別了，炒房客的黃金年代

近日，中國指數研究院發布百城價格指數顯示，8月，北京、武漢、重慶等十大城市平均房價為15773元/平米，與7月相比略有0.41%的下降，為去年9月以來首次下降。隨著樓市限購政策向二三線城市的推進，有人甚至聲稱，房產投資將告別黃金時代。果真如此嗎？

樓市調控政策在不斷加碼，打壓房產投資獲利空間

限購政策向房產投資火熱的二三線城市推進

今年1月27日，國務院辦公廳發出通知，尚未採取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限購實施細則。據統計，截止目前，住建部所要求的35個城市已有34個出台了限購措施，剩下一個未出台的城市是因為房產稅試點裡已包含了限購。

在全國一線城市的城市限購政策下，不少房產投資者將目光瞄準二、三線城市，與此相應地，該區域的房價也出現大幅上漲。為此，政策繼續加碼，住建部近期公布了「二三線城市限購5項標準」，有消息稱將有接近20個城市同意自9月起實施限購令。

8月25日，浙江省台州市發布《關於進一步落實房地產市場調控工作的通知》，開啟了二三線城市的限購大幕。截至目前，已有超過50個城市先後實施限購政策，投資需求被拒之門外。如果二三線城市限購令全面實施，則房產投資的資金則將被迫撤離。

銀根緊縮，房產投資的槓桿化效應在不斷縮小

從2000年開始，由溫州人引發的房產投資熱迅速演變為全民炒房。以溫州炒房團為例，據不完全統計，溫州市區及樂清、永嘉等縣約有8萬多人在全國購置房產，其中至少90%以上是炒房，總資金額在420億元左右。

炒房之所以受到全民追捧，一方面是因為房價不斷上漲的預期，另一方面則是銀行按揭貸款的槓桿化效應可以成倍放大投資收益。如今，至少後者的效應在不斷縮小。

從去年以來，為了應對國內的通貨膨脹，央行接二連三出台緊縮政策。具體到按揭貸款方面，表現為提高房貸的首付比例和取消優惠利率。限購政策加上信貸緊縮的組合式調控，被稱為「史上最嚴厲的調控手段」。據媒體報道，京滬深等一線城市商業銀行普遍已取消購房利率優惠政策，即便是信貸規模相對寬裕的國有銀行，也不再給首套房貸款以利率優惠。

房價下行預期加大，炒房客開始退出、中介慘淡經營

房地產投資已經不再是溫州炒房客首選

據媒體報道，從2009年起，中國人民銀行溫州市中心支行每季度對儲戶進行「最合算投資方式」問卷調查。在調查中，「房地產投資」一直居於首位，「民間借貸」則長期位居次席。但今年以來，持續的樓市調控及銀行銀根縮緊，令事情在第二季度開始起了變化。

中國人民銀行溫州市中心支行最新發布的「最合算投資方式」問卷調查顯示，今年第二季度，選擇「民間借貸」的儲戶佔到24.5%，從調查開始以來首次超越「房地產投資」躍居首位。選擇「房地產投資」的儲戶佔比下滑至15.25%。同時，據媒體報道，溫州本地高端二手房頻現拋售。

搜房網近期持續的一項調查顯示，近千名網友中半數認為房價將會大幅下降；29.84%的網友預測房價將會小幅下降，也就是說，對房價持下行看法的被調查者已經高達8成。

二手房成交量下滑，房產中介慘淡經營

房產投資的不景氣還可以從二手房的成交量下滑中看出。以北京二手房市場為例，鏈家地產市場研究部針對8月最後一周的統計數據顯示，北京市二手住宅成交量為1982套，同比7月第四周下降了23%。預計8月份整月成交量大約為8000套左右，已經連續4月維持成交低位。而新房成交量為5000套左右，創調控后最低值。

同時，為了打壓二手房市場，一些地方政府甚至調控起了房產中介費。比如，自8月31日起，北京市二手房買賣中介費調低0.5%，中介費的收費上限，由住宅成交價的2.5%，下調至2%。房產業內人士胡景暉認為，目前二手房成交已經大幅下降，尤其對中小經紀公司衝擊更大，會加速行業的洗牌。

限購令短期難取消，08年樓市翻盤奇迹也恐難再現

有專家稱保障房建設未完成，限購政策恐難取消

事實上，限購令開始下達以來，有關放鬆甚至取消限購令的傳言一直不斷，不過，從此次限購擴展大二三線城市的情況來看，不但沒有放鬆，反而在不斷加碼。日前，官方的表態也是繼續加緊房地產調控。發改委主任張平說，堅持房地產市場調控決心不動搖、方向不改變、力度不放鬆，不折不扣地將各項調控政策落到實處。

中國城市發展戰略研究會副會長易鵬認為，這種限購的政策是否長期實施，主要要看保障房建設是否能夠如期實現，若保障房建設目標能夠達到，就可以實現「保住該保的，放開該放的」房地產調控新格局。但三年要建設3600萬套保障房的目標現在看來還是很艱難，從第一年1000萬的開工的目標推行的磕磕絆絆中就可以感覺到。

易鵬認為，這裡面資金尤其是地方政府的配套的資金無疑是最大障礙。目前地方政府的負債已經超過10萬億，地方投融資平台也被壓制。儘管國務院特批地方政府可以發行保障房的地方債券，但能夠融到的資金依舊是杯水車薪。所以保障房建設的目標也許3年難以完成，不排除要到5年時間。而這個完成的時間，房地產調控的限購可能會一直伴隨著，儘管其中可能會出現部分微調。

救市政策難以出現，樓市像08年那樣驚天逆轉的可能性不大

2008年底，由於受國際金融危機和國內經濟增速下滑的影響，政府採取強有力的救市措施，從而使此前苦心經營的樓市調控功虧一簣。具體到房產投資方面，政府將按揭貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%，同時還推出免土地增值稅和下調契稅等一系列優惠措施。救市組合拳的推出，使得中國樓市在08年底09年初出現驚天逆轉。

那麼，本輪號稱「史上最嚴厲的調控」政策是否會重蹈08年的覆轍呢？這關鍵取決於中國經濟的增速是否出現大幅下滑。事實上，儘管目前我國沿海地區一些中小企業處境困難，但多家研究機構的數據表明，經濟增速出現大幅下滑的可能不大。

比如，巴克萊資本中國研究發布報告就認為，年初至今的固定資產投資增長率達到新高，為25.8％，這些指標顯示經濟仍有望在2011年達到約9％的增長。野村證券也認為，預計中國經濟二季度和2011年全年GDP增速仍將達到9.2%和9.4%。這也就意味著，房產投資者期望經濟出現下滑，甚至是政府重演08年救市一幕的可能性已經微乎其微。


結語：隨著限購令向二三線城市的推進，此前那些放鬆樓市調控的傳言也不攻自破。當限購令短期內難以取消，房價下行的預期又越來越大的時候，房產投資的黃金時代或許真的一去不復返了。