，東京的地價到達歷史峰位。
　　中國不一樣。
　　中國是一個發展國家，以中國的國民財富不可能同時支撐股市和樓市兩大泡沫，房地產市場的泡沫一天不破，中國股市就一天沒戲。
□ 水皮雜談 　 中華工商時報

在那都一樣,房地產市場好時,股市基本上是沒戲的.

資金就這麼點，這裡多了，那裡就少了。