老瞎做地主N年抗戰小結

作者： 瞎問瞎說


老瞎自2003年被一個很優秀的老美房地產經紀人忽悠上了地主之路，一晃八九年了，這幾天居然第一次靜下心來梳理了一下這些年的投資回報率。本來一直後悔2003到2005年買在相對高峰時的幾個房子，沒想到買在所謂泡沫期的幾個房子的cash on cash的回報最好。儘管有幾個仍然水下。但是目前現金流cash on cash的回報都在15%和25%之間。其中2007年通過rent to own賣掉了一個，現金流加高價賣出，在那不到兩年間，cash on cash的回報竟然遠超過150%。那段時間裡所有維修清理粉刷都是老瞎自己帶領瞎太小瞎完成，只有小量太費力氣的工作僱人做過。比如refinishing hardwood floor。成功忽悠過四個租戶跟老瞎簽過rent to own合約，只有一個最終賣出過戶，其他均吃掉option fee 加房租，讓房客走人。這事兒有點兒損。


N年來，因為緊急修房耽誤party一次。催房租無數次，自己辦Eviction成功一次。給房客當爹當媽教他們如何改善自己家的財務管理N次（對小瞎都沒這樣用心教育過）。房地產泡沫破裂后，現金買白菜房若干，因為不幸中風偏癱，不再自己動手做任何修理清理，cash on cash的回報在18%到24%之間。


回過頭看，房地產泡沫期間買的房子，儘管買價高，但是基本都在相對好些的區，加上都是貸款買的，修理費用也相對比較低，cash on cash的回報不輸給那些後來三文不值兩文買來的白菜房。好處主要仰仗於槓桿的使用，畢竟自己現金投入的少，用別人的錢掙錢加上目前利息超低，自然cash on cash的回報就好些了。這些都在相對好些的區的房子不好的一面就是相對好些的區通常都不是傳統的租房區。傳統房客並不欣賞所謂區比較好，也許因為他們收入偏低，跟收入高的鄰居相處覺得不是很舒服，簡而言之就是不屬於同一窩的。所以每次換房客都比較費事頭疼。


相對說來，窮區的白菜房因為處在傳統租房區，不愁沒人來租，空房率低，收入穩定。不過房齡通常是數十年甚至上百年，維護費用高，地主險保費相對高。不過僥倖都不是在所謂的高犯罪率區域，儘管仍需要跟爛人打交道，還不至於像甜薯一樣武裝收租。


總而言之，進入有「掏糞工」雅稱的地主行業，儘管規模很小，用掏糞收入頂替一個人的收入還是可以輕而易舉地做到的，也許是老瞎屬於低收入窮人，所以收入很容易被頂替。另外稅收上的好處也是不可忽視的。以前在參加房地產投資稅務培訓時聽說，假如你自己有N個單元房地產出租，你自己的W2和地產收入還要交稅，一定是你自己做錯了什麼。當時半信半疑，畢竟打工拿W2那麼多年，交稅幾乎是天經地義了一樣。等自己進入了「掏糞工行列」，特別是開始親力親為自己承攬全部報稅細節以後才領會到那個稅務培訓儘管有忽悠成分，不過作掏糞工的稅務好處真的是太大了。


另外在這個罈子里關於作「掏糞工」負面的討論很多了，其實只要積累了足夠的經驗和知識，買對了房，找對房客，「掏糞工」也可能做得順風順水。所有的頭疼也可以是在可控範圍內的。當然誰都想找到一條路可以無風險，不費力不頭痛就能掙很多錢。可惜老瞎無能，還沒找到這樣的天上掉餡餅的好事。老瞎試過炒股票，炒option，炒指數期貨，最後丟了一大筆錢黯然退場。試圖買過加油站，餐館，小工廠作坊，曾經在數九寒天，守在車裡在餐館，加油站外面核對人家的生意一守就是好幾天。最終發現對老瞎這樣的笨人來說，「掏糞工」還是最適合的。入行這些年來發現這一行最能把老瞎的聰明才智發揮到極致。一般而言，一個人還是最好做自己擅長才最容易做好。比如說老瞎幾乎做了一輩子的機械後來才發現去做跟亞洲中國的國際商務最容易，殘疾偏癱了也照做不誤，基本上就是用嘴巴忽悠就能比一般人做得好的多。作「掏糞工」也是充分利用了老瞎作管子工（plumber），建築工人，做工程的經驗和常識，以及看人識人很毒的一雙瞎眼，加上很會忽悠的嘴巴。讓有些人望而生畏的「掏糞工」，對老瞎是那麼的容易。


最後，小結以後還在糾結一個問題。股市上，有個說法是，當掃地的理髮的都在談論炒股票時就說明風險極大應該離場了。按理說，這也應該適用於房地產投資。當這麼多人都在談論進入房地產投資市場的時候，也許就該離場了。不過老瞎怎麼看不明白風險在哪裡呢？如果利息很低，沒有過度利用金融槓桿，加上人總要有個地方遮風擋雨居住，美國人人買房經歷了房地產泡沫已經證明了不可能，租房住的人群幾乎永遠存在。人人爭作「掏糞工」的問題出在哪裡？風險是什麼呢？


瞎太在老瞎期貨投機慘痛失敗時曾經痛不欲生，作「掏糞工」做得順風順水很開心。針對上面的問題，她也百思不得其解。我們沒有過度使用貸款槓桿，一半以上房子是付清了的，空房率很低，有地主險，雨傘險應付萬一，還有什麼沒想到的嗎？老瞎是打算不繼續擴大規模的，另外本地白菜房市場近幾個月也非常火爆，幾乎都是上市當天就有多個offers。老瞎的策略是不跟著瘋搶，看到的確好的機會才下手試試。這不是機會又來了，上周又撿了一棵白菜。很多朋友都說現在沒有好機會了，其實只要堅持在市場裡面，有狙擊手一樣的耐心，一旦機會出現就一槍命中。